Tout le monde veut avoir son propre logement, mais aujourd'hui, son coût est assez élevé, donc tout le monde ne peut se permettre un tel achat. Un moyen de sortir de cette situation est la construction partagée. Il vous permet d'investir de l'argent dans la construction de n'importe quelle propriété et, une fois les travaux terminés, d'obtenir un espace vital. Mais ici, il est important de comprendre que la construction partagée comporte de nombreuses nuances qu'il convient de prendre en compte, car cette méthode d'acquisition de biens immobiliers est l'une des plus risquées.
Qu'est-ce qu'un détenteur d'intérêts? La définition
Ainsi, la discussion sur la construction partagée et ses caractéristiques devrait commencer par la définition de qui est actionnaire. Ce terme désigne une personne qui participe à la construction commune de toute propriété résidentielle et reçoit le droit d'acheter un appartement dans une future maison à un prix réduit.
La formation d’une part des actionnaires commence au stade de l’édification des fondations de la future structure. Dans certains cas, vous pourrez rejoindre la construction ultérieurement, mais dans ce cas, la réduction sur l'achat d'un logement sera moindre.
Avantages de la construction partagée
Les commentaires des actionnaires sur ce type de construction sont plutôt contradictoires, mais ses avantages sont évidents:
- un rabais important sur l'achat d'un logement après l'achèvement de la construction;
- un bon moyen d’investir de l’argent dans l’immobilier avec un capital relativement petit;
- la possibilité d'acheter un appartement par tranches, dans lequel les paiements sont effectués pendant le processus de construction.
Ainsi, si vous n'avez pas d'argent pour acheter votre propre logement, la participation à la construction partagée sera une bonne solution.
Qui est partie au contrat: droits et obligations
Lors de la participation à la construction partagée, un accord est nécessairement conclu entre les propriétaires de l'unité et l'entreprise de construction. En vertu de cet accord, les actionnaires sont tenus de faire leurs paiements à temps si l’espace vital est acquis par tranches, ainsi que de s’acquitter des autres obligations prescrites dans le document. Le développeur, à son tour, est obligé d'achever la construction de l'installation et de la mettre en service à la date convenue.
La relation entre les actionnaires et les promoteurs est régie par la loi au niveau fédéral. En 2004, plusieurs modifications et améliorations ont été apportées, grâce auxquelles la participation à la construction partagée est devenue plus sûre. La raison en était une série de scandales très médiatisés, au cours desquels les droits des actionnaires ont été violés.
Qu'est-ce que DDU?
Nous avons donc déjà décidé qui sont les détenteurs de l’intérêt. Il est donc temps de comprendre un peu la terminologie de la construction partagée. Le terme le plus courant rencontré par les actionnaires est DDU. C'est un accord de construction partagée (participation), qui est conclu entre le développeur et les actionnaires. Il garantit que les droits des deux parties ne seront pas violés. Le non-respect de certaines conditions peut constituer un motif de litige. Comme le montre la pratique, dans la grande majorité des conflits entre actionnaires et promoteurs, ils sont résolus en faveur des premiers, mais la résolution des problèmes dans une procédure judiciaire peut prendre plusieurs années.
L'essence de la construction partagée
La loi «Sur la construction partagée» permet d'obtenir des informations détaillées sur ce type de construction, en vertu desquelles un accord doit être conclu entre les actionnaires et les promoteurs, obligeant les premiers à effectuer leurs paiements dans les délais et les seconds à achever la construction des logements.
Lorsque la maison est terminée, chaque actionnaire obtient un appartement dans sa propriété. Les paramètres de logement sont également prescrits dans le contrat, de sorte que le propriétaire de la quote-part de construction partagée recevra l'appartement qu'il souhaitait à l'origine.
Droits des participants à la construction partagée
Nous savons déjà qui sont les actionnaires, alors nous devons maintenant parler de leurs droits légaux. Les droits et obligations des deux parties impliquées dans la construction partagée sont spécifiés dans la DDU. Tout non-respect d'un contrat par l'une des parties donne un autre motif pour saisir un tribunal.
Comme le montre la pratique, les causes de la plupart des situations de conflit sont les suivantes:
- si l'actionnaire a entre les mains des documents lui donnant le droit de propriété sur le bien immobilier, le fait de la livraison de l'objet n'est enregistré nulle part;
- si le développeur n'a pas le temps de livrer l'objet à temps;
- la qualité du logement ne correspond pas aux informations spécifiées dans le contrat;
- résiliation du contrat par la faute de l'une des parties.
En cas de conflit avec une construction partagée, les actionnaires peuvent demander la protection du consommateur, où ils recevront des informations détaillées sur la situation actuelle, ainsi que pour suggérer la meilleure façon de procéder.
Accord de gage: de quoi s'agit-il et pourquoi est-il nécessaire
Si vous achetez un logement par tranches, vous devrez, en plus de la DDU, conclure un contrat de nantissement. Ceci est une exigence de la législation en vigueur et vous permet de protéger les droits des actionnaires et des développeurs. Le document est préparé sous forme électronique, signé par les deux parties, puis envoyé à l’état d’enregistrement. Pour cela, le document doit être rédigé sur le chantier et notarié.
Lors de l'envoi du contrat pour l'enregistrement de l'état, un paquet des documents suivants est joint:
- Une copie notariée de la DDU, son numéro et sa date d'enregistrement.
- Documentation de conception pour un projet de construction avec indication de son emplacement.
- L'original et une copie certifiée conforme du récépissé de paiement du droit de l'Etat.
- Des copies de tous les documents indiqués dans le contrat de sécurité.
Toute partie impliquée dans la signature du contrat peut soumettre des documents pour enregistrement.
Comment devenir un participant à la construction partagée
Les détenteurs d'intérêts d'une maison ou de tout autre bien résidentiel pour participer à la construction commune doivent effectuer les actions suivantes:
- l'entreprise de construction détermine l'emplacement du futur bâtiment et acquiert un terrain pour la construction;
- les actionnaires recherchent des projets impliquant des actionnaires et concluent un accord avec le développeur pour la prise de participation;
- si le logement est acheté par tranches, un échéancier des paiements est établi, le montant et la nature des paiements sont déterminés;
- une entreprise de construction construit une maison et la transfère à des actionnaires.
Il s’agit d’une procédure standard à laquelle un actionnaire d’appartements est soumis pour acquérir son propre logement partagé.
Surveillance et surveillance de la transparence des transactions
Aujourd’hui, la protection des détenteurs d’intérêts, à savoir leurs droits, est très élevée. Si la construction partagée était une entreprise plutôt risquée il y a quelques années à peine, vous pouvez y investir sans craindre de perdre vos ressources financières.
Les installations de construction partagées sont sous la supervision de représentations régionales et municipales. La légitimité de toute transaction sera donc respectée.
Que faire pour les détenteurs d’actions trompés?
Malgré la réglementation stricte de la construction partagée par l'État, les détenteurs d'actions trompés sont loin d'être rares. Cela est dû au fait que les développeurs peu scrupuleux peuvent geler la construction de l'objet ou ne pas le démarrer du tout, tout en prenant l'argent par détenteurs d'intérêts par mètre carré.
Signes de violation des détenteurs d'intérêts
Il existe un registre séparé des actionnaires fraudés dans lequel sont enregistrées toutes les plaintes concernant des violations des droits des actionnaires.
Les situations de conflit peuvent avoir de nombreuses raisons, mais les plus courantes sont les suivantes:
- perte par la société de construction du droit de posséder le terrain sur lequel la maison est construite;
- liquidation ou faillite d'une entreprise de construction;
- un retard dans le transfert de l'espace de vie à son propriétaire légitime pendant plus de 9 mois;
- le développeur ne prend pas contact avec lui, évite de se réunir de toutes les manières possibles ou ne permet pas à l'actionnaire de se rendre sur le site de construction.
Il est important de comprendre que, lorsqu'il conclut un contrat avec le promoteur pour participer à la construction partagée, l'actionnaire a pleinement le droit de contrôler l'avancement des travaux de construction d'une maison à toutes les étapes. Si, pour une raison quelconque, il le refuse, il s'agit alors d'une violation flagrante de ses droits légaux.
Si l'actionnaire a le moindre soupçon que la société de construction ne remplit pas ses obligations, vous devez alors essayer de clarifier la situation le plus rapidement possible.
Procédure de résolution de conflit
En cas de conflit entre les détenteurs d'intérêts (Saint-Pétersbourg ou une autre ville) et le développeur, vous devez prendre les mesures suivantes pour le résoudre:
- Contactez une entreprise de construction. Pour cela, une réclamation écrite est rédigée et envoyée à l'adresse à laquelle la société est enregistrée. Selon la loi, le développeur est tenu de fournir une réponse écrite indiquant le motif de l'interruption ou du gel de la construction.
- S'il n'y a pas de réponse ou si vous pensez que l'entreprise est un fraudeur, vous devez contacter les autorités compétentes qui supervisent la construction partagée et le tribunal.
Si le développeur a déclaré faillite, vous devez trouver des informations officielles pour le confirmer. La source vérifiée est le journal Kommersant et le registre d’État unifié. Si aucune donnée officielle sur la faillite n’est trouvée, vous devez vous adresser au tribunal.
Pour que l'affaire soit jugée, vous devrez préparer un ensemble des documents suivants:
- Une copie certifiée conforme ou un original de la DDU.
- Passeport d'un citoyen de la Fédération de Russie.
- Un document sur le transfert d'argent au développeur.
Si le tribunal acquitte le développeur, vous pouvez résoudre le problème à l'aide du tribunal d'arbitrage. Pour cela, une décision de justice doit être jointe aux documents énumérés ci-dessus.
L'examen des demandes présentées par les actionnaires au défaut du développeur de remplir ses obligations prend 20 jours, après quoi la plainte est enregistrée dans un registre unique. Il arrive que les détenteurs d’actions se voient refuser l’enregistrement des plaintes. Dans ce cas, vous devez demander conseil à un avocat spécialisé dans ce domaine.
Comme le montre la pratique, la construction partagée est une excellente option pour les personnes qui n’ont pas immédiatement le montant total pour acheter un logement. Quoi qu'il en soit, avant de signer le contrat, vous devez vous familiariser avec ce dernier et connaître les détenteurs de ces intérêts afin de ne pas se retrouver dans une situation désagréable à l'avenir.