Inwestycje w nieruchomości komercyjne: kryteria wyboru obiektu, zalety i wady

Nieruchomości komercyjne mogą być źródłem dochodów w ramach różnych programów. Nie ostatnie miejsce spekuluje, gdy obiekt jest kupowany i sprzedawany wiele razy. Ponadto możesz uzyskać dobry zysk, wynajmując posiadany teren.

Nieruchomości i biznes

Nie jest tajemnicą, że około pięć razy więcej najemców jest zainteresowanych nieruchomościami mieszkalnymi niż lokalami komercyjnymi. Nie ma się czym dziwić, ponieważ inwestowanie w nieruchomości komercyjne w Moskwie jest dokonywane przez przedsiębiorców, często dużych i średnich. W naszym kraju jest ich stosunkowo niewiele.

Rynek nieruchomości wykorzystywany do generowania dochodu zależy od sytuacji w kraju i na świecie, w szczególności od czynników negatywnych. Natychmiast po zaobserwowaniu spadku aktywności gospodarczej znajduje to odzwierciedlenie w popycie na metry kwadratowe. Jego wzrost prowadzi do aktywacji najemców. Stąd wzrosty cen charakteryzujące ten sektor. Ostatnio inwestycje w nieruchomości komercyjne w Rosji rzadko są charakteryzowane jako obiecujące ze względu na trudne warunki ekonomiczne, ponieważ są to inwestycje o wąskim ukierunkowaniu.

Ile zarobimy?

Przed kryzysem kolektywne inwestycje w nieruchomości komercyjne wykazywały bardzo wysokie stopy zwrotu. Prowadzenie lokalu:

• Magazyny
• biura.

Jest znany od kilku lat, kiedy w ciągu zaledwie 12 miesięcy wzrost zysków został podwojony, tj. Własność niewielkiego obszaru stała się źródłem stabilnego znacznego zysku. Ale w ciągu ostatnich kilku lat inwestycje w nieruchomości komercyjne nie zawsze przynoszą realny dochód. Wiele zależy od wybranego obiektu, co wymusza bardzo odpowiedzialne podejście do podejmowania decyzji na korzyść jednej lub drugiej opcji.

Przedsiębiorca może liczyć na sukces, jeśli po raz pierwszy opracuje strategię zysku uwzględniającą cechy nieruchomości, którą lubił. W takiej sytuacji dochód z powierzchni komercyjnej może przekroczyć możliwy zysk z działalności mieszkaniowej. Opiera się to na stawkach czynszu: w stosunku do przedmiotów na pobyt stały, te przeznaczone dla przedsiębiorców są dwa, a nawet dwa i pół raza droższe. Ale cena początkowa może się pokrywać.

Inwestycje w nieruchomości komercyjne w Sankt Petersburgu, Moskwie i innych miastach świata również mają tak ważną pozytywną cechę: czas trwania zysków w czasie. Posiadając określony przedmiot, przedsiębiorca ma prawo wydzierżawić go na podstawie umowy długoterminowej. Oznacza to, że dochód pasywny będzie płynął przez lata. O jego wielkości decyduje zarówno miasto, jak i specyfika konkretnego budynku. Ale pomieszczenia mieszkalne można wynajmować tylko drogo, co wymaga ciągłego poszukiwania nowych klientów.

To jest ważne

Jeśli zamierzasz inwestować w nieruchomości komercyjne w Petersburgu, Moskwie i innych miastach świata, najpierw zwróć uwagę na koncepcję „współczynnika kapitalizacji”. Termin ten stosuje się do wartości obliczonej na podstawie rocznego dochodu netto. Jego wartość należy podzielić przez kwotę zainwestowaną w nieruchomość w momencie jej nabycia.

Wskaźniki prawne:

• dla nieruchomości mieszkalnych - 3-7%;
• na lokale użytkowe - 8-12%.

W co inwestować?

Jak już wspomniano powyżej, w przypadku lokali użytkowych korzyści otrzymywane przez ich właścicieli są wyższe niż wskaźniki właściwe dla metrów kwadratowych mieszkań. Ale nie każdy przedmiot będzie tak opłacalny jak inny oferowany na rynku.Aby nie popełnić błędu i nie zainwestować pieniędzy w nieudany projekt, musisz znać znaki, które odróżniają udane i obiecujące opcje od tych związanych z nieuzasadnionym ryzykiem.

Najpopularniejsze kategorie:

• Magazyny
• Biura
• parkiety;
• Hotele

Kryteria do przeanalizowania:

• popyt, specyfika rynku i oferty;
• rentowność, przybliżony okres zwrotu w kontekście kilku opcji inwestycyjnych;
• całkowity wynik, który pozwala ustalić, który z możliwych przyniesie największy zysk.

Jeśli interesują Cię biura i witryny sklepów, dla nich wskaźnik zwrotu wynosi od pięciu lat do dekady. W przypadku hoteli i magazynów okres ten rzadko trwa krócej niż 7 lat, często nawet do 11-12 lat.

Czego się bać

Jeśli planujesz inwestować w nieruchomości komercyjne, cykl życia obiektu jest najważniejszy. Orientacyjne standardy zwrotu różnych rodzajów działalności są już wskazane powyżej. Analizując atrakcyjną opcję, należy pamiętać, że warunki te należy ze sobą łączyć. Nie chcesz, aby Twój hotel został przekazany do remontu, a nawet zburzony, zanim się opłaci?

Najważniejszym ryzykiem są jednak inwestycje w budowę nieruchomości komercyjnych. Bez względu na to, jak udana jest budowa w momencie przekazania pieniędzy za metry kwadratowe, nie ma gwarancji, że nie zostanie zamrożona za kilka lat. Zawsze istnieje szansa, że ​​obiekt w ogóle przestanie być ukończony. Bardzo trudno to przewidzieć, ale praktyka pokazuje: w kryzysie i po nim ryzyko takiej sytuacji jest większe niż w spokojnym czasie. A teraz, jak wiadomo, rynek nieruchomości jest nadal w szoku po kryzysach z lat 2008-2009 i 2014.

Jednak „wtórne budownictwo mieszkaniowe” ma również pewne złożone aspekty, które powodują ryzykowne inwestycje w nieruchomości komercyjne. Kryteria, na które należy zwrócić uwagę, podano powyżej. Jeśli przedmiot okazuje się obiecujący pod każdym względem, wówczas warto zaryzykować i zainwestować w niego pieniądze.

Trendy rynkowe

Eksperci podają, że w ostatnich latach inwestycje w nieruchomości komercyjne wzrosły o 71% w porównaniu z okresem kryzysu z 2009 roku. Jednocześnie aktywność rynkowa jest nadal oceniana jako niewystarczająca. W okresie 2014-2017 nastąpiły namacalne zmiany. W tym okresie z oczywistych względów spadły inwestycje w nieruchomości komercyjne z zagranicy. Rosyjska gospodarka powoli przyspiesza, co odstrasza tych, którzy nie boją się niestabilności sytuacji politycznej. Ten ostatni jednak prostuje się już od dwóch lat, co znajduje odzwierciedlenie we wzroście liczby osób zainteresowanych metrem kwadratowym.

Najpopularniejsze obszary to te, które można wykorzystać do prowadzenia działalności gospodarczej w budynkach budowanych w dużych miastach. Tradycyjnie wiodący:

• Moskwa
• Sankt Petersburg

Muszę powiedzieć, że nawet w okresie kryzysu zapotrzebowanie na powierzchnię tutaj praktycznie nie spadło, a teraz rynek regularnie wykazuje wielki wzrost. Wiodącymi sektorami są hotele, biura.

Według ekspertów do końca 2018 r. Sytuacja całkowicie się stabilizuje. Jeśli teraz rosyjscy właściciele bezpłatnych funduszy wolą inwestowanie w niemieckie nieruchomości komercyjne, eksperci przewidują, że do tego czasu większość z nich będzie zainteresowana prowadzeniem działalności gospodarczej w swoim kraju.

Zarabiaj pieniądze

Lokale komercyjne są tradycyjnie poszukiwane przez inwestorów. Istnieją trzy schematy:

• zakup przyłączonej, wbudowanej lokalu do późniejszego przekazania na podstawie umowy najmu;
• nabycie obiektu w nowym budynku w celu odsprzedaży po zakończeniu budowy;
• zakup obiektu, w którym w przyszłości otworzy się jego własny biznes (prawdopodobnie będzie sprzedawany w miarę rozwoju).

Osoba fizyczna ma prawo do zakupu absolutnie dowolnej nieruchomości - są to obowiązujące przepisy.W przyszłości obiekt może zostać przekazany na zasadzie wynajmu lub odsprzedaży, a także przedstawiony. Ale aby zostać wynajmującym, musisz pamiętać, że nieruchomości komercyjne różnią się nieco od nieruchomości mieszkalnych.

Zwróć uwagę na ten aspekt: ​​kiedy osoba przenosi komercyjną powierzchnię do wynajęcia, w ten sposób prowadzi działania, które przyczyniają się do osiągnięcia zysku. Zgodnie z prawem obowiązującym w tym kraju rejestracja jako przedsiębiorstwo nie jest konieczna. Jednocześnie, jeśli takie działanie jest regularne lub możliwe było zawarcie umowy trwającej ponad rok, istnieje szansa, że ​​zostaniesz uznany za nielegalnego przedsiębiorcę, za co możesz zostać ukarany. To, jak sytuacja się skończy w konkretnej sprawie, zależy od sądu i działań właściciela.

Co jest bardziej opłacalne?

Tradycyjnie najbardziej rentowne inwestycje w nieruchomości komercyjne są realizowane przez mechanizm „detalicznej sprzedaży ulicznej”. Eksperci rynku nieruchomości twierdzą, że w ostatnich latach ci, którzy dysponują funduszami w wysokości 5-10 milionów, mogą sobie pozwolić na taką metodę ich zwiększenia.

System ma tylko jedną wadę - wysoki poziom konkurencji. Wszyscy ci, którzy wcześniej inwestowali w mieszkanie, ale zdecydowali się na „poważniejszą rybę”, przerzucili się na ten format, co nie mogło wpłynąć na rentowność. Z jednej strony gwałtownie rośnie liczba ofert, z drugiej strony popyt nie jest tak duży. W rezultacie najemcy mogą wybierać spośród wielu ofert, co jest dla nich najbardziej korzystne, i zmieniać leasingodawców, np. Rękawiczki. Możesz przetrwać tylko poprzez regularne obniżanie stawki, ale nie każdy właściciel jest na to gotowy.

Najlepsi mogą liczyć na najlepszych

Zdaniem ekspertów trudna sytuacja rynkowa, która doprowadziła do utraty skuteczności wcześniejszych programów, sprawia, że ​​opłacalne jest inwestowanie w nieruchomości komercyjne w nowym formacie. Korzyści mogą uzyskać ci, którzy są w stanie szybko przeanalizować potrzeby klientów i podjąć decyzję na podstawie tych informacji.

Wybierając obiekt do inwestycji, należy przeanalizować wszystkie jego parametry. Zastanów się, na jaką kategorię lokatorów liczysz, i spróbuj przewidzieć, jakich parametrów będą wymagać od obiektu, za który chcą dobrze zapłacić. Na tej podstawie wybierz konkretną opcję. W szczególności istnieje duże zapotrzebowanie na te obiekty, które znajdują się w warunkach dużego natężenia ruchu. Jednocześnie wysoka cena przy i tak już dużej zdolności przełajowej jest dowodem niskich zwrotów z inwestycji, dlatego należy unikać takich udogodnień.

A jeśli za granicą?

Inwestycje w niemieckie nieruchomości komercyjne są tradycyjnie popularne, ponieważ powszechnie uważa się, że kraj ten jest najbardziej pewny siebie. Nawet w warunkach globalnego kryzysu, który wstrząsnął przedsiębiorstwami różnych krajów, niemieckie nieruchomości utrzymały wiodącą pozycję i udowodniły wiarygodność inwestowania w nie.

Jak wygląda nowoczesny rynek nieruchomości komercyjnych w Niemczech? Do 40% jego uczestników to inwestorzy z innych krajów. Jednocześnie roczna rentowność większości obiektów waha się między 3-9%. Eksperci twierdzą, że do końca 2016 r. W niemieckie nieruchomości komercyjne zainwestowano ponad 50 miliardów euro, co przekroczyło ostatnią dekadę. Jeśli chodzi o średnie parametry, prawie się podwoiło.

Największym popytem na niemieckie biura jest to, że kupuje je 47% inwestorów. Roczna wydajność - do 6%. Różne powierzchnie handlowe w 2016 roku przyciągnęły uwagę 18% przedsiębiorców posiadających fundusze. W przypadku takich obiektów roczna wydajność wynosi 4-8%. Hotele i magazyny stały się obszarem działalności jednej dziesiątej inwestorów zagranicznych w Niemczech. Osoby te mogą oczekiwać zysku do 6% rocznie.Mieszkania dla studentów, instytucje opieki nad osobami starszymi zapewniają roczny dochód w wysokości 9%, co zainteresowało około 15% przedsiębiorców.

Wyglądy i hasła

Jeśli spojrzysz na doświadczenia inwestorów w 2016 r., Zobaczysz, że najbardziej atrakcyjnym obszarem jest tzw. „Wielka Siódemka”, czyli największe niemieckie miasta. Jeśli planujesz skorzystać z doświadczenia już odnoszących sukcesy przedsiębiorców, powinieneś zwrócić uwagę na dokładnie te rozliczenia:

• stolicą kraju jest Berlin;
• Kolonia;
• Dusseldorf;
• główne hanzeatyckie miasto Hamburg;
• światowa stolica piwa Monachium;
• Stuttgart
• największy w Hesji i piąty co do wielkości we Frankfurcie.

Według analityków w 2016 r. W Monachium otrzymano fundusze inwestycyjne o wartości ponad siedmiu miliardów euro. A to w stosunku do całego wolumenu kraju - około 13,5%.

Atrakcyjność Niemiec dla inwestorów nie jest niczym zaskakującym, ponieważ do dziś, pomimo dość dużej liczby obiektów, praktycznie nie ma wolnych biur. W dużych miastach około 2% lokali jest pustych, w małych miastach liczba ta wzrasta do 5%, ale rzadko przekracza ją. Dlaczego sytuacja jest tak różowa dla inwestorów? Jest to monitorowane przez państwo. Wyraża się to nie tylko konkurencyjnością rynku, ale także obniżoną stopą kredytową i atrakcyjnym klimatem finansowym i gospodarczym. Odsetki od pożyczek wahają się w przedziale 1,5-2,8%. Ile mogę zaciągnąć pożyczkę, aby zainwestować te pieniądze w nieruchomości? Zgodnie z prawem niemieckim - do 70% kosztów. Zgadzam się, to brzmi kusząco?

Jest subtelny punkt. Niemieckie firmy kredytowe bardzo uważnie analizują każdego potencjalnego klienta, jego intencje, a także oceniają, jak duża płynność obiektu przyciągnęła uwagę potencjalnego inwestora. Jeśli aktywa są ryzykowne, prawdopodobieństwo niepowodzenia jest wysokie. W przypadku, gdy bank zawiera umowę, kupujący może być w stu procentach pewien, że jest to doskonała i obiecująca inwestycja, która stanie się dla niego środkiem dobrobytu.

Podsumowując

Według wyników badań przeprowadzonych niedawno przez VTsIOM, ponad 50% populacji Rosji jest przekonanych, że kupno nieruchomości jest najskuteczniejszą metodą zachowania i zwiększenia rezerw gotówkowych. Oznacza to, że pytanie nie brzmi „Czy warto kupować?”, Ale „Co kupić?”.

Wybierając obiekt, w który zostaną zainwestowane środki, staraj się uważnie analizować wszystkie cechy nieruchomości i nie ryzykować ponownie. Nie zapominaj o wysokiej konkurencji na rynku, oceń ją w różnych sektorach nieruchomości komercyjnych i obliczyć, jaki roczny dochód możesz zapewnić dla opcji, którą lubisz. Nigdy nie podejmuj decyzji w pośpiechu.