Donner un appartement est une transaction gratuite consistant à le transférer par l'ancien propriétaire à un nouveau dans le cadre d'un accord de donation. En d’autres termes, le donateur n’a pas le droit d’exiger que le donataire lui donne quelque chose en échange d’un tel document, à savoir un certificat-cadeau pour un appartement. Les taxes payées dans ce cas sont définies dans la législation.
Donner un appartement: normes juridiques générales
1. Un cadeau est toujours gratuit. Dans un acte de donation à un appartement, il est impossible d’enregistrer les éléments obligeant le donataire à faire quelque chose qui a été fait. Si une compensation monétaire, le loyer ou les personnes à charge du donateur sont spécifiés dans l'accord de donation, il est alors juridiquement nul. Supposons qu'un certain «donataire» ait entre les mains un cadeau pour un appartement reçu avec de telles conditions. Les taxes payées dans ce cas sont perçues aux taux établis pour les contrats de vente ou de rente (maintien à vie).
2. Le cadeau est toujours urgent. L'appartement devient la propriété du donataire immédiatement après l'enregistrement par lui du don à Rosreestr et la réception du certificat. Il est illégal de déclarer dans le certificat-cadeau que le donataire est propriétaire de l'appartement après le décès du donateur. Dans ces conditions, un testament est appliqué lors de l'enregistrement de l'appartement en tant qu'héritage et paiement taxe foncière.
3. Le don est volontaire pour les deux parties. Jusqu'au moment de l'enregistrement du cadeau à Rosreestr, ils peuvent changer d'avis et déclarer le cadeau invalide. Bien entendu, dans ce cas, aucune taxe n'est payée.
Si l'appartement a un propriétaire unique, alors il a le droit de le présenter à toute personne sans la permission de l'une des personnes enregistrées dans l'appartement. Le droit de propriété est transféré au nouveau propriétaire après la signature par les parties de l'acte de donation et son enregistrement à Rosreestr.
Si l'appartement est en copropriété ou en copropriété, alors:
• Le propriétaire d'une part dans la propriété d'un appartement peut en faire don sans le consentement des actionnaires restants; un tel accord est tout à fait légal. En d’autres termes, si vous possédez la moitié de l’appartement en copropriété avec une autre personne et souhaitez donner cette moitié à votre enfant, vous n’avez pas besoin d’obtenir le consentement d’un autre actionnaire.
• Si le bien est conjoint, le donateur doit obtenir le consentement écrit de tous les autres propriétaires pour pouvoir en faire don.
Le taux d'imposition ne dépend pas de la présentation ou de la présentation de tout l'appartement.
Une brève histoire de la fiscalité des dons
Jusqu'en 2006, la loi de la Fédération de Russie de décembre 1991 était en vigueur en Russie sous le titre «Impôt sur les biens transférés par héritage ou par donation», qui établit le montant et la procédure de l'impôt lors du don d'un appartement. Loi fédérale du 01.07. 2005 N 78-З a supprimé cette taxe et l'a remplacée par un impôt sur le revenu des personnes physiques qui, à compter de 2015, est régi par le Code des impôts. Autrement dit, seuls le nom et l'acte réglementaire ont changé, en vertu desquels la taxe est prélevée. Néanmoins, vous devrez payer des impôts pour l'appartement que vous avez donné. En même temps, conformément à l'ancienne loi, si tout l'appartement est donné, son prix total est alors soumis à taxation. Si une part dans la propriété d'un appartement est donnée, alors la taxe est prélevée sur la valeur de cette part.
L’impôt sur le revenu des personnes physiques n’est prélevé que sur les contrats de donation conclus au plus tôt le 1 er janvier 2006.
Quelle est la taille de la taxe de donation pour l'appartement?
Cette année, son montant représente 13% de la valeur de l'appartement. La taxe est payée par le donateur.Mais quel type de coût faut-il prendre en compte pour déterminer l'assiette de l'impôt sur le revenu des particuliers? Après tout, le cadeau ne peut contenir aucune valeur de l'appartement.
Pendant longtemps, le type de valeur de l'appartement avec lequel la taxe de donation est prélevée a fait l'objet de controverses. La position du service fédéral des impôts était aussi large que possible: il était autorisé à prendre comme base le stock, le marché, l'inventaire (calculé dans le RTC) et même la valeur cadastrale. En fait, chaque inspection avait sa propre pratique.
Enfin, l'année dernière, le ministère des Finances s'est désisté de ce désaccord en établissant dans sa lettre du 05/08/2014 N 03-04-05 / 21903 que la taxe sur les donations, dont le montant et la procédure étaient déterminés par le Code des impôts de la Fédération de Russie, avait été payée sur la valeur marchande de l'appartement. Certes, la question se posait maintenant, mais comment la déterminer correctement? Jusqu'à présent, le moyen le plus simple (et le moins cher!) Est de prendre un certificat de la CCI locale indiquant le prix moyen du marché des appartements en ville et de l'indiquer sur le cadeau.
Taxe de donation payée par des non-résidents
La loi ne restreint pas le droit des propriétaires de faire don à des étrangers. Une telle personne non résidente de la Fédération de Russie, qui a entre les mains un cadeau pour un appartement, est imposée au taux de 30%. Une modification du taux est possible sur la base d'un accord international établi pour exclure la double imposition.
Le paiement de la taxe par un non-résident en vertu d’un accord de donation d’appartement doit être effectué avant que celui-ci n’enregistre sa propriété.
Si l'appartement est donné à un parent
Les citoyens se posent souvent des questions: "Si la mère (ou le père) donne l'appartement à son fils (fille), une telle personne dotée a-t-elle l'obligation de payer la taxe de donation pour l'appartement? Ses petits-enfants surdoués doivent-ils payer?"
Le code des impôts de la Fédération de Russie exempte les parents proches de la taxe sur les donations. En d’autres termes, si une personne dotée d’un appartement est étroitement liée au donateur, elle n’a pas l’obligation de payer de l’impôt sur le revenu des particuliers sur sa valeur marchande.
Quels parents sont proches?
Si l'appartement est donné au sein de la même famille, aucun de ses membres n'a à payer de taxe de donation. Les enfants (y compris les enfants adoptés) peuvent recevoir un appartement de donation de leurs parents, ou de leurs petits-enfants (y compris des demi-parents, c'est-à-dire n'ayant qu'un seul parent commun) de leur grand-mère ou de leur grand-père. Il est possible et inversement de donner des appartements de la jeune génération aux personnes âgées ou à la même génération - entre frères et sœurs.
Les proches parents inconditionnels sont les maris et les épouses. Mais les oncles (tantes) et les neveux ne leur appartiennent pas.
Degré de relation confirmé par les certificats pertinents (de mariage, naissance, adoption).
Procédure de paiement de l'impôt sur le revenu des particuliers
Supposons que vous ayez un cadeau entre vos mains pour un appartement. Les taxes payées dans ce cas sont déterminées par le Code des impôts de la Fédération de Russie et sont indiquées ci-dessus dans le texte. Par conséquent, après avoir enregistré un don à Rosrestre, vous devez soumettre avant la fin du mois d'avril de l'année suivante le don de l'appartement de l'année à la taxe de votre lieu d'enregistrement. Déclaration sur le formulaire 3-NDFL sur votre revenu, en indiquant la valeur de l'appartement et en présentant un certificat de propriété. Si le donataire entretient des relations étroites avec le donateur et est donc dispensé de payer l’impôt sur le revenu des personnes physiques, il doit néanmoins fournir à l’inspecteur des impôts une déclaration, ainsi que des documents confirmant le degré de relation.
Les taxes elles-mêmes calculent le montant de la taxe et vous envoient un reçu avec un avis de calcul de la taxe. Il peut être payé dans n'importe quelle banque.
Quelques cas privés de paiement d’impôts sur le revenu des particuliers lors du don d’un appartement
Que faire si vous êtes une personne âgée et que vous avez un certificat-cadeau pour un appartement? Les impôts payés dans ce cas n'impliquent aucune prestation de retraite. Dans ce cas, tous les retraités sont tenus de payer un impôt sur le revenu des particuliers de 13%.
Il s’avère qu’il existe une autre catégorie de personnes qui, avec les proches parents, est exonérée de l’impôt sur le revenu des particuliers du fait des dons.Les employés des consulats étrangers et les membres de leur famille en ont été exemptés. Cette règle est enchâssée internationalement Convention de Vienne sur les relations diplomatiques 1961
Sanctions pour non-paiement ou paiement tardif de l'impôt sur le revenu des personnes physiques
Pour avoir dépassé la date limite pour l'envoi du formulaire 3-NDFL, le donataire est tenu de payer une amende de 5% (mais pas moins de 1 000 roubles) du montant de l'impôt non acquitté pour chaque mois à compter de la date de son envoi, sans dépasser 30% du montant total de l'impôt.
Le donataire est tenu de payer la totalité de l’impôt jusqu’au 15 juillet de l’année de production de la déclaration 3-NDFL. S'il manque cette période, il devra payer une amende de 20% de la taxe perçue. Si intentionnel est prouvé non paiement de taxe l'amende passera à 40% et le paiement d'une amende n'annulera pas le paiement de la taxe elle-même.
Si le donataire se soustrait à l'impôt, il est récupéré devant le tribunal. Dans le même temps, un juge de paix statue sur des taxes d'un montant maximal de 50 000 roubles, tandis qu'un tribunal de grande instance ou de ville peut engager une action en justice sur une somme importante. Il peut même imposer au défendeur le paiement de la taxe perçue par l'État pour le dépôt d'une créance fiscale. Par conséquent, il sera préférable de payer l’impôt sur le revenu des particuliers à temps.
Achat et vente fictifs au lieu de donner un appartement
Souvent, entre le donateur et le noble, une transaction d'achat et de vente d'appartement est établie dans laquelle l'argent de ce dernier n'est pas transféré au premier. Quel est le résultat? Supposons que vous ayez une telle «chance» et que vous disposiez d'un cadeau pour un appartement. Les taxes payées dans ce cas sont minimisées. Si la durée de location du logement du vendeur-donateur est de trois ans ou plus, l’impôt sur le revenu des personnes physiques ne lui est pas payé. Si le bail est moins long, la taxe est toujours de 13%, mais sa base est le montant de l'excédent du coût de l'appartement sur 1 million de roubles, c'est-à-dire l'assiette fiscale est réduite d'un million, ce qui entraîne une réduction de l'impôt sur le revenu des personnes physiques.
Il faut dire sur les risques d'un tel contrat de vente fictif. Puisqu'il dissimule un type de transaction différent, le tribunal peut la déclarer invalide (des tiers peuvent s'adresser au tribunal dont les droits ont été violés). Outre le fait qu'un tel accord sera résilié par le tribunal, les parties peuvent être tenues pénalement responsables.
Risques liés à la conclusion d'un accord de donation d'appartement
Il existe un certain nombre de cas où une convention de donation d’appartement peut être invalidée. Ainsi, une entité juridique ne peut pas donner un appartement à une autre entité juridique, car de telles transactions entre elles sont interdites. Cependant, une personne morale peut donner un appartement à un particulier.
Il est clair que donner un appartement après le décès du donateur (par exemple, par procuration) est une transaction frauduleuse et qu'il est sciemment invalide. De plus, l'appartement peut être grevé d'un nantissement bancaire, d'un contrat de rente viagère ou d'une pension alimentaire pour une période dépendante. Ensuite, il ne peut pas non plus être transféré en vertu d'un acte de donation.
