Zmiana własności nieruchomości zawsze rodzi wiele pytań wśród obywateli. A co możemy powiedzieć o sytuacji, w której jest sprzedaż udziału w mieszkaniu! Jest wiele niezrozumiałych dla ludzi. W naszym artykule chcemy zrozumieć, jak prawidłowo sporządzać dokumenty, co ogólnie jest wspólną własnością i jak radzić sobie z płaceniem podatków.
Co to jest własność współdzielona?
Najpierw zrozummy, dlaczego powstaje sytuacja. wspólna własność. W rzeczywistości może być wiele przyczyn:
- Obudowa została sprywatyzowana absolutnie wszystkim zarejestrowanym członkom rodziny w czasie formalności.
- Mieszkanie, które jest wspólną własnością, dzieli się po rozwodzie małżonków.
- Nieruchomość jest dziedziczona przez kilku potomków.
Należy zauważyć, że zwykłe mieszkanie, które jest współwłasnością, jest fizycznie niemożliwe do udostępnienia. Aby to zrobić, jak mówią „w naturze”, konieczne jest, aby ta obudowa miała osobne wejścia i połączenia z wszelką komunikacją. Niemożliwe jest wprowadzenie go w życie. Dlatego czasami można podzielić tylko domy prywatne. We wszystkich innych przypadkach uzyskuje się idealne udziały.
Jaki jest idealny udział?
Przede wszystkim musisz zrozumieć, że idealny udział nie jest twoją częścią mieszkania, ale tylko częścią prawa do niego. W rzeczywistości samo prawo własności podlega podziałowi, a nie mieszkanie. Jak mówią, odczucie tej części w rzeczywistości nie jest możliwe. Jeden z kilku właścicieli nie może być uważany za właściciela mieszkania, ponieważ jest właścicielem tylko części, a to w rzeczywistości jest tylko formą prawa, ale nie samym mieszkaniem.
Okazuje się, że każdy z właścicieli ma możliwość korzystania z mieszkania, ale jednocześnie nie powinien naruszać praw innych. Oczywiście w praktyce wcale nie jest łatwo go wdrożyć. Dochodzi do tego, że ustalono zasady korzystania z salonu, łazienki, toalety lub kuchni, pokoje są podzielone między najemców.
Jeśli jednak jeden ze współwłaścicieli sądu przeznaczy pokój do użytkowania o powierzchni piętnastu metrów, a drugi, na przykład dwanaście, wówczas zapłacą rachunki za media zgodnie z posiadanymi przez siebie udziałami. Jeśli każdy z nich ma połowę, otrzyma rachunki za połowę mieszkania, a nie za zajęty obszar.
Najtrudniejsza jest sprzedaż udziału w mieszkaniu. Rodzi to wiele pytań i problemów. Konieczne jest więc bardziej szczegółowe zrozumienie.
Sprzedaż udziału w mieszkaniu przez właściciela
Ta sytuacja z pewnością nie jest zbyt dobra. Wyjaśnijmy dlaczego. Faktem jest, że właściciel (a raczej jeden z nich) może sprzedać nie samą obudowę, ale kadencja im. Zgadzam się, że z pewnością wpłynie to zarówno na cenę, jak i na czas trwania procesu. Prawdopodobnie niewielu ludzi chce kupować nieruchomość oprócz nieznajomych w okolicy. Chociaż osoba ma prawo sprzedać udział w mieszkaniu, nie jest to takie proste.
Ale to nie jedyna trudność w takich sytuacjach. Faktem jest, że właściciele akcji mają prawo pierwokupu do zakupu tej nieruchomości. Jak to działa Przede wszystkim musisz zaoferować zakup nieruchomości innemu współwłaścicielowi. Jeśli się zgodzi, wówczas część mieszkania sprzedaje się krewnemu (z reguły daleka i bliska krewna jest współwłaścicielem), a jeśli odmawia i nie nabywa zrealizowanej części w ciągu miesiąca, może zostać sprzedana całkowicie nieznajomym. Jest jeden ale. I całkiem pokaźny.Umowa sprzedaży udziału w mieszkaniu musi mieć takie same warunki zarówno dla właściciela części, jak i osoby z zewnątrz (cena musi być taka sama). Pomoże to wyeliminować możliwość oszustwa.
W przypadku naruszenia tego warunku współwłaściciele mogą wnieść do sądu pozew o przeniesienie prawa do sprzedaży na siebie. Takie oświadczenie można złożyć w ciągu trzech miesięcy, licząc od momentu, gdy dowie się o naruszeniu prawa pierwokupu. Sprzedaniu udziału w mieszkaniu innemu właścicielowi towarzyszy wiele problemów i niuansów, które są najlepiej znane z góry. Aby uniknąć niepotrzebnych braków w przyszłości.
Rejestracja praw poboru
Korzystając z porad prawników zaznajomionych z takimi sytuacjami, musisz poprawnie sporządzić wszystkie dokumenty, aby uniknąć nieprzyjemnych incydentów. Na przykład, aby zachować prawo pierwokupu, lepiej jest złożyć propozycję nabycia udziału w formie pisemnej za pośrednictwem poczty z powiadomieniem lub listem poleconym. Możesz także osobiście go przekazać, ale jednocześnie poprosić ich o podpisanie na kopiach ze wskazaniem godziny i daty odbioru. Powinno być potwierdzenie odbioru papierów wartościowych. W ten sposób jesteś bezpieczny przed możliwymi nieuczciwymi działaniami innych właścicieli. W końcu mogą zignorować twoją ofertę, a później oświadczyć, że ich nie poinformowałeś.
Nawiasem mówiąc, w podobny sposób prawo pierwokupu jest realizowane podczas wymiany.
Jak można obchodzić prawa pierwszeństwa?
Jeśli masz udział w nieruchomości w mieszkaniu, sprzedaż, jak wiesz, nie będzie łatwa, ponieważ nie zawsze można dobrze negocjować ze współwłaścicielami. Co robić w tym przypadku? W końcu nie ma innego wyjścia, jak pozbyć się takich nieruchomości. Tutaj na ratunek przyjdą porady prawników. Możesz zostać poproszony o oszustwo i obejście prawa zapobiegawczego. Ta opcja nie jest do końca dobra i wiąże się z pewnym ryzykiem. Faktem jest, że kupujący może nie być całkowicie uczciwy, co oznacza, że omijając prawo pierwokupu na podstawie fikcyjnej umowy, możesz nie otrzymać pieniędzy w drodze umowy.
Czy możliwa jest umowa podarunkowa?
Oczywiście sprzedaż udziału w mieszkaniu jest możliwa poprzez darowiznę. W tym przypadku prawo pierwokupu nie działa. W końcu nie możesz zabronić niczego. Ale tutaj są pewne niuanse i zagrożenia.
Fakt przekazania kupującemu może zostać unieważniony jako ukryta umowa sprzedaży. Właściciel może jednak żądać przeniesienia na niego praw do transakcji. Kupujący straci więc przejęcie.
Sprzedawca może cierpieć w inny sposób. Jeśli kupujący uczciwie nie płaci, nie będzie w stanie odzyskać od niego pieniędzy zgodnie z prawem.
Zawyżone w umowie
Aby zmusić współwłaścicieli do nie kupowania sprzedanej części nieruchomości, możesz zaoferować im umowę sprzedaży części mieszkania po bardzo wysokiej cenie. Po otrzymaniu odmowy lub jej nie otrzymaniu sprzedawca może wystawić pokwitowanie na taką samą kwotę, jak określona w umowie, ale uzgodnić z kupującym, że zapłaci niższą kwotę (rzeczywistą).
Jakie mogą być pułapki przy takim rozwoju sytuacji? W rezultacie podatek od transakcji będzie zawyżony, ponieważ deklaracja będzie odzwierciedlać kwotę wskazaną na rachunku.
Ogólnie rzecz biorąc, nie ma idealnych opcji. W każdym przypadku wystarczy skorelować kwotę podatku i ceny akcji, a także dowiedzieć się, jakie są warunki powstania obowiązku zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych (zdarzają się sytuacje, w których sprzedaż nieruchomości nie jest opodatkowana).
Sporządzenie umowy pożyczki
Możesz sporządzić umowę pożyczki, która wskaże kwotę równą cenie umorzonego udziału w mieszkaniu. Jednocześnie zawierana jest umowa, na mocy której pożyczka jest zabezpieczona prawem do udziału w nieruchomości. Jest to taka umowa zabezpieczenia, która nazywa się hipoteką. To nie jest pożyczka, jak wielu uważa. Kredyt hipoteczny musi przejść rejestrację państwową. Obowiązkiem państwa będzie tysiąc rubli.
Ponadto pożyczkobiorca celowo nie przestrzega warunków zwrotu. Z kolei nabywca części mieszkania, która w tym przypadku działa jako pożyczkodawca, egzekwuje udział w nieruchomości. Aby nie angażować się w spory sądowe, podpisz umowa najmu w którym obie strony zgadzają się, że zamiast spłacić kwotę pożyczki, przeniesione zostaje prawo do udziału w nieruchomości.
Ale w tym przypadku nie jest to takie proste. Niemniej jednak istnieje ryzyko anulowania umowy z inicjatywy pozostałych właścicieli domów, jeśli pójdą do sądu. Jeśli roszczenie zostanie zaspokojone, kupujący będzie musiał zwrócić udział, a sprzedawca będzie nadal winien pieniądze na podstawie fikcyjnej umowy pożyczki, ponieważ odszkodowanie zostanie unieważnione.
Które transakcje kapitałowe są nielegalne?
Sprzedaż udziału w mieszkaniu nie jest możliwa w przypadku cesji (cesji). Takie transakcje są zabronione.
Cesji można użyć do przeniesienia udziału jednego z założycieli LLC, ale nie można w ten sposób sprzedać udziału w mieszkaniu.
Czy prawo wyprzedzające zawsze działa?
Istnieje jeden przypadek, w którym udział w mieszkaniu można sprzedać bez prawa pierwokupu. To jest sprzedaż publiczna. Tylko wierzyciele robią to z udziałem nieruchomości, jeśli nie ma innych sposobów, a środki dłużnika nie wystarczają na pokrycie długów.
Ale nie każdą akcję można odzyskać jako dług (w końcu nie możesz wziąć jedynego mieszkania). Są tylko dwie opcje, kiedy mogą wziąć udział:
- Udział w prawie stał się gwarancją kredytu hipotecznego (w tym przypadku wymagana jest nawet jedyna obudowa).
- Jeżeli dłużnik nie mieszka w mieszkaniu, w którym ma udział i jest zarejestrowany pod innym adresem, lub jest także właścicielem innego mieszkania.
Sprzedaż całego mieszkania ze wspólną własnością
Jeśli mieszkanie jest małe, a ponadto istnieje kilku współwłaścicieli, którzy nie chcą mieszkać razem na tym samym terytorium, najlepszym rozwiązaniem w tej sytuacji jest sprzedaż całego mieszkania. Każdy prawnik zaoferuje takie rozwiązanie problemu.
Jeśli wszystkie strony się zgodzą, nie pojawią się trudności. Chociaż nadal możesz potrzebować pomocy prawnej, aby prawidłowo zrealizować transakcję. Możliwych jest kilka opcji:
- Zawrzyj umowę sprzedaży, ale wszyscy właściciele akcji będą działać jako sprzedający.
- Wydawaj tyle umów, ile właścicieli. W rezultacie kupujący ma tak wiele umów kupna i sprzedaży akcji, że staje się jedynym właścicielem mieszkania.
Pierwsza opcja jest lepsza, gdy współwłaściciele mieszkają w pobliżu. Jest to bardziej interesujące w sensie płacenia podatku państwowego za rejestrację praw własności.
Chociaż, jeśli masz wsparcie prawne, w każdym przypadku powie ci bardziej opłacalną opcję.
Druga opcja może być wygodna w przypadkach, gdy współwłaściciele kategorycznie nie chcą i nie mogą się ze sobą komunikować, mieszkają daleko, lub nie chcą zapewnić pełnomocnictwo do podpisania umowy jeden do drugiego. Może być wiele niuansów. Właściwa decyzja pomoże ci w znalezieniu prawnika.
Jednak w drugim przypadku kupujący będzie musiał wydać pieniądze na zapłacenie cła państwowego za każdą akcję w wysokości tysiąca rubli.
Jak rozwiązać sytuację, gdy jedna ze stron sprzeciwia się sprzedaży?
Ta sytuacja występuje najczęściej. Wynika to z faktu, że kilku właścicieli ma zamiar sprzedać mieszkanie, które jest dla nich zupełnie niepotrzebne. A potem podziel pieniądze. Niektórzy uczestnicy z jakiegoś powodu są przeciwni tej decyzji. Nie zapominaj, że wiele zależy od wielkości akcji.
Jeśli przeciwnik sprzedaży ma niewielką część, możesz go od niego kupić na siłę. Odbywa się to w sądzie. Pozew jest wnoszony. Argumentując swoje roszczenia niewielką częścią współwłaściciela, możesz wnioskować o przymus, aby przenieść jego udział na innych współwłaścicieli, oczywiście, o odszkodowanie pieniężne.
Oczywiście, jeśli dana osoba mieszka na tej przestrzeni życiowej, nikt nie ma prawa zmuszać go do sprzedaży swojej części, ponieważ podstawą jest tylko niewielki rozmiar jego części.
Jaka jest wielkość podatków?
Środki otrzymane ze sprzedaży nieruchomości lub odsetek określa się jako przychód. Jest więc opodatkowany podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Jego wielkość wynosi trzynaście procent kwoty kontraktu.
Ale są wyjątki, kiedy nie musisz płacić podatku. Na przykład w przypadku, gdy udział jest własnością osoby przez ponad trzy lata. Datą odniesienia jest moment rejestracji przez obywatela prawa własności do jego udziału.
W innych przypadkach, gdy podatek dochodowy od osób fizycznych nadal musi być zapłacony, państwo zapewnia odliczenie podatku. Jest to kwota, o którą należy obniżyć cenę mieszkania lub jego udziału przy obliczaniu kwoty podatku.
Ale odliczenie podatku od sprzedaży prawa do udziału ma swoje własne niuanse.
Odliczenie podatkowe
Ustalono maksymalną kwotę odliczenia w wysokości jednego miliona rubli za pojedynczą sprzedaż. Mieszkanie może stać się takim przedmiotem, jeżeli jest sprzedawane jako całość. Lub może to być udział, jeśli umowa zostanie sporządzona dla każdej części osobno.
Okazuje się, że przy sprzedaży całego mieszkania maksymalne odliczenie jest obliczane proporcjonalnie do udziałów właścicieli. Ale jeśli każda część jest sprzedawana osobno, każdy właściciel ma prawo do odliczenia w wysokości miliona rubli.
Jeśli sprzedałeś udział w mieszkaniu, które posiadałeś przez mniej niż trzy lata, musisz wypełnić i złożyć oświadczenie, które wskaże kwotę dochodu uzyskanego z transakcji. Tam też znajduje się kolumna odliczenia podatku. Zapłacisz podatek od kwoty niższej niż określona w umowie sprzedaży.
W związku z tym, jeśli dochód uzyskany przez obywatela wynosi milion rubli, zobowiązania podatkowe nie powstają, ponieważ odliczenie podatku spłaci tę kwotę. Osoba złoży tylko deklarację, w której szczegółowo wskaże wszystko.
Dokumenty dotyczące sprzedaży udziałów w mieszkaniu:
- Paszport sprzedawcy lub wszystkich współwłaścicieli nieruchomości.
- Jeśli jeden z właścicieli jest małoletni, będzie potrzebował swojego aktu urodzenia i zgody Rady Powierniczej (wydawanej po napisaniu oświadczenia do władz opiekuńczych ze szczegółami mieszkania, które chcesz kupić zamiast starego). Nadal potrzebuję zgody rodziców dziecka. Ale jeśli się rozwiedli, do poświadczenia dokumentów będą potrzebne usługi notarialne.
- Świadectwo własności mieszkania, dokumenty dotyczące prywatyzacji, umowa sprzedaży (jeśli mieszkanie zostało zakupione).
- Zaświadczenie z Unified State Register.
- Paszport techniczny od WIT. Paszport katastralny nieruchomości.
- Zaświadczenie o przeniesieniu z WIT, ważne tylko przez miesiąc.
- Dokument na temat składu rodziny z organizacji zarządzającej.
- Pisemna zgoda wszystkich uczestników na transakcję. Również w tym przypadku potrzebne będą usługi notarialne w celu poświadczenia dokumentów.
Należy pamiętać, że transakcja, a zatem sama umowa, będzie nieważna, dopóki nie zostanie zarejestrowana przez państwo. Tylko certyfikacja dokumentów nadaje im moc prawną. I tylko w tym przypadku transakcja jest legalna i poprawnie wykonana.
Zamiast posłowie
Jak widać, sprzedaż prawa do dzielenia mieszkania jest pełna wiedzy na temat ogromnej liczby niuansów. Mamy nadzieję, że po przeczytaniu artykułu nie będziesz mieć pytań dotyczących tego tematu.
