Prawo rosyjskie przewiduje dla obywateli kilka możliwości korzystania z prawa do wspólnej własności - wspólnej własności nieruchomości, a także wspólnej własności. Jaka jest specyfika każdego z nich? Jakie źródła norm regulują stosunki prawne obywateli? Czy ma znaczenie specyfika wspólnej własności?
Co to jest własność wspólna?
Zgodnie z art. 244 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej wspólnym majątkiem jest część własności, która jest własnością dwóch lub więcej osób. Jego przedmiotem może być nieruchomości. Jest wspólny wspólna własność i wspólne. W pierwszym przypadku właściciele dzielą nieruchomość na stałe udziały. W drugim przypadku przedmiot wspólnej własności jest niepodzielny.
W niektórych przypadkach wspólną własność i współwłasność określa się na podstawie przepisów prawa. Na przykład własność małżonków lub uczestników farmy chłopskiej jest określona przez prawo jako wspólna. Ponadto właściciele mogą uzgodnić między sobą sposób podziału nieruchomości i, w miarę możliwości, podjąć decyzję w sposób przewidziany przez prawo.
Udział własnościowy
Rozważmy bardziej szczegółowo specyfikę takiej kategorii, jak wspólna wspólna własność. Ten rodzaj nieruchomości implikuje w szczególności nie tylko podział praw do aktywów własnych w środkach trwałych, ale także możliwość uzyskania proporcjonalnego dochodu z komercyjnego wykorzystania nieruchomości.
Jednocześnie osoby posiadające własność na podstawie prawa współwłasności są zobowiązane do ponoszenia odpowiedzialności, proporcjonalnie do swojego udziału, za utrzymanie majątku.
Całkowita wspólna własność wyrażona jest w ułamkach lub procentach. Odnośnie do ustalenia odpowiednich liczb, art. 245 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej mówi, że odpowiedni odsetek jest uznawany za równy, chyba że prawo, umowa lub praktyka stosunków między właścicielami stanowi inaczej.
Wartość udziałów można skorygować ze względu na pojawienie się nowych właścicieli, a także modernizację nieruchomości, której wiodącą rolę należy do konkretnego właściciela, co można udowodnić. Ponadto, jeżeli odpowiednią poprawę stanu nieruchomości można wyodrębnić w taki czy inny sposób, osoba, która je zapewniła, może zgodnie z prawem nabyć własność bez zwiększania udziału w głównym składniku aktywów.
Prawo wspólnego współwłasności jest wykonywane przez każdego z właścicieli nieruchomości na podstawie zgody wszystkich innych właścicieli. Jeżeli nie można ustalić odpowiedniego rodzaju konsensusu, spory muszą zostać rozwiązane w sądzie. W niektórych przypadkach zdaniem prawników sąd może również ułatwiać rozwiązywanie sporów w zakresie rozporządzania wspólnym mieniem.
Sprzedaż wspólnej własności ma wiele funkcji. Na przykład, jeśli jeden z właścicieli zdecyduje się sprzedać swój udział, wówczas pozostali właściciele mają prawo do nabycia go w ramach nakazu wyprzedzającego. Takie są postanowienia 250. artykułu Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. Ale tylko wtedy, gdy nie chodzi o sprzedaż w drodze licytacji publicznej. Jeśli jeden z właścicieli naruszy tę zasadę, wówczas inni właściciele mogą odwołać się od wyników transakcji za pośrednictwem sądu.
Zauważyliśmy powyżej, że każdy z właścicieli, który jest właścicielem nieruchomości w akcjach, ma prawo polegać na dochodach z komercyjnego wykorzystania aktywów. Rozważmy ten aspekt bardziej szczegółowo.
Podział dochodu ze wspólnej własności
Właściciel, zgodnie z postanowieniami art. 248 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, jest zatem uprawniony do proporcjonalnego podziału wszelkich dochodów z użytkowania nieruchomości, która jest współwłasnością, chyba że współwłaściciele postanowią inaczej. Ponadto, jeśli dana osoba otrzymuje odpowiedni rodzaj dochodu, wówczas jest również zobowiązana do zapłaty podatku od niej w podobnych proporcjach, ponoszenia kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości i zapewnieniem jej funkcjonalności.
Sekcja i wyróżnienie
Rozważ mechanizmy odzwierciedlające wygaśnięcie wspólnej akcji. W praktyce rosyjskiej są dwa - sekcja i podział.
Jeśli jest to sekcja, wówczas w ramach tego mechanizmu wspólna własność wygasa w odniesieniu do wszystkich właścicieli nieruchomości. Z kolei oddzielenie od wspólnej własności oznacza, że tylko jedna osoba opuszcza nieruchomość. Prawo zapewnia różnorodne podstawy do wdrożenia obu procedur. Tak więc na przykład podział wspólnej wspólnej własności lub przydziału można przeprowadzić na podstawie wzajemnego porozumienia wszystkich właścicieli. Inna opcja - na mocy orzeczenia sądu. Możliwa jest również segregacja na podstawie roszczenia wierzycieli w procesie windykacji.
Artykuł 252 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej stanowi, że rozdział lub separację należy przeprowadzić w naturze, jeżeli jest to możliwe i nie jest sprzeczne z normami prawa. Jeżeli jednak nie można wdrożyć odpowiedniej procedury, właściciel, który musi otrzymać swoją część nieruchomości w wyniku podziału lub przydziału, ma prawo polegać na rekompensacie pieniężnej. W niektórych przypadkach mechanizm ten wchodzi w życie na podstawie decyzji sądu. Po otrzymaniu odszkodowania osoba przestaje uczestniczyć we współwłasności nieruchomości.
Współwłasność
Po przestudiowaniu, czym jest współwłasność, weź pod uwagę specyfikę współwłasności. Jego charakterystyczną cechą jest to, że właściciele prowadzą wspólne zarządzanie nieruchomościami, nie ma akcji. Jednak właściciele mają prawo uzgodnić pewne rozróżnienia dotyczące użytkowania nieruchomości. Tak czy inaczej, jeden z właścicieli może rozporządzać nieruchomością, koordynując swoje zamiary z innymi właścicielami. Jednocześnie każdy właściciel może zawierać transakcje, których przedmiotem jest zbycie odpowiednich aktywów. Jeśli jednak nie koordynuje swoich działań z innymi właścicielami, umowa może zostać unieważniona w sądzie.
Sekcja i wyróżnienie
Zasadniczo zasady podziału i przydziału w przypadku wspólnego majątku są podobne do zasad obejmujących prawo do wspólnej własności. Jednak bezpośrednio przed przeprowadzeniem odpowiednich procedur właściciele muszą wspólnie ustalić proporcje dla każdego z nich. Jeżeli nie uda im się tego osiągnąć w drodze porozumienia, sprawa zostanie rozstrzygnięta w sądzie.
Współwłasność małżonków
Wspólna własność małżeństw ma swoją specyfikę. Znajduje to odzwierciedlenie w artykule 256 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. Mówi się, że uznaje się wspólny majątek nabyty przez małżonków po zarejestrowaniu małżeństwa, ale w przypadku gdy inne warunki nie są określone w umowie małżeńskiej. Oznacza to, że odpowiedni rodzaj umowy może wyglądać jak umowa współwłasności, odzwierciedlająca podział nieruchomości, na przykład mieszkania, w takich proporcjach.
Możliwe jest również, że właściwość odpowiedniego rodzaju zostanie ustalona w wyniku znacznego wzrostu wartości indywidualnej własności męża lub żony podczas małżeństwa. Z kolei jeśli małżonkowie żyli w cywilnym małżeństwie, to znaczy bez odpowiedniej rejestracji, wówczas ich majątek określa się ogólnie jako odrębny.
Współwłasność rolników
Współwłasność uczestników gospodarstw i gospodarstw ma również pewne cechy szczególne.Odpowiednie postanowienia są zapisane w artykule 257 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. Zgodnie z prawem własność rolników jest wspólna, o ile nie określono inaczej w umowach między nimi lub na mocy przepisów odpowiednich aktów prawnych. Uczestnicy chłopa lub gospodarstwa mają prawo do korzystania z nieruchomości, uzgadniając między sobą. W takim przypadku transakcje, których przedmiotem jest wspólna własność rolników, mogą być zawierane wyłącznie przez upoważnionych przedstawicieli lub kierowników gospodarstw.
Sekcja nieruchomości farmy ma również swoją specyfikę. W szczególności, jeśli implikowany jest przydział jednego z uczestników gospodarstwa, wówczas, jak zauważają niektórzy prawnicy, w wielu przypadkach nie może on wziąć udziału w ziemi. Jest on jednak uprawniony do otrzymania rekompensaty pieniężnej, której procedura memoriałowa jest ustalana wspólnie z innymi rolnikami lub sądem.
Po przestudiowaniu specyfiki współwłasności możemy zbadać aspekt, który odzwierciedla praktykę zbywania nieruchomości we współwłasności. Jakie niuanse są charakterystyczne dla odpowiednich procedur? Przede wszystkim należy zauważyć, że pomimo faktu, że prawo zawiera wystarczająco szczegółowe zasady dotyczące podziału części własności nieruchomości, w praktyce wykonywanie prawa do rozporządzania nieruchomościami na akcje może być trudne. Weźmy przykład nieruchomości.
Praktyki zarządzania udziałami: procedura sprzedaży
Jeśli grupa osób ustanowi wspólną własność mieszkania, to jak każda z nich może zarządzać nieruchomością w praktyce? Weź jeden z najczęstszych scenariuszy - sprzedaż mieszkań.
Jeśli mówimy o sprzedaży mieszkania w całości, konieczna jest zgoda wszystkich właścicieli. To samo jest wymagane, jeśli na przykład osoba chce przenieść nieruchomość jako zabezpieczenie. Nie ma znaczenia, ile osób się zgadza - nawet jeśli ktoś jest przeciwny, nie można przeprowadzić transakcji.
Jednocześnie, według prawników, nawet sąd nie jest uprawniony do zmuszania osoby do wyrażenia zgody na sprzedaż mieszkań, w których ma udział. Jednocześnie wspólna wspólna własność mieszkania oznacza, że dana osoba ma prawo rozporządzać swoją częścią własności, tak jak chce. To prawda, że w tym przypadku mogą pojawić się trudności w określeniu rzeczywistego udziału naturalnego. Jakie mogą być tutaj scenariusze?
Jeśli współwłasność zostanie ustalona w odniesieniu do mieszkania jednopokojowego, w praktyce przydzielenie odpowiedniej części, jak zauważają prawnicy, jest trudne do wdrożenia. Jeśli jednak istnieje wspólna własność domu, w którym znajduje się kilka mieszkań, odpowiednia procedura z kolei jest całkiem realna. Zwłaszcza jeśli na przykład liczba pokoi jest proporcjonalna do liczby właścicieli. Zatem nieruchomości, z punktu widzenia praktycznego wdrożenia procedury sprzedaży udziałów, powinny być podzielne.
W niektórych przypadkach przy przydzielaniu części nieruchomości dopuszczalne jest pozyskanie kompetentnych specjalistów, którzy są gotowi przeprowadzić prawidłowy podział mieszkań. Kolejny mechanizm trafi do sądu. Z reguły w wyniku takich przesłuchań właściciel otrzymuje pewną ilość metrów kwadratowych w tych częściach mieszkania, które z operacyjnego punktu widzenia odzwierciedlają pełen komfort życia w nim. W niektórych przypadkach sąd może na przykład dać osobie cały pokój i jednocześnie dać mu prawo do wspólnego korzystania z łazienki, kuchni i korytarza.
Jak zauważyliśmy powyżej, inni właściciele mieszkań mają prawo pierwokupu do zakupu działki. Jednocześnie uczestnik wspólnej akcji musi ostrzec o swoim zamiarze sprzedaży akcji innych właścicieli na piśmie, a następnie czekać miesiąc na decyzję. W takim przypadku cena faktycznej sprzedaży powinna być taka sama, jak ogłoszona w momencie, gdy współwłaścicielom przekazano odpowiedni dokument.Jeśli ktoś chce sprzedać swój udział w mieszkaniu taniej, musi ponownie zaoferować innym właścicielom odkupienie go.
Jeżeli dana osoba sprzedaje swój udział w mieszkaniu stronom trzecim bez oferowania go w zamian za współwłaścicieli, odpowiednia transakcja może zostać zakwestionowana w sądzie. W rezultacie właściciel będzie zobowiązany zwrócić środki kupującemu, odzyskując w zamian prawo do posiadania swojego udziału.
Praktyka zarządzania udziałami: wynajem
Innym scenariuszem, który może wystąpić w praktyce, jest zapewnienie udziału w mieszkaniu na wynajem. Zgodnie z prawem podobną procedurę można przeprowadzić za zgodą wszystkich współwłaścicieli. Jednak w praktyce tego rodzaju transakcje są często zawierane tylko z osobą, która znalazła odpowiedniego najemcę. Czy to słuszne? Według wielu prawników, nie.
Jeśli w ten sposób w mieszkaniu osiedlili się ludzie, z którymi jeden z właścicieli zawarł umowę najmu, wówczas inni właściciele mają prawo do eksmisji, kontaktując się z policją. Jednocześnie, według prawników, rzadko robi się to w praktyce, ponieważ wynajmujący może przekonać policję, że, relatywnie rzecz biorąc, odwiedzili go dali krewni z Austrii. Zgodnie z prawem nikt nie może zabronić inspirowania ich w kolejności czasowego pobytu.
Oczywiście niezadowoleni współwłaściciele mogą również iść do sądu. Jednak nawet jeśli wygrają sprawę, odpowiednia decyzja będzie działać, jak zauważają niektórzy prawnicy, tylko w odniesieniu do konkretnej grupy osób, które przeprowadziły się do lokalu na podstawie odrębnej umowy najmu. Jeśli jeden z właścicieli mieszkania wejdzie w nową umowę najmu, aby eksmitować tych, którzy otrzymali prawo pobytu w mieszkaniu w sposób niezgodny z prawem, konieczne będzie ponowne wniesienie sprawy do sądu. Dlatego taki środek, jak zauważyło wielu prawników, często nie ma praktycznego znaczenia.
Wspólna własność gruntów
Przeanalizowaliśmy aspekty związane z tym, jak określa się wspólną, wspólną i wspólną własność mieszkań. Jednak odpowiedni stosunek prawny może być szczególny, jeżeli ich przedmiotem jest grunt. W niektórych niuansach prawo do wspólnej własności gruntów jest regulowane na podstawie zasad odmiennych od tych, które są charakterystyczne w szczególności dla nieruchomości. Rozważmy ten aspekt bardziej szczegółowo.
Zgodnie z prawem Rosjanie mogą posiadać ziemię zarówno indywidualnie, jak i na prawie własności wspólnej - jeśli jest dwóch lub więcej właścicieli. Regulacje prawne dotyczące odpowiedniej własności są zasadniczo podobne do innych kategorii nieruchomości. Na przykład istnieje wspólna wspólna własność ziemi i jest wspólna.
Podobnie jak ogólne zasady ustanowione w prawie rosyjskim, grunty będą współwłasnością, chyba że prawo przewiduje mechanizmy ustanawiania współwłasności. Ponadto, jeśli postępujesz zgodnie z postanowieniami artykułu 244 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, ogólna własność powstaje, jeśli jej przedmiot jest niepodzielny, to znaczy nie podlega dystrybucji w naturze bez zmiany specyfiki funkcjonalnej lub z mocy prawa. Jak zauważyli niektórzy prawnicy, tylko druga reguła dotyczy stosunków prawnych w dziedzinie prawa gruntów. Oznacza to, że działka będąca wspólną własnością - o ile prawo nie stanowi inaczej - podlega właściwej dystrybucji w naturze.
Przykład przypadku, w którym współwłasność jest bezpośrednio określona w aktach prawnych - scenariusz z rozważanymi przez nas gospodarstwami. Zgodnie z art. 257 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej wspólna własność rolników, w tym grunty, należy do wszystkich członków stowarzyszenia na podstawie współwłasności. Odbywa się to jednak, jeśli sami rolnicy nie zgodzili się na dystrybucję gruntów na podstawie innych umów.
Ta norma prawna należy zatem do kategorii rozporządzeń. Jednak, jak zauważyli niektórzy prawnicy, Ustawa „O rolnictwie chłopskim” istniał przepis, zgodnie z którym wspólna własność rolników jest dzielona, chyba że członkowie stowarzyszenia jednomyślnie zdecydują o przeniesieniu jej na współwłasność. Oznacza to, że jesteśmy świadkami ewolucji prawodawstwa w tej dziedzinie.
