Podarowanie mieszkania jest nieodpłatną transakcją przeniesienia go przez starego właściciela do nowego na podstawie umowy darowizny. Oznacza to, że dawca nie jest uprawniony do żądania, aby wykonawca dał mu coś w zamian za taki dokument, jak bon podarunkowy do mieszkania. Podatki płacone w tym przypadku są określone w przepisach.
Dawanie mieszkania: ogólne normy prawne
1. Prezent jest zawsze bezpłatny. W akcie podarunkowym do mieszkania nie można rejestrować przedmiotów zobowiązujących wykonanego przez daną osobę w stosunku do dawcy. Jeśli rekompensata pieniężna, czynsz lub osoby pozostające na utrzymaniu dawcy są określone w umowie podarunkowej, jest to prawnie nieważne. Załóżmy, że pewien „skończony” ma w rękach prezent na mieszkanie otrzymane na takich warunkach. Podatki zapłacone w tym przypadku są naliczane według stawek ustalonych dla umów sprzedaży lub rent dożywotnich (utrzymanie na całe życie).
2. Prezent jest zawsze pilny. Mieszkanie staje się własnością robota bezpośrednio po zarejestrowaniu przez niego podarunku w Rosreestr i otrzymaniu certyfikatu. Nagranie w bonie podarunkowej, że skończony przejmuje własność mieszkania po śmierci dawcy, jest nielegalne. W takich warunkach stosuje się testament z rejestracją mieszkania jako spadku i płatności podatek od nieruchomości.
3. Prezent jest dobrowolny dla obu stron. Do momentu zarejestrowania prezentu w Rosreestr mogą zmienić zdanie i unieważnić prezent. Oczywiście w tym przypadku podatek nie jest płacony.
Jeśli mieszkanie ma wyłącznego właściciela, ma on prawo do przedstawienia go każdej osobie bez zgody żadnej z zarejestrowanych w nim osób. Prawo własności przechodzi na nowego właściciela po podpisaniu przez strony aktu podarunkowego i jego rejestracji w Rosreestr.
Jeśli mieszkanie jest współwłasnością lub współwłasnością, wówczas:
• Właściciel udziału we własności mieszkania może przekazać je bez zgody pozostałych akcjonariuszy; taka umowa jest całkowicie legalna. Oznacza to, że jeśli posiadasz połowę mieszkania będącego współwłasnością z kimś i chcesz przekazać tę połowę swojemu dziecku, nie musisz uzyskiwać zgody innego akcjonariusza.
• Jeśli nieruchomość jest wspólna, to w celu przekazania na nią udziału, dawca musi uzyskać pisemną zgodę wszystkich innych właścicieli na taką transakcję.
Stawka podatku nie zależy od tego, czy całe mieszkanie jest prezentowane, czy tylko jego część.
Krótka historia opodatkowania prezentów
Do 2006 r. Obowiązywała ustawa Federacji Rosyjskiej z grudnia 1991 r. Pod tytułem „Podatek od nieruchomości, który jest przekazywany w drodze spadku lub darowizny”, który określa kwotę i procedurę podatku przy oddawaniu mieszkania. Ustawa federalna z 01.07. 2005 N 78-ФЗ zlikwidował ten podatek i faktycznie zastąpił go podatkiem dochodowym od osób fizycznych, który od 2015 r. Jest regulowany przez kodeks podatkowy. Oznacza to, że zmieniła się tylko nazwa i akt regulacyjny, zgodnie z którymi podatek jest nakładany. Ale nadal będziesz musiał zapłacić podatek za darowane mieszkanie. Jednocześnie, zgodnie ze starym prawem, jeśli całe mieszkanie jest darowane, wówczas jego pełna cena podlega opodatkowaniu. Jeżeli podany zostanie udział we własności mieszkania, wówczas podatek zostanie pobrany od wartości tego udziału.
Podatek dochodowy od osób fizycznych jest pobierany tylko od umów podarunkowych zawartych nie wcześniej niż 1 stycznia 2006 r.
Jaka jest wysokość podatku od prezentów za mieszkanie?
W tym roku jego kwota wynosi 13% wartości mieszkania. Podatek jest płacony przez dawcę.Ale jaki rodzaj kosztów należy podjąć przy ustalaniu podstawy podatku dochodowego od osób fizycznych? W końcu prezent nie może zawierać żadnej wartości mieszkania.
Od dawna przedmiotem kontrowersji jest rodzaj wartości mieszkania, w którym pobierany jest podatek od darowizn. Pozycja Federalnej Służby Podatkowej była tak szeroka, jak to tylko możliwe: pozwolono jej przyjąć jako podstawę podstawę umowną, rynkową, inwentaryzacyjną (obliczoną w WIT), a nawet wartość katastralną. W rzeczywistości każda inspekcja miała własną praktykę.
Wreszcie w ubiegłym roku Ministerstwo Finansów wytyczyło linię w ramach tego sporu, stwierdzając w piśmie z 05/08/2014 N 03-04-05 / 21903, że podatek od darowizn, którego wysokość i tryb ustalono w Kodeksie Podatkowym Federacji Rosyjskiej, został zapłacony od wartości rynkowej mieszkania. To prawda, że pytanie pojawiło się teraz, ale jak poprawnie je ustalić? Jak dotąd najłatwiejszym (i najtańszym!) Sposobem jest pobranie certyfikatu od lokalnego CCI ze średnią ceną rynkową mieszkań w mieście i wskazanie go w prezencie.
Podatek od darowizn płacony przez nierezydentów
Prawo nie ogranicza właścicieli domów w zakresie ich darowizny dla cudzoziemców. Taka osoba niebędąca rezydentem Federacji Rosyjskiej, która ma w rękach prezent na mieszkanie, jest opodatkowana według stawki 30%. Zmiana stawki jest możliwa na podstawie umowy międzynarodowej sporządzonej w celu wykluczenia podwójnego opodatkowania.
Zapłata podatku przez nierezydenta na podstawie umowy darowizny na mieszkanie musi zostać dokonana przed zarejestrowaniem jego własności.
Jeśli mieszkanie zostało przekazane krewnemu
Często obywatele mają pytania: „Jeśli matka (lub ojciec) oddaje mieszkanie swojemu synowi (córce), czy taka obdarowana osoba ma obowiązek zapłaty podatku od darowizn za mieszkanie? Czy jego uzdolnione wnuki muszą płacić?”
Kodeks podatkowy Federacji Rosyjskiej zwalnia bliskich krewnych z podatku od darowizn. Oznacza to, że jeśli osoba obdarowana mieszkaniem jest blisko związana z dawcą, to nie ma obowiązku płacenia podatku dochodowego od osób fizycznych od jego wartości rynkowej.
Którzy krewni są blisko?
Jeśli mieszkanie zostało przekazane w ramach tej samej rodziny, żaden z jego członków nie musi płacić podatku od darowizn. Dzieci (w tym adoptowane) mogą otrzymać mieszkanie na datki od swoich rodziców lub wnuków (w tym pół-rodziców, czyli mających tylko jednego wspólnego rodzica) od swoich dziadków. Możliwe jest i odwrotnie, oddawanie mieszkań młodszego pokolenia starszemu lub w ramach tego samego pokolenia - między braćmi i siostrami.
Bezwarunkowymi bliskimi krewnymi są mężowie i żony. Ale wujkowie (ciotki) i siostrzeńcy nie należą do nich.
Stopień związku potwierdzone odpowiednimi aktami (małżeństwa, urodzenia, adopcji).
Procedura płatności podatku dochodowego od osób fizycznych
Załóżmy, że masz w rękach prezent na mieszkanie. Podatki zapłacone w tym przypadku są określone przez Kodeks Podatkowy Federacji Rosyjskiej i są wymienione powyżej w tekście. Dlatego po zarejestrowaniu darowizny w Rosrestre, musisz złożyć do końca kwietnia następnego roku darowiznę na mieszkanie roku na podatek w swoim miejscu rejestracji deklaracji w formie 3-NDFL od swojego dochodu, wskazując wartość mieszkania w nim i przedstawiając certyfikat własności. Jeśli roboczy pozostaje w bliskim związku z dawcą i, w związku z tym, jest zwolniony z płacenia podatku dochodowego od osób fizycznych, musi on przekazać inspektorowi podatkowemu deklarację, a także dokumenty potwierdzające stopień związku.
Same podatki obliczą kwotę podatku i wyślemy ci pokwitowanie z powiadomieniem o obliczeniu podatku. Można go zapłacić w dowolnym banku.
Kilka prywatnych przypadków płatności podatku dochodowego od osób fizycznych po oddaniu mieszkania
Co zrobić, jeśli jesteś seniorem i posiadasz bon podarunkowy na mieszkanie? Podatki płacone w tym przypadku nie oznaczają żadnych świadczeń emerytalnych. W tym przypadku wszyscy emeryci są zobowiązani do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych w wysokości 13%.
Okazuje się, że istnieje inna kategoria osób, która wraz z bliskimi krewnymi jest zwolniona z podatku dochodowego od osób fizycznych z powodu darowizny.Pracownicy zagranicznych konsulatów i członkowie ich rodzin byli z niego zwolnieni. Ta zasada jest jeszcze zapisana na arenie międzynarodowej Konwencja wiedeńska o stosunkach dyplomatycznych 1961
Sankcje za brak zapłaty lub opóźnienie w zapłacie podatku dochodowego od osób fizycznych
Za niedotrzymanie terminu złożenia formularza 3-NDFL wykonawca musi zapłacić grzywnę w wysokości 5% (ale nie mniej niż 1000 rubli) kwoty niezapłaconego podatku za każdy miesiąc od daty jego złożenia, ale nie więcej niż 30% pełnej kwoty podatku.
Wykonawca jest zobowiązany do zapłaty pełnej kwoty podatku do 15 lipca roku, w którym złożono deklarację 3-NDFL. Jeśli spóźni się z tym terminem, zapłaci grzywnę w wysokości 20% naliczonego podatku. Jeśli celowe zostanie udowodnione brak zapłaty podatku wówczas grzywna wzrośnie do 40%, a zapłata grzywny nie anuluje zapłaty samego podatku.
Jeśli skończony uchyla się od podatku, jest on odzyskiwany w sądzie. Jednocześnie sędzia pokoju orzeka w sprawie podatków w wysokości nie większej niż 50 000 rubli; na dużych kwotach sąd okręgowy lub miejski rozpatruje pozew, który może naliczyć grzywnę za każdy dzień opóźnienia, a nawet zobowiązać pozwanego do uiszczenia opłaty państwowej za wniesienie roszczenia podatkowego. Dlatego lepiej będzie płacić podatek dochodowy od osób fizycznych na czas.
Fikcyjny zakup i sprzedaż zamiast dawania mieszkania
Często między dawcą a wzniosłym sporządzana jest transakcja kupna i sprzedaży mieszkania, w której pieniądze od tego ostatniego nie są przekazywane pierwszemu. Jaki jest wynik? Załóżmy, że masz tyle szczęścia i masz w rękach prezent na mieszkanie. Podatki płacone w tym przypadku są zminimalizowane. Jeśli okres mieszkania będącego własnością sprzedającego-dawcy wynosi 3 lata lub więcej, wówczas podatek dochodowy od osób fizycznych nie jest im płacony. Jeśli okres wynajmu jest mniejszy, podatek wynosi nadal 13%, ale jego podstawą jest kwota nadwyżki kosztu mieszkania ponad 1 milion rubli, tj. podstawa opodatkowania jest zmniejszona o milion, w wyniku czego zmniejsza się podatek dochodowy od osób fizycznych.
Trzeba powiedzieć o ryzyku związanym z tak fikcyjną umową sprzedaży. Ponieważ ukrywa inny rodzaj transakcji, sąd może uznać ją za nieważną (osoby trzecie mogą wystąpić do sądu, którego prawa zostały naruszone). Oprócz faktu, że taka umowa zostanie rozwiązana przez sąd, strony mogą zostać pociągnięte do odpowiedzialności karnej.
Ryzyko przy zawieraniu umowy darowizny na mieszkanie
Istnieje wiele przypadków, w których umowa darowizny na mieszkanie może zostać unieważniona. Tak więc jeden podmiot prawny nie może oddać mieszkania innemu podmiotowi prawnemu, ponieważ takie transakcje między nimi są zabronione. Jednak osoba prawna może przekazać mieszkanie osobie fizycznej.
Oczywiste jest, że podarowanie mieszkania po śmierci dawcy (na przykład przez pełnomocnika) jest oszukańczą transakcją i jest świadomie nieważne. Ponadto mieszkanie może być obciążone zastawem bankowym, umową renty lub alimentów na czas zależny. Nie można go również przenieść na podstawie aktu podarunkowego.
