Każdy chce dostać własne mieszkanie, ale dziś jego koszt jest dość wysoki, więc nie każdy może sobie pozwolić na taki zakup. Jednym wyjściem z tej sytuacji jest wspólna konstrukcja. Pozwala inwestować pieniądze w budowę dowolnej nieruchomości, a po zakończeniu pracy w celu uzyskania przestrzeni życiowej. Ale tutaj ważne jest, aby zrozumieć, że wspólna konstrukcja ma wiele niuansów, które należy wziąć pod uwagę, ponieważ ta metoda nabywania nieruchomości jest jedną z najbardziej ryzykownych.
Co jest posiadaczem odsetek. Definicja
Tak więc rozmowa o wspólnej konstrukcji i jej cechach powinna rozpocząć się od zdefiniowania, kto jest właścicielem akcji. Termin ten odnosi się do osoby, która uczestniczy we wspólnej budowie dowolnej nieruchomości mieszkalnej i otrzymuje prawo do zakupu mieszkania w przyszłym domu po obniżonej cenie.
Powstawanie akcji akcjonariuszy rozpoczyna się na etapie budowy fundamentów pod przyszłą strukturę. W niektórych przypadkach możesz dołączyć do budowy na późniejszym etapie, ale w tym przypadku rabat na zakup mieszkania będzie mniejszy.
Korzyści ze wspólnej budowy
Informacje zwrotne od akcjonariuszy na temat tego rodzaju konstrukcji są raczej sprzeczne, ale jej zalety są dość oczywiste:
- znaczna zniżka na zakup mieszkania po zakończeniu budowy;
- dobry sposób na inwestowanie pieniędzy w nieruchomości, mając w rękach stosunkowo niewielką kwotę kapitału;
- możliwość zakupu mieszkania na raty, w których płatności są dokonywane podczas procesu budowy.
Tak więc, jeśli nie masz pieniędzy na zakup własnego mieszkania, udział we wspólnej budowie będzie dobrym rozwiązaniem.
Kto jest stroną umowy: prawa i obowiązki
Uczestnicząc we wspólnym budownictwie, konieczne jest zawarcie umowy między właścicielami jednostek a firmą budowlaną. Zgodnie z tą umową właściciele kapitału są zobowiązani do terminowego dokonywania płatności, jeśli przestrzeń mieszkalna jest nabywana w ratach, a także wypełniają inne obowiązki określone w dokumencie. Deweloper z kolei jest zobowiązany do zakończenia budowy obiektu i oddania go do użytku w uzgodnionym terminie.
Relacje między akcjonariuszami a deweloperami reguluje prawo na szczeblu federalnym. W 2004 r. Wprowadzono do niego szereg poprawek i usprawnień, dzięki czemu udział we wspólnej budowie stał się bardziej bezpieczny. Powodem tego była seria głośnych skandali, w których naruszono prawa akcjonariuszy.
Co to jest DDU
Zdecydowaliśmy już, kim są interesariusze, więc teraz czas trochę zrozumieć terminologię wspólnej konstrukcji. Najczęściej spotykanym terminem wśród posiadaczy akcji jest DDU. Jest to umowa o wspólnej budowie (uczestnictwie), która jest zawierana między deweloperem a akcjonariuszami. Daje gwarancję, że prawa obu stron nie zostaną naruszone. Nieprzestrzeganie jakichkolwiek warunków może być podstawą do postępowania sądowego. Jak pokazuje praktyka, w zdecydowanej większości sporów między akcjonariuszami a deweloperami są one rozstrzygane na korzyść tych pierwszych, ale rozwiązywanie problemów w postępowaniu sądowym może potrwać kilka lat.
Istota wspólnej konstrukcji
Wyczerpujące informacje na temat tego rodzaju konstrukcji można znaleźć w ustawie „O wspólnej budowie”, na podstawie której należy zawrzeć umowę między akcjonariuszami a deweloperami, wymagającą od tych pierwszych terminowego dokonywania płatności, a drugiego do terminowego ukończenia budowy obiektu mieszkalnego.
Po zakończeniu budowy każdy akcjonariusz otrzymuje mieszkanie w swojej nieruchomości. Parametry mieszkaniowe są również określone w umowie, więc właściciel wspólnego udziału w budowie otrzyma mieszkanie, które pierwotnie chciał.
Prawa uczestników wspólnej budowy
Wiemy już, kim są akcjonariusze, więc teraz musimy porozmawiać o tym, jakie mają prawa. Prawa i obowiązki obu stron zaangażowanych we wspólne budownictwo są określone w DDU. Wszelkie nieprzestrzeganie umowy przez jedną ze stron daje kolejny powód do wniesienia sprawy do sądu.
Jak pokazuje praktyka, przyczyny większości sytuacji konfliktowych są następujące:
- jeżeli akcjonariusz ma w swoich rękach dokumenty dające mu prawo własności nieruchomości, fakt dostarczenia przedmiotu nie jest nigdzie odnotowany;
- jeśli deweloper nie ma czasu na dostarczenie obiektu na czas;
- jakość mieszkania nie odpowiada informacjom określonym w umowie;
- rozwiązanie umowy z winy którejkolwiek ze stron.
W przypadku jakiejkolwiek sytuacji konfliktowej związanej ze wspólną budową właściciele akcji mogą ubiegać się o ochronę konsumentów, gdzie otrzymają szczegółowe informacje o obecnej sytuacji, a także podpowiedzą, jak najlepiej postępować.
Umowa zastawu: co to jest i dlaczego jest potrzebne
Jeśli kupujesz mieszkanie na raty, oprócz DDU będziesz musiał zawrzeć umowę zastawu. Jest to wymóg aktualnych przepisów i pozwala chronić prawa akcjonariuszy i deweloperów. Dokument jest przygotowywany w formie elektronicznej, podpisany przez obie strony, a następnie przesłany do rejestracji państwowej. W tym celu dokument musi zostać sporządzony na placu budowy i poświadczony notarialnie.
Podczas wysyłania umowy o rejestrację stanową dołącza się do niej pakiet następujących dokumentów:
- Notarialnie poświadczona kopia DDU, jej numer i data rejestracji.
- Dokumentacja projektowa projektu budowlanego ze wskazaniem jego lokalizacji.
- Oryginał i uwierzytelniony odpis dowodu zapłaty opłaty skarbowej.
- Kopie wszystkich dokumentów wskazanych w umowie bezpieczeństwa.
Każda ze stron zaangażowanych w podpisanie umowy może złożyć dokumenty do rejestracji.
Jak zostać uczestnikiem wspólnej budowy
Odbiorcy domu lub innej nieruchomości mieszkalnej biorący udział we wspólnej budowie muszą wykonać następujące czynności:
- firma budowlana określa lokalizację przyszłego budynku i nabywa grunt pod budowę;
- akcjonariusze szukają projektów, w które zaangażowani są akcjonariusze, i zawierają umowę z deweloperem na udział kapitałowy;
- w przypadku zakupu mieszkań na raty sporządzany jest harmonogram płatności, określana jest kwota płatności i charakter płatności;
- firma budowlana buduje dom i przenosi go na własność akcjonariuszy.
Jest to standardowa procedura, którą musi przejść wspólnik mieszkania, aby uzyskać własne mieszkanie o wspólnej konstrukcji.
Monitorowanie i nadzór nad przejrzystością transakcji
Obecnie ochrona interesariuszy, a mianowicie ich praw, jest na bardzo wysokim poziomie. Jeśli jeszcze kilka lat temu wspólne budowanie było dość ryzykownym przedsięwzięciem, dziś możesz w nie inwestować bez obawy o utratę środków finansowych.
Wspólne obiekty budowlane podlegają nadzorowi regionalnych i gminnych przedstawicielstw, więc zgodność z prawem będzie przestrzegana.
Co zrobić, aby oszukać posiadaczy akcji
Pomimo trudnych regulacji dotyczących wspólnego budownictwa przez państwo, jednak oszukani właściciele akcji nie należą do rzadkości. Wynika to z faktu, że pozbawieni skrupułów programiści mogą zamrozić budowę obiektu lub wcale go nie uruchomić, jednocześnie pobierając pieniądze od posiadaczy odsetek na metr kwadratowy.
Oznaki naruszenia praw posiadaczy odsetek
Istnieje osobny rejestr oszustów posiadaczy akcji, w którym rejestrowane są wszystkie skargi dotyczące naruszenia praw akcjonariuszy.
Przyczyn konfliktu może być wiele, jednak najczęstsze z nich to:
- utrata przez firmę budowlaną prawa do posiadania gruntu, na którym budowany jest dom;
- likwidacja lub upadłość firmy budowlanej;
- opóźnienie w przekazaniu przestrzeni życiowej prawowitemu właścicielowi przez ponad 9 miesięcy;
- deweloper nie nawiązuje kontaktu, unika wszelkich możliwych spotkań lub nie pozwala akcjonariuszowi na budowę.
Ważne jest, aby zrozumieć, że przy zawieraniu umowy z deweloperem na udział we wspólnej budowie akcjonariusz ma wszelkie prawo do kontrolowania postępu prac nad budową domu na wszystkich etapach. Jeśli z jakiegoś powodu odmówiono mu tego, oznacza to rażące naruszenie jego praw.
Jeśli akcjonariusz ma choćby najmniejsze podejrzenie, że firma budowlana nie wypełnia swoich obowiązków, powinieneś jak najszybciej wyjaśnić sytuację.
Procedura rozwiązywania konfliktów
Jeśli istnieje konflikt między interesariuszami (Sankt Petersburg lub inne miasto) a deweloperem, to aby go rozwiązać, wykonaj następujące czynności:
- Skontaktuj się z firmą budowlaną. W tym celu sporządzane jest pisemne roszczenie i wysyłane na adres, pod którym firma jest zarejestrowana. Zgodnie z prawem deweloper jest zobowiązany do udzielenia pisemnej odpowiedzi z podaniem przyczyny przerwania lub zamrożenia budowy.
- Jeśli nie ma odpowiedzi lub podejrzewasz, że firma jest oszustem, powinieneś skontaktować się z odpowiednimi organami nadzorującymi wspólną budowę i sądem.
Jeśli deweloper złożył wniosek o ogłoszenie upadłości, musisz znaleźć oficjalne informacje potwierdzające to. Sprawdzonym źródłem jest gazeta Kommersant i ujednolicony rejestr stanu. Jeśli oficjalne dane dotyczące bankructwa nie zostaną znalezione, musisz udać się do sądu.
W celu wniesienia sprawy do rozprawy należy przygotować pakiet następujących dokumentów:
- Poświadczona kopia lub oryginał DDU.
- Paszport obywatela Federacji Rosyjskiej.
- Dokument dotyczący transferu pieniędzy do dewelopera.
Jeśli sąd uniewinni dewelopera, możesz rozwiązać problem za pomocą sądu arbitrażowego. W tym celu do dokumentów wymienionych powyżej należy dołączyć orzeczenie sądu.
Rozpatrzenie wniosków od akcjonariuszy o niewypełnienie przez dewelopera jego obowiązków trwa 20 dni, po czym skarga zostaje zarejestrowana w jednym rejestrze. Są chwile, w których akcjonariuszom odmawia się rejestracji skarg. W takim przypadku musisz zasięgnąć porady prawnika specjalizującego się w tej sprawie.
Jak pokazuje praktyka, wspólne budowanie jest doskonałą opcją dla osób, które nie mają od razu pełnej kwoty na zakup mieszkania. Tak czy inaczej, przed podpisaniem umowy musisz dokładnie się z nią zapoznać, a także dowiedzieć się, kim są interesariusze, aby nie wpaść w nieprzyjemną sytuację w przyszłości.