Umowa o wymianie gruntów odnosi się do przeniesienia gruntów na własność jednej strony w zamian za inną ziemię. Ponieważ handel barterowy jest stosunkiem prawnym podlegającym zwrotowi, w odniesieniu do niego stosuje się ogólne zasady dotyczące transakcji kupna i sprzedaży, ze szczególnymi cechami wynikającymi z samego charakteru tego rodzaju transakcji.
Specyfika umowy wymiany
Główną różnicą w stosunku do umowy sprzedaży jest to, że w przypadku przeniesionej nieruchomości strony nie otrzymują kwoty pieniężnej określonej w umowie, ale działkę o podobnych cechach, właściwościach i cenie. Obie strony jednocześnie działają jako sprzedający i kupujący.
Dlatego obszary, które wymieniają, powinny być w przybliżeniu takie same. Ale w rzeczywistości często zdarza się, że jedna strona jest gorsza pod względem niektórych właściwości. W takim przypadku strony mają prawo ustalić wymaganą płatność za różnicę kosztów, której wysokość jest określona w warunkach umowy wymiany.
Wymiana różni się od umowy darowizny tym, że charakter transakcji jest uciążliwy i nie jest przeprowadzany jednostronnie jako przekazanie ziemi w prezencie. W przypadku zawarcia umowy zamiany gruntów każda ze stron otrzymuje podobną nieruchomość lub częściową rekompensatę, jeśli jedna działka jest gorsza od drugiej.
Formularze transakcji
W związku z wymianą działek w Federacji Rosyjskiej takie formy transakcji jak:
- prosty formularz pisemny, w którym strony umowy powinny jedynie poświadczyć je podpisami i przekazać dalej władzom Federalnej Służby Rejestracyjnej w celu rejestracji państwowej;
- forma notarialna, w której poświadczenie tej umowy nie jest wymagane, ale w wielu przypadkach jest jednak wymagane przez akt prawny.
Kiedy wymagana jest notarialność?
Notarialność jest wymagana w następujących przypadkach:
- W przypadku transakcji związanych z witryną należącą do osoby małoletniej lub obywatela uznanego za posiadającego ograniczoną zdolność prawną.
- W przypadku wymiany, jeżeli istnieje wspólna własność działki (w tym przypadki, w których wszystkie strony zbywają swoje udziały w ramach jednej transakcji).
Bez względu na formę zawarcia transakcji umowa wymiany (próbka zostanie przedstawiona poniżej) musi zostać zarejestrowana przez władze państwowe. Jeśli to wymaganie nie zostanie spełnione, dokument zostanie uznany za nieważny.
Rozporządzenie
Zawierając umowę o wymianie działek, obie strony muszą pamiętać o normach prawnych w zakresie prawa, które odróżniają tego rodzaju umowę od umowy sprzedaży tej samej ziemi. Na przykład, jeśli w umowie nie ma dokładnych warunków dotyczących ceny gruntów podlegających wymianie lub danych dotyczących podziału wydatków obu stron, należy pamiętać o założeniu dotyczącym wymiany równoważnych działek.
Jeżeli jednak w celu wykonania umowy zamiany gruntów konieczne są wydatki związane z przekazaniem gruntu drugiej stronie lub innymi działaniami mającymi na celu wypełnienie umowy, to musi je wykonać strona, która musi to zrobić zgodnie z określonymi zobowiązaniami.
Procedura kompensacyjna za nierówną wymianę
Początkowo umowa zakłada równoważność gruntów.Dlatego możliwe przyszłe spory uczestników dotyczące wartości przekazywanej nieruchomości są bardzo ograniczone. Jeżeli przedmiotem umowy jest wymiana nierównych działek, strona przenosząca działkę o niższej cenie otrzymuje kolejny obowiązek zapłaty różnicy w ich wartości.
Taka płatność musi być dokonana przed lub bezpośrednio po przeniesieniu kontrahenta na stronę o niższych kosztach. Jednocześnie w umowie wymiany może zostać ustanowiona inna procedura kompensacji istniejącej różnicy cen. Dlatego całkiem naturalne jest, że wszystkie niezbędne wymogi i forma wypłaconej rekompensaty muszą koniecznie znaleźć odzwierciedlenie w samym tekście przy zawieraniu umowy.
Jednoczesna wymiana
Wymiana gruntów nie musi odbywać się jednocześnie. Zdarzają się również przypadki, w których umowa określa różne daty przekazania wymienianych działek. Najpierw jedna strona umowy wypełnia swoje zobowiązania, a następnie druga. Jeżeli zgodnie z poświadczoną umową wymiany warunki wzajemnego przekazania nie są zbieżne, konieczne jest zastosowanie przepisów ustanowionych w ustawie o przeciwdziałaniu ich zobowiązaniom, zapisanych w art. 328 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej.
Z jego treści wynika, że jeżeli kontrahent nie wywiązuje się ze zobowiązania umownego, inny kontrahent ma prawo do natychmiastowego zawieszenia dalszego wypełniania swoich zobowiązań określonych w umowie (przykładową umowę o wymianie można również zobaczyć w tym artykule) lub, co do zasady, odmówić jej przestrzegania. Może również wymagać od drugiej strony odzyskania odszkodowania z powodu popełnionych naruszeń.
Moment, w którym prawo własności do gruntów podlegających zamianie przechodzi bezpośrednio na jego uczestnika, określa art. 570 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. Mówi ona, że własność gruntów nabytych w drodze zamiany przenosi się jednocześnie na każdą ze stron, jeżeli wszystkie zobowiązania wynikające z umowy zostały wcześniej spełnione.
Ponadto należy zwrócić uwagę na specyfikę umowy barterowej, która odnosi się do odpowiedzialności za zajęcie nieruchomości, to znaczy gruntów otrzymanych na podstawie umowy zamiany. W przypadku zakupu i sprzedaży sprzedawca przyjmuje na siebie obowiązek przekazania kupującemu takich towarów, które są wolne od przedstawienia praw do niego osobom trzecim. Jest tylko jeden wyjątek od wymagań ustanowionych przez prawo, gdy sam kupujący zgadza się przyjąć towary obciążone prawami osób trzecich. Podobny przepis ustawodawstwa w dziedzinie cywilnej ma zastosowanie do umowy barterowej. Jeżeli jedna ze stron nie wypełni tego obowiązku, winowajca nie tylko rekompensuje poniesione przez niego straty, ale także zwraca uczestnikowi działającemu w dobrej wierze grunty otrzymane w drodze wymiany. Na jakich warunkach zawierana jest umowa?
Warunki umowy
Główne warunki umowy wymiany, które muszą zostać uzgodnione przez obie strony, to:
- ustalenie przedmiotu umowy, czyli działek przekazanych przez obie strony;
- identyfikacja cech ilościowych własności kontraktowej;
- określenie równoważności wartości i właściwości działek lub wskazanie odpowiedniej kompensacji w celu osiągnięcia równoważności.
Zasadnicze warunki transakcji są uzgadniane bezpośrednio na etapie przygotowawczym i są oparte na różnych dokumentach tytułowych dotyczących gruntów (na przykład paszporty katastralne, sprawozdania dotyczące wartości rynkowej itp.).
Jak sporządzić umowę zamiany gruntu na mieszkanie? O tym dalej.
Jak sporządzana jest umowa?
Zgodnie z art. 550 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej umowa sprzedaży nieruchomości musi mieć formę pisemną. Umowa zamiany gruntów również podlega wyłącznie pisemnemu zawarciu.Jeśli wymagania prawne dotyczące formularza nie są spełnione, umowa zostaje automatycznie uznana za nieważną. Tego rodzaju umowa zobowiązuje do rejestracji państwowej nowych właścicieli i ich praw w departamencie Rosreestr, który znajduje się na terenie wymienianej ziemi.
Cechy, które personalizują obiekty wymiany
Umowa musi koniecznie opisywać cechy, które personalizują działki podlegające wymianie:
- obszar wydzielonych działek;
- ich liczby katastralne;
- cel, dla którego są eksploatowane;
- nieruchomości ze wskazaniem ich przynależności, które znajdują się na tych stronach.
Rejestracja umowy zamiany gruntów jest sprawą odpowiedzialną.
Również rysunki działek będących przedmiotem umowy muszą być dołączone do umowy zamiany. Strony muszą ocenić odpowiednie wykresy według wartości katastralnej. Ponadto należy ocenić różne konstrukcje i obiekty nieruchomości, które znajdują się na tym terenie. Oceny dokonuje się na podstawie aktów określających wartość katastralną oraz skonsolidowane zestawienia oceny konstrukcji. Dokumenty te są dołączone do umowy wymiany.
Po sporządzeniu strony muszą przekazać swoim kontrahentom następujące informacje:
- w sprawie obecności lub braku konfliktów o ziemię i sporów dotyczących działek podlegających wymianie, a także ich charakteru prawnego;
- obecność istniejących służebności;
- czy grunty podlegające zamianie są dzierżawione stronie trzeciej;
- w sprawie przekazania tej ziemi jako zastaw.
Granice terytorium, do którego uprawnione są osoby trzecie, oraz treść tych praw powinny być wskazane na planie graficznym odpowiednich stron. Umowa wskazuje ograniczenia praw własności, które są związane ze strefami technologicznymi, sanitarnymi, ochronnymi i innymi strefami ustanowionymi na tym terenie, a także z przypisaniem gruntów do części lub części do tych, które mają cele środowiskowe, rekreacyjne lub kulturowo-historyczne.
Zgodnie z prawem federalnym rejestrację uważa się za wykonanie określonej czynności prawnej przez organy posiadające odpowiednie uprawnienia. Tak więc własność ziemi występuje jednocześnie z rejestracją praw jednej lub drugiej strony w stosunku do niej. Procedura rejestracji i rejestracji umowy wymiany gruntów zgodnie z prawem gruntowym jest zakończona z chwilą wpisania informacji do ujednoliconego rejestru prawnego i przekazania dokumentów wnioskodawcom.
Specyfika opodatkowania gruntów po zawarciu umowy
Ponieważ zgodnie z wymogami umownymi każda ze stron nie tylko zbywa gruntów, ale także uzyskuje nieruchomości o identycznej cenie i cechach, podstawy opodatkowania powstają w przypadku każdego przedmiotu umowy.
Pomimo faktu, że istnieje zasada równoważności gruntów podlegających wymianie, nie warto myśleć, że obie strony będą płacić równe podatki za nabyte przez siebie działki. Kwota określonej płatności zostanie obliczona przez właściwy organ podatkowy na podstawie wartości katastralnej, która może się różnić nawet w przypadku działek tego samego rodzaju. W tej sytuacji strony mają prawo zakwestionować wycenę gruntów w sądzie i podjąć próbę obliczenia podatku według ceny rynkowej.
Zamierzone wykorzystanie gruntów stanowi istotną podstawę do powstania prawa do zwolnienia z podatków.
Wymiana gruntów pod inne obiekty
Możliwe jest wdrożenie umowy wymiany samochodu na działkę. W takim przypadku strony ustala się na podstawie równoważności transakcji. Jeśli którykolwiek z przedmiotów wymiany jest tańszy, zostanie naliczona dodatkowa opłata. Oczywiste jest, że właściciel traci własność samochodu i nabywa własność gruntów.
Ponadto często zawierana jest umowa zamiany gruntu na dom lub mieszkanie.