Transakcje związane z kupnem i sprzedażą nieruchomości w ostatnich latach coraz częściej realizowane są za pośrednictwem banku z hipoteką. Korzystne stopy procentowe, minimalne warunki wynagrodzenia, możliwość skorzystania z zaświadczenia macierzyńskiego i państwowych programów subsydiów sprawiają, że są one bardziej przystępne. Ci, którzy po raz pierwszy spotykają się z usługami bankowymi, kiedy przychodzą do biura, słyszą wiele nowych warunków i wyrażeń. Jednym z nich jest prawo hipoteczne. Co to jest - więc nie od razu rozumiem. Dlatego warto rozważyć tę kwestię osobno, aby uczestnicy transakcji mieli zrozumienie i świadomość tego, co się dzieje.
Oznaczenie hipoteki przez prawo
W Kodeksie cywilnym i prawie federalnym Federacji Rosyjskiej nr 102 „O hipotekach” ustawodawca ustalił definicję tego, czym jest - hipoteką z mocy prawa. Ten kierunek udzielania pożyczek zawsze implikuje obecność obciążenia lub jest również powszechnie nazywany zabezpieczeniem. Najczęściej rejestracja transakcji dotyczących nieruchomości za pomocą środków bankowych. W ten sposób powstaje hipoteka. Najbardziej wiarygodną opcją jest sformalizowanie go z mocy prawa, ponieważ pożyczkobiorca nie będzie w stanie zakwestionować prawa własności z uwagi na zagwarantowane obciążenie.
Po zarejestrowaniu prawa do nieruchomości w Unified State Register (Unified State Register of Rights) możemy mówić o pojawieniu się zobowiązań tego rodzaju hipoteki. Prawo własności powstaje poprzez sporządzenie umowy renty, sprzedaży i zakupu, zastawu praw majątkowych.
Funkcje konstrukcyjne
Większość klientów najpierw uzyskuje zgodę na kredyt hipoteczny, a dopiero potem zaczyna szukać odpowiedniej nieruchomości. Po podjęciu decyzji podpisują umowę pożyczki i dopiero po sprzedaży. Jak tylko stanowa rejestracja hipotek przez prawo, bank przekazuje pożyczkę do sprzedawcy nieruchomości. Dlatego klienci nie mogą wybrać, w jakiej formie zostanie wystawiona hipoteka. Jeśli chodzi o zakup nieruchomości za pomocą pożyczonych środków, hipotekę automatycznie uznaje się za sformalizowaną przez prawo.
Dokumentalny, pożyczkobiorca staje się właścicielem nieruchomości, ale ponieważ jest nabywany kosztem pożyczonych środków, staje się również zastawem. Pożyczkobiorca może wydać otrzymane pieniądze tylko na zakup nieruchomości, który następnie przekazuje jako zabezpieczenie instytucji kredytowej. Nie przewiduje się gotówkowego wykorzystania środków z kredytu.
Podstawa rejestracji
Na poziomie legislacyjnym ustalane są następujące rodzaje nieruchomości, które można kupić w ramach hipoteki: mieszkanie na rynku wtórnym lub nowy budynek, pokój, działkę, dom (domek, dwór), garaż, spółdzielnia i pokój produkcyjny. Jeżeli jeden z nich zostanie nabyty przy użyciu części środków banku, hipoteka powstaje na mocy prawa. Dotyczy to przypadku zakupu nieruchomości na raty.
Można go również podać przy sporządzaniu umowy renty lub przy budowie domu. Podczas budowy struktury lub budynku na działce obciążonej przez instytucję kredytową hipoteka dotyczy również tych obiektów. Wyjątkiem mogą być zasady określone w umowie o kredyt hipoteczny.
Obowiązki i prawa kredytobiorcy
Po sformalizowaniu hipoteki przez prawo, hipoteka musi być przechowywana w takiej samej formie, w jakiej została pierwotnie przeniesiona.Odpowiedzialność pożyczkobiorcy obejmuje przypadki uszkodzenia lub utraty integralności mienia. Jeśli wystąpił jeden z tych punktów, należy poinformować pożyczkodawcę.
W przypadku gdy dom wiejski jest przedmiotem hipoteki, pożyczkobiorca ma prawo do zagospodarowania otaczającego go terenu wszelkimi budynkami, które nie są sprzeczne z prawem. Aby to zrobić, nie musi on uzyskiwać zgody lub zgody banku.
Jeżeli parametry kredytu hipotecznego przewidują możliwość przeniesienia nieruchomości obciążonej hipoteką na osobę trzecią, wówczas staje się hipoteką i odpowiada za spełnienie warunków umowy o kredyt hipoteczny. Może to również obejmować zobowiązania, które poprzedni właściciel naruszył.
Rejestracja prawa
Po ustaleniu, czym jest hipoteka na mocy prawa, musisz zrozumieć, jak przebiega procedura rejestracji. Każda sprawa związana ze zmianą własności podlega rejestracji państwowej w Ujednoliconym Rejestrze Praw. Przed zawarciem umowy musisz zdecydować, czy obiekt jest obciążony przez osoby trzecie. Możesz zweryfikować informacje za pośrednictwem usług internetowych Unified State Register of Enterprises lub Międzynarodowego Centrum Finansowego, kontaktując się z Rosreestr.
Aby przejść do procesu rejestracji, należy podjąć następujące kroki:
- Uzyskaj zgodę na pożyczkę w banku, sporządzić umowę sprzedaży.
- Przekaż te dokumenty organowi państwowemu, a także hipotekę na rejestrację.
Rejestracja odbywa się w ciągu 5 dni roboczych. Jeśli mówimy o nieruchomościach, takich jak grunty, lokale niemieszkalne, budownictwo, budownictwo, wówczas prawo rosyjskie przewiduje okres 15 dni roboczych.
Dokumentacja
Oficjalnym potwierdzeniem obciążenia nieruchomości jest hipoteka. Z reguły po zarejestrowaniu hipoteki z mocy prawa jest ona wykonywana przez pracownika banku. Jednak zdarzają się również przypadki, gdy notariusz sporządza hipotekę.
Ponieważ nieruchomość jest obciążona, nie można jej zrealizować bez zgody banku. W zaświadczeniu o rejestracji praw w sekcji „Obciążenie” należy odnotować, że przedmiot został nabyty na koszt funduszy kredytowych. Gdy tylko cały dług zostanie spłacony, a zobowiązania wobec banku zostaną w pełni wypełnione, rejestrator umieści pieczęć anulowania na certyfikacie własności. Obowiązek państwowy dla tej procedury nie jest pobierany, prawo przewiduje trzydniowy okres na wdrożenie tej procedury.
Bez pisemnej zgody posiadacza zastawu nie można zająć ani zbyć majątku nieruchomego objętego hipoteką.
Czy mogę zastąpić hipoteką na podstawie umowy
Aby zrozumieć, co to jest - hipoteki z mocy prawa, konieczne jest rozróżnienie ich innej formy - hipoteki z tytułu umowy. Jest to możliwe podczas realizacji transakcji z przedmiotem nieruchomości już posiadanym przez przyszłego pożyczkobiorcę, który przekazuje jako zabezpieczenie. Możliwe jest również, że pożyczkobiorca otrzyma pożyczkę, ustanowi prawo własności, a dopiero potem przekaże nieruchomość jako zabezpieczenie na rzecz banku. Bez hipoteki umowa jest również możliwa na podstawie umowy, w którym to przypadku nie powstanie obciążenie.
Kierunek ten wiąże się z pewnym ryzykiem, ponieważ istnieje możliwość niespłacenia wyemitowanych środków. Nie można samodzielnie określić rodzaju hipoteki. Wynika to z przedmiotu hipoteki i sposobu dysponowania otrzymanymi środkami.
Krótko o różnicach między dwiema formami hipotek
Podsumowując różnice, będzie to wyglądać następująco:
- Procedura rejestracji: hipoteka na podstawie umowy podlega osobnej rejestracji, a dokumenty muszą być złożone w Unified State Register wraz z hipoteką i hipoteką.Przy rejestracji umowy o kredyt hipoteczny, zgodnie z prawem, proces rejestracji przebiega równocześnie z rejestracją praw w Unified State Register przez nowego właściciela. Zastawnik i zastawca mogą składać dokumenty do organu państwowego oddzielnie.
- Zgodnie z prawem uzyskanie hipoteki oznacza celowe wykorzystanie funduszy, w których nabyta nieruchomość automatycznie staje się zastawem. W ramach hipoteki umownej nie może istnieć żadne zabezpieczenie, ale nieruchomości właściciela mogą stanowić obciążenie.
- Proces rejestracji hipoteki z mocy prawa nie przewiduje konieczności uiszczenia opłaty państwowej, czego nie można powiedzieć o jej formie umownej.
Zmiana właściciela lub wypowiedzenie hipoteki
W przypadku, gdy hipoteka nieruchomości jest zarejestrowana na mocy prawa, ale pożyczkobiorca nie wywiązuje się ze swoich zobowiązań, hipoteka może zostać przekazana wierzycielowi w celu sprzedaży. Gdy tylko zobowiązania wynikające z umowy kredytu hipotecznego zostaną wypełnione, dług zostaje spłacony, a on (hipoteka) traci ważność. Możesz bezpiecznie mówić o usunięciu hipoteki na mocy prawa.
Na poziomie legislacyjnym posiadacz kredytu hipotecznego może zostać zmieniony, na przykład przy jego sprzedaży lub refinansowaniu kredytu hipotecznego. Jeśli właściciel certyfikatu nie musi mieć znaków kredytowych w polu „Obciążenie”, będzie musiał wydać nowy certyfikat. Aby go otrzymać, właściciel płaci opłatę państwową w wysokości 200 rubli.
Czas trwania rozpatrzenia i niezbędne dokumenty w celu usunięcia ciężaru
Maksymalny okres, w którym następuje rejestracja stanu usunięcia obciążenia, wynosi trzy dni. Aby wdrożyć procedurę, musisz dostarczyć następujące dokumenty:
- Wniosek złożony przez hipotekę wraz z dokumentami potwierdzającymi pełne wykonanie zobowiązań wynikających z hipoteki.
- Wniosek posiadacza kredytu hipotecznego jest zwykle wykonywany w imieniu banku.
- Jeżeli rozwiązanie zobowiązań z tytułu hipoteki nastąpiło na podstawie orzeczenia sądu, należy je również podać.
Wniosek może zostać złożony wspólnie przez właściciela nieruchomości i bank. W większości przypadków po pełnym wypełnieniu zobowiązań sam klient (były pożyczkobiorca) zwraca się do organu państwowego. Warto zauważyć, że może on uzyskać hipotekę, podpisując certyfikat akceptacji w oddziale banku, w którym została udzielona pożyczka hipoteczna. Będziesz także potrzebować zaświadczenia o braku długu wskazującego datę zamknięcia umowy o kredyt hipoteczny.
Jeśli bank jest duży, może samodzielnie usunąć obciążenie, po tym jak kredytobiorca wypełni zobowiązania dotyczące hipoteki.
