Wartość rezydualna. Metody obliczania wartości rezydualnej

Na dzisiejszym rynku rosyjskim wartość odsprzedaży staje się coraz ważniejsza. Zwykle służy do pracy z bankrutującymi przedsiębiorstwami lub obiektami długoterminowej budowy funduszu federalnego. Proces oceny nieruchomości jest szczególnie ważny w sytuacji kryzysowej w kraju.

Rodzaje kosztów

Każdy produkt charakteryzuje się wartością. W standardowych warunkach istnieje rynek, który jest uważany za podstawę do oceny obiektu. Odchodząc od jego charakterystycznych cech, powstają inne rodzaje wartości.

Rynek - jest to cena obiektu, która jest uważana za najbardziej prawdopodobną. Przedmiot oceny jest sprzedawany na konkurencyjnym rynku. Strony są informowane o niezbędnych danych o obiekcie. Na cenę nie mają wpływu sytuacje awaryjne, które obejmują:

1. Strony transakcji nie są zobowiązane: jedna musi sprzedać, druga musi dokonać wykupu.
2. Obiekt wystawiony jest na aukcję publiczną.
3. Cena towaru wyrażona jest w wartościach pieniężnych.
4. Kwota transakcji wydaje się odpowiednia, nie ma przymusu do sprzedaży.
5. Obie strony transakcji posiadają informacje o jej przedmiocie i działają we własnym interesie.

Nieprzestrzeganie jednego z opisanych kryteriów wartości rynkowej prowadzi do pojawienia się innych rodzajów. Ten fakt wymaga jasnej definicji najbardziej odpowiedniej formy w danej sytuacji. Wartość inwestycji powstaje w wyniku nabycia nieruchomości o wyraźnych celach. Jest to czysto komercyjne pragnienie zysku w przyszłości, a także powody pozagospodarcze, na przykład czerpanie przyjemności ze starego obrazu. Odzysk jest wymagany, gdy pojawią się nadzwyczajne okoliczności, a cena nieruchomości jest zaniżona.

Koszt likwidacji - co to jest?

Pojęcie wartości rezydualnej odnosi się do podaży pieniądza, którą można uzyskać z likwidacji aktywów. Należą do nich nieruchomości należące do osoby fizycznej lub prawnej. W związku z tym jest to prawdziwa kwota, jakiej oczekuje właściciel przy sprzedaży obiektu w krótkim czasie. Rynek rosyjski nie ma jeszcze wystarczającej bazy statystycznej do sprzedaży takich obiektów, dlatego stosuje się rynkowy typ wyceny.

Jednocześnie obliczana jest wartość rezydualna obiektu. Reprezentuje wartość równą wartości ekonomicznej, biorąc pod uwagę amortyzację nieruchomości. Aby uzyskać poprawny wynik, konieczne jest odjęcie skumulowanej amortyzacji od ceny początkowej. Dane te są uwzględniane przy obliczaniu wartości likwidacyjnej nieruchomości wystawionej na aukcję w okolicznościach wymuszonych.

Kiedy to nastąpi?

Jednostka gospodarcza jest oceniana przy użyciu metody wartości likwidacyjnej, gdy staje się konieczne spłacenie istniejących długów wierzycielami. Sprzedaż wytworzonych towarów nie jest w stanie spłacić długów i zmusza właściciela do sprzedaży aktywów w celu ich spłaty. Czynnik czasu staje się kluczowy. Im szybciej aktywa się sprzedają, tym szybciej spłacone zostaną długi.

Warunki transakcji są akceptowane indywidualnie dla każdego przypadku. Likwidacja osoby prawnej odbywa się zarówno w formie przymusowej, jak i dobrowolnej. W przypadku dobrowolnej sprzedaży nieruchomości możliwe jest sporządzenie akceptowalnego harmonogramu sprzedaży, zaplanowanie działań na podstawie konkretnych szczegółów. Nieruchomość upadłościowa (własność dłużnika) wystawiana jest na aukcję w odpowiednim czasie.Wartość końcowa stanowi gwarancję dla wierzycieli, że dług zostanie spłacony. Własność zamienia się w zastaw. Ważne jest, aby pożyczkodawca wiedział, kiedy nastąpi obliczenie, po jakiej cenie nastąpi sprzedaż. Czasami wartość odsprzedaży nazywana jest zabezpieczeniem.

W przypadku przymusowej likwidacji warunki są znacznie zmniejszone. W takim przypadku ocena wartości końcowej nieruchomości dokonywana jest na podstawie ustawodawstwa Federacji Rosyjskiej. Przedmioty nieruchomości są sprzedawane w ciągu dwóch miesięcy od ich zajęcia. Zarówno dobrowolna, jak i przymusowa likwidacja prowadzą do spadku wartości przedmiotu, cena staje się niższa niż na rynku. Dla sprzedawcy staje się to nierentownym wydarzeniem, a dla kupującego - zyskiem.

Czynniki oceny

Od przymusu wystawienia na aukcję nieruchomości zależy od wartości likwidacyjnej przedmiotu wyceny. Jest to główny czynnik wpływający na wielkość, przy braku umów rynkowych. W celu dokładnego obliczenia wartości końcowej brane są również pod uwagę inne przyczyny:

1. Termin ekspozycji to czas przeznaczony na sprzedaż obiektu. Im krótszy okres przetargowy, tym niższa cena nieruchomości.
2. Sytuacja gospodarcza w kraju w momencie aukcji. Obiektywny stan rynku może negatywnie wpłynąć na wycenę przedmiotu.
3. Atrakcyjność nieruchomości na rynku nieruchomości zależy od jej indywidualnych cech i popytu rynkowego na dany rodzaj eksponatu.

W osobnym miejscu znajduje się wartość odsprzedaży preferowane akcje. Ich właściciele po rozwiązaniu organizacji otrzymują odszkodowanie za straty. Korzystają również z prawa pierwszeństwa do wypłaty kwoty środków odpowiadającej solidnemu wymiarowi pieniężnemu lub jako procent wartości nominalnej akcji.

Metody oceny

Na rosyjskim rynku nieruchomości stosowane są szczególne metody obliczania wartości likwidacyjnej przy ocenie obiektu.

Aby przeprowadzić bezpośrednią metodę wyceny nieruchomości, konieczne jest zastosowanie analizy porównawczej sprzedaży podobnych obiektów w tym sektorze rynku. Jest to wymagane w celu zbadania ostatnich transakcji sprzedaży w określonym miejscu na podobne tematy. Następnie ustala się bezpośrednią zależność wartości likwidacyjnej obiektu od głównych czynników.

Pośrednia metoda wyceny nieruchomości opiera się na rzeczywistej wartości rynkowej nieruchomości w danym okresie. Cena jest korygowana o współczynnik (korektę) wpływu głównych czynników zmuszających nieruchomość do wystawienia na aukcję. Ta metoda nie zależy od subiektywnych opinii, ponieważ jest obliczana na podstawie wzoru.

Wzór na obliczenia

Aby uniknąć intuicyjnej wyceny nieruchomości, najlepiej zastosować metodę matematyczną. Ta formuła zapewnia niezaprzeczalną dokładność w pytaniu, jak znaleźć wartość odsprzedaży.

Tak więc wzór na dokładne obliczenie: wartość likwidacyjna jest wartością rynkową pomnożoną przez współczynnik korygujący. Wyjaśniamy ostatnią koncepcję. Współczynnik korygujący jest wskaźnikiem licytacji wymuszonej. Zakres tej wartości wynosi od jednego do zera. Nie ma żadnych wskaźników matematycznych do jego obliczenia. Rzeczoznawca, w oparciu o osobiste doświadczenie, wiedzę i intuicję, przypisuje współczynnik korekcji (korekta wymuszona). Rzeczywistość rosyjska eksponuje ją w wartości od jednej dziesiątej do trzech dziesiątych. To odpowiednio stanowi od dziesięciu do trzydziestu procent wartości rynkowej nieruchomości. Takie wskaźniki pojawiają się w wyniku nieudanego obrotu. Współczesne realia na rynku nieruchomości implikują współczynnik korekty wynoszący pięć dziesiątych i więcej.Wartość ta pojawiła się w wyniku badania czynników przymusu likwidacji: metod sprzedaży i kosztów, okresu ekspozycji, ryzyka inwestycyjnego. Ze składników formuły najdokładniejsza jest wartość rynkowa.

Wycena wartości niematerialnych stanowi pewną trudność. Wzór matematyczny nie jest odpowiedni, w każdym przypadku wymagane jest indywidualne obliczenie. Wynika to z trudności w określeniu wyników ilościowych wykorzystania obiektu w celu wygenerowania dochodu. Dokładna metoda kosztuje. Polega na obliczeniu kosztów opracowania i stworzenia podstawy prawnej wartości niematerialnych. Metodę stosuje się do oceny wyników prac projektowych i badań naukowych. Stosując metodę wyceny, bierze się pod uwagę, że podjęto kilka kroków w celu przekształcenia wyników badań w wdrożenie generujące dochód. Najpierw musisz zakończyć prace programistyczne. Na podstawie jego wyników zaprojektuj produkt, stwórz wersję próbną. Jeśli istnieją przesłanki wskazujące na masową produkcję, twierdzą konsumenci, wówczas buduje się przedsiębiorstwo do jej produkcji. Dopiero opanowawszy zdolności produkcyjne, zaczynają wytwarzać i sprzedawać nowe przedmioty. Aby promować produkt, musisz przestrzegać polityki podboju rynku. Każdy etap przewiduje koszty materiałów i, co ważne, ma ramy czasowe.

Przypadki powstania wartości odsprzedaży

Przykłady zamiany wartości rynkowej na likwidację są podzielone na trzy typowe typy:

1. Rezygnacja z organizacji jest najczęściej wynikiem bankructwa.
2. Sprzedaż zabezpieczeń.
3. Przymusowa sprzedaż innych nieruchomości.

Likwidacja organizacji lub przedsiębiorstwo prowadzi do ustalenia harmonogramu sprzedaży nieruchomości w celu spłaty istniejącego zadłużenia. Zdarzają się przypadki, w których łączna kwota dochodu ze sprzedaży nieruchomości nie może pokryć wszystkich długów. Terminy działań przedsprzedażowych i sama licytacja są ograniczone. Obecność czynnika tymczasowego zależy od wartości rezydualnej obiektu wyceny. To, wraz z równością wszystkich innych warunków, odgrywa decydującą rolę.

W każdym przypadku czas trwania okresu likwidacji ustalany jest indywidualnie. Ważne jest, aby wziąć pod uwagę, że taka decyzja może być podjęta dobrowolnie. Potem jest więcej opcji eliminacji problemu, jest czas na opracowanie i wdrożenie skutecznego planu likwidacji przedsiębiorstwa. Przymusowa sprzedaż nieruchomości do rozliczenia z wierzycielami następuje po podjęciu decyzji o postępowaniu upadłościowym na podstawie wyników zarządzania zewnętrznego. Utworzona baza konkurencyjna powinna zostać sprzedana na aukcji otwartej. Czas takiego zdarzenia jest bardzo ograniczony. Właściciele mogą, zanim zostaną zmuszeni do przymusowej likwidacji, rozważyć przeprowadzenie jej na zasadzie dobrowolności.

Sprzedaż zastawionej nieruchomości przypomina izolację od rzeczywistości. W takim przypadku szacunkowa wartość końcowa jest wymagana do ustalenia dolnej granicy pożyczki, dla której konieczne jest zrealizowanie nieruchomości obciążonej hipoteką. Nie przewiduje to faktycznej sprzedaży nieruchomości. Ale pożyczkodawca musi wiedzieć, po jakiej cenie można sprzedać zastawiony przedmiot w ograniczonym czasie, jeśli kwota nie zostanie zwrócona. Ograniczony czas i wymuszona sprzedaż pozwalają nam nazwać tę wartość likwidacją. Chociaż w niektórych źródłach nazywa się to zabezpieczeniem i jest alokowane w osobnej kategorii.

Przymusowa sprzedaż nieruchomości również ze względu na ograniczenie czasu ekspozycji wymaga obliczenia wartości likwidacyjnej. Nieruchomość może być sprzedana z własnej inicjatywy (sprzedaż dobrowolna) i zgodnie z prawem (sprzedaż przymusowa).W drugim przypadku okres ujawnienia mienia zatrzymanego w postępowaniu sądowym trwa nie dłużej niż dwa miesiące od momentu zajęcia.

Wpływ kryzysu na ocenę obiektu

Niestabilność rynku gospodarczego wpływa na wartość likwidacyjną nieruchomości, a częściej negatywnie. Kryzys zaostrza ten nieujemny wpływ. Wzajemny wpływ wynika z wielu powodów:

• niewystarczające zasoby finansowe wchodzą na rynek gospodarczy;
• duże zapotrzebowanie na drugorzędne nieruchomości mieszkalne jest duże;
• niepowodzenie w pożyczkach w sektorze bankowym zmniejsza popyt na duże nieruchomości.

Kryzys wprowadza zmiany w działaniach rzeczoznawców i wymaga ostrożniejszych właścicieli. Aby uzyskać odpowiednią cenę, lepiej jest zastosować obie metody określania wartości rezydualnej obiektu. W istniejących warunkach nie należy polegać wyłącznie na doświadczeniu profesjonalistów. Cechy oceny wartości likwidacji podczas kryzysu polegają na tym, że każda z metod ma swoje zalety. Direct umożliwia analizę stanu rynku nieruchomości i podobnych transakcji sprzedaży. Wniosek przekształci się w podstawę metody pośredniej. Weźmie pod uwagę faktyczną wartość rynkową nieruchomości, weźmie pod uwagę wycenę katastralną i ustawi współczynnik korygujący odpowiedni do siły.

Tylko harmonijne połączenie dwóch podejść, biorąc pod uwagę obiektywne przyczyny i czynniki subiektywne, osiągnie maksymalny efekt.

Wniosek: cechami oceny wartości rezydualnej na rynku rosyjskim są jej niedoskonałość i trafność jej zastosowania. Informacje empiryczne i intuicyjna percepcja specjalistów są podstawą działań związanych z wyceną. Aby uzyskać dokładny wynik, musisz użyć wszystkich dostępnych metod.

Metody obliczania wartości środków trwałych

W praktyce istnieje potrzeba obliczenia wartości końcowej środków trwałych. Istnieje kilka opinii dotyczących wyjaśnienia tego pojęcia. Pierwszą jest cena odpadów użytecznych, które zostaną odebrane po sprzedaży obiektu, która jest wliczona w całkowitą kwotę. Druga to różnica między wartością przedmiotu po zakończeniu jego użytkowania a kosztem jego likwidacji. Istnieje trzecia opinia: gdy fundusze zostaną w pełni zamortyzowane, a ich niezdolność do późniejszej operacji zostanie rozpoznana, wartość ta będzie równa różnicy między ceną odpadów użytkowych (drewno opałowe, złom, cegła itp.) A kosztem zniszczenia przedmiotu.

Zatem wartość końcowa środków trwałych jest obliczana według specjalnego wzoru. Załóżmy, że obiekt został pierwotnie oszacowany na milion rubli, był używany od dziesięciu lat. Wartość rynkowa podobnego sprzętu w tym samym okresie użytkowania spadła do trzystu tysięcy. Szacowane koszty jego anulowania wynoszą około dziewięćdziesiąt tysięcy. Dlatego trzysta minus dziewięćdziesiąt to dwieście dziesięć tysięcy rubli. Kwota ta stanowić będzie dochód organizacji ze sprzedaży użytecznych odpadów po anulowaniu środków trwałych.

Ważne jest, aby wziąć pod uwagę, że przy podejmowaniu decyzji o likwidacji pod koniec życia obiektu należy wziąć pod uwagę pewne kryteria. Należą do nich:

• złożoność prac demontażowych;
• kwota wydatków na zniszczenie środków trwałych;
• amortyzacja pozostałości, zarówno fizycznych, jak i moralnych;
• dynamika cen materiałów budowlanych, metalu, części zamiennych i innych;
• umiejętność wykorzystania wag we własnych działaniach lub ich realizacji;
• rzetelna ocena sprzedanych pozostałości.

Zakończenie samego istnienia przedsiębiorstwa jako osoby prawnej prowadzi do sporządzenia księgowego dokumentu księgowego. Koszt saldo likwidacyjne charakteryzuje źródła funduszy i ich wartość w momencie zamknięcia organizacji. W wyznaczonym okresie na anulowanie przedsiębiorstwa zobowiązania wobec banków i wierzycieli muszą zostać spłacone. Status rozliczeniowy organizacji po okresie likwidacji pokazuje faktyczną sytuację finansową.

Trudności z oceną

Obliczeniu wartości rezydualnej towarzyszą pewne problemy. Głównym jest ograniczenie czasu sprzedaży nieruchomości. Rejestracja nieruchomości wymaga czasu i starannej weryfikacji dokumentów. Drugi problem to zmniejszenie kręgu klientów.

Przeszacowanie rentowności przedsiębiorstwa może odbywać się na trzy sposoby.

1. Metoda dochodowa uwzględnia korzyści w najbliższej i odległej przyszłości.
2. Metoda porównawcza opiera się na rzeczywistej cenie nieruchomości sprzedawanej na wolnym rynku.
3. Widok kosztów oznacza dopuszczalne koszty, które poniesie właściciel w celu nabycia, a następnie odtworzenia.

Znaczenie metod wpływa na ustalenie wartości likwidacyjnej przedsiębiorstwa. Ograniczony okres nie pozwala potencjalnym nabywcom poznać korzyści płynących z aktywów. Do ostatecznego zatwierdzenia stawki wymagana jest analiza wyników wszystkich podejść do oszacowania.