Właściwie zarządzane nieruchomości mogą być nie tylko bezpieczną przystanią dla finansów podczas różnych kryzysów gospodarczych, ale także bardzo dochodowym biznesem. Jedną z najlepszych opcji inwestowania oszczędności jest pensjonat.
Biznesplan małego hotelu nie jest trudny, ale aby zostać odnoszącym sukcesy menedżerem, musisz dołożyć wszelkich starań. Nowy biznesmen będzie musiał rozwiązać zarówno kwestie finansowe, jak i organizacyjne. Bardzo trudno jest poradzić sobie ze wszystkimi zadaniami, więc najprawdopodobniej będziesz musiał zatrudnić dodatkowy personel.
Analiza porównawcza branży hotelarskiej
W krajach rozwiniętych gospodarczo sytuację uważa się za normalną, gdy 60% mieszkańców woli duże hotele, a pozostałe 40% wybiera sektor prywatny. Sytuacja obserwowana obecnie w branży hotelarskiej w Rosji jest pod wieloma względami podobna do doświadczeń zagranicznych. Istotna różnica polega tylko na tym, że w naszej branży praktycznie nie ma konkurencji.
W krajach Europy Zachodniej małe pensjonaty mocno zajęły swoją niszę. W takich mini-hotelach trudno jest znaleźć centrum fitness, bar, basen lub kasyno, ale goście z reguły nie potrzebują tego wszystkiego. Ludzie są przede wszystkim zainteresowani komfortem i jakością usług.
Duży hotel działa na zasadzie przenośnika. Jego pracownicy uważają każdego nowego klienta za jednego z wielu. Nawet zamawiając luksusowy pokój, trudno jest pozbyć się uciążliwej obsługi i symulacji grzeczności, za którą za każdym razem trzeba podawać „herbatę”. Niektórzy z tego powodu wybierają przytulny pensjonat.
Jak otworzyć mini-hotel: wyszukaj lokal
Pierwszym problemem, z którym spotka się osoba chcąca pracować w branży hotelarskiej, jest znalezienie odpowiedniego pokoju. W przypadku małego hotelu zakup wieżowca nie jest konieczny i nie będzie łatwo znaleźć prywatną rezydencję w warunkach zabudowy miejskiej.
Wydaje się, że istnieje wyjście z impasu. Rynek mieszkaniowy, nawet dziś, jest dosłownie pełen mieszkań komunalnych. To najlepsza opcja, aby otworzyć pensjonat. Biznesplan powinien przewidywać pewien kapitał początkowy, który zostanie wydany na zakup takich lokali mieszkalnych.
Jeśli to możliwe, lepiej kupić mieszkania znajdujące się powyżej drugiego piętra. Należy również pamiętać, że goście wolą pozostać w centralnej i historycznej części miasta. Należy zwrócić uwagę na dostępność pobliskich kawiarni i sklepów.
Klasyfikacja prywatnej działalności hotelarskiej
W naszym kraju pojęcia „pensjonat” i „mały hotel” nie są prawnie zdefiniowane. W związku z tym pojawiają się trudności w ich klasyfikacji. Jeśli skorzystasz z zagranicznych doświadczeń, hotel można uznać za mały, w którym liczba pokoi nie przekracza pięćdziesięciu.
W Rosji istnieje również nieoficjalna klasyfikacja. Zgodnie z jego kryteriami wyróżnia się małe hotele (10-30 pokoi w specjalnie wybudowanych budynkach) i mini-apartamenty (5-15 pokoi w wielopiętrowych budynkach mieszkalnych). Hostele znajdujące się w prywatnych rezydencjach są również wyróżniane osobno.
Niektórzy ludzie są przyzwyczajeni do liczenia gwiazdek w celu ustalenia dobrego lub złego hotelu. Tego podejścia nie można zastosować do małych hoteli, ponieważ wymagania dotyczące pensjonatu - niezależnie od jego wielkości - będą takie same.Na przykład, aby przypisać 5 gwiazdek, konieczne jest, aby budynek miał fryzjera, kort tenisowy, kilka wind i wiele innych.
Dzienny wynajem mieszkań
W warunkach zwiększonego popytu na nieruchomości i braku działalności firm budowlanych cena za metr kwadratowy mieszkań stale rośnie. Dlatego ludzie, którzy mają kilka mieszkań lub domów, wolą ich nie sprzedawać, ale je wynająć. Podobna sytuacja ma miejsce w wielu krajach, ale w Rosji odnoszące sukcesy firmy i organizacje, nie tylko zwykli obywatele, zajmują się codziennym wynajmem pomieszczeń.
Ten paradoks można wytłumaczyć faktem, że oficjalna rejestracja działalności hotelarskiej jest z prawnego punktu widzenia bardzo złożoną procedurą. Jeśli mini-hotel zostanie zlokalizowany w dawnym mieszkaniu komunalnym, wówczas pokój należy najpierw przenieść do funduszu niemieszkalnego, a następnie konieczna będzie całkowita przebudowa przestrzeni. Zajmie to dużo czasu i wysiłku.
Według statystyk co drugi pensjonat zarejestrowany dla osoby fizycznej znajduje się w sektorze mieszkaniowym. Opodatkowanie, które w tym przypadku jest o wiele bardziej humanitarne, jest kolejnym powodem tego wyboru.
Zalety mini-hoteli
Według badań osoby przebywające w małych hotelach i prywatnych hostelach nazywają główną przyczyną wyboru niższą cenę, wygodne wnętrze, a także indywidualne podejście do każdego klienta. Bardzo ważne jest, aby goście mogli poczuć się jak w domu. Duże hotele, które mogą pomieścić setki gości, są bardzo słabo przystosowane do tych celów.
Pensjonat, którego biznesplan jest bardzo elastyczny i łatwy do modyfikacji, nadaje się zarówno dla osoby kreatywnej, jak i biznesmena. Menu i codzienną rutynę można również wcześniej omówić z klientem. Duże znaczenie ma świadczenie usług, takich jak pranie odzieży, dostarczanie świeżych gazet i poczty.
Mały format pozwala tylko poczuć przytulność i wygodę, i jest to warte dużo. Właściciel pensjonatu może skutecznie kontrolować jakość świadczonych usług.
Program działań etapowych
Biznesplan pensjonatu najlepiej podzielić na kilka małych punktów. Musisz wykonać je sekwencyjnie, a następnie nie musisz znajdować środków na wszystko na raz. Takie podejście pomoże odnieść sukces w możliwie najkrótszym czasie.
Tak więc po wybraniu pokoju dla przyszłego mini-hotelu należy przejść do głównej sceny. Przebudowa mieszkania lub domu zajmie większość kapitału zakładowego. Ale nie jest tak źle, główną trudnością będzie uzyskanie wszystkich niezbędnych dokumentów. Wcześniej niż rok później wykańczanie papieru i formalności zakończy się niepowodzeniem.
Ale biurokratyczne kłopoty na tym się nie kończą. Aby mini-hotel miał dostęp do światła, gazu i ciepłej wody, będziesz musiał biec do odpowiednich władz. Jeśli wszystkie powyższe kręgi piekła zostały pomyślnie przekazane, możesz przejść do najbardziej przyjemnej części firmy, mianowicie rekrutacji i przyciągania pierwszych klientów.
Wybór najlepszej kategorii cenowej
Zawsze trzeba najpierw przeanalizować rynek, a następnie sporządzić biznesplan. Pensjonat musi spełniać wymagania określonej kategorii cenowej. Brak wyraźnej orientacji klasowej może odstraszyć potencjalnych klientów.
Nie gonić dwóch zajęcy. Jeśli wśród 5 niedrogich pokoi możesz umieścić 5 luksusowych pokoi, najprawdopodobniej obu kategoriom się to nie spodoba. Co godzinę wypożyczanie lokali dla przyjemności miłosnych może bardzo szybko zepsuć reputację hotelu.
Rekrutacja personelu
Tak zwany zasób ludzki musi koniecznie zostać uwzględniony w biznesplanie. Biznes dla gości jest tworzony przez pracowników, którzy w nim pracują. To, czy gość chce wrócić do hotelu, zależy od jego uprzejmości i reakcji.
Liczbę pracowników należy obliczać na podstawie liczby pokoi w pensjonacie. Na przykład z 10-30 gośćmi z łatwością może poradzić sobie zespół składający się z kierownika, kucharza i dwóch pokojówek.
Zwrot
Aby przynajmniej z grubsza określić okres zwrotu, musisz obliczyć koszty i przychody, które przyniesie pensjonat. Biznesplan, jak wspomniano powyżej, powinien przede wszystkim uwzględniać koszt nabycia pokoju.
Najlepszym rozwiązaniem byłoby uzyskanie 300 metrów kwadratowych powierzchni mieszkalnej. Taka przyjemność będzie kosztować co najmniej 600 tysięcy dolarów. Około połowa ogłoszonej kwoty będzie musiała zostać wydana na przebudowę lokalu, jego wyposażenie, wykonanie pozwoleń i zawarcie umów z organizacjami dostarczającymi zasoby.
Koszty standardowych usług, które obejmują czystą pościel i trzy posiłki dziennie, powinny również uwzględniać biznesplan. Pensjonat bez nich po prostu zamieni się w pensjonat.
Istnieją 2 sposoby wyjścia z tej sytuacji. Pierwszym jest zatrudnienie kucharza i innych opiekunów.
Kolejna wiąże się z koniecznością interakcji z organizacjami zewnętrznymi: stołówkami, kawiarniami, pralniami.
Każda firma potrzebuje reklamy. A pensjonat nie jest wyjątkiem. Publikuj lepiej w lokalnych gazetach i błyszczących czasopismach specjalizujących się w tematyce turystycznej. Doskonałym narzędziem marketingowym jest Internet. Ale decydująca będzie reklama ustna, która rozprzestrzenia się z prędkością światła.
Jeśli spojrzysz na obliczenia statystyczne, okaże się, że uruchomienie mini-hotelu z 10 pokojami typu apartament lub pensjonat o tej samej wielkości będzie kosztował milion dolarów. Takie inwestycje zwrócą się nie tak szybko, średnio zajmuje to od 6 do 8 lat.
