Hipoteka handlowa dla osób fizycznych: cechy, rodzaje, warunki

Zaledwie kilka lat temu na rynku rosyjskim pojawił się nowy produkt bankowy - hipoteka na nieruchomości komercyjne. Chociaż dla nas to zjawisko jest całkiem nowe, zachodnie firmy od dawna to doceniają. Przyjrzyjmy się bliżej tego rodzaju pożyczkom komercyjnym, jego cechom, zaletom i wadom.

Nieruchomość dla biznesu

Jeśli zdecydujesz się otworzyć własną firmę lub rozszerzyć istniejącą, możesz potrzebować dodatkowej przestrzeni. Oczywiście, jeśli masz wymaganą kwotę, możesz od razu dostać to, czego chcesz. Jeśli nie ma pieniędzy, jedynym sposobem na zbliżenie się do celu jest pożyczka. Hipoteka handlowa to długoterminowy kredyt bankowy na zakup nieruchomości niemieszkalnych do prowadzenia działalności gospodarczej. Za pomocą takiej pożyczki możesz kupić biuro, magazyn, lokal komercyjny lub przemysłowy.

Zazwyczaj takie usługi bankowe są potrzebne młodym ludziom, którzy dopiero rozpoczynają działalność, oraz indywidualnym przedsiębiorcom planującym rozwinąć działalność. Ponadto obywatele, którzy sami zapewniają sobie pracę, mogą skorzystać z takiej propozycji: notariusze, prawnicy. Muszą mieć biuro przyjmujące obywateli. Z usługi mogą korzystać również obywatele, którzy chcą z zyskiem inwestować darmowe środki pieniężne. Po nabyciu nieruchomości komercyjnej w formie hipoteki możesz z zyskiem ją wynająć.

Kwestie prawne

Hipoteka handlowa w Federacji Rosyjskiej jest daleka od sfery interesów państwa. W związku z tym w prawodawstwie nie ma wyraźnych wyjaśnień dotyczących specyfiki tego rodzaju pożyczek. Obecna ustawa o hipotekach (ustawa federalna nr 102) dotyczy pożyczek mieszkaniowych, ale pod względem pożyczek dla przedsiębiorstw zawiera wiele luk. W rezultacie nie wszystkie rosyjskie banki podejmują ryzyko kredytu hipotecznego.

Z drugiej strony nieruchomości, na cele komercyjne, stają się gwarancją tego rodzaju pożyczki. Fakt ten powoduje, że niektóre banki obezwładniają obawy. Tak więc ten przemysł kredytowy, choć powoli, rozwija się.

Warunki pożyczki

Ponieważ hipoteki zabezpieczone nieruchomościami komercyjnymi dla banków rosyjskich są dość nowe, warunki uzyskania takiej pożyczki w różnych instytucjach finansowych mogą się znacznie różnić. Ale po rozważeniu kilku takich propozycji można uzyskać listę warunków dla przeciętnego kredytobiorcy. Wygląda to tak:

• kwota pożyczki - od 1 do 100 milionów rubli rosyjskich;
• waluta pożyczki: ruble, dolary, euro;
• stopa procentowa - od 10 do 15,5% dla osób fizycznych, do 20% - dla osób prawnych;
• zaliczka - co najmniej 20% wartości przedmiotu;
• okres kredytowania - od 5 do 10 lat;
• obowiązkowe ubezpieczenie od utraty lub uszkodzenia przedmiotu.

W takim przypadku konieczne będzie dodatkowe udowodnienie, że Twoja firma istnieje przez co najmniej sześć miesięcy i jest całkiem udana, przynosi zysk. Jak widać, dla odnoszącego sukcesy przedsiębiorcy warunki są całkiem do przyjęcia. Znaczne oprocentowanie może powodować pytania. Ale jeśli weźmiesz pod uwagę, że okres kredytu hipotecznego jest dość krótki, staje się jasne, że po prostu nie będziesz miał czasu na przepłacanie.

Wymagania dotyczące pokoju

Kredyty hipoteczne na nieruchomości komercyjne w Rosji nie są bardzo powszechne. Banki podchodzą do tego problemu z najwyższą ostrożnością. Przede wszystkim dotyczy wymagań dotyczących nieruchomości. Jest ich całkiem sporo:

1. Po pierwsze, pokój lub oddzielny budynek powinien znajdować się w regionie, w którym udzielana jest tego typu hipoteka.
2. Powierzchnia pokoju - nie mniej niż 150 m².
3. Budynek nie może być mobilny, musi odnosić się do budowy kapitału.
4. Pomieszczenie musi być odpowiednie do zamierzonego celu. Na przykład, jeśli pożyczkobiorca zajmuje się rolnictwem, wówczas nabytymi lokalami może być magazyn, stodoła, chlew i tak dalej. W takim przypadku nie będzie można kupić pokoju do zorganizowania parkingu.
5. Pokój musi być prawnie „czysty”. Numer katastralny, dokumentacja techniczna i inne dokumenty tytułowe powinny być normalne.
6. Nieruchomości muszą być wolne od roszczeń osób trzecich.
7. Grunt, na którym obiekt został zbudowany (lub zlokalizowany), musi należeć do kredytobiorcy na podstawie praw majątkowych lub długoterminowych umów dzierżawy. W tym drugim przypadku bank będzie wymagał gwarancji, że pod koniec dzierżawy grunt stanie się własnością pożyczkobiorcy.
8. Koszt lokalu musi odpowiadać rynkowi. Fakt ten musi zostać potwierdzony w raporcie z oceny nie więcej niż sześć miesięcy temu. Ocena powinna być przeprowadzona przez niezależnego eksperta.
9. Przedmiot hipoteki musi być ubezpieczony.

Jak widać, lista wymagań jest dość duża. Dlatego banki, starannie rozwijając ten obszar, najczęściej mają listę obiektów, które spełniają wszystkie wymagania i są gotowe do sprzedaży. W lokalu z takiej listy uzyskanie hipoteki nie jest trudne.

Wymagania pożyczkobiorcy

Ale dla tych, którzy chcą wziąć komercyjny kredyt hipoteczny, wymagania są znacznie mniejsze. Główne kryteria to:

• kredytobiorca ma miejsce zamieszkania w Federacji Rosyjskiej;
• wiek - od 21 do 70 lat (na koniec hipoteki);
• życie firmy (firmy, indywidualnego przedsiębiorcy) wynosi 6 miesięcy (12 w przypadku działalności sezonowej).

Aby ubiegać się o kredyt hipoteczny na nieruchomości komercyjnej, potrzebujesz:

• wniosek o pożyczkę;
• profil (własny dla każdego banku);
• dokumenty założycielskie i rejestracyjne dla twojej firmy;
• dokumenty potwierdzające działalność gospodarczą;
• sprawozdania finansowe.

Oczywiście lista może się nieco różnić. Pełna lista zostanie wskazana przez kierownika instytucji kredytowej podczas rejestracji kredytu hipotecznego.

Hipoteka biznesowa dla osób fizycznych

Kredyt hipoteczny dla osób fizycznych to zupełnie nowa koncepcja dla rosyjskich instytucji bankowych. Przede wszystkim taką usługę świadczą duże banki:

• Sberbank
• Vneshtorg.

Możesz także skontaktować się z innymi instytucjami:

• AbsolutBank.
• Moskommertsbank.
• RosBank.
• Rosyjski bank hipoteczny.
• „VTB 24”.
• „UNION AKB”.
• „PromTransBank” i inne.

Każdy z nich oferuje własne warunki otrzymywania pieniędzy, ale lista dokumentów dla wszystkich jest w przybliżeniu taka sama:

• paszport, NIP;
• dowód wojskowy (jeśli istnieje);
• kopie dokumentów dotyczących stanu cywilnego;
• zaświadczenie o dochodach i od urzędu skarbowego;
• dokumenty potwierdzające istnienie rachunków, akcji, obligacji i inne dowody wypłacalności;
• licencja biznesowa;
• ekspertyza dotycząca wyceny nieruchomości, jej wartości rynkowej;
• dokumenty ubezpieczenia nieruchomości;
• dokumenty tytułowe gruntów pod własność lub dzierżawę;
• umowa sprzedaży nieruchomości nabytej w formie hipoteki;
• inne dokumenty na żądanie banku.

Korzyści

Oczywiście główną zaletą hipotek komercyjnych jest nabycie własnej siedziby w krótkim czasie. To bardzo ważne. W końcu obecność własnego biura, powierzchni sprzedaży lub innych lokali uniezależnia przedsiębiorcę od zmian cen wynajmu i innych nieprzyjemnych chwil. Oczywiście hipoteka nie zwalnia z obowiązku spłaty dość dużej kwoty każdego miesiąca. Ale będą to opłaty za nieruchomości osobiste, a nie czynsz. Zupełnie inna sprawa, prawda?

Kolejną zaletą jest to, że wiele banków zapewnia dość długi okres kredytowania - do 10 lat. Czasami można uzyskać kredyt hipoteczny dla firm, nawet bez zaliczki. To prawda, że ​​w tym celu będziesz musiał przekazać bankowi dodatkową wpłatę.

Wiele banków stosuje również wcześniejszą spłatę bez kar, a także odroczoną spłatę kapitału na okres do sześciu miesięcy.

Wady

Jak każda inna pożyczka, komercyjne hipoteki bez wątpienia mają wady. Główne z nich to:

• brak jasnych regulacji prawnych;
• brak wystarczającej praktyki dla wielu banków, programów hipotecznych, jasno ustalonych limitów ryzyka i tak dalej;
• obecność kontrowersyjnych kwestii podczas rejestrowania działki jako zastawu w przypadkach nabycia całego budynku;
• wyraźnie zawyżona ilość wymaganych dokumentów;
• potrzeba przeprowadzenia i opłacenia dodatkowych procedur: ubezpieczenia, badania, oszacowania kosztów i tak dalej; Wszystko to pociąga za sobą długi czas przetwarzania i dodatkowe koszty.

Funkcje udzielania pożyczek osobom prawnym

Hipoteki komercyjne dla osób prawnych mają również swoje własne cechy. Na przykład prawo zawiera bezpośrednią zasadę zabraniającą wykonania hipoteki przed zarejestrowaniem transakcji. Jest to dość duże ryzyko dla instytucji finansowej. Okazuje się, że bank najpierw daje pieniądze na zakup, a następnie nabywa nieruchomości i dopiero wtedy może działać jako zabezpieczenie. Instytucje kredytowe muszą wybrać dodatkowe sztuczki. W takim przypadku pieniądze są często umieszczane w komórce bankowej należącej do tej instytucji finansowej lub otrzymywane na specjalnej akredywie kredytowej bez możliwości wypłaty.

Jest jeszcze jedna trudność. Wiadomo, że nieruchomości komercyjne mają wartość księgową. Zwykle jest znacznie poniżej ceny rynkowej. W takim przypadku powstaje sprzedawca dochód do opodatkowania. Nie jest również interesujące dla kupującego rejestrowanie prawdziwej wartości lokalu w umowie, ponieważ kwota podatku w tym przypadku będzie znacznie większa. Ale cena rynkowa banku jest po prostu bardzo ważna. W przeciwnym razie część pożyczki nie będzie objęta wartością zabezpieczenia.

Aby złożyć wniosek o kredyt hipoteczny na nieruchomości komercyjne, osoby prawne muszą przygotować:

• raport księgowy zysków / strat;
• analiza obrotu gotówkowego spółki przez co najmniej 6 miesięcy;
• informacje o należnościach i zobowiązaniach;
• informacje bankowe na temat stanu rachunków przedsiębiorstwa;
• informacje o środkach trwałych;
• informacje o istniejących transakcjach kredytowych, innych rodzajach umów;
• inne dokumenty według uznania banku.

Schematy projektowe

Ponieważ komercyjne kredyty hipoteczne nie mają jasnych regulacji prawnych, takie transakcje są raczej ryzykowne dla banków. Istnieją trzy podstawowe schematy projektowania, które pomagają zminimalizować ryzyko.

Opcja nr 1:

• strony zawierają umowę sprzedaży;
• kupujący dokonuje przedpłaty, a bank gwarantuje spłatę pozostałej kwoty po dokonaniu wpłaty;
• kupujący rejestruje własność;
• następuje wpłata depozytu, a kupujący otrzymuje brakującą kwotę.

Opcja nr 2:

• kupujący płaci sprzedającemu zaliczkę;
• pomieszczenia są zastawione w banku;
• rejestracja zmiany własności następuje, zostaje zawarta umowa sprzedaży;
• sprzedawca otrzymuje pozostałą część kwoty, pomimo faktu, że działania rejestracyjne są w toku.

Opcja nr 3:

• zarejestrowany jest osobny podmiot prawny, którego własność zostaje przeniesiona na nieruchomość;
• w przypadku funduszy kredytowych nabywca nabywa własność tego podmiotu prawnego;
• po spłacie pożyczki kupujący może ponownie zarejestrować własność samego siebie.

Aby w pełni kontrolować przebieg transakcji, pożyczkobiorcy najczęściej oferuje się przedstawienie swoich zainteresowań. W ten sposób przedstawiciel banku przejmuje koordynację wszystkich zagadnień i komunikację w różnych serwisach.Pozwala to pożyczkobiorcy nie tylko zaoszczędzić czas, ale także zmniejszyć ryzyko na wszystkich etapach procesu.