Wiele osób korzysta z nieruchomości innych osób na podstawie umowy najmu. Pokój może być mieszkalny lub niemieszkalny. Umowa może być zawarta między osobami fizycznymi lub firmami. To umowa reguluje stosunki między obiema stronami. Często używany najem z prawem do zakupu nieruchomości, pozwalający najemcy na zakup lokalu po wygaśnięciu umowy.
Koncepcja
Dzierżawa z prawem do zakupu nieruchomości jest reprezentowana przez stosunek między dwiema stronami transakcji dotyczącej nieruchomości. Specjalna umowa jest zawierana między właścicielem lokalu a najemcą. Obejmuje nie tylko najważniejsze warunki, ale także informację o możliwości odkupienia przedmiotu transakcji.
Zazwyczaj umowa wskazuje, że najemca może wykupić nieruchomość dopiero po upływie określonego czasu. Proces przeprowadzany jest na podstawie art. 624 Kodeks cywilny. W tym celu najemca w trakcie korzystania z lokalu nie może w żaden sposób naruszać wymagań i warunków umowy.
Różnice w stosunku do leasingu
Leasing nieruchomości jest często porównywany do leasingu. Istnieją pewne różnice między tymi transakcjami:
- podczas najmu nie ma żadnych ograniczeń w wyborze mieszkania do wynajęcia, dlatego najemca wybiera przedmiot, po którym wynajmujący kupuje go od właściciela i zapewnia leasing finansowy, a w przypadku standardowych dzierżaw nieruchomość będąca własnością osoby jest sporządzana, dlatego wybór obiektu jest ograniczony;
- trzy strony biorą udział w leasingu, a podczas wynajmu bezpośrednio zawierana jest umowa między dwoma uczestnikami;
- w trakcie sporządzania umowy najmu klient może wykupić nieruchomość, a w przypadku umowy najmu jest to możliwe tylko wtedy, gdy istnieje odpowiednia klauzula.
Wiele osób i firm jest zainteresowanych leasingiem z prawem do zakupu nieruchomości komercyjnych. W takich warunkach przedsiębiorcy mogą sprawdzić, czy wybrana lokalizacja jest dogodna dla pracy i klientów. Jeśli działanie jest skuteczne, wówczas podejmowana jest decyzja o odkupieniu obiektu.
Korzyści
Korzystanie z umowy najmu z prawem do zakupu nieruchomości ma wiele zalet dla najemcy:
- kupno mieszkania bez korzystania z pożyczonych środków;
- nieruchomości są użytkowane do ostatecznego wykupu;
- Możesz anulować transakcję w dowolnym momencie;
- nie jest wymagane zebranie dużej ilości dokumentów do podpisania umowy;
- nie ma żadnych dodatkowych kosztów związanych z mieszkaniem, ponieważ ubezpieczenie nie jest wydawane i nie przeprowadza się oceny;
- nie jest wymagana zaliczka.
Korzyści dla leasingodawcy obejmują:
- Możesz sprzedać istniejącą nieruchomość po wysokiej cenie;
- nieruchomość należy do właściciela do czasu ostatecznego wykupu;
- Dozwolone jest rozwiązanie umowy w dowolnym momencie.
Zwykle z leasingu z prawem do zakupu nieruchomości korzystają leasingodawcy, którzy chcą sprzedać swoją nieruchomość, ale nie mogą wykonać tego procesu niezwłocznie z powodu wysokich kosztów nieruchomości lub innych czynników.
Wady
Taka umowa ma pewne negatywne aspekty dla najemcy:
- Przed ostatecznym odkupem nieruchomość jest rejestrowana u innego uczestnika transakcji, który może ją całkowicie zbyć;
- właściciel obiektu może w każdej chwili zakończyć transakcję bez zwracania opłat za wynajem;
- jeśli wynajmujący umrze, będziesz musiał zawrzeć z jego spadkobiercami nową umowę na mniej korzystnych warunkach.
Jednocześnie wynajmujący nie może korzystać z lokalu w żadnym celu, a także przez długi okres czasu cena nieruchomości może wzrosnąć, co doprowadzi do utraty zysków.
Jakie dokumenty są wymagane?
Najczęściej oferowane w Moskwie to czynsze z prawem do zakupu nieruchomości. Wynika to z faktu, że w stolicy nieruchomości są drogie, dlatego trudno jest sprzedać je w standardowy sposób. W celu zawarcia transakcji przygotowywane są następujące dokumenty:
- paszporty stron transakcji, a jeśli jedna ze stron jest firmą, wówczas stosuje się zaświadczenie o rejestracji i rejestracji w Federalnej Służbie Podatkowej;
- wyciąg z książki domowej, dzięki której można dowiedzieć się, kto jest zarejestrowany na nieruchomości;
- zaświadczenie o własności obiektu lub wyciąg z USRN, w tym informacje o właścicielach mieszkania;
- bezpośrednia dzierżawa, w której znajduje się klauzula o możliwości wykupu nieruchomości;
- harmonogram płatności zawierający informacje o tym, kiedy dokładnie należy przekazać płatności najemcy.
Ponadto zwykle sporządzane jest świadectwo odbioru. Zawiera informacje na temat wszystkich artykułów gospodarstwa domowego dostępnych w lokalu, a także datę rozpoczęcia użytkowania lokalu przez najemcę.
Niuanse z rejestracji kontraktu
W przypadku sporządzenia umowy najmu z prawem do zakupu nieruchomości jej czas trwania zwykle wynosi 10–15 lat. Jeśli okres obowiązywania umowy przekracza 1 rok, zostaje zarejestrowany w Rejestrze Federalnym. W tym celu przygotowywane są dokumenty:
- paszporty uczestników;
- wniosek o rejestrację;
- jeden egzemplarz umowy najmu;
- odbiór cła;
- paszport techniczny i plan nieruchomości.
Możesz złożyć wniosek nie tylko do oddziału Rosreestr, ale także do MFC.
Niuanse współpracy
Niezależnie od tego, czy dzierżawa z prawem do zakupu nieruchomości jest zawierana w Niżnym Nowogrodzie, czy w innym mieście, brane są pod uwagę pewne wymogi prawne. Proces sporządzania umowy jest regulowany przepisami federalnymi, dlatego uczestnicy transakcji biorą pod uwagę cechy:
- wykup jest jedynie prawem najemcy, a nie jego obowiązkiem, dlatego zmuszenie go przez sąd do przeprowadzenia tego procesu jest niemożliwe;
- po zapłaceniu całej kwoty należnej leasingodawcy wymagana jest rejestracja przeniesienia prawa do mieszkania najemcę;
- nawet zwykłe zatrudnienie może być przekwalifikowane na leasing z prawem do zakupu, co jest przewidziane w art. 624 Kodeksu cywilnego, wystarczy więc tylko sporządzić dodatkową umowę między obiema stronami.
Wskazane jest stosowanie tej metody najmu tylko pod warunkiem, że istnieje relacja zaufania między dwoma uczestnikami, a popyt na nieruchomości jest uważany za niski.
Ryzyko najemcy
Dokonując umowy najmu z prawem do zakupu nieruchomości, najemca musi ponieść poważne ryzyko:
- śmierć właściciela może prowadzić do rozwiązania umowy lub wprowadzenia dodatkowych nieprzyjemnych warunków przez spadkobierców;
- właściciel nieruchomości może wykorzystać nieruchomość jako zabezpieczenie przy składaniu wniosków o różne pożyczki;
- zmiany na rynku nieruchomości mogą powodować, że cena wykupu nieruchomości będzie zbyt wysoka, chociaż w takich warunkach zawsze można odmówić jej wykupu, ale właściciel nie zwraca opłat za czynsz.
Dlatego, choć taka oferta ma wiele zalet, ważne jest, aby wziąć pod uwagę ryzyko wynikające z najemcy.
Zasady sporządzania umowy
Umowa najmu z prawem do zakupu musi zawierać pewne. Należą do nich:
- informacje o stronach transakcji (musi podać F. I. O., podać informacje z paszportów, datę urodzenia i miejsce rejestracji);
- przedmiot umowy, który jest własnością, dlatego wskazany jest jej adres, powierzchnia i inne cechy, które są kopiowane z dokumentów urzędowych do mieszkania;
- okres obowiązywania umowy, a często w celu jej umorzenia sporządzana jest umowa na czas nieokreślony;
- wielkość miesięcznej płatności, za którą brany jest pod uwagę czynsz i cena zakupu nieruchomości;
- częstotliwość płatności;
- sposób przekazywania środków, za który pieniądze można przelać osobiście, na rachunek bankowy lub na podstawie komórki bankowej;
- obowiązki wynikające z leasingobiorcy i leasingodawcy;
- odpowiedzialność stron za naruszenie warunków transakcji.
Ważne jest, aby właściwie podejść do sporządzenia niniejszej umowy, aby istniała umowa najmu z prawem do zakupu nieruchomości. Przykładowy kontrakt można przestudiować poniżej.
Czy wymagana jest wycena mieszkania?
Jeśli mieszkanie zostanie przekazane do długoterminowego użytkowania, prawdopodobne jest, że jego cena ulegnie znacznej zmianie. Strony muszą uzgodnić, czy takie zmiany wpłyną na kwotę wykupu, po czym decyzja zostanie podjęta.
Często wybierane przez strony przeliczenia z uwzględnieniem zmian cen na rynku nieruchomości lub obliczeń w walucie obcej. Aby uniknąć nieporozumień w przyszłości, wskazane jest wskazanie w umowie ostatecznej ceny przedmiotu i wzoru na obliczenie wskaźnika. W tym celu strony zwracają się do niezależnego rzeczoznawcy. Tworzy raport zawierający informacje o cenie rynkowej obiektu w momencie sporządzania umowy.
Jak przechodzą prawa do obiektu?
Najczęściej oferowana w Moskwie i regionie moskiewskim dzierżawa z prawem do zakupu nieruchomości. Dzięki tej ofercie każdy może stać się właścicielem płynnej i rentownej nieruchomości o dobrej lokalizacji. Jednocześnie ważne jest, aby wiedzieć, w jaki sposób odbywa się przeniesienie praw do mieszkania najemcę. Można do tego użyć kilku opcji:
- wygaśnięcie umowy;
- pełne przeniesienie wartości obiektu na właściciela.
Cały proces jest rejestrowany w Rosreestr, po czym najemca staje się pełnym właścicielem obiektu.
Specyfika wcześniejszego rozwiązania umowy
Zgodnie z art. 619 Kodeksu cywilnego, stosunki między obiema stronami zostają rozwiązane na mocy orzeczenia sądu na następujących warunkach:
- najemca w trakcie użytkowania obiektu narusza warunki umowy;
- pomieszczenia są wykorzystywane do innych celów;
- pogarszające się warunki mieszkaniowe z powodu złej opieki ze strony użytkownika;
- w ustalonym terminie czynsz nie jest przenoszony;
- przegląd przewidziany w umowie nie jest przeprowadzany.
Strony umowy mogą przewidzieć inne warunki wcześniejszego rozwiązania umowy.
Wniosek
Dzierżawa z opcją zakupu jest uważana za transakcję wymaganą w wielu regionach. Ma to zalety dla obu uczestników. Zgodnie z prawidłowo sporządzoną umową po rozwiązaniu współpracy mieszkanie przechodzi w własność najemcy.
Szczególną uwagę należy zwrócić na prawidłowe przygotowanie umowy, tak aby zawierała ona ważne informacje na temat współpracy. Jeśli okres ważności przekracza 1 rok, zostaje zarejestrowany w Rosreestr.