Ostatnio często praktykowano sprzedaż mieszkania w celu przeniesienia praw własności. Taka transakcja nazywa się cesją. Z reguły dotyczy to lokali mieszkalnych w budowanych domach. Zastanówmy się bardziej szczegółowo, w jaki sposób odbywa się zakup mieszkania poprzez cesję praw. 
Ogólny opis transakcji
Jeżeli w umowie z deweloperem nie jest zabronione sprzedawanie mieszkania w celu przeniesienia praw, przyszły właściciel ma prawo wykonać zlecenie. Zazwyczaj cena takiego obiektu jest wyższa niż kwota zapłacona firmie budowlanej. Wraz z tym nabywca takich nieruchomości musi zrozumieć, że cesja zapewnia nie tylko bezpośrednie przeniesienie praw, ale także obowiązki. Ponadto nowy właściciel ponosi odpowiednie ryzyko, które może powstać w przypadku naruszenia warunków umowy lub prawa przez dewelopera.
Umowa kapitałowa
Przed sprzedażą mieszkań na podstawie takiej umowy właściciel jest zobowiązany do przekazania deweloperowi całej kwoty lub jej części za przedmiot. W tym drugim przypadku pozostały dług może zostać przeniesiony na nabywcę. Takich cesja wierzytelności mieszkanie jest dozwolone przez prawo przed ukończeniem domu, a właściciel nie otrzymuje aktu przeniesienia. Transakcja w ramach umowy kapitałowej musi przejść rejestrację państwową. 
Ramy prawne
Od 1 kwietnia 2005 r. Obowiązuje zamówienie, zgodnie z którym organ inwestycyjny musi ustalić umowę inwestycyjną lub kapitałową. Tak więc, jeśli nieruchomość została nabyta przed upływem terminu, rejestracja transakcji może nie zostać przeprowadzona. Przeniesienie praw do mieszkania w tym przypadku może nastąpić na podstawie umowy. Może również nie być zarejestrowany w uprawnionym organie.
Ważna uwaga
Cesja praw do mieszkania może zostać sformalizowana tylko w dwóch przypadkach. W pierwszym - po dokonaniu płatności na rzecz dewelopera całej kwoty wynikającej z umowy. Transakcja jest również dozwolona przy zawieraniu umowy przeniesienia długu na nowego właściciela. 
Pierwszy etap transakcji
Przed zawarciem umowy należy sprawdzić, czy deweloper ma pozwolenia, w celu. Aby to zrobić, możesz skontaktować się bezpośrednio z biurem firmy i poprosić o:
- Dokumentacja składowa, karta.
- Sv-o o rejestracji państwowej spółki.
- Dokument poświadczający, że firma jest zarejestrowana w urzędzie podatkowym.
- Dokumenty na lądzie.
- Wyciągi księgowe sporządzone za ostatni kwartał roku.
- Zezwolenie na wykonanie budowy.
Ponadto firma powinna posiadać dokumentację projektową. Zawiera informacje o celu, czasie, etapach budowy. Należy również podać przewidywaną datę dostawy domu. Deklaracja projektu opisuje sposób wypełniania obowiązków. Ponadto firma musi mieć umowę wskazującą źródło finansowania projektu. 
Przygotowanie do umowy
O przeniesieniu praw do mieszkania należy powiadomić dewelopera na piśmie. Można to zrobić pocztą lub osobiście zawiadomić biuro. W przypadku braku powiadomienia, że cesja zostanie wstrzymana, transakcja zostanie następnie uznana za nieważną. Specjaliści zalecają włączenie do umowy przedstawiciela dewelopera jako strony trzeciej.
Zgoda firmy
Jest także na piśmie. Z reguły deweloper prosi o 5% zgody i procedury przydziału. Kwota ta jest obliczana zgodnie z ceną, za jaką właściciel oferuje powierzchnię mieszkalną.Na przykład osoba kupiła budynek za 1,5 miliona rubli i sprzedaje za 2 miliony, a więc 2 000 000 x 5% = 100 000 p. Kwotę tę należy wpłacić na konto firmowe.
Zaświadczenie o braku długu
Należy go również pobrać od dewelopera. Świadectwo musi zawierać informacje, że rozliczenia zgodnie z warunkami umowy zostały w pełni zakończone, to znaczy, że obowiązek sprzedawcy dotyczący mieszkania został spłacony. Deweloper wyda taki dokument tylko wtedy, gdy cała należna kwota zostanie zapłacona lub w tym samym czasie zostanie zawarta umowa przeniesienia salda długu na nowego nabywcę. W tej umowie deweloper jest obowiązkowy jako strona trzecia. 
Dodatkowe dokumenty
Cesja praw do mieszkania jest dozwolona za zgodą małżonka (jeśli jest dostępna w momencie zakupu mieszkania). Dlatego konieczne jest, aby mąż / żona potwierdzili transakcję na piśmie. Jeśli na mieszkanie wydano pożyczkę hipoteczną, należy również wziąć zgodę banku na przeniesienie praw do roszczenia. Ponadto wymagany będzie wyciąg z Unified State Register. Wskazuje sprzedawcę mieszkania jako właściciela praw autorskich. Taki certyfikat zostanie wydany tylko wtedy, gdy umowa inwestycyjna lub kapitałowa zostanie zarejestrowana przez odpowiedni organ.
Nowe akcje nabywcy
Jeśli kupujący jest w związku małżeńskim, przed zakupem mieszkania wymagana jest pisemna zgoda męża / żony. To musi być poświadczone notarialnie. Zgoda taka nie jest wymagana, jeśli małżonek zawarł umowę małżeńską. Mogą również wspólnie uczestniczyć w transakcji (wówczas mieszkanie zostanie wydane dla obu z nich). W takim przypadku zgoda również nie jest konieczna.
Przygotowanie umowy
Następnym krokiem będzie sporządzenie umowy zlecenia. Powinien wskazywać rodzaj pierwotnie zawartej umowy. Umowę można sporządzić w kancelarii prawnej lub bezpośrednio w biurze dewelopera. Dokument musi być zarejestrowany w autoryzowanej agencji państwowej.
Dokumenty do rejestracji
Możesz zarejestrować przeniesienie praw w Regpalat lub MFC. Umowa przeniesienia zostaje podpisana w obecności pracownika uprawnionego organu. Wraz z umową, oprócz powyższych dokumentów, przedstawiono paszporty stron, wstępną umowę z deweloperem, otrzymanie cła państwowego. Sekretarz sporządza odpowiedni wniosek, zgodnie z przedłożonymi dokumentami. Każdy uczestnik transakcji podpisuje ten dokument. Sekretarz przyjmuje wszystkie złożone dokumenty i potwierdza otrzymanie oryginałów przedstawionych dokumentów, a także zarejestrowanej umowy. Cała procedura trwa od 5 do 15 dni.
