Dokonując przeniesienia własności nieruchomości, strony często wykorzystują zaliczkę jako wstępne porozumienie. Jednak przy zakupie mieszkania należy wziąć pod uwagę pewne niuanse związane z przygotowaniem umowy z wyprzedzeniem i zrobić to dobrze. To zostanie omówione poniżej.
Potrzeba zawarcia umowy z góry
Wiele osób ma pytanie: „Czy przy zakupie mieszkania naprawdę potrzebna jest wcześniejsza umowa?” Odpowiedź jest prosta: jest konieczna i jest kilka przyczyn: z jej pomocą intencja kupującego dotycząca nabycia tej konkretnej nieruchomości jest ustalona, a intencja sprzedającego nie będzie już szukać potencjalnych przyszłych właścicieli. Po zawarciu umowy wstępnej i zaliczce strony mogą rozpocząć przygotowania do głównej transakcji. W ten sposób zaliczka potwierdza powagę zamiarów obu stron.
Zaliczka jest szczególnie istotna w przypadkach, w których nie jest możliwe zawarcie transakcji w ciągu kilku dni od momentu osiągnięcia porozumienia w sprawie nabycia określonej nieruchomości. Przyczyn takiego opóźnienia może być wiele, na przykład brak niezbędnej kwoty, dokumentów itp. W obecnym czasie. Inne, bardziej banalne powody, na przykład brak notariusza, mogą również odgrywać pewną rolę.
Aby strony transakcji były spokojniejsze i nie musiały się martwić w czasie przeznaczonym na przygotowanie się do transakcji, kupujący przekazuje zaliczkę sprzedającemu, a ten z kolei przestaje pokazywać mieszkanie. Umowa z góry przy zakupie mieszkania jest ważna przede wszystkim dla kupującego.
Zaawansowane funkcje
Stosunki cywilnoprawne nie zawierają jasno określonej definicji pojęcia „zaliczki”. Prawo cywilne i inne kodeksy regulujące proces przeniesienia własności nieruchomości nie obejmują tego terminu. Postęp można zrozumieć i zdefiniować dopiero po zbadaniu istoty tego zjawiska z ekonomicznego punktu widzenia. Dopiero potem będzie można śmiało zastanowić się nad mechanizmami regulacji prawnej tego zjawiska.
Zaliczka - ile?
Zaliczkę można nazwać dokonaniem częściowej przedpłaty, czyli kwoty przekazanej sprzedawcy przed podpisaniem umowy. Najczęściej kwota zaliczki wynosi 10 procent całkowitej wartości obiektu. Reszta kwoty jest wypłacana po podpisaniu umowy sprzedaży, chyba że wymaga inaczej.
Przykład umowy przedterminowej na zakup mieszkania przedstawiono poniżej.
Zaliczka i depozyt
W zakresie sprzedaży nieruchomości zaliczka znajduje się w art. 380 Kodeksu cywilnego, który opisuje coś takiego jak depozyt. Artykuł mówi, że jeśli istnieją wątpliwości co do tego, czy uznać częściowo zdeponowane środki za depozyt, zwłaszcza bez przestrzegania pisemnej formy umowy, kwota ta automatycznie staje się zaliczką. W rezultacie w tym przypadku stosowane są odpowiednie sankcje, jeżeli warunki podpisanej umowy nie są spełnione.
Należy zauważyć, że istnieją znaczne różnice między zaliczką a depozytem. Wykonują różne funkcje, mimo że są używane w identycznych sytuacjach. Konsekwencje naruszenia warunków umowy z góry przy zakupie mieszkania i kaucji będą różne.
Konsekwencje nieprzestrzegania warunków umowy
Jak wspomniano powyżej, między wpłatą a zaliczką występują pewne różnice.Najważniejsze jest to, że depozyt zapewnia realizację warunków określonych w umowie. Jeżeli jedna ze stron naruszy swoje zobowiązania, depozyt będzie działał jako środek odpowiedzialny. W przypadku odmowy transakcji kupujący nie otrzyma z powrotem depozytu, a jeśli sprzedawca zmieni zdanie na temat sprzedaży mieszkania, będzie musiał zwrócić otrzymane środki w podwójnej objętości. Strona poszkodowana może między innymi próbować odzyskać straty poniesione w wyniku niepowodzenia transakcji.
Wymagana jest wcześniejsza umowa przy zakupie mieszkania w hipotece.
Konsekwencje
W przypadku zaliczki anulowanie transakcji będzie miało nieco inne konsekwencje. Jeżeli kupujący zainicjuje anulowanie, poniesie konsekwencje zgodnie z kodeksem cywilnym. W takim przypadku sprzedawca ma prawo żądać odszkodowania za poniesione straty. Jeżeli anulowanie transakcji nastąpiło z winy sprzedawcy, kupujący ma prawo zwrócić zaliczkę. Istnieją również sytuacje, w których sprzedawca opóźnia proces zwrotu zaliczki. W takich okolicznościach kary podlegają przepisom dotyczącym pożyczek.
Tak więc sprzedawca jest lepszy niż warunki zaliczki, a nie depozyt, ponieważ w przypadku niesprzyjających okoliczności będzie musiał jedynie zwrócić otrzymane pieniądze i nie płacić dwa razy więcej niż z depozytem.
Rozważ bardziej szczegółowo przykład umowy o zaliczkę przy zakupie mieszkania.
Umowa
Rejestracja wcześniejszej umowy musi nastąpić na piśmie. Przed podpisaniem strony muszą uzgodnić następujące punkty:
1. Kwota zaliczki. Ponieważ zaliczka jest zaliczką, jej obliczenie opiera się na wartości przedmiotu zamówienia. Oznacza to, że najpierw strony muszą ustalić ostateczny koszt umowy sprzedaży, a następnie ustalić z góry kwotę do zapłaty. Ustawodawstwo z góry nie jest w żaden sposób regulowane i jest ustalane według uznania stron. Najważniejsze jest tutaj osiągnięcie kompromisu, który zaspokoi interesy wszystkich stron. Nie zawsze jest to możliwe szybko, ponieważ kupujący chce wpłacić mniej pieniędzy, a sprzedawca, przeciwnie, jest zainteresowany otrzymaniem większej kwoty.
2. Sposób przekazania zaliczki. W takim przypadku należy określić:
- Pieniądze zostaną przelane gotówką lub przelewem bankowym.
- Termin odbioru pieniędzy.
- Wystawianie dodatkowego paragonu o otrzymaniu pieniędzy przez sprzedającego.
- Wszystkie takie niuanse powinny zostać określone w umowie o zaliczce przy zakupie mieszkania, aby w razie konfliktu można było przedstawić dowód wpłaty.
3. Przedmiot umowy sprzedaży. W akapicie tym wskazano nie tylko faktyczny adres nieruchomości, ale także szczegółowy opis warunku w momencie zawarcia umowy o wypłacie zaliczki. Konieczne jest również wskazanie osób zarejestrowanych pod tym adresem, obecności małoletnich dzieci, obciążenia prawem własności itp. Wszystkie te niuanse są zwykle wyjaśniane podczas standardowej kontroli mieszkania.
4. Odpowiedzialność stron za niedotrzymanie warunków umowy. W tym przypadku należy podać maksymalną liczbę opcji, które mogą doprowadzić do anulowania transakcji, i dokładnie opisać odpowiedzialność każdej ze stron.
Umowa z wyprzedzeniem wskazuje również datę transakcji zakupu i sprzedaży, a dane paszportowe stron umowy są rejestrowane. W niektórych przypadkach w umowie można wprowadzić pewne zmiany, które muszą zostać uzgodnione przez obie strony. Następnie umowa z góry jest potwierdzana podpisami uczestników.
Jeśli transakcja jest przeprowadzana przez osobę trzecią reprezentowaną przez pośrednika w obrocie nieruchomościami, oferuje on standardową umowę o zaliczkę na zakup mieszkania, która uwzględnia wymagania i interesy obu stron.
Niuanse
Podpisując umowę sprzedaży, szczególną uwagę przywiązuje się do prawnej czystości mieszkania.Obejmuje to sprawdzenie dokładności danych dotyczących nieruchomości, autentyczności dokumentów, dostępności przebudowy i ich legalności, tożsamości sprzedawcy, obciążenia mieszkania i wielu innych czynników.
Podpisanie umowy z wyprzedzeniem przy zakupie mieszkania (szablon można zrobić z wyprzedzeniem) nie oznacza przeniesienia mieszkania, jednak w takim przypadku warto sprawdzić wszystkie powyższe punkty. W końcu kwota zaliczki, choć nie wszystkie koszty nieruchomości, jest nadal dość duża, a kupujący raczej nie chce jej stracić.
Dokładna kontrola
Z tego powodu nawet na etapie wypłaty zaliczki należy przeprowadzić dokładną i dogłębną weryfikację nabytej nieruchomości. Można to również zrobić za pośrednictwem pośrednika w obrocie nieruchomościami. W ten sposób możesz uzyskać listę wszystkich byłych właścicieli mieszkania, a także różne czynniki, które mogą spowodować unieważnienie transakcji. Jeśli istnieje podejrzenie, że sprzedawca może zostać uznany za niekompetentnego w momencie transakcji, należy go porzucić nawet na etapie zaliczki.
Konieczne jest również sprawdzenie, czy sprzedawca jest prawnie żonaty bez znaku w paszporcie. Zgoda małżonka jest uważana za warunek wstępny transakcji z nieruchomościami. W przeciwnym razie małżonek może zakwestionować transakcję i uznać ją za nieważną, co doprowadzi do nieprzyjemnych konsekwencji dla kupującego.