Rynek nowych budynków oferuje szeroką gamę nieruchomości, z których kupujący może wybrać opcję, która mu odpowiada, koncentrując się na możliwościach finansowych i innych cechach konstrukcyjnych. Nowym trendem jest zintegrowany rozwój terytorium. Ten model rozwoju jest uważany za najbardziej wydajny, opłacalny i uzasadniony w obliczu niedoboru gruntów i zatorów w sieciach użyteczności publicznej megamiast. Ponieważ termin ten jest stosunkowo nowy, powoduje duże zainteresowanie potencjalnych nabywców domów. Dzisiaj porozmawiamy o zintegrowanym rozwoju i rozwoju terytoriów, a także omówimy perspektywy dla tej kategorii budownictwa mieszkaniowego.
Odszyfruj skrót KOT
Warto o tym pamiętać, gdy mówimy o zintegrowanym rozwoju terytorium - jest to definicja zawarta w wielu pojęciach wchodzących w skład systemu rozwoju terytoriów. W tym artykule poruszymy tylko nieznacznie tę kwestię, ponieważ przede wszystkim nadal interesuje nas skrót KOT.
Tak więc zintegrowane zagospodarowanie terenów to projekty zagospodarowania terenu, zakładające budowę na dużą skalę kompleksów mieszkalnych o łącznej powierzchni co najmniej stu tysięcy kwadratów. Zazwyczaj taki kompleks obejmuje kilka budynków mieszkalnych, połączonych jednym planem architektonicznym i projektem. Są również w podobnej kategorii cenowej. Eksperci twierdzą, że najczęściej zintegrowanym rozwojem terytoriów są mieszkania klasy ekonomicznej i komfortowej, zaprojektowane dla nabywcy masowego o średnim poziomie dochodów.
Warto zauważyć, że ten model rozwoju obejmuje całą powiązaną infrastrukturę, która jest budowana przez organizację budowlaną. W większości przypadków skutkiem tego są duże mikroprzedsiębiorstwa położone na obrzeżach gęsto zaludnionych miast, a nawet posiadające własne sieci komunalne.
Trochę historii
Po raz pierwszy zaczęli rozmawiać o CAT około dziesięć lat temu. Następnie rząd Federacji Rosyjskiej wydał dokument określający niektóre wymagania dotyczące zintegrowanych projektów rozwojowych. Przede wszystkim wskazano na obowiązek dewelopera do uruchomienia obiektów infrastrukturalnych, w tym obiektów socjalnych i sieci inżynieryjnych. CAT obejmuje również budowę węzłów drogowych i na takie działania nie należy wykorzystywać funduszy budżetowych. Wszystkie koszty spadają na dewelopera i inwestorów, których może przyciągnąć do projektu.
Interesujące jest to, że dziś nie więcej niż dziesięć projektów można zaliczyć do kategorii zintegrowanego rozwoju terytoriów na cele mieszkaniowe. Wielu wnioskodawców nie osiągnęło zgodności ze wszystkimi przedstawionymi warunkami, a dziś planują jedynie rozpoczęcie prac nad CT.
Warto zauważyć, że w czasach radzieckich bardzo aktywnie stosowano zasadę zintegrowanego rozwoju. Było to szczególnie prawdziwe w latach trzydziestych ubiegłego wieku. Następnie na pustkowiach budowano całe nieużytki, a czasem miasta. Jednak cele, do których się dążyły, są obecnie bardzo zróżnicowane. W Związku Radzieckim głównym zadaniem była budowa większej liczby metrów kwadratowych. Dlatego całe dzielnice okazały się jednokierunkowe i szare. Nowoczesne podejście opiera się właśnie na jakościowym rozwoju przestrzeni. Wielu deweloperów twierdzi, że sprzedaje nie tyle mieszkania, co określony styl życia. I w tym celu kupujący jest gotowy zapłacić prawie wszystkie pieniądze.
Powody popularności zintegrowanej konstrukcji
Grunty pod zintegrowany rozwój terytoriów są obecnie bardzo poszukiwane i nic dziwnego. Rzeczywiście, każdego roku w miastach jest coraz mniej wolnych terenów, które mogłyby zostać wykorzystane jako miejsce pod nowe budynki. Jeśli wcześniej w megalopoliach można było zbudować kilka domów prawie w centrum i połączyć je z istniejącą komunikacją miejską, teraz nie jest to już możliwe. Dlatego programiści muszą rozważyć terytorium na obrzeżach i opracować ciekawe koncepcje dla swoich nowych budynków. W rezultacie kupujący otrzymuje nietypowy projekt z rozwiniętą infrastrukturą i wieloma zaletami.
Nie trać z oczu kosztów budowy. Z reguły im większy projekt realizuje deweloper, tym taniej go kosztuje. Dlatego nawet biorąc pod uwagę potrzebę wyposażenia wszystkich terytoriów sąsiadujących z nowymi budynkami, otrzymuje znaczny zysk. Ponadto ma możliwość zainteresowania kupującego wszelkiego rodzaju rabatami, promocjami, obniżając pierwotnie zadeklarowany koszt mieszkania o dziesięć do trzydziestu procent. Takie podejście nie może przekupić przyszłych właścicieli mieszkań.
Większość kupujących, którzy mają szczęście zostać właścicielami domów w takich projektach, z wielkim entuzjazmem opowiadają o nich znajomym i znajomym, co podsyca zainteresowanie CAT. Przede wszystkim przekupuje ich nowoczesne wyposażenie kompleksów mieszkaniowych. Zazwyczaj obejmują one monitoring wideo, sporty i place zabaw, starannie przemyślane tereny parkowe i przejścia przez jezdnię. Same budynki również wyglądają stylowo i nowocześnie. Czasami dzielnica, która była częścią zintegrowanego zagospodarowania przestrzennego, przypomina swoim małym pięknem i niezwykłym designem kawałek Europy.
Korzyści z CAT dla miast i gmin
Tutaj korzyści dla władz lokalnych są również oczywiste. Nie są inwestorami, jeśli chodzi o media lub infrastrukturę. Takie momenty są zawsze określone w umowie o zintegrowanym rozwoju terytorium, więc miasto musi tylko monitorować postęp budowy, a następnie doprowadzić gotowe obiekty do równowagi.
Teraz kilkakrotnie deweloperzy mówili o zbiorowym rozwoju terytoriów. W takim przypadku mogą być w przyszłości firmą zarządzającą, która zarządza kotłowniami, sieciami elektrycznymi i innymi obiektami inżynieryjnymi zbudowanymi i uruchomionymi przez nich. Jednak do tej pory ramy prawne dla takiego projektu nie istnieją. Nie oznacza to jednak, że nie jest to konieczne lub że wkrótce się nie pojawi.
Wady CAT
Pomimo tego, że wymieniliśmy już wiele oczywistych zalet zintegrowanej konstrukcji, ma ona również wady, o których sami kupujący często zapominają. Przede wszystkim jest to czas trwania projektu. Ponieważ deweloper nie jest w stanie zbudować całego mikrodysku w tym samym czasie, uruchamia domy w kilku etapach. Jeśli chodzi o projekty na dużą skalę, mogą to być budynki nie tylko drugiego, ale trzeciego, a nawet czwartego etapu. Ten niuans należy wziąć pod uwagę przy zakupie mieszkania w podobnym kompleksie.
Ponadto niektórzy eksperci przypisują budowę infrastruktury infrastrukturalnej na zasadzie resztkowej do wad CAT. Zwykle kupujący otrzymują wszystko, czego potrzebują do komfortowego pobytu, dopiero po oddaniu ostatniego domu. I może upłynąć pięć lat po osiedleniu się pierwszych mieszkańców. Dlatego dziś opracowywane jest prawo, które zobowiązuje deweloperów do wznoszenia infrastruktury dzielnicy równolegle z domami.
Zintegrowane działania związane z zagospodarowaniem terenu: opis ogólny
Wspomnieliśmy już w poprzednich sekcjach tego artykułu, że zintegrowany i zrównoważony rozwój terytoriów ma cztery formy, a CT jest jedną z nich. Jeśli nie przejdziesz do szczegółów, możesz je przedstawić w następującej formie:
- rozwój już zabudowanych terytoriów;
- CAT
- zintegrowane projekty zagospodarowania terenu inicjowane przez właścicieli gruntów;
- zintegrowane projekty zagospodarowania terenu zainicjowane przez gminę.
Należy pamiętać, że każda z tych form wymaga starannej pracy nad opracowaniem dokumentacji, projektowaniem przyszłych obiektów, a w przyszłości zapewnianiem ich istotnych funkcji.
Grunt pod skomplikowany rozwój: niektóre funkcje
W ostatnich latach opracowano mechanizm zapewniający strony dla CAT. Zazwyczaj terytoria wystawiane są na aukcję ogólną, ale wcześniej dokumenty są dokładnie sprawdzane, ponieważ prawa osób trzecich nie powinny obejmować witryny. Każda osoba prawna może brać udział w przetargach, jednak po zwycięstwie jest zwolniona z potrzeby publicznych przesłuchań na temat geodezyjnego zagospodarowania terenu lub przedłożenia dokumentacji projektowej. Sami programiści uważają tę opcję za raczej wygodną i opłacalną.
Warto wziąć pod uwagę, że wcześniej firmy budowlane mogły po prostu wynająć ziemię i zatrzymać ją na określony czas. Czasami zawarli umowy podwykonawstwa, a grunty zakupione pod budowę parkingu, na przykład, mogą zostać przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową. Jednak dzisiaj sytuacja uległa zasadniczej zmianie, a zintegrowany rozwój terytoriów w regionach i regionach jest działalnością ściśle skoncentrowaną. Działka przeznaczona na taki rozwój nie będzie już mogła być używana w żaden inny sposób.
Dzierżawa działek gruntu pod CAT
Jeśli deweloper planuje wdrożyć KOT, musi wygrać aukcję. Bez tego nie będzie miał prawa zawrzeć umowy najmu na zintegrowany rozwój terytoriów. Zasada ta jest zapisana w prawie.
Jednak wielu programistów jest zainteresowanych inną kwestią. Chcą wiedzieć, czy prawa najmu można przypisać organizacjom zewnętrznym. Zgodnie z tym sformułowaniem wielu rozumie możliwość sprzedaży swoich praw. Nie może być konsensusu. W rzeczywistości prawo tego nie zabrania, ale jest sformułowane w taki sposób, że taka procedura jest praktycznie niemożliwa.
W końcu możliwe jest zawarcie umowy dotyczącej CTO tylko poprzez wygraną na aukcji, co oznacza, że organizacja musi w pełni wywiązać się ze swoich zobowiązań wskazanych w dokumentach. W praktyce programiści mają już do czynienia z wieloma różnymi sytuacjami, które są dość trudne do rozwiązania w istniejących ramach prawnych. Dlatego wielu opowiada się za przyjęciem nowych przepisów, uwzględniających wszystkie możliwe sytuacje związane z dzierżawieniem gruntów na podstawie umowy CT.
Umowa o zintegrowanym rozwoju terytorialnym
Ten dokument jest uważany za kluczowy, gdy mówimy o takich projektach. Do jego podpisania opracowano nawet specjalne ramy prawne, które uwzględniają wszystkie jego niuanse.
Podamy tylko niektóre odzwierciedlone w nim punkty:
- deweloper jest zobowiązany do przygotowania całej dokumentacji projektowej dla placu budowy, która obejmuje nie tylko układ terenu, ale także wszystkie przyszłe obiekty infrastruktury są oznaczone;
- prawo do podpisania umowy istnieje tylko z przedstawicielem struktur państwowych i podmiotem prawnym, który wygrał przetarg;
- częściej umowa odzwierciedla potrzebę przeniesienia wszystkich sieci inżynieryjnych do bilansu miasta w terminach określonych w umowie;
- okres ważności dokumentu i tym podobne.
Ogólnie rzecz biorąc, możemy powiedzieć, że spośród wszystkich niuansów związanych z CTO kwestie zawierania umów zostały opracowane w najlepszy sposób.
Problemy zintegrowanego zagospodarowania terenu
Chciałbym powiedzieć, że pomimo dużego zainteresowania takimi zmianami eksperci zauważają szereg problemów związanych z tymi projektami, które utrudniają ich realizację.
Przede wszystkim jest to brak ram prawnych. Wspominaliśmy o tym już więcej niż raz.
Konieczne jest również przemyślenie i pomoc na szczeblu państwowym, co powinno wyrazić się w przyciąganiu inwestorów do takich projektów. W końcu, jeśli weźmiemy pod uwagę, że często budownictwo obejmuje również budowę dróg, łatwo sobie wyobrazić, ile kosztuje deweloper. Niektórzy po prostu nie są w stanie zrealizować tak dużych projektów, chociaż zainteresowanie nimi jest dość duże.
Często problemem CAT jest niezdolność kilku programistów do porozumienia się. Tworząc konsolidację, nie tylko otrzymaliby kombinację swoich wysiłków, ale także mogliby zrealizować lepszy projekt stworzony w jednym stylu.
Kilka słów zamiast konkluzji
Oczywiście system zintegrowanego rozwoju terytoriów nie został jeszcze opracowany i zostanie ulepszony w ciągu kilku dekad. Jednak przyszłość budownictwa wciąż stoi za tymi dużymi i obiecującymi projektami.