Fondo d'investimento per unità immobiliari chiuso

I grandi investitori spesso agiscono in modo indipendente a livello di contatti personali con coloro che necessitano di iniezioni finanziarie. Ma non tutti hanno fondi sufficienti per un'attività indipendente. Se vuoi ancora investire, le persone sono unite in strutture speciali. Parleremo di uno di loro, vale a dire un fondo comune di investimento chiuso.

Informazioni generali

Inizialmente, cerchiamo di capire cosa costituisce un fondo di investimento di unità immobiliari di tipo chiuso (ZPIF). Questo è il nome del complesso immobiliare, che viene creato senza la formazione di un'entità legale. È formato dalle attività di diversi investitori che trasferiscono i loro fondi al fondo. Successivamente, diventano proprietari delle sue quote. La proprietà del fondo ha lo status legale di proprietà comune. Pertanto, il risultato delle sue attività è distribuito tra i partecipanti in proporzione ai contributi. A proposito, quando si forma un fondo comune d'investimento immobiliare, allora non solo i contanti, ma anche i diritti su oggetti come edifici e terreni possono essere trasferiti ad esso. Quando viene creata, la struttura viene gestita dalla società di gestione in base alla dichiarazione adottata. Le attività di queste strutture sono rigorosamente regolate dalla legge e da una serie di atti normativi del Servizio federale per i mercati finanziari della Federazione Russa. L'FFM dovrebbe registrare le regole di fiducia per ciascun fondo di investimento.

Qual è la loro differenza?

Perché hai dovuto creare un tipo di strutture aggiuntivo come CUIF? Ciò è dovuto alla necessità di facilitare una serie di operazioni. Se parliamo di fondi chiusi, in questo caso esiste un vantaggio come la capacità di prendere decisioni da parte dei partecipanti in merito alle attività dell'assemblea generale. La principale differenza del fondo comune di investimento chiuso è la considerazione dei diritti immobiliari come attività. Cioè, le operazioni principali vengono eseguite con edifici residenziali e commerciali, terreni e simili. In questo caso, due tipi sono convenzionalmente distinti. Il primo ad essere menzionato è un fondo di mutuo per investimenti a capitale chiuso. Sono specializzati nel finanziamento della costruzione di varie proprietà immobiliari. Un altro tipo è un fondo di investimento chiuso. È specializzato nell'affitto di immobili. Spesso quello che ha costruito. Cioè, la funzione è una vasta gamma accessibile di operazioni, lo spostamento di diversi tipi di attività e molte altre cose vengono svolte nel mercato immobiliare (acquisto / vendita di edifici residenziali e commerciali, terreni, ecc.).

Sulle finanze del mondo delle costruzioni

Più di recente, la creazione di fino all'ottanta per cento di tutto il settore immobiliare è stata fornita dal consumatore finale, ovvero dalle persone che hanno pianificato di vivere e lavorare in nuovi appartamenti ed edifici. Pertanto, spesso si sono verificate situazioni in cui hanno iniziato a costruire, con solo il 10-20% dei fondi necessari. Questo è bastato per la recinzione e l'inizio del lavoro terrestre. Allo stesso tempo, c'era un calcolo per i prestiti o la vendita di beni immobili a persone fisiche o giuridiche. In un certo senso, era una cooperativa abitativa. Il principio di funzionamento era il seguente: vendiamo diversi appartamenti, stiamo costruendo il primo piano. Quindi aspettiamo che qualcun altro acquisti. In questo caso, i primi acquirenti hanno corso un grosso rischio - dopo tutto, hanno potuto aspettare un bel po 'fino al completamento dell'edificio.

C'era uno svantaggio in questo schema: non c'era controllo sui finanziamenti mirati.E questo spesso si trasformava in forti scandali in cui le vittime di azioni fraudolente erano vittime. L'adozione della legge federale n. 214-FZ ci ha permesso di iniziare il processo di ammassamento del capitale di consumo in una fase avanzata. Allo stesso tempo, si comprende che deve essere sostituito con qualcosa. In caso contrario, la riduzione dei volumi di costruzione e l'aumento dei prezzi delle case - proprio dietro l'angolo. Secondo questa legge (n. 214-FZ), i fondi di credito (strutture bancarie) e di investimento (CIF) sono destinati alla costruzione.

Sebbene ci siano alcune sfumature. Quindi, lo stato è stato in grado di prendersi cura della protezione dei cittadini, sebbene abbia allontanato le banche da questo segmento di mercato. Perché? Il fatto è che la legislazione della Federazione Russa ha introdotto la norma di responsabilità congiunta di un istituto finanziario con uno sviluppatore. Ciò è stato fatto con l'obiettivo di trasformare gli investitori istituzionali in una garanzia di completamento.

Specifiche del lavoro

Quindi, abbiamo considerato, sebbene non obbligatorio, ma comunque importante per comprendere le informazioni. Per non entrare in teoria, diamo un'occhiata a come queste strutture funzionano nella pratica. Ad esempio, prendiamo un fondo di investimento per unità di noleggio chiuso in Terra Santa. Pertanto, al fine di partecipare al processo di creazione di nuovi alloggi (o altri immobili), ZPIFN acquisisce i diritti di proprietà dagli sviluppatori. Un accordo di capitale (o investimento) viene utilizzato come base documentale.

Quindi, la società di gestione trasferisce i fondi disponibili allo sviluppatore e acquisisce il diritto subito dopo il completamento della costruzione per ricevere determinati oggetti (ad esempio appartamenti) con determinati parametri (ad esempio filmati o altitudine) nelle loro risorse. Ma cosa fare con la proprietà ricevuta? Ciò è deciso dalla società di gestione del fondo comune di investimento chiuso.

Va notato che può iniziare a finanziare lo sviluppatore solo dopo che tutte le autorizzazioni necessarie sono state rilasciate secondo le modalità previste dalla legge. Ciò viene fatto al fine di limitare la partecipazione di fondi comuni di investimento chiusi nella fase di costruzione più pericolosa. Ma ciò non è critico, poiché non più del quindici percento del costo totale ricade sulla progettazione di tutta la documentazione e sulla creazione di progetti. Una connessione a un fondo di investimento a capitale chiuso consente allo sviluppatore di ricevere investimenti finanziari su larga scala e regolari, necessari per i lavori di costruzione e installazione, la creazione di comunicazioni ingegneristiche e il progresso. Una politica simile è stata osservata nel metronomo del fondo di investimento di unità immobiliari chiuso.

Le sfumature del lavoro

Ma non è tutto. Un'intera serie di sfumature che sono di interesse per lo sviluppatore dovrebbero essere evidenziate:

1. Finanziamento stabile garantito. Questo è molto importante, ma è difficile da osservare quando si utilizzano vendite imprevedibili. Inoltre, a differenza di un prestito bancario, non è necessario pagare gli interessi. Dopotutto, ritira i fondi dalla circolazione. Inoltre, è possibile effettuare pagamenti anticipati per acquisti all'ingrosso di materiali da costruzione, che consente di ricevere sconti e fissare i costi.
2. Stabilizzazione e regolarità del processo di attuazione. Il fatto è che allocare parte della proprietà in natura - questo non può essere fatto. Perché? L'essenza di questa situazione è che il fondo comune di investimento chiuso è uno strumento per gli investitori, non per i consumatori. Pertanto, al fine di pagare le azioni, dovrai vendere immobili. E se segui il design, questo è un ulteriore onere burocratico. Per questo motivo, ZPIF è interessata a vendere immobili prima della fine della costruzione. Naturalmente, ciò può essere fatto anche sul mercato secondario, ma in questo caso sarà necessario passare attraverso la Commissione statale, firmare un atto sull'attuazione del contratto di investimento ed elaborare il diritto di proprietà. Tutto ciò, a causa di determinati costi dei materiali e di molto tempo, riduce l'efficienza degli investimenti.

Opzioni di partecipazione

Ora diamo un'occhiata agli schemi in base ai quali i proprietari di quote di investimento di un fondo comune di investimento chiuso possono partecipare alla costruzione di determinati oggetti. Inizialmente, per selezionare una determinata proprietà, devono riunirsi e prendere una decisione appropriata. Questo è un passaggio comune per tutti gli schemi. E poi iniziano le differenze. Ma per ora, andiamo avanti con i nomi:

1. Finanziamento del progetto.
2. Attrazione di risorse di investimento.
3. Gestione di immobili commerciali.
4. Programmi abitativi.
5. Integrazione di fondi di investimento industriale chiusi nel sistema di gestione dei progetti di costruzione.

Ognuno di questi schemi ha le sue caratteristiche nell'attuazione. E ce ne sono così tanti che è consigliabile dedicare una parte separata all'articolo.

Finanziamento di progetti immobiliari e di costruzione

In questo caso, si prevede che gli investitori e i fondatori trasferiscano fondi (nonché diritti di proprietà e titoli) al fondo durante la sua costituzione o all'entrata in una quota del mercato secondario. Dopo che la creazione è stata completata e il fondo comune di investimento chiuso è stato riconosciuto come creato, la società di gestione investe attività immobiliari. Gli azionisti del fondo ricevono i loro guadagni dalla differenza tra i prezzi di acquisto e di vendita dei diritti di proprietà o degli oggetti finiti. Si forma durante il processo di costruzione, nonché a causa di un aumento dei prezzi di mercato per gli oggetti finiti.

In questo caso, la società di gestione è un classico fiduciario, che gestisce i fondi dei clienti. Solo questo accade non in borsa, ma con proprietà. Le regole di gestione fiduciaria di un fondo comune di investimento immobiliare chiuso forniscono, di norma, il massimo rendimento sulla collaborazione con un cliente. Dopo tutto, una certa percentuale arriva come ricompensa. E se la società di gestione non è un gruppo di truffatori, è direttamente interessato a ottenere il massimo beneficio. L'importo del reddito dipende dal segmento selezionato, nonché dai requisiti per i potenziali progetti. Allo stesso tempo, grazie alla partecipazione di molti investitori, gli azionisti possono ottenere più benefici che se lo fanno da soli.

Un altro vantaggio importante è che ZPIFN non deve pagare l'imposta sul reddito. Per questo motivo, gli investitori possono utilizzare l'effetto di ritardo.

Mobilitazione delle risorse

Alcuni sviluppatori utilizzano fondi di investimento chiusi per ottenere fondi per costruire strutture. In questo caso, la società di gestione crea un fondo comune di investimento chiuso per una specifica proprietà del cliente. I diritti di proprietà vengono introdotti dai proprietari come pagamento per le azioni durante la costituzione del fondo. Quindi la società di gestione e i fondatori attraggono gli investitori per fornire finanziamenti per un determinato oggetto. Per questo, viene utilizzato un mercato secondario (ad esempio, uno scambio). Ecco come si ottengono soldi per finanziare l'edilizia. Un investitore, diventando un azionista, riceve il diritto a una determinata parte del reddito che verrà ricevuto quando l'oggetto viene venduto. Può essere sia in vendita che in locazione. Il secondo approccio utilizza spesso un fondo di investimento unitario combinato chiuso. Tale schema è popolare a causa di:

1. La semplicità di creare una struttura, registrazione degli investimenti, contabilità e rendicontazione.
2. Trasparenza degli strumenti per collaboratori di terze parti.
3. Opportunità di utilizzare le azioni come garanzia.

Gestione della proprietà commerciale

Questa opzione è utilizzata dal noleggio di fondi comuni di investimento di tipo chiuso. L'essenza di questo schema è di collocare beni in immobili commerciali e ricevere entrate dal suo affitto. Gli investitori utilizzano questa opzione per ottenere un reddito stabile. Per i proprietari, questa opzione è interessante per i seguenti motivi:

1. Trasformare gli asset non core in una fonte di risorse per il core business.
2. Ottenere preferenze sul pagamento dell'imposta sul reddito e della proprietà.
3. Attrarre risorse finanziarie dalla vendita di azioni mantenendo i loro diritti di opzione sugli immobili commerciali.

Il fondo viene acquisito con fondi versati o è formato immediatamente da immobili idonei. La gestione di fondi comuni di investimento di tipo chiuso prevede inoltre la conclusione di un accordo con una società operativa. Deve intraprendere tutto il lavoro per garantire e mantenere le strutture e inviare l'intero flusso netto dei pagamenti degli affitti al fondo di investimento chiuso. Il valore delle attività degli azionisti sta crescendo a causa del denaro trasferito e di un aumento del valore di mercato dell'oggetto. Di comune accordo con il fondatore, le entrate sono gestite come segue:

1. Investito nella ricostruzione e nella modernizzazione di un oggetto per aumentarne il valore e / o le tariffe di noleggio.
2. Pagati periodicamente agli azionisti.
3. Investire nella costruzione / acquisto di altri immobili (residenziali o commerciali).
4. Investi in borsa, posizionalo su un deposito bancario.

Programmi abitativi

Questa è un'altra opzione per l'utilizzo dei fondi, che prevede la partecipazione a programmi di edilizia comunale o aziendale. In questo caso, il CIFF agisce come uno strumento che accumula fondi e garantisce la costruzione di alloggi per un determinato pubblico, che è determinato dal fondatore del programma abitativo. In questo caso, viene posato un certo appezzamento di terra. Può essere selezionato dal comune o dalla società tra le terre che sono incluse nel suo territorio. Quindi, il mutuo viene trasferito al fondo comune di investimento chiuso, che inizia la costruzione di immobili. L'organizzazione della costruzione e del controllo è effettuata dalla società di gestione.

Integrazione di fondi di investimento di investimento chiusi nel sistema di gestione dei progetti di costruzione

Questa opzione è utilizzata da grandi attori del mercato. Integrano i fondi di investimento chiusi nei loro processi aziendali al fine di aumentare l'efficienza della gestione dei progetti di costruzione e la distribuzione dei fondi necessari per finanziare varie strutture. Il posto di queste strutture nella catena dipende dal ruolo, dall'organizzazione, dai bisogni e dagli obiettivi perseguiti.

Considera un piccolo esempio. La società madre crea un fondo comune di investimento chiuso e riceve il 100% delle azioni. I volumi e le istruzioni per l'uso del fondo costituito sono determinati dalla dichiarazione di investimento. Inoltre, in futuro, l'importo dei fondi potrebbe essere aumentato. Quindi vengono create o acquisite società separate. Sono impegnati nella preparazione della documentazione di progetto, ricevono tutti i permessi necessari per la costruzione, nonché il diritto alla terra.

Più adatti a questi scopi sono le società con la forma di proprietà di una LLC o di una società per azioni chiusa. Dopo che tutti i lavori preparatori sono stati completati, ZPIFN stipula un accordo (investimento o patrimonio netto) con questa struttura e fornisce costruzione con finanziamenti. Se temporaneamente non è necessario, i fondi possono essere indirizzati al bene, che è previsto dalla dichiarazione di investimento. Al termine della costruzione, gli oggetti vengono realizzati. Gli utili derivanti dalla vendita di oggetti da fondi comuni di investimento di tipo chiuso non sono tassati.