Umowa najmu może zostać zawarta w odniesieniu do lokali mieszkalnych lub niemieszkalnych, a także gruntów lub całych kompleksów. Jeżeli relacja między właścicielem nieruchomości a najemcą potrwa dłużej niż rok, wymagana jest rejestracja umowy najmu z Rosreestr. Okres dzierżawy może być krótszy niż rok i pod takimi warunkami nie jest wymagane wprowadzanie żadnych zmian w USRN.
Zasady zawierania umowy
Kodeks cywilny zawiera podstawowe zasady, których muszą przestrzegać obywatele i właściciele firm, jeśli zawierają umowę najmu. Proces podpisania tej umowy dzieli się na kilka etapów:
- początkowo najemca, który może być reprezentowany przez osobę prywatną, przedsiębiorcę lub właściciela firmy, jest zaangażowany w poszukiwanie odpowiedniej nieruchomości, a przedmiot ten może być wykorzystywany do życia lub prowadzenia działalności gospodarczej;
- Ponadto określono warunki współpracy z właścicielem lokalu lub gruntu
- sporządzana jest umowa określająca prawa i obowiązki uczestników, a także wskazująca wysokość czynszu;
- jeśli termin jest krótszy niż rok, wówczas rejestracja najmu lokali niemieszkalnych w Rosreestr nie jest wymagana;
- ponadto wymagana jest rejestracja, jeśli jeden z uczestników jest osobą prawną.
Proces sporządzania dokumentu może być przeprowadzony przez bezpośrednie strony lub z pomocą prawnika odwiedzającego.
Jakie informacje są zawarte?
Podczas sporządzania umowy najmu należy wprowadzić tylko istotne, wiarygodne i niezbędne informacje. W przeciwnym razie rejestracja tego dokumentu u Rosreestra zostanie odrzucona, ponieważ pracownicy tej agencji rządowej dokładnie sprawdzą otrzymaną dokumentację.
Dlatego w umowie muszą znajdować się następujące informacje:
- informacje o każdym uczestniku transakcji, a jeśli dokument jest podpisany przez osobę prywatną, wówczas podaje się jego pełne imię i nazwisko, dane paszportowe oraz adres rejestracji, a jeśli uczestnikiem jest firma, podaje się jego nazwę i szczegóły;
- przedmiot transakcji, reprezentowany przez nieruchomość lub grunt, jest szczegółowo opisany, a przy pomocy powyższych informacji nie powinno być problemów z identyfikacją nieruchomości;
- wskazana jest kwota opłat czynszowych;
- przewidziana jest procedura obliczania i można łączyć różne metody płatności;
- określony jest dokładny okres obowiązywania umowy, który jest uzgodniony przez obie strony, a jeśli te informacje nie są dostępne, uznaje się, że umowa została zawarta na czas nieokreślony, dlatego w każdej chwili każda ze stron może nalegać na jej rozwiązanie;
- prawa i obowiązki każdego uczestnika;
- odpowiedzialność stron.
Tylko przy właściwym sporządzeniu dokumentu czynna jest rejestracja umowy najmu w Rosreestr. Próbkę tego dokumentu można przestudiować poniżej.
Kiedy wymagana jest rejestracja?
Nie wszystkie umowy leasingowe podlegają rejestracji. Rejestracja umowy najmu w Rosreestr jest wymagana, jeśli niniejsza umowa zostanie sporządzona na okres dłuższy niż jeden rok.
Dodatkowo wymagana jest rejestracja, jeśli jeden z uczestników jest właścicielem firmy.
Jeśli umowa zostanie zawarta przez osoby prywatne lub przedsiębiorców, a jej okres ważności jest krótszy niż rok, nie będziesz musiał kontaktować się z Rosreestr w celu rejestracji.
Termin rejestracji najmu w Rosreestr
Początkowo powinieneś zrozumieć, kiedy dokładnie umowa najmu z innymi niezbędnymi dokumentami powinna zostać przekazana do tej instytucji państwowej. Termin rejestracji najmu w Rosreestr w 2017 r. Był taki sam jak w bieżącym 2019 r. Procedura musi zostać zakończona w ciągu jednego miesiąca po podpisaniu umowy przez obie strony transakcji.
Bezpośredni termin rejestracji najmu w Rosreestr to 5 dni roboczych. Ale dotyczy to tylko sytuacji, w których niezbędna dokumentacja jest przekazywana bezpośrednio do oddziału Rosreestr. Jeśli uczestnicy transakcji skorzystają z pomocy pośrednika zapewnionego przez MFC, wówczas termin rejestracji działki lub lokalu w Rosreestr zostanie przedłużony, więc procedura zostanie przeprowadzona w ciągu 7 dni roboczych.
Jeśli proces sprawdzania dokumentów wykaże brak ważnych dokumentów lub rozbieżności, rejestracja umowy zostanie odrzucona, więc będziesz musiał wprowadzić niezbędne zmiany.
Jaka dokumentacja jest potrzebna?
Dokumenty dotyczące rejestracji umowy najmu w Rosreestr zależą od tego, która nieruchomość zostanie przekazana najemcy na podstawie niniejszej umowy. Domyślnie wymagana jest następująca dokumentacja:
- Wniosek o rejestrację, skompilowany w formie Rosreestra;
- bezpośrednia umowa najmu, która jest przekazywana w dwóch egzemplarzach, a także na każdym dokumencie musi być podpisana przez obu uczestników;
- dokumenty techniczne dotyczące nieruchomości przygotowane przez wynajmującego;
- paszporty obu uczestników;
- pełnomocnictwo, jeżeli interesy którejkolwiek ze stron reprezentuje powiernik;
- jeżeli wynajmujący ma małżonka, wówczas sporządza pisemną zgodę na przekazanie przedmiotu do czasowego użytkowania najemcy;
- paragon potwierdzający uiszczenie opłaty;
- jeżeli nieruchomość należy do władz regionalnych, wymagana jest zgoda gminy na otrzymanie pokoju lub gruntu do użytku przez stronę trzecią;
- jeżeli właścicielem obiektu jest osoba prywatna, wymagany jest wyciąg z USRN, który potwierdza, że wynajmujący jest faktycznie właścicielem przedmiotu najmu.
Jeżeli wynajmowana jest tylko określona część obiektu, na przykład kilka pokoi w jednym dużym budynku, potrzebny jest dodatkowy plan techniczny dla tej części.
Jak przesyłane są dokumenty?
Prawidłowo przygotowany pakiet dokumentów jest przekazywany do działu Rosreestr lub MFC. Można to zrobić na kilka sposobów:
- osobista wizyta w wybranej agencji rządowej;
- wysyłanie dokumentacji pocztą;
- wykorzystanie elektronicznych kanałów komunikacji, ale w tym celu wynajmujący musi posiadać elektroniczny podpis cyfrowy;
- przekazywanie dokumentów za pośrednictwem proxy;
- korzystanie z portalu służb państwowych, na którym wypełnia się aplikację elektroniczną, po czym dołączane są do niej wszystkie niezbędne dokumenty w formie elektronicznej.
Najbardziej optymalnym rozwiązaniem jest osobista wizyta w biurze organizacji. W takim przypadku pracownik instytucji będzie mógł natychmiast sprawdzić dostępność całej niezbędnej dokumentacji, a także zidentyfikować różne błędy lub rozbieżności.
Koszt rejestracji
W Rosreestr rejestracja dzierżawy działki lub lokalu jest procesem płatnym. Aby to zrobić, będziesz musiał uiścić opłatę państwową, a pieniądze zostaną wpłacone przez inicjatora procesu przedstawionego przez wynajmującego.
W przypadku osób fizycznych wysokość opłaty wynosi 2 tysiące rubli, a osoby prawne płacą 22 tysiące rubli. Jeśli przedmiotem umowy najmu jest działka użytkowana rolniczo, wówczas cło państwowe w tym przypadku wynosi 350 rubli.
Jeśli procedura rejestracji jest wykonywana jednocześnie przez dwóch uczestników, wówczas każdy z nich uiszcza opłatę, której kwota jest równo dzielona między nich.
Powody odmowy
Nawet jeśli nie zostanie przekroczony termin rejestracji umowy najmu w Rosreestr, nadal może pojawić się sytuacja, w której proces ten zostanie odrzucony. Może to wynikać z różnych przyczyn, takich jak:
- w dokumentach przygotowanych do rejestracji występują błędy lub niespójności;
- brakujący papier;
- pracownicy Rosreestr mają wątpliwości, czy w dokumentach podano wiarygodne informacje;
- informacje zawarte w umowie nie odpowiadają danym zawartym w USRN;
- w rzeczywistości istnieją dodatkowe warunki współpracy, które nie zostały określone w umowie.
Ponadto często podejmowana jest decyzja negatywna, jeżeli dokumentacja zostanie przedłożona do Federalnego Rejestru Przedstawicieli przez przedstawiciela, który nie ma pełnomocnictwa poświadczonego przez notariusza.
Co robić w przypadku awarii?
Jeśli rejestracja nie jest dozwolona z różnych powodów, najpierw musisz znaleźć podstawę do podjęcia negatywnej decyzji. Często, aby kontynuować proces, należy jedynie przygotować dodatkowe dokumenty lub zmienić umowę.
Jeśli odmowa jest nieuzasadniona, można ją zaskarżyć w sądzie. Ważne jest, aby przygotować dowody, że nie ma dobrego powodu do podjęcia decyzji negatywnej. W tych warunkach sąd może wystąpić po stronie powoda, dlatego anuluje decyzję podjętą przez pracowników Rosreestr.
Wniosek
Przy zawieraniu długoterminowej dzierżawy wymagana jest rejestracja stanu. Odbywa się to w sytuacji, gdy jednego z uczestników reprezentuje osoba prawna. Procedura jest realizowana w Rosreestr, ale możesz złożyć wniosek z niezbędnym pakietem dokumentów w MFC. Rejestracja musi zostać zakończona w ciągu miesiąca od podpisania umowy.
Jeśli skontaktujesz się bezpośrednio z Rosreestr, proces rejestracji nie potrwa dłużej niż 5 dni roboczych. Odmowa może wynikać z różnych powodów, które można zaskarżyć w sądzie.
