Sprzedawcy nieruchomości, otrzymawszy dochód z transakcji, są zobowiązani do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych w wysokości 13%. Pobór podatków to procedura pod ścisłą kontrolą państwa. Jednak eksperci twierdzą, że jakość jego wdrożenia nie jest zgodna z tym, co wynika z wielu wyjątków we współczesnym prawodawstwie. Zbyt wielu obywateli, z całkowicie uzasadnionych powodów, uchyla się od podatków. A wielu z kolei przepłaca, nie wiedząc o znaczących korzyściach, jakie państwo gwarantuje uczestnikom rynku nieruchomości. O czym należy pamiętać przy sprzedaży mieszkania? Jaki jest najbardziej prawidłowy sposób zapłaty podatku przy sprzedaży nieruchomości?
Ogólne zasady opodatkowania sprzedaży mieszkań
Eksperci określają następujące podstawowe zasady opodatkowania transakcji dotyczących nieruchomości zgodnie z rosyjskim prawem:
- Podatek dochodowy od osób fizycznych w wysokości 13% kwoty otrzymanej od nabywcy domu jest naliczany i płatny, jeżeli mieszkanie jest własnością sprzedającego przez okres krótszy niż 3 lata;
- były właściciel nieruchomości jest obowiązany złożyć w urzędzie ds. podatków Federalnej Służby Podatkowej oświadczenie w odpowiedniej formie nie później niż 30 kwietnia roku następującego po transakcji sprzedaży mieszkania;
- Obliczony podatek dochodowy od osób fizycznych musi być opłacony w całości przez obywatela do 15 lipca roku, w którym deklaracja jest składana.
Odliczenia sprzedaży nieruchomości
Przepisy Federacji Rosyjskiej określają pewien rodzaj korzyści gwarantowanych sprzedawcom nieruchomości. Pochodzi z tzw ulgi podatkowe. Stanowią one liczbę, o którą można zmniejszyć ilość gotówki otrzymanej ze sprzedaży nieruchomości. Odliczenia dotyczą zatem obu rodzajów transakcji - sprzedaży, zakupu nieruchomości. Podatek jest jednak płacony tylko za jeden z nich.
Teraz odliczenie wynosi 1 milion rubli. Ostateczny podatek od sprzedaży nieruchomości jest obliczany przy użyciu bardzo prostych wzorów matematycznych. Rozważ przykład.
Obywatel Iwanow sprzedał mieszkanie za 2,5 miliona rubli. Domyślnie musi on płacić podatek dochodowy od osób fizycznych w wysokości 13% tej kwoty, tj. 325 tysięcy, jednak postanowił skorzystać z prawa, aby uzyskać odliczenie podatku w wysokości 1 miliona, dlatego rzeczywista podstawa opodatkowania wyniesie 1,5 miliona rubli. Iwanow będzie musiał zapłacić państwu 195 tysięcy rubli.
Możesz wydać 1 milion rubli potrąceń zarówno kosztem jednej transakcji kupna i sprzedaży, jak i na podstawie kilku, ale tylko w ciągu roku. Jeśli kwota dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości nie osiągnęła 1 miliona, nie należy płacić podatków (ale jednocześnie należy złożyć deklarację przed 30 kwietnia).
Innym ważnym mechanizmem odliczania jest włączenie do „formuły” potwierdzonych kwot związanych z kosztem nabycia mieszkania. To znaczy, jeśli na przykład Iwanow, który sprzedał mieszkanie za 2,5 miliona rubli, kupił je wcześniej, powiedzmy za 2,7, wówczas ma prawo do odzwierciedlenia tej kwoty w postaci 3-osobowego podatku dochodowego (załączając dokumenty uzupełniające - wyciągi, zgoda itp.) i wcale nie być dłużnikiem państwa. Podatek od sprzedaży nieruchomości w tym przypadku nie jest płacony.
Odliczenia dotyczące wspólnej i wspólnej własności
Jeśli sprzedane mieszkanie jest własnością dwóch lub więcej osób na podstawie wspólnej lub wspólnej własności, odliczenie 1 miliona rubli. rozdzielone między nimi. Jeśli mówimy o pierwszej wersji prawa własności, to zgodnie z rozkładem procentowym określonym w certyfikatach własności. W drugim przypadku - w drodze porozumienia. Jeśli kompromis się nie powiedzie, to przez sądy.Porozumienie, że współwłaściciele są gotowi różnicować swoje interesy według jednego lub drugiego podziału procentowego, uznaje się za osiągnięte, gdy każdy z nich podpisuje umowę sprzedaży nieruchomości. Z reguły nie są wymagane żadne dodatkowe dokumenty potwierdzające „kompromis”.
Jednocześnie osoby, które mają prawo do posiadania udziału w mieszkaniu, mają prawo sprzedać swoją część nieruchomości bez porozumienia ze współwłaścicielami, a jednocześnie otrzymać odliczenie w całości, indywidualnie. Oczywiście odpowiedzialność za płacenie podatku przy sprzedaży nieruchomości w tym przypadku jest całkowicie indywidualna.
PIT: 13% czy 30%?
W społeczności pośredników w obrocie nieruchomościami i obywateli uczestniczących w transakcjach dotyczących nieruchomości czasami pojawia się pytanie: dlaczego w niektórych przypadkach stawka podatku dla transakcji równych 30%? Jaki podatek od sprzedaży nieruchomości wydaje się tak uciążliwy? Odpowiedź jest prosta. Ten wskaźnik dotyczy nierezydentów Federacji Rosyjskiej. Zazwyczaj są to cudzoziemcy, którzy zdecydowali się sprzedać swoją nieruchomość w Rosji.
Ale zdarzają się również przypadki, gdy obywatele Federacji Rosyjskiej są również uznawani za nierezydentów. Faktem jest, że osoba, która nie mieszka na terytorium swojego kraju przez więcej niż 183 dni w roku, niezależnie od obywatelstwa rosyjskiego, jest uznawana za nierezydenta. Jego obowiązkiem jest płacenie podatku dochodowego o wiele więcej, niż gdyby mieszkał w Rosji przez ponad sześć miesięcy. I jeszcze jeden ważny niuans. Jeżeli nierezydent sprzedaje nieruchomość, podatki nie są kompensowane przez jakiekolwiek odliczenia. Warunki ich płatności pozostają takie same, procedura zgłaszania do Federalnej Służby Podatkowej - taka sama.
Co się stanie, jeśli nie złożysz deklaracji?
W takich obszarach, jak kupno i sprzedaż nieruchomości, podatki są najważniejszym aspektem. Dlatego odpowiednie departamenty są wystarczająco surowe w odniesieniu do polityki monitorowania przepływu środków w ramach transakcji z mieszkaniami. Dlatego jeśli sprzedawca nieruchomości nie złoży w wyznaczonym terminie deklaracji odzwierciedlającej kwoty otrzymane na sprzedaż mieszkań, wówczas zgodnie z Artykuł 119 kodeksu podatkowego otrzyma karę w wysokości 5% podatku (lub kwoty, która nie została zapłacona), obliczaną co miesiąc od momentu złożenia dokumentów do Federalnej Służby Podatkowej (ale jego maksymalna wartość nie może przekroczyć 30% długu wobec państwa, a jego minimalna wielkość to 1 tysiąc rubli).
Co jeśli nie płacisz podatku?
Jeśli sprzedawca nieruchomości nie zapłacił obliczonego podatku dochodowego od osób fizycznych, Federalna Służba Podatkowa zażąda zapłaty odpowiedniej kwoty pieniężnej, naliczy grzywnę (20% kwoty podatku) i karę (w procentach równych 1/300 stopy refinansowania Banku Centralnego - naliczane są codziennie do jest opóźnienie).
Czy emeryci muszą płacić podatek?
Istnieje wersja, w której emeryci są zwolnieni z płacenia podatku dochodowego od osób fizycznych za przychody ze sprzedaży mieszkania. To nie jest prawda. Dochód ze sprzedaży mieszkań pod względem przepisów podatkowych jest równy wynagrodzeniu. Państwo nie przyznaje emerytom żadnych korzyści z podatku od sprzedaży nieruchomości. Ponadto dla nich obowiązek przekazania deklaracji 3-NDFL do Federalnej Służby Podatkowej na czas, a także terminowa wypłata obliczonych kwot, jest dokładnie taka sama, jak w przypadku osób pracujących. Oczywiście obowiązuje zasada, że podatek od sprzedaży nieruchomości krótszej niż 3 lata w nieruchomości nie jest płacony.
Jak złożyć deklarację?
Istnieją trzy główne opcje przesyłania formularza 3-NDFL, odzwierciedlającego dane dotyczące transakcji dotyczących nieruchomości, do organu terytorialnego Federalnej Służby Podatkowej. Po pierwsze, osoba może to zrobić, kontaktując się osobiście z działem, po drugie, pisząc pełnomocnictwo do osoby notarialnie poświadczonej przez notariusza, po trzecie, wysyłając formularz elektroniczny za pośrednictwem służb państwowych (po zarejestrowaniu się tam).
Czy wkrótce będzie nowy podatek?
Wśród ekspertów i niektórych mediów pojawiają się doniesienia, że w Rosji wkrótce pojawi się nowy podatek od sprzedaży nieruchomości. Lub przynajmniej znaczące zmiany zostaną wprowadzone do obowiązujących przepisów.O czym możemy tutaj rozmawiać? Jakie jest prawdopodobieństwo, że rok, w którym zostanie wprowadzony nowy podatek od sprzedaży nieruchomości, to 2015?
W 2014 r. W sferze publicznej dyskutowano nad ustawą, która została wezwana do zmiany istniejącego systemu poboru podatków od sprzedaży nieruchomości. Chodzi o to, że podatek dochodowy od osób fizycznych powinien być obliczany na podstawie wartości katastralnej mieszkań. To sformułowanie, podkreślają eksperci, wciąż ma charakter orientacyjny. Ale konkretny cel prawodawcy jest jasny: władze chcą „wybielić” transakcje, w których wartość nieruchomości zawartej w umowie sprzedaży nieruchomości jest niższa niż rzeczywista cena mieszkania (ma to na celu „spełnienie” 1 miliona odliczeń podatkowych lub wykorzystanie ich maksymalnie ) O tym, według prawa, wartość katastralna mieszkań powinna mniej więcej odpowiadać rynkowi (obecnie jest zwykle znacznie niższa).
Jaki jest proponowany mechanizm działania prawa w porównaniu z obecnymi procedurami? Spójrzmy na kilka przykładów.
Obywatel Iwanow, po sporządzeniu umowy dotyczącej akcji, zainwestował 700 tysięcy rubli w rozwój domu. Dwa lata później firma zamawiająca zamówiła mieszkanie. Do tego czasu cena rynkowa mieszkania Iwanowa wzrosła do 2,5 miliona. Chciał go sprzedać, ale w umowie o spisanie kosztu równego 1,7 miliona. Z tej kwoty, zgodnie z obowiązującymi przepisami, będzie mógł odliczyć 700 tysięcy wydatków na wspólne budownictwo, a także zmniejszyć go o wymagane odliczenie w wysokości 1 miliona, dlatego Iwanow całkowicie „zamyka” dochody oficjalnie otrzymane na podstawie umowy, aby nie płacić podatku dochodowego od osób fizycznych. Zgodnie z obowiązującymi normami prawa wszystko, co zamierzał Iwanow, mogło i powinno odnieść sukces.
Zmiany w Kodeksie Podatkowym Federacji Rosyjskiej, które są obecnie omawiane, mogą w każdym przypadku zmusić obywatela do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych. Faktem jest, że zgodnie z wyceną katastralną cena mieszkania może wynosić na przykład 2,2 miliona rubli. To jest 500 tysięcy rubli. więcej niż w umowie sprzedaży sporządzonej przez Iwanowa i jego nabywcę. A z tych 500 tysięcy sprzedawca będzie zobowiązany do zapłaty przepisowego podatku dochodowego od osób fizycznych w wysokości 13%.
Zdaniem ekspertów istnieje opcja, że ustawodawca wprowadzi pewien rodzaj ulgi w swoich „formułach”. Jest to tak zwany „współczynnik redukcji”, który jest mnożony przez wycena katastralna nieruchomości. Teraz w prawie pojawia się wskaźnik równy 0,7. W przypadku transakcji obywatela Iwanowa ostateczna liczba zostanie uzyskana przez pomnożenie 2,5 przez 0,7. To 1,54 miliona rubli. Co w zasadzie powinno zapewnić Iwanowowi - w jego porozumieniu liczby są jeszcze większe. Ale co, jeśli jego mieszkanie nie kosztowałoby 2,5 miliona, ale wszystkie 4? W takim przypadku wycena katastralna najprawdopodobniej byłaby zbliżona do rynkowej. A potem sprzedawca nieruchomości musiałby się dokładnie rozwikłać.
Jednocześnie wielu ekspertów, a także samych przedstawicieli środowisk legislacyjnych, twierdzi, że „współczynnik obniżenia” może w ogóle nie zostać zatwierdzony. Możliwa jest również opcja, aby upoważnić parlamenty regionalne do ustalenia odpowiedniej liczby, motywując, jak twierdzą eksperci, że wszystkie wpływy z płacenia podatku dochodowego od osób fizycznych na podstawie wartości katastralnej pozostaną w budżecie tego tematu.
Terminy publicznej dyskusji nad ustawą - do 30 października 2014 r. Następnie zostanie skierowany do deputowanych do Dumy Państwowej. Jest prawdopodobne, że już w 2015 r. Wejdą w życie zmiany w Kodeksie podatkowym Federacji Rosyjskiej.
Nowe prawo: świadczenia i ulgi
Jak widzimy, państwo zdecydowało się gruntownie interweniować w takim zjawisku, jak kupno i sprzedaż nieruchomości. Podatki, najprawdopodobniej oczekiwane przez władze, powinny być pobierane bardziej aktywnie w tym kierunku. Tymczasem polityka prawodawcy pozwala na szereg ustępstw. Pomimo faktu, że zmiany w Kodeksie podatkowym Federacji Rosyjskiej nie zostały jeszcze przyjęte, niektóre ich niuanse związane z korzyściami i ulgami dotyczącymi transakcji nieruchomościowych zostały już upublicznione. Oznacz niektóre z nich.
Podatku dochodowego od osób fizycznych nie można w ogóle zapłacić, jeśli obywatel sprzedaje swoje jedyne mieszkanie (lub taki status miał przez ostatnie 12 miesięcy przed sprzedażą). To prawda, że maksymalny koszt mieszkania nie powinien przekraczać 5 milionów rubli. Przyjmuje się również, że pozostanie aktualna norma, dająca prawo do zwolnienia z podatku dochodowego od osób fizycznych od faktu sprzedaży nieruchomości, a mianowicie 3 lat na nieruchomości.
Nowe prawo: opinia eksperta
Wielu ekspertów rynkowych ma wątpliwości, czy agencje odpowiedzialne za wdrożenie nowego prawa będą w stanie sformułować prawidłowy algorytm wyceny katastralnej. Eksperci przyznają, że nie są bardzo jasne, skąd będą pochodzić te liczby. Zdaniem ekspertów różnice w metodach stosowanych przez różnych „rzeczoznawców” są całkiem możliwe. Istnieje wersja, że nowe prawo będzie miało negatywny wpływ na pierwotny rynek nieruchomości, ponieważ atrakcyjność inwestycyjna wspólnego budownictwa spadnie. Ostatecznie rezultatem może być wzrost wartości nieruchomości we wszystkich segmentach.
Jednocześnie wśród ekspertów istnieje opinia, że potrzebne są reformy. Ponadto zmierza w kierunku zaostrzenia monitorowania transakcji. Podnoszenie lub obniżanie zakładów jest bezcelowe. Biorąc pod uwagę ogromną liczbę „szarych transakcji”, absolutnie nie ma znaczenia, jaki podatek jest pobierany od sprzedaży nieruchomości - w ogóle nie jest płacony.
Odpowiedzialność za szare okazje już dziś
Rodzi się zasadne pytanie: czy naprawdę może być tak, że „szare schematy”, które władze starają się „wybielić”, nie mogą być dziś wykryte i stłumione legalnie? Czy wszystkie te „oszustwa” związane ze wskazaniem w umowach sprzedaży nieruchomości zaniżonych liczb nie oznaczają żadnej odpowiedzialności?
Według ekspertów Federalna Służba Podatkowa nie ma dobrze opracowanego algorytmu do identyfikowania takich transakcji. Przynajmniej dlatego, że z prawnego punktu widzenia organy podatkowe nie mogą mieć żadnych skarg na uczestników rynku nieruchomości. Kupujący i sprzedawca zawierają dwie całkowicie legalne umowy. Pierwszy z nich jest najważniejszy, wskazuje na kwotę do 1 miliona. Ten artykuł jest przeznaczony dla urzędników podatkowych. Druga umowa z kolei nie odzwierciedla transakcji na nieruchomości, ale rekompensatę kupującego za koszty sprzedającego związane z „poprawą rodzaju mieszkania”. W rzeczywistości jest to pokwitowanie transferu środków. Ta umowa podatkowa z reguły nie wymaga (a kwoty w niej określone nie pojawiają się oficjalnie nigdzie).
Jednocześnie prace niepubliczne w tym kierunku mogą być prowadzone w strukturach Federalnej Służby Podatkowej. W szczególności istnieją fakty, że centralne biuro tego wydziału od czasu do czasu wysyła listy do swoich wydziałów terytorialnych, że konieczne jest utworzenie specjalnych jednostek funkcjonalnych - właśnie w celu zwalczania uchylania się obywateli od podatku dochodowego od osób fizycznych przy pełnej sprzedaży mieszkań.
Według jednego z tych dokumentów, który znalazł się w posiadaniu niektórych rosyjskich mediów, regionalnym strukturom usług podatkowych zlecono zbadanie umów sprzedaży i przeprowadzenie dochodzeń o charakterze pytającym - w formie wizyt u podatników w domu i prowadzenia rozmów. Jeśli zidentyfikowane zostaną „szare systemy”, nalicz „prawidłową” kwotę podatku dochodowego od osób fizycznych (na podstawie niezależnej oceny kosztów mieszkania), a jednocześnie grzywny dla obywateli.
Nawiasem mówiąc, wielu ekspertów jest pod wrażeniem podejścia do kontrolowania, jak idzie sprzedaż nieruchomości na Ukrainie. Podatki tam, podobnie jak nasze, nie są małe - mogą sięgać nawet 15%. Dlatego też, aby zminimalizować prawdopodobieństwo „szarej oferty”, władze ukraińskie wprowadziły niedawno normę: notariusze poświadczający umowy kupna i sprzedaży mieszkań są zobowiązani do sprawdzania informacji o niezależnej wycenie rynkowej nieruchomości w bazie danych „w chmurze”. Jeśli informacje nie zostaną znalezione w Internecie, notariusz nie ma prawa poświadczać dokumentów.
Zdaniem ekspertów, znaczenie procedur identyfikacji „szarych systemów” wzrosło szczególnie z powodu zmian w Kodeksie Podatkowym Federacji Rosyjskiej regulującym odliczenia nieruchomości dla nabywców nieruchomości. Faktem jest, że do 1 stycznia 2014 r. Nabywcy mieszkań mieli prawo skorzystać z ulgi podatkowej tylko raz dla jednej nieruchomości. Gdyby kupili mieszkanie, a umowa wskazała kwotę 1 miliona, wówczas mogliby liczyć tylko na 13% tej kwoty.
Dlatego wielu kupujących nie było zadowolonych z „szarych systemów” i poprosili sprzedawców o sporządzenie umów z liczbami rzeczywistymi. Ale po dokonaniu zmian w Kodeksie podatkowym, aby otrzymać odliczenie nieruchomości możliwe dzięki dowolnej liczbie transakcji na rynku nieruchomości. A teraz kupujący w zasadzie nie obchodzi, jaka kwota pojawia się w umowie sprzedaży. Nie dbają o to, jaki rodzaj podatku od sprzedaży nieruchomości chcą zapłacić sprzedawcy i czy w ogóle chcą to zrobić.
Transakcje z udziałem osób prawnych
Rozważmy krótko aspekty związane z opodatkowaniem transakcji, w których sprzedającymi nieruchomości są osoby prawne (firmy handlowe itp.). Schemat obliczania opłat różni się oczywiście od tego, który jest charakterystyczny dla poszczególnych osób. Ale jest to całkiem zrozumiałe i logiczne. Jeśli mówimy o takim zjawisku, jak sprzedaż nieruchomości przez osobę prawną, podatki płacone są tutaj w dwóch rodzajach.
Po pierwsze jest to podatek VAT (18%). Po drugie, jest to podatek dochodowy od osób prawnych (20%). Nie przewiduje się żadnych potrąceń. Jeśli jednak organizacja korzysta z uproszczonego systemu podatkowego, nieruchomości sprzedawane są według zupełnie innych standardów. Nie ma „uproszczonego” podatku od zysków, a przychody ze sprzedaży nieruchomości są traktowane jak komercyjne. Zgodnie z normami dla uproszczonego systemu podatkowego firma będzie musiała zapłacić 6% wpływów ze sprzedaży lub 15% różnicy między wpływami a kosztem zakupu tej nieruchomości.
Podobne zasady obowiązują również indywidualnych przedsiębiorców. Jeśli pracują zgodnie z uproszczonym systemem podatkowym, to płacą za sprzedaż nieruchomości 6% dochodu lub 15% „różnicy”. W ramach ogólnego systemu podatkowego należy zapłacić podatek VAT i podatek dochodowy. To prawda, że ważne jest, aby otrzymanie środków od kupującego odbywało się za pośrednictwem oficjalnie zarejestrowanego konta bankowego. Jeśli indywidualny przedsiębiorca sprzedaje nieruchomości za pośrednictwem „zwykłego” rachunku bankowego, będzie musiał zapłacić podatek dochodowy od osób fizycznych jako osoba fizyczna. To prawda, że w tym przypadku możesz skorzystać z odliczenia.
