Stopa kapitalizacji ma ogromne znaczenie przy planowaniu działań finansowych lub inwestycyjnych. Jednocześnie w Rosji stopa kapitalizacji nie zawsze może być określona z wiarygodną dokładnością. Wynika to z faktu, że informacje z różnych rynków są niekompletne. Ponadto często nie jest to do końca prawda. Co to jest stopa kapitalizacji?
Co to jest stopa kapitalizacji?
Wskaźnik ten jest stosunkiem wartości nieruchomości do dochodu, jaki może przynieść w ciągu roku. Stopa kapitalizacji umożliwia inwestorowi ocenę perspektyw inwestowania pieniędzy w dany składnik aktywów. Istnieje kilka rodzajów tego wskaźnika. Analizując każdy z nich, możesz lepiej zrozumieć charakterystyczne cechy stóp kapitalizacji.
Wskaźnik charakterystyczny
Na przykład stopa kapitalizacji wolna od ryzyka określa kierunek inwestycji w te aktywa, dla których gwarantowany jest co najmniej zwrot z inwestycji. O ile wiemy, inwestowanie bez ryzyka praktycznie nie istnieje. W tym przypadku mamy na myśli takie inwestycje, że prawdopodobieństwo nieprzyjemnych wypadków zostanie zredukowane do zera.
Przykładem takiej inwestycji jest inwestycja, której gwarantem jest państwo lub wiarygodny bank ze Szwajcarii. Jednocześnie ryzyko rynkowe jest nierozerwalnie związane z instrumentami finansowymi, takimi jak akcje, obligacje i inne papiery wartościowe. Dochód z takich inwestycji zależy bezpośrednio od sukcesu firmy emitującej.
Inwestorzy jako pierwsi odczuli niską rentowność firmy w związku z inwestowaniem własnych środków w papiery wartościowe. Ale nie tylko tego rodzaju finansowaniu towarzyszy ryzyko. Na przykład nieruchomości są tradycyjne i są jednym z najbardziej niezawodnych sposobów inwestowania. Niemniej jednak ten składnik podatny jest również na takie ryzyka, jak niska płynność, amortyzacja w trakcie eksploatacji, a także zmiany przepisów, w tym podatków.
Metody obliczania stopy kapitalizacji
Jakie są metody obliczania stopy kapitalizacji? Jest ich kilka:
- kumulatywna konstrukcja;
- powiązane inwestycje;
- metoda wyciskania rynku;
- Metoda Inwooda i inne.
W praktyce najczęściej stosowana jest skumulowana metoda budowy. Jakie są składniki stopy kapitalizacji? Metoda ta wykorzystuje zasadę sumowania wskaźnika stopy wolnej od ryzyka, premii za ryzyko rynkowe i premii za ryzyko związanej z inwestowaniem w określony składnik aktywów. Co to znaczy Innymi słowy, aby przewidzieć prawdopodobny zysk, należy wziąć pod uwagę takie wskaźniki, jak stopa wolna od ryzyka, całkowity poziom ryzyka rynkowego i stopień ryzyka w odniesieniu do konkretnego składnika aktywów.
Stopa kapitalizacji nieruchomości
W trakcie analizy prawdopodobnej opłacalności inwestowania w nieruchomości inwestorzy obliczają zysk, jaki mogą uzyskać podczas jego eksploatacji. Ta metoda pozwala przewidzieć efekt inwestycji i porównać cenę zakupu obiektu z przychodami.
Współczynnik kapitalizacji dla nieruchomości jest obliczany przy użyciu wzoru wyprowadzonego z następującego równania:
V = I / R, gdzie:
- V jest wartością właściwości;
- I - szacunkowa rentowność z eksploatacji obiektu;
- R to stopa kapitalizacji nieruchomości.
W związku z tym stopa kapitalizacji: R = I / V.
Należy zauważyć, że stopa kapitalizacji dochodu jest czasami nazywana również współczynnikiem kapitalizacji, stopą kapitalizacji lub mnożnikiem renty netto. Te terminy są synonimami. Obliczenie tego wskaźnika jest dość skuteczne i obiektywne. Wynika to ze stałego kosztu nieruchomości, która wyznacza rynek i którą można znaleźć z otwartych źródeł. Ponadto cena wynajmu nieruchomości jest również regulowana przez rynek, co upraszcza zadanie.
Zasady obliczania stopy kapitalizacji dla nieruchomości
Należy podkreślić, że przy obliczaniu rentowności przedmiotu należy odjąć wymagane wydatki od całkowitych dochodów. Należą do nich:
- opłata za prąd;
- opłata za bezpieczeństwo obiektu;
- wynagrodzenia różnych pracowników;
- inne koszty związane z procesem prowadzenia nieruchomości.
Ponadto od parametru I należy odjąć utracony zysk z tytułu najmu nie wszystkich 100% budynku. Ponadto wydatki zmniejszające ogólną rentowność obejmują podatki, odsetki od pożyczek i inne koszty stałe. I dopiero po odjęciu wszystkich kosztów otrzymujemy dochód operacyjny netto, który jest wykorzystywany we wzorze na obliczanie stopy kapitalizacji nieruchomości.
Po otrzymaniu wszystkich niezbędnych danych możemy obliczyć wymagany wskaźnik zgodnie z powyższym wzorem. Rozważ przykład. Załóżmy, że inwestujesz w rodzaj nieruchomości, na przykład w przestrzeń magazynową. Koszt obiektu wynosi 50 milionów rubli. Po odjęciu wszystkich kosztów inwestor określa, że dochód operacyjny netto wyniesie 13 milionów rubli rocznie. Aby określić stopę kapitalizacji dla nieruchomości, musisz użyć wzoru: 13 milionów / 50 milionów = 0,26. Wartość ta pokazuje, że każdego roku inwestor otrzyma 26% swoich inwestycji z wynajmu magazynów.
Wybór nieruchomości o najwyższej stopie kapitalizacji
Wybierając nieruchomość do inwestowania pieniędzy, należy preferować te, które mają najwyższy wskaźnik kapitalizacji. Ponadto należy zauważyć, że bez uwzględnienia takiego współczynnika nie można przewidzieć skuteczności inwestycji i ocenić obiektu przed jego pozyskaniem. Wymaga to również analizy rynku i śledzenia ważnych wskaźników ekonomicznych w oparciu o dostępne dane dotyczące inwestycji w nieruchomości.
W procesie pełnego monitorowania otrzymane informacje należy uogólnić. Ponadto konieczna jest ocena różnych segmentów rynku nieruchomości. Następnie informacje te będą służyć jako przewodnik i pozwolą na prawidłową ocenę obiektu. Ponadto umożliwia przeprowadzenie jakościowej analizy porównawczej dostępnych obliczonych wskaźników i średnich danych rynkowych.
Powiązana metoda inwestycyjna
Często kwota kapitału własnego i pożyczonego kapitału jest wykorzystywana na zakup nieruchomości. Dlatego do prawidłowego obliczenia stopy kapitalizacji konieczne jest uwzględnienie obu źródeł inwestycji. Jak obliczyć wskaźnik? W takim przypadku do określenia współczynnika kapitalizacji stosuje się metodę inwestycji bezpośredniej lub, jak to się nazywa, technikę grupy inwestycyjnej. Ponadto formuła stopy kapitalizacji dla funduszy kredytowych jest następująca:
Rm = DO / IR, gdzie:
- Rm - współczynnik kapitalizacji pożyczonych środków lub stała kredytu hipotecznego;
- DO - roczne płatności z pożyczonych środków;
- IR to główna kwota kredytu hipotecznego.
W takim przypadku stopa kapitalizacji kapitału własnego jest obliczana przy użyciu następującego wzoru:
Re = DP / K, gdzie:
- Re to stopa zwrotu z kapitału własnego;
- DP - przepływy pieniężne za rok poprzedzający zapłatę wszystkich podatków;
- K to kwota kapitału własnego.
Całkowitą stopę kapitalizacji przy zastosowaniu metody inwestycji bezpośredniej określa się, obliczając średnią ważoną pierwszych dwóch wskaźników: P = M x Pm + (1 - M) x Re, gdzie M jest częścią pożyczonych środków w całkowitym koszcie obiektu.
Metoda wyciskania rynku
Metoda ta polega na zastosowaniu do obliczenia stopy kapitalizacji wskaźnika dochodu operacyjnego netto z działalności podobnej spółki lub jej nieruchomości, a także od wartości sprzedaży jej aktywów. Aby określić współczynnik kapitalizacji za pomocą rynkowej metody wyciskania, konieczne jest podzielenie dochodu operacyjnego netto przez koszt podobnego obiektu lub spółki.
Jak to zrozumieć? Innymi słowy, w celu ustalenia stopy kapitalizacji pożądanej spółki stosuje się wskaźniki podstawowej formuły współczynnika kapitalizacji, ale w przypadku innej podobnej firmy, która zajmuje ten sam segment rynku i ma porównywalną wielkość. Charakterystyczną cechą tej metody obliczania jest brak rozliczania zwrotu z inwestycji i zwrotu z inwestycji.
Ta technika ma zarówno zalety, jak i oczywiste wady. Pozytywne cechy obejmują względną prostotę określania współczynnika kapitalizacji. Obliczony w ten sposób zakład ma swoje wady. Wady obejmują na przykład brak niezbędnych danych dotyczących dochodu operacyjnego netto i wartości sprzedaży przedsiębiorstwa, co stanowi podstawę analizy. Dlatego nie zawsze można wybrać prawidłowe i odpowiednie przykłady.
Metoda Inwooda
Metodę tę stosuje się w przypadkach, gdy zgodnie z prognozą, w całym cyklu inwestycyjnym zwrot z inwestycji będzie równy. Jednocześnie część dochodu stanowi zwrot z inwestycji, a druga to zwrot z zainwestowanego kapitału. Kwota odzyskanego kapitału jest reinwestowana. Uwzględnia to stopę zwrotu z inwestycji. Możliwe jest ustalenie stopy kapitalizacji pod warunkiem uzyskania jednakowych dochodów poprzez uzyskanie sumy stopy zwrotu z inwestycji i współczynnika funduszu zwrotu dla tego samego procentu.