Jeśli z obiektywnego lub subiektywnego powodu zakup działki nie jest możliwy, możesz zabezpieczyć prawo do użytkowania gruntu, a także wszystko, co można uzyskać z jego powierzchni i głębin, wynajmując grunt, biorąc pod uwagę jego lokalizację.
Co oznacza „wynajem” i kto może wynająć działkę
Dzierżawa gruntów jest jednym z rodzajów użytkowania nieruchomości, a na terytorium dużych miast i megamiast tego rodzaju prawa do gruntów są najważniejsze.
Zapewnienie gruntów pod wynajem zainteresowanym stronom odbywa się na aukcji. Początkowa cena działki może być bardzo niska, ale w wyniku aukcji może wielokrotnie wzrosnąć.
Ale to wcale nie oznacza, że wynajmowanie działki jest niedostępne dla zwykłych śmiertelników. Oprócz osób prawnych osoby fizyczne, czyli obywatele Rosji, mogą zostać lokatorami i leasingodawcami. Istnieje jednak wiele osób, które mają pierwszeństwo w zawarciu umowy najmu. Są to:
- właściciele kapitalnie przebudowanych obiektów znajdujących się na tych obszarach;
- osoby wynajmujące budynki na tej stronie.
Na potrzeby stanowe i miejskie wszelkie grunty są wynajmowane bez licytacji i aukcji. Jeśli strona jest zarezerwowana do powyższych celów, poprzedni najemca ma prawo dzierżawić inną stronę, która przeszła rejestrację państwową, za obopólną zgodą stron.
Jaką ziemię mogę wynająć
Kategorie gruntów dopuszczone do użytku funkcjonalnego, w każdym przypadku z określonymi warunkami i ograniczeniami.
- do zabudowy przez budynki mieszkalne o różnej liczbie kondygnacji;
- do indywidualnego budownictwa mieszkaniowego;
- do budowy budynków i budowli do użytku domowego, komercyjnego, gastronomii, serwisu samochodowego, stacji benzynowych;
- budowa garażu, organizacja parkingów;
- ziemie z obiektami, instytucjami, organizacjami edukacji publicznej, kultury, sportu, religii;
- przedsiębiorstwa, budynki administracyjne, budynki użyteczności publicznej, instytucje finansowe, emerytalne i ubezpieczeniowe;
- obiekty przemysłowe, komunalne, organizacje transportowe, organizacje komunikacyjne;
- obiekty wojskowe;
- kraj i partnerstwa ogrodnicze;
- grunty pod obiektami rekreacyjnymi i rekreacyjnymi dla obywateli;
- grunty rolne;
- obszary lądowe zajmowane przez lasy, parki, place, w tym bulwary;
- zbiorniki wodne;
- inne ziemie zajmowane przez osady, ulice, drogi, a także ziemie zastrzeżone.
Informacje o klasyfikacji dzierżawionej ziemi jako jednej z tych kategorii są zawarte w umowie. Jeżeli status gruntów ulegnie zmianie, umowa ulega zmianie. Może to być wyjaśnienie ceny i specjalne warunki korzystania z tego lub innego rodzaju gruntu. Trzeba również wziąć pod uwagę, że grunty niektórych kategorii można tylko wynająć, bez możliwości dalszego wykupu.
Co może zapobiec umowie
Dzierżawa gruntów nie jest możliwa we wszystkich przypadkach. RF Land Code zawiera listę gruntów, które nie mogą być przedmiotem transakcji i umów (art. 27 ust. 4). Ponadto wszelkie transakcje dotyczące gruntów są możliwe i legalne, pod warunkiem że istnieje numer katastralny, dokonywane są pomiary i określane są granice. W przypadku ujawnienia braku takich informacji transakcję można uznać za nieważną.
Ponadto, aby warunki umowy weszły w życie, należy dokonać rejestracji dzierżawy gruntów w organach państwowych.
Umowa najmu nieruchomości
Transakcja, której przedmiotem jest dzierżawa działki (załączony jest przykładowy wzór umowy), z pewnością musi być prawnie poprawnie wykonana.
Po zawarciu umowy prawo użytkowania gruntów powstaje na czas przewidziany umową. Zarówno osoby prawne, jak i osoby fizyczne są uprawnione do dzierżawy i czerpania zysków z ich nieruchomości (gruntów).
Umowa dzierżawy gruntów jest głównym i prawie jedynym instrumentem regulującym stosunki między wynajmującym a dzierżawcą, na podstawie prawa zobowiązań.
Stosunki te muszą zostać uszczelnione i potwierdzone pisemną umową sporządzoną zgodnie z wymogami przepisów (Kodeksu cywilnego i Kodeksu pracy RF). Dokument tymczasowego przyznania prawa użytkowania działki, zawarty za obopólną zgodą stron, musi zostać zarejestrowany. Wyjątkiem są tylko umowy krótkoterminowe (do roku).
Należy zauważyć, że w niektórych przypadkach nawet transakcje na krótki okres powinny być nadal rejestrowane.
Właściciel oczywiście ma prawo wydzierżawić swoją działkę, ale najemca może również zrzec się swojego prawa na okres nieprzekraczający okresu jego dzierżawy (jeżeli umowa nie zawiera zastrzeżeń uniemożliwiających takie użytkowanie gruntu).
Na jak długo zawarta jest umowa
Dzierżawa jest pilna, tzn. Ograniczona do określonego okresu ważności. Najczęściej jest to okres 5 lat, ale możesz zawrzeć umowę z krótszym okresem ważności. Na terytorium Moskwy działki z położonymi na nich obiektami inwestycyjnymi są wynajmowane na okres nieprzekraczający 49 lat.
Jeśli dzierżawiona ziemia znajduje się w granicach ziemi uznanej za wspólną ziemię (czerwone linie), można ją wynająć tylko na 1 rok. Jeśli planowane jest przeprowadzenie prac konserwatorskich i remontowych na terenach publicznych bez prawa do budowy nieruchomości, okres dzierżawy działki może zostać przedłużony do 5 lat.
Główne cechy tego rodzaju transakcji
Istnieją więc trzy cechy dzierżawy gruntu: jej pilność, płatność, zwrot nieruchomości właścicielowi na koniec umowy.
Wysokość opłaty za użytkowanie gruntu ustalana jest z uwzględnieniem kategorii, do której należy działka, a także warunków umowy. Istnieje wiele witryn, których użycie jest ustalane przez rząd Federacji Rosyjskiej.
Po zakończeniu czas trwania umowy Dokładny i wypłacalny najemca może ponownie wynająć grunt, a także go nabyć, jeśli został wcześniej zawarty w warunkach transakcji (art. 35, art. 36, art. 46 kodeksu).
Co powinien wiedzieć potencjalny najemca
Istnieje wiele subtelności w projektowaniu terenu. W każdym konkretnym przypadku przewidziano warunki zapewniające wdrożenie przepisów prawnych.
Na przykład dzierżawa gruntów położonych wzdłuż pasa przybrzeżnego zapewnia lokatorowi swobodny dostęp zarówno do samej rzeki (jeziora, morza), jak i do strefy przybrzeżnej.
Najemca może poddzierżawić ziemię, podczas gdy najemca ma wszystkie prawa określone w Kodeksie w okresie jego dzierżawy. Jeśli w umowie nie ma żadnych dodatkowych zastrzeżeń, wynajmujący musi być tego świadomy, ale jego zgoda nie jest wymagana.
Prawa do gruntów uzyskane w wyniku transakcji mogą zostać przeniesione na stronę trzecią, a także wykorzystane jako zabezpieczenie, wkład do kapitału, wkład na akcje.Oczywiście takie działania są ograniczone czasem trwania umowy z wynajmującym, warunkami i zastrzeżeniami należycie wpisanymi do tekstu. Konieczne jest również powiadomienie właściciela, jednak renegocjacja umowy nie jest wymagana.
Jeśli właściciel działki stanie się małoletni (na przykład na podstawie prawa spadkowego), zanim to nastąpi, umowa dzierżawy może zostać zawarta w imieniu opiekunów.
Czy można rozwiązać umowę dzierżawy gruntu
Transakcja zostaje zakończona z przyczyn wskazanych w Kodeksie cywilnym w sposób określony przez prawo, głównie na:
- za zgodą stron;
- decyzja sądu;
- wygaśnięcie umowy;
- oświadczenie leasingodawcy w przypadku naruszenia warunków transakcji, na przykład w przypadku niewłaściwego użytkowania gruntu lub nieuczciwego wykonania przez najemcę zobowiązań płatniczych.
W takich przypadkach najemca powinien otrzymać pisemne ostrzeżenie.
