Jakie pytania zadać przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym?

Kupno mieszkania to odpowiedzialny i raczej skomplikowany biznes. W przypadku nieruchomości trzeba rozłożyć znaczne kwoty, dlatego warto dokładnie podejść do tej kwestii. Kupowanie nieruchomości jest obarczone znacznym ryzykiem, zwłaszcza jeśli chodzi o rynek wtórny. Jakie pytania zadać przy zakupie mieszkania, aby się zabezpieczyć?

Algorytm zakupu mieszkania na rynku wtórnym

Przed podjęciem decyzji o pytaniach, które należy zadać przy zakupie dodatkowego mieszkania, musisz przestudiować algorytm transakcji. Oto jak to wygląda:

• wyszukaj odpowiedni obiekt;
• inspekcja mieszkania;
• zawarcie transakcji wstępnej (umowa depozytu) i dokonanie zaliczki; przygotowanie pakietu dokumentów;
• zawarcie umowy sprzedaży i notarialne;
• rejestracja stanu w UFRS.

Lista dokumentów

Aby sfinalizować zakup i sprzedaż mieszkania na rynku wtórnym, potrzebujesz pewnego zestawu dokumentów. Mianowicie:

• dokumenty tytułowe potwierdzające własność sprzedawcy mieszkania;
• paszporty uczestników transakcji;
• Arkusz danych WIT wraz z wyjaśnieniem;
• wyciąg z rachunków HOA i spółek mieszkaniowych;
• zgoda innych użytkowników mieszkania lub zainteresowanych stron na jego sprzedaż;
• pełnomocnictwo notarialne (jeżeli transakcja jest prowadzona przez osobę trzecią).

Kto jest właścicielem mieszkania?

Jakie pytania zadać przy zakupie mieszkania? Pierwszą rzeczą, o którą powinieneś zapytać, kto jest właścicielem mieszkania zgodnie z dokumentami? Najlepiej byłoby, gdybyś kontaktował się bezpośrednio z właścicielami nieruchomości, a nie z ich przedstawicielami (krewnymi, przyjaciółmi, sąsiadami itd.). Własność musi być zarejestrowana w Rosreestr. Oczywiście sprzedaż mieszkań przez pełnomocnika jest zgodna z prawem, ale ten schemat jest często wykorzystywany przez oszustów, więc lepiej nie ryzykować.

Ważne jest wyjaśnienie, na jakiej podstawie właściciel jest właścicielem mieszkania (co należy potwierdzić odpowiednimi dokumentami). Należy zbadać historię pojawienia się praw, aby upewnić się, że po zakupie mieszkania nie spotkasz się z roszczeniami innych osób o jego posiadanie. Najbardziej ryzykowne opcje to:

• zaświadczenie o spadku;
• umowa podziału nieruchomości;
• umowa na całe życie.

Jak długo sprzedawca jest właścicielem mieszkania?

Spośród listy pytań, które należy zadać przy zakupie mieszkania, ważne jest pytanie o długość własności. Idealnie byłoby, gdyby właściciel był właścicielem nieruchomości przez co najmniej trzy lata. Im dłuższy ten okres, tym mniejsze ryzyko, że ktoś będzie w stanie zakwestionować własność mieszkania, gdy jest ono już przez Ciebie zakupione. Nawet jeśli chodzi o spory sądowe, czas posiadania przez poprzedniego właściciela będzie argumentem na twoją korzyść.

Jeśli dana osoba odsprzeda mieszkanie, na przykład po sześciu miesiącach własności, powinno to Cię ostrzec. Takie schematy są często wykorzystywane przez oszustów. Można również przeprowadzić szybką odsprzedaż w celu ukrycia naruszeń popełnionych w trakcie sprzedaży. Być może dana osoba odkryła oszustwo (mieszkanie zostało obciążone hipoteką lub ma innych właścicieli) i po prostu chce pozbyć się problematycznej nieruchomości bez strat finansowych.

Kto jest zarejestrowany w mieszkaniu?

Tworząc listę pytań, które należy zadać przy zakupie mieszkania, ważne jest, aby wyjaśnić, kto jest zarejestrowany w mieszkaniu. Oto najważniejsze punkty:

• Drobne dzieci.Ważne jest, aby ich prawa nie zostały naruszone podczas transakcji.
• Małżonka głównego właściciela. On (ona) musi wyrazić zgodę na sprzedaż. Możesz potrzebować zgody rady powierniczej, aby sprzedać mieszkanie.
• Osoby odbywające służbę wojskową. Bez ich zgody nie można sprzedać mieszkania.
• Osoby odbywające wyroki w więzieniach. Konieczna jest również ich zgoda na sprzedaż mieszkania.

Czy są jakieś obciążenia (ograniczenia)?

Czy są jakieś obciążenia - to kolejny znaczący element z kategorii „jakie pytania należy zadać przy zakupie mieszkania”. Na przykład nieruchomości mogą zostać zajęte na mocy postanowienia sądu. W takim przypadku sprzedawca może zaoferować zaliczkę, aby spłacić dług, z powodu którego nieruchomość została zajęta. Ale to bardzo ryzykowna umowa. I nie fakt, że sprzedawca nie będzie próbował ukryć przed tobą aresztowania.

Kolejnym obciążeniem może być fakt, że mieszkanie stanowi zabezpieczenie kredytu hipotecznego. W rzeczywistości takie transakcje są dozwolone. Ale ryzyko oszustwa i oszustwa jest również wysokie. Postępowanie sądowe można również uznać za obciążenie w stosunku do tej nieruchomości.

Kolejną pułapką jest źródło środków na zakup mieszkania przez poprzedniego właściciela. Mianowicie, jeśli nieruchomość została zakupiona z kapitałem macierzyńskim, wówczas prawo własności dotyczy wszystkich członków rodziny, w tym dzieci. Przy sprzedaży nieruchomości te ostatnie muszą koniecznie zostać wydane w innym mieszkaniu. Jeśli sprzedawca nie spełni tego warunku, istnieje ryzyko, że transakcja kupna i sprzedaży zostanie unieważniona.

Czy była przebudowa?

Jakie pytania powinienem zadać przy zakupie mieszkania? Pamiętaj, aby sprawdzić, czy nastąpiła przebudowa. Ale nie wierz ani słowem. Poproś sprzedawcę o arkusz danych i dokładnie sprawdź, czy jest on zgodny z rzeczywistym stanem nieruchomości. Jeśli znajdziesz niespójności, sprawdź, czy zmiany w WIT są spójne.

Jeśli okaże się, że przebudowa nie jest zalegalizowana, zakup będzie dla ciebie dużym ryzykiem. Po pierwsze, organy regulacyjne mogą nałożyć na ciebie grzywnę, a po drugie, istnieje ryzyko, że będziesz zobowiązany do doprowadzenia nieruchomości do właściwego stanu, który odpowiada karcie danych.

Jaki jest stan techniczny mieszkania?

Oprócz kwestii prawnych warto zwrócić uwagę na stan techniczny mieszkań. Oto kilka pytań, które należy zadać podczas przeglądania i kupowania mieszkania, aby zrozumieć, jak wygodne będzie dla Ciebie:

• Z jakiego materiału wykonane są ściany i podłogi? Domki prefabrykowane nie utrzymują dobrze ciepła zimą i są bardzo gorące latem. Pod tym względem cegła jest bardziej akceptowalna. Warto również zwrócić uwagę na izolację ścian wewnętrznych i zewnętrznych.
• Jak dobra jest izolacja akustyczna? W całkowitej ciszy słuchaj dźwięków dochodzących z sąsiednich mieszkań (szczególnie słabego miejsca - łazienki). Porównaj także poziom hałasu w mieszkaniu z otwartymi i zamkniętymi oknami. Dowiedz się, czy w pobliżu znajdują się jakieś obiekty przemysłowe, ruchliwe trasy transportu lub hałaśliwe życie nocne.
• Czy jakość okablowania? Stare okablowanie aluminiowe jest podatne na przepięcia, które mogą powodować uszkodzenia nowoczesnych urządzeń elektrycznych. Cóż, jeśli okablowanie zostanie zastąpione miedzią. Dobrze jest również, jeśli do każdej gałęzi jest podłączona osobna maszyna RCD. Aby sprawdzić jakość okablowania, poproś sprzedawcę o włączenie kilku urządzeń elektrycznych jednocześnie.
• W jakim stanie jest zaopatrzenie w wodę? Niezależnie sprawdź, jak dobre jest ciśnienie wody w kranach, czy ścieki są zatkane. Wizualnie oceń stan rur i kanalizacji. Sprawdź, jak długo zmieniły się rury (nie tylko w mieszkaniu, ale także w pionie).
• Czy mieszkanie jest dobrze ogrzewane? Najbardziej wiarygodne informacje można uzyskać, jeśli kupisz mieszkanie w sezonie grzewczym. Dobrze jest, jeśli zainstalowany jest autonomiczny system grzewczy. Ale ważne jest, aby odpowiednio go oprawić.Zwróć uwagę na stan rur i grzejników, sprawdź, kiedy zostały wymienione (zarówno w mieszkaniu, jak i w pionie).
• Czy są jakieś liczniki? Cóż, jeśli cała komunikacja została zainstalowana odpowiednie mierniki. Pozwoli to zaoszczędzić na rachunkach za media.

Czy są jakieś ukryte wady?

Jakie pytania mogę zadać przy zakupie mieszkania? Zapytaj sprzedawcę, czy w pokoju są jakieś wady? Czy są jakieś dziury lub pęknięcia w ścianach (najprawdopodobniej są ukryte pod tapetą), jeśli dach przecieka, rogi są mokre i tak dalej. Oczywiście sprzedawca nie jest rozpoznawany, więc musisz sam wszystko sprawdzić. Być może będzie to przyczyną odrzucenia zakupu. A jeśli naprawdę podoba ci się mieszkanie, zidentyfikowane wady mogą być dla ciebie argumentem podczas aukcji.

Jaki jest kontyngent sąsiadów?

Jakie pytania powinien zadać sprzedawca przy zakupie mieszkania? Bez względu na to, jak dobre jest mieszkanie, jakość życia w nim zależy w dużej mierze od jego sąsiadów. Zapytaj sprzedawcę, czy w pobliżu mieszkają głośni miłośnicy muzyki, skandaliści, osoby nadużywające alkoholu lub narkotyków. Jeśli nie możesz tolerować dymu tytoniowego, zapytaj, czy w okolicy mieszkają intensywni palacze i tak dalej.

Szczególną uwagę należy zwrócić na tożsamość sąsiadów, którzy żyją bezpośrednio przez ścianę, powyżej i poniżej. Czy są wśród nich fani, którzy pukają do akumulatorów, czy zaleją waszą nową naprawę i tak dalej.

Zaliczka czy depozyt?

A jakie pytania powinieneś zadać przy zakupie mieszkania? Oczywiście finansowe. Co do zasady, jeśli kupujący lubi mieszkanie, dokonuje depozytu lub zaliczki w wysokości 5-10% całkowitych kosztów, aby sprzedawca usunął je ze sprzedaży. To trochę przedpłata. Jeśli transakcja ulegnie awarii (bez względu na przyczyny), wówczas zaliczka jest zwracana kupującemu w całości.

Sytuacja wygląda inaczej z depozytem. Jeśli transakcja kupna i sprzedaży ulegnie awarii z winy kupującego, traci zapłaconą kwotę. Jeśli transakcja upadła z winy sprzedającego, zwraca depozyt kupującemu i taką samą kwotę. Dlatego formalności są bardzo ważne. Muszą one zostać omówione z wyprzedzeniem i wyraźnie określone w umowie.

Chwile organizacyjne

Jeśli podobało ci się mieszkanie i zamierzasz je kupić, warto wyjaśnić szereg kwestii organizacyjnych. Oto kilka pytań, które należy zadać przy zakupie mieszkania dla nieruchomości lub właściciela:

• Jak długo właściciel i inni użytkownicy mieszkania będą z niego zwolnieni?
• Jak długo najemcy mogą fizycznie wyprowadzić się z mieszkania?
• Jakie rzeczy (meble, urządzenia itp.) Są przenoszone na własność nowego właściciela?

Jak nie zakochać się w oszustach?

Po ustaleniu, jakie pytania należy zadać przy zakupie mieszkania, zapoznaj się z kilkoma innymi zaleceniami dotyczącymi ochrony przed oszustami:

• Unikaj pracy z ludźmi, którzy wzbudzają Twoje podejrzenia. Dotyczy to zarówno sprzedawców bezpośrednich, jak i pośredników w obrocie nieruchomościami. Nie kupuj także dodatkowego mieszkania od osoby prawnej.

• Sprawdź dokumenty dokładnie. W razie wątpliwości zasięgnij porady prawnika w celu przeprowadzenia dogłębnego badania.

• Aby sporządzić umowę sprzedaży, skontaktuj się ze specjalistami.

• Nie pochlebiaj się niską ceną. Oczywiście istnieje możliwość, że wartość poniżej rynku spowodowana jest pilną potrzebą szybkiej sprzedaży mieszkania (na przykład z powodów rodzinnych). Ale w większości przypadków jest to oznaką oszustwa.

• Nie spiesz się z płatnością. Zrób to tylko wtedy, gdy transakcja zostanie uznana za legalną w Służbie Rezerwy Federalnej. Aby to zrobić, możesz użyć komórek banku z opcją blokowania.

• Płać w obecności świadków. Więc chronisz się przed oszustwem.

• Upewnij się, że zdolność prawna kupującego. Jeśli kupisz mieszkanie od osoby starszej, będziesz potrzebować zaświadczenia z przychodni neuropsychiatrycznej. Jest to gwarancja, że ​​oszuści nie będą próbowali oszukać Ciebie i właściciela mieszkania.

Wniosek

Wiedząc, jakie pytania są zadawane przy zakupie mieszkania (w naszym przypadku odsprzedaż), musisz zadbać o dodatkowe źródła informacji. Co może być lepszego niż rozmowa z sąsiadami? Naprawdę nie ma sensu ukrywać przed tobą informacji dotyczących czystości sprzedawcy, właścicieli mieszkania, stanu technicznego domu, reputacji dzielnicy i innych istotnych kwestii. Być może najbardziej towarzyską publicznością są babcie na ławkach. Od nich prawdopodobnie otrzymasz najbardziej wiarygodne informacje.