Dzisiaj potrzeba zdobycia przestrzeni życiowej jest tak wysoka jak zawsze. Nowoczesny rynek nieruchomości zapewnia konsumentom wspaniałe możliwości. W związku z tym dla każdego potencjalnego nabywcy ważne jest prawidłowe wykonanie całej dokumentacji, w tym umowy sprzedaży lub DKP mieszkania. Rzeczywiście, legalność transakcji w dużej mierze zależy od tego.
Od 2013 r. Ustawodawstwo znacznie uprościło przygotowywanie dokumentacji do notarialnego zawarcia umowy. Ponadto zmieniono również procedurę sporządzania faktów dotyczących przeniesienia własności nieruchomości ze sprzedającego na nabywcę. Dlaczego ta umowa jest tak ważna? Przeanalizujemy temat tego artykułu.
Co to jest DCT?
Umowy kupna i sprzedaży są różne, ale wymagana jest notarialność podczas przejęcia:
- apartamenty;
- samochód;
- działka;
- własność prywatnego domu;
- udziały w kapitale zakładowym przedsiębiorstwa.
Jak widać, są to nie tylko nieruchomości, ale także ruchome przedmioty własności. Z prawnego punktu widzenia dokument ten jest umową między sprzedającym nieruchomość a kupującym, sporządzoną na piśmie. Jednocześnie własność sprzedawanych mieszkań jest jednocześnie przenoszona. Taki właśnie jest DCT przy zakupie mieszkania.
Umowa wstępna
Oprócz głównej umowy kupna lub sprzedaży nieruchomości pojawia się inny dokument, zwany umową przedwstępną. Dlaczego jest to potrzebne? Jest to bardzo wygodne narzędzie w trakcie transakcji z nieruchomościami o trudnym charakterze. Jego obecność umożliwia prawne zabezpieczenie stron umowy ich praw i obowiązków w przypadku niektórych trudności. Na przykład umowa nie może być wykonalna w najbliższej przyszłości (tydzień lub dwa).
W takim przypadku zostaje zawarty podobny rodzaj dokumentu. Wymaga to jednak poważnego powodu:
- Kupujący nie ma dostępnych środków na zakup nieruchomości.
- Dokumentów jest za mało i ich zebranie zajmuje trochę czasu.
- Nieobecność jednego ze sprzedawców z uzasadnionego powodu, którego obecność jest obowiązkowa.
- Wstępne DKP mieszkania przyda się przy zakupie nieruchomości z dotacją. W takim przypadku środki zostaną udostępnione kupującemu dopiero po zarejestrowaniu transakcji w Rosreestr, co potrwa co najmniej dwa tygodnie.
- Kupujący bierze udział w procedurze spadkowej, która trwa 6 miesięcy, jednak obie strony zamierzają sfinalizować transakcję. W takim przypadku specjaliści nie zalecają podpisania takiej umowy w przypadku braku notarialnie poświadczonego spadku.
Ponadto dokument wstępny będzie przydatny w przypadku konfliktu, który powstanie przez jedną ze stron umowy - odmowa podpisania głównej umowy.
Ten dokument ma moc prawną. Dlatego w razie potrzeby sąd rozpatrzy je, ponieważ zobowiązuje strony do wypełnienia określonych w nim obowiązków.
Rodzaje umów
Istnieją dwa rodzaje mieszkań DCT:
- Pisemna umowa w prostej formie. Mówimy tutaj o dokumencie podpisanym przez obie strony, które zgadzają się na określone warunki określone w umowie. Jeśli jest kilka arkuszy, są one zszywane razem i opatrzone podpisami.
- Dokument notarialny. W takim przypadku sprawdzana jest zdolność prawna każdego uczestnika transakcji. W razie potrzeby przetłumacz na inny niezbędny język. Istnieje również pełna gwarancja legalności procedury sprzedaży.Ale nadal wymagana jest opłata, która zależy od wartości nieruchomości.
Jak można się domyślić, opcja notarialna jest nadal preferowana. Ponadto notariuszowi powierzono teraz procedurę weryfikacji własności sprzedawcy. Ponadto specjalista może również dokonać rejestracji praw majątkowych do nieruchomości po potwierdzeniu dokumentacji i rejestracji mieszkania DKP.
W ten sposób transakcja jest znacznie uproszczona, odwiedzając jeden adres, aby uzyskać pełny zakres sprzedaży lub zakupu nieruchomości.
Strony sprzedaży
W transakcji uczestniczą co najmniej dwie osoby:
- Sprzedawca - osoba, która jest właścicielem nieruchomości będącej przedmiotem umowy.
- Kupujący - osoba, która po zakończeniu transakcji przenosi własność przedmiotu umowy.
Oznacza to, że jest to umowa między stronami: sprzedawca przekazuje drugiej stronie, którą jest kupujący, swoją nieruchomość za opłatą. W razie potrzeby powiernicy reprezentujący interesy stron mogą uczestniczyć w transakcji.
Tylko oni powinni mieć pełnomocnictwo poświadczone przez notariusza. Uczestnikami sprzedaży mieszkań DCT mogą być nie tylko osoby fizyczne, ale także osoby prawne.
Przedmiot umowy
Przedmiotem umowy jest nieruchomość, którą właściciel wystawia na sprzedaż. Jest to najważniejszy warunek transakcji, który z pewnością musi znaleźć odzwierciedlenie w umowie. W przeciwnym razie będzie to wyraźne naruszenie. W związku z tym przedmiot umowy należy opisać z maksymalną dokładnością, nie zapominając o wskazaniu wszystkich parametrów przedmiotu i znaków, za pomocą których jest on identyfikowany.
W przypadkach, gdy przedmiotem umowy jest mieszkanie, w dokumencie należy uwzględnić następujące punkty:
- Pełny adres lokalizacji nieruchomości (kraj, miasto, ulica, numer domu i mieszkania).
- Łączna powierzchnia przedmiotu sprzedaży odzwierciedlona w certyfikacie własności.
- Na którym piętrze jest mieszkanie.
- Przeznaczenie nieruchomości (mieszkalnych, niemieszkalnych).
- Numer zunifikowanego rejestru stanu (katastru).
Jeśli z jakiegokolwiek powodu wszyscy właściciele nie zostali zwolnieni z mieszkania zgodnie z warunkami mieszkania, można to zrobić przez sąd. Jednak nie w każdym przypadku można to zrobić. Na przykład nie można wypisywać obywateli, którzy odmówili prywatyzacji w ten sposób, mają jednak pełne prawo do własności na równi ze sprzedawcą lub zawarte w nakazie.
Również tutaj można przypisać osoby, które podpisały umowę o alimenty z osobami na utrzymaniu. Niektórzy obywatele zachowują prawo do korzystania z lokalu zgodnie z testamentem. Czas trwania znajduje odzwierciedlenie w woli dziedzictwa i trwa kilka lat, a nawet do końca życia.
Przygotowanie niezbędnej dokumentacji
Najważniejszą rzeczą, którą należy podjąć przed przeprowadzeniem procedury kupna i sprzedaży nieruchomości, jest wybór dobrego notariusza. Zgodnie z obowiązującymi przepisami prywatni specjaliści mają takie same uprawnienia jak notariusze. Innymi słowy, prawie wszyscy specjaliści w tej dziedzinie prowadzą działalność w imieniu państwa.
Tylko przy wyborze notariusza do sporządzenia rachunku nieruchomości mieszkaniowej należy wziąć pod uwagę szereg okoliczności. Transakcja powinna być przeprowadzona tylko w miejscu faktycznej lokalizacji nieruchomości lub w miejscu zamieszkania sprzedającego lub kupującego.
Do obowiązków właściciela nieruchomości należy przygotowanie następującego pakietu dokumentów:
- Twój paszport ze zdjęciem i kodem identyfikacyjnym.
- Dowód własności nieruchomości.
- Paszport techniczny mieszkania (jeśli życzą sobie tego obie strony umowy).
- Informacje o liczbie osób mieszkających i zarejestrowanych w mieszkaniu.Z reguły wydaje się go w biurze mieszkaniowym i należy o to zadbać na dwa lub trzy dni przed transakcją.
- Są chwile, kiedy dzieci lub niekompetentni ludzie mieszkają w mieszkaniu. Następnie konieczne jest uzyskanie odpowiedniego zezwolenia na sprzedaż nieruchomości od organów opiekuńczych i powierniczych w jego lokalizacji.
- Konieczna jest również ocena nieruchomości według bieżącej wartości rynkowej. Odpowiedzialne za to są specjalne organy oceniające.
Oprócz wymienionych dokumentów, w przypadku mieszkań DKP mogą być dodatkowo potrzebne inne dokumenty, ponieważ sytuacja jest inna. Na przykład sprzedawca jest właścicielem mieszkania na równi z małżonkiem lub obaj właściciele są zalegalizowani przez małżeństwo. W takim przypadku potrzebna jest pisemna zgoda współwłaściciela sprzedawanego mieszkania. Ponadto drugi małżonek przekazuje go notariuszowi osobiście wraz z paszportem, kodem identyfikacyjnym i aktem małżeństwa.
Procedura zakupu
Zgodnie z obowiązującymi przepisami Federacji Rosyjskiej cała procedura sprzedaży nieruchomości przebiega w trzech etapach:
- Na początek wszystkie informacje o sprzedającym są wprowadzane do jednego stanu rejestru praw majątkowych do nieruchomości. Sprawdzane jest, czy przedmiot umowy jest zabezpieczony.
- Drugi etap to sama umowa.
- Teraz pozostaje wprowadzić do katastru informacje o nowym właścicielu przedmiotu umowy. Również na tym etapie przygotowuje się i wydaje dokumenty, które legitymują kupującego jako prawdziwego właściciela mieszkania.
Na przykład apartamenty DKP - zdjęcie poniżej.
Wszystkie określone procedury powinny zostać wykonane w ciągu jednego dnia. Ponadto, w zależności od konkretnej sytuacji i pakietu dokumentów, proces może potrwać 2–4 godziny.
Rozwiązanie umowy
Kupno i sprzedaż mieszkań zwykle ma różne konsekwencje. Niektóre są dobre, a inne oszałamiające. Na przykład zakupiono nieruchomość, parapetówkę świętowano z przyjaciółmi, krewnymi, a właściciele już zaczęli naprawiać - wydaje się, że wszystkie trudności minęły i czeka nas świetlana przyszłość. Ale go tam nie było - dochodzi wezwanie do sądu i toczą się dalsze postępowania dotyczące rozwiązania umowy.
Taki zwrot jest w stanie każdego, mówiąc w przenośni, po prostu niepokojącego, dość psującego system nerwowy. Co może być głównym powodem zakończenia transakcji?
Błędy płatności
Poważnym powodem do rozwiązania umowy DKP może być naruszenie płatności. W transakcjach dotyczących nieruchomości zawieranych przez obie strony umowy często popełniane są znaczne błędy. A czasem prowadzi to do bardzo smutnych konsekwencji. Typowe z nich to brak potwierdzenia dokonania płatności lub sporządzenie dokumentów płatności z błędem.
Dlatego, aby uniknąć wielu problemów, nie należy popełniać błędów podczas transakcji płatniczych. Oznacza to, że jeśli mieszkanie zostanie zakupione od osoby prawnej, wówczas płatność powinna być dokonana tylko na konto organizacji.
W odniesieniu do osób fizycznych wszystko jest nieco prostsze - tutaj obliczenia należy przeprowadzać wyłącznie za pomocą gotówki. W takim przypadku sprzedawca musi przedstawić pokwitowanie odzwierciedlające wszystkie szczegóły przeniesienia finansowania. Będzie to stanowić wiarygodną gwarancję i potwierdzenie, że kupujący wypełnił swoje zobowiązania dotyczące zapłaty za nabytą nieruchomość.
Problemy z rejestracją
Aby umowa sprzedaży nabrała mocy prawnej, nie wystarczy zapewnić ją notariuszowi. Oczywiście sama transakcja może być po prostu wykonana na piśmie, jednak w każdym przypadku konieczne jest zarejestrowanie mieszkań DCT w Rosreestr. Umowa jest przekazywana do tego organu państwowego osobiście lub przez pełnomocnika z udzieleniem pełnomocnictwa.
Ponadto będziesz potrzebować paragonu na zapłatę cła państwowego, wyciągu z książki domowej, a także notarialnego oświadczenia małżonka o zgodzie na sprzedaż nieruchomości. Jeśli właściciel nie jest żonaty, do paczki dokumentów dołącza się oświadczenie z pieczęcią notariusza. Po 11 dniach, jeśli transakcja została zakończona w prostej formie i 3 dni z potwierdzeniem notarialnym, Federalna Służba Rejestracyjna ustali prawo do przeniesienia własności na nowego właściciela. I właśnie w tym momencie warunki transakcji są uważane za w pełni wdrożone.
Znany jest smutny przypadek jednego obywatela, który w wyniku procesu pozostał bez nabytego mieszkania. Miał w rękach kompetentnie wykonaną umowę z udziałem notariusza, ale przez długi czas nie był świadczony państwowej służbie rejestracyjnej w celu uzasadnienia swojej własności nieruchomości.
Było to jednak w czasie, gdy zgodnie ze starą wersją Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej trudno było wprowadzić ich prawa. Teraz cała procedura rejestracji mieszkania w kamienicy została uproszczona, a obywatele nie mogą się martwić - teraz wspomniany wyżej incydent im się nie przydarzy.
Inne okoliczności
Wielu sprzedawców nieruchomości jest po prostu przekonanych o swojej słuszności do rozwiązania umowy po 6 miesiącach od podpisania dokumentu. Jednak wierzenie w to oznacza wielki błąd. Tak, umowa może zostać rozwiązana, ale musi to być uzasadniony powód. Oprócz wymienionych już sytuacji inne okoliczności mogą stanowić poważny powód do unieważnienia transakcji. Z reguły w momencie zawarcia umowy nie było takich sytuacji; pojawiają się one później. W każdym razie wszystkie takie sytuacje należy rozpatrzyć w sądzie.
Podsumowując
Kupno i sprzedaż mieszkania (a także wszelkich innych nieruchomości) jest dość kłopotliwą procedurą. Może to mieć wiele konsekwencji, jak już opisano powyżej. Dlatego konieczne jest bardziej niż odpowiedzialne traktowanie tego rodzaju transakcji.
W szczególności unikaj nieodwracalnych błędów i prawidłowo przeprowadzaj transakcje płatnicze. Ważne jest również uważne przeczytanie umowy podczas nabywania mieszkania, ponieważ nie wiadomo, który sprzedawca, kim on jest i w jakim celu sprzedaje nieruchomości. Cóż, umowa powinna zostać zawarta w biurze notariusza - więc przynajmniej będzie pewna gwarancja legalności umowy.
Wreszcie, możesz życzyć wszystkim uczestnikom transakcji nieruchomości, aby unikali błędów i przestrzegali obowiązującego prawa. Ale najważniejsze jest jasne zrozumienie, czym jest DCT przy zakupie mieszkania. Tylko wtedy możesz spać spokojnie!