Majątek komunalny w Rosji jest uważany za taki, który na podstawie prawa własności należy do państwa (tzw. Własność federalna), a także majątek na podstawie prawa własności, będący własnością podmiotów państwowych. W imieniu państwa i jego podmiotów organy sprawujące władzę państwową mają prawo do nabywania tej nieruchomości i wykonywania związanych z nią praw i obowiązków majątkowych.
Własność komunalna to także własność osiedli miejskich lub wiejskich lub innych podmiotów komunalnych. Samorządy mają prawo do zakupu i korzystania z niego, a w ramach kompetencji gmin ustanowionych specjalnymi aktami prawnymi zabierają głos w sądzie. Rozważmy na początek, jaka jest sprzedaż i wynajem nieruchomości komunalnej
Przepisy ogólne dotyczące dzierżawy nieruchomości komunalnych (państwowych)
Dzierżawa nieruchomości komunalnej ma swoje cechy charakterystyczne związane z zawarciem umowy, a także z ustaleniem wszystkich odpowiednich opłat leasingowych. Zgodnie z niektórymi postanowieniami Konstytucji Federacji Rosyjskiej zarządzanie majątkiem komunalnym (państwowym) jest prowadzone przez rząd państwa.
Relacje, które powstają w trakcie zawierania dzierżawy nieruchomości komunalnej, a także w przypadku zawarcia umowy najmu, reguluje rozdział 34 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. Leasing, inaczej zwany leasingiem nieruchomości, polega na tym, że wynajmujący musi udostępnić najemcy pewną nieruchomość federalną do czasowego użytkowania za opłatą.
Znaczenie oświadczenia
Wszelkie pytania dotyczące wynajmu jakiejkolwiek nieruchomości federalnej są rozstrzygane wyłącznie na podstawie wniosku złożonego przez grono osób fizycznych lub prawnych, rosyjskich lub zagranicznych, określonych przez prawo. Dotyczy to również organizacji międzynarodowych, które mają uchwałę, że są właścicielami bilansów.
Co jeszcze jest potrzebne?
Oprócz wniosku (wniosku) o wynajem, wnioskodawca musi przedłożyć specjalnemu komitetowi ds. Zarządzania mieniem komunalnym (federalnym) następujące dokumenty:
- Oryginały dokumentów założycielskich firmy, która otrzymuje nieruchomość na wynajem, lub ich kopie potwierdzone notarialnie, jeśli mówimy o osobach prawnych. Jeżeli dzierżawa ma być zawarta przez osobę fizyczną jako indywidualnego przedsiębiorcę, wymagane będzie od niego zaświadczenie o rejestracji prywatnego przedsiębiorstwa.
- Saldo firmy, która w wynajmie nieruchomości będzie działała jako najemca.
- Certyfikat długu na rachunki za media lub czynsz.
- Zaświadczenie poświadczone przez organ podatkowy na obecność lub brak długów za wszystkie rodzaje obowiązkowych płatności.
Przy rozpatrywaniu wniosków o dzierżawę szczególnie bierze się pod uwagę występowanie lub brak zaległości podatkowych oraz terminową spłatę zobowiązań leasingowych. W celu ograniczenia maksymalnych warunków leasingu okres ten jest wyraźnie regulowany i wynosi 1 miesiąc od dnia, w którym najemca dostarczy pełny pakiet odpowiednich dokumentów.
Format nieruchomości do wynajęcia
Dzierżawa nieruchomości federalnych i komunalnych może przybierać różne formy:
- z zastrzeżeniem wykonania przez najemcę prawa pierwokupu do umowy najmu - w procedurze przedłużenia takiej umowy;
- w ogólnej kolejności rozpatrywania wniosków, w tym na podstawie przetargu handlowego lub aukcji.
Aukcja to konkurencyjny sposób określania, kto stanie się najemcą nieruchomości państwowych lub komunalnych. Aukcja odbywa się w drodze aukcji publicznej, w której najemcą jest wnioskodawca, który zaoferował maksymalną cenę za prawo do zawarcia umowy najmu. Konkurs komercyjny to taki sposób ustalenia najemcy nieruchomości, w którym zwycięzca może zostać uznany za wnioskodawcę, który przedstawi najkorzystniejszą ofertę.
Co zrobić, jeśli otrzymano odmowę?
Odmowa we wniosku o zawarcie umowy najmu jest udzielana przez państwowy lub komunalny komitet ds. Zarządzania nieruchomościami i musi zostać przekazana wnioskodawcy na piśmie. Warunkiem wstępnym jest wskazanie przyczyn takiej odmowy, które z kolei mogą zostać zaskarżone w sądzie zgodnie z regulacją specjalnych ustawowych aktów prawnych.
Przeniesienie nieruchomości na podstawie umowy najmu
Umowa najmu lokali niemieszkalnych musi zostać zawarta na piśmie w jednym dokumencie podpisanym przez obie strony. Zgodnie z tą umową wynajmujący musi przekazać do tymczasowego użytkowania określony budynek, konstrukcję lub lokal. Umowa najmu musi koniecznie wskazywać tę nieruchomość, jej stan techniczny, lokalizację, powierzchnię i inne cechy. Dzierżawa takich nieruchomości jest przeprowadzana zgodnie z aktem przekazania lub innym dokumentem wskazującym, że przedmiot został przekazany na użytek najemcy. Akt musi być sporządzony w dwóch egzemplarzach - dla obu stron niniejszej umowy. 5 dni po zawarciu umowy wynajmujący musi dostarczyć lokatorowi nieruchomość będącą przedmiotem tej umowy najmu.
Sprzedaż nieruchomości komunalnych (państwowych)
Proces sprzedaży nieruchomości komunalnych jest kontrolowany przez ustawę „W sprawie prywatyzacji nieruchomości państwowych i komunalnych”. Prywatyzacja to przeniesienie własności majątku stanowiącego własność gmin do prawa własności osób prawnych lub osób fizycznych. Ten proces jest uciążliwy.
Każda własność prawna w procesie sprzedaży przysługuje osobom prawnym, a także osobom fizycznym. Ta lista nie obejmuje jednolitych przedsiębiorstw, instytucji miejskich lub państwowych. Dotyczy to również podmiotów prawnych, w których kapitał docelowy zawiera ponad 25% funduszy będących własnością państwa lub jego podmiotów. Istnieje specjalna strona poświęcona sprzedaży nieruchomości komunalnych, oficjalnie zawierająca informacje na ten temat. Procedura prywatyzacji mienia będącego własnością gminy jest zgodna z aktami prawnymi państwa i jego podmiotów.
Jak określa się koszt?
Standardowa cena nieruchomości podlegającej prywatyzacji to minimalna wartość, po jakiej nieruchomość ta może zostać sprzedana. Jest określany w sposób ustalony przez rząd państwa. Standardowa cena nieruchomości podlegającej prywatyzacji powinna być równa cenie rynkowej ustalonej przez niezależnego rzeczoznawcę. Cena wywoławcza nieruchomości komunalnych podlegających prywatyzacji jest ustalana w przypadkach przewidzianych przez prawo na podstawie opinii niezależnego rzeczoznawcy, który musi również wykonywać swoją działalność zgodnie z prawem.
Warunki prywatyzacji mienia należącego do gmin, zgodnie z aktami prawnymi regulującymi ten proces, są ustalane niezależnie przez władze lokalne. Informacje o rozpoczęciu prywatyzacji mienia komunalnego (państwowego) muszą być publikowane w różnych źródłach medialnych, które są również określane przez władze lokalne. Powinno to nastąpić co najmniej 1 miesiąc przed wyznaczonym dniem, chyba że prawo stanowi inaczej. Nieruchomość komunalna jest sprzedawana po prywatyzacji.
Co należy publikować w mediach?
Lista informacji podlegających obowiązkowej publikacji w mediach:
- Nazwa lokalnego samorządu, który podjął decyzję o rozpoczęciu prywatyzacji majątku komunalnego, a także wszystkie szczegóły takiej decyzji.
- Nazwa nieruchomości komunalnej, a także wszystkie jej indywidualne cechy.
- Metoda, według której przeprowadzona zostanie prywatyzacja mienia komunalnego.
- Cena wywoławcza
- Warunki płatności, warunki jej realizacji, a także wszystkie niezbędne szczegóły dotyczące rachunków bieżących.
- Miejsce złożenia wniosku o prywatyzację mienia komunalnego, procedura jego realizacji, daty rozpoczęcia i zakończenia.
- Wymagania dotyczące dokumentacji i ich wyczerpującej listy.
- Termin ustalony na zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości komunalnej.
- Możliwość zapoznania potencjalnych nabywców z innymi informacjami na temat obiektu, który ma zostać sprywatyzowany, a także z warunkami umowy i aktem inwentaryzacyjnym.
- Warunki ograniczeń dla niektórych kategorii osób prawnych lub osób fizycznych.
- Inne ważne informacje.
Sprzedaż nieruchomości komunalnych poprzez aukcje
Nieruchomość komunalna może być również licytowana. Dzieje się tak, jeśli nabywcy takiej nieruchomości nie muszą spełniać żadnych warunków w stosunku do niej. Prawo do nabycia nieruchomości komunalnej w procesie sprzedaży odbywa się w drodze licytacji i należy do nabywcy, który jest gotowy zaoferować za nią najwyższą cenę. Jeżeli tylko jedna osoba prawna lub osoba fizyczna wzięła udział w aukcji, taka aukcja jest unieważniona przez prawo.
Przed aukcją media powinny wskazać:
- miejsce i czas takiej aukcji;
- kolejność ustalania zwycięzców;
- warunki dokonywania wpłaty, jej wielkość, wszystkie niezbędne dane bankowe i procedura dokonywania wpłaty.
Informacje o wynikach aukcji podlegają obowiązkowej publikacji w mediach, przy czym termin takiej publikacji nie powinien przekraczać trzydziestu dni od daty takich transakcji. Aukcje sprzedaży nieruchomości komunalnych i konkursy tematyczne mogą odbywać się również w formie elektronicznej. Jak już wspomniano, istnieje specjalna strona dla wszystkich zainteresowanych tym problemem. Licytacja sprzedaży nieruchomości komunalnej w tym formacie zapewni ich przejrzystość informacyjną i uproszczenie tej procedury. Widok elektroniczny zminimalizuje możliwość zmowy między uczestnikami takich aukcji a ich organizatorami. Prywatyzacja obiektów odbywa się poprzez zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości komunalnej, która musi koniecznie obejmować wszystkie warunki tej transakcji.