Czynnik „ziemi”, podobnie jak „kapitał”, można oddzielić od tożsamości konkretnego właściciela. Tak więc jedna osoba może być właścicielem ziemi, podczas gdy jej eksploatacja zajmują zupełnie inni ludzie. Innymi słowy, właściciel gruntu ma prawo przewidzieć opłatę za możliwość użytkowania gruntów najemcy zajmującemu się produktami rolnymi, a także z wpływów ze sprzedaży, które już płaci właścicielowi gruntu. Podobną opłatą za tak zwany czynnik produkcji jest dzierżawa gruntów i na tej podstawie opiera się rynek gruntów.
Rodzaje czynszu
Czynsz za ziemię podzielony jest na dwie główne kategorie:
- absolut;
- różnicowy.
Wszystkie działki, które posiada rynek gruntów, znajdują się w różnych strefach klimatycznych, a także mają różne warunki działania. Podobnie różnią się od siebie lokalizacją, to znaczy niektóre znajdują się w pobliżu dużych miast lub ważnych szlaków komunikacyjnych, a inne w odległych obszarach.
Jednocześnie nie należy zapominać o tym, że fundusz gruntów w każdym kraju jest ograniczony, to znaczy w zasadzie zawsze jest ograniczona ilość ziemi, a także niektórych działek o określonej jakości.
Różnicowy
Gospodarstwa, które znajdują się na lepszych gruntach lub dla których rynek gruntów jest tak blisko, jak to możliwe, znajdują się w lepszej sytuacji niż te położone na odległych działkach o niższej jakości, ponieważ w tym przypadku koszty są znacznie niższe. Dzięki temu właściciel może uzyskać dodatkowy dochód, zwany czynszem różnicowym.
Absolutnie
Bezwzględna dzierżawa gruntów jest konsekwencją całkowicie nieelastycznej podaży ziemi w warunkach, gdy jest na niej pewna własność prywatna. Z jednej strony w tym przypadku możliwość swobodnego przepływu kapitału w kierunku rolnictwa jest całkowicie wykluczona, ale liczba gruntów nadających się do wykorzystania w rolnictwie jest ograniczona.
W takim przypadku właściciele gruntów wymagają pewnego czynszu za każdą ziemię, a najemcy ustalają wyższy koszt produktów rolnych, aby mieli możliwość zapłaty czynszu.
Rynek gruntów reprezentuje bezwzględną rentę gruntową jako wyjątkowy mechanizm ekonomiczny, dzięki któremu zapewnione jest ostrożne podejście do gruntów.
Rodzaje renty
Również rynek gruntów i czynszów jest podzielony między jednostki produkcyjne w zależności od rodzaju.
Pierwszy rodzaj renty różnicowej przewiduje sytuację, w której prawa do określonego gruntu należą w całości do konkretnego właściciela gruntu, ponieważ jest on wynajmowany na poziomie uwzględniającym jakość proponowanego gruntu.
Jednocześnie zróżnicowany rynek gruntów i czynszów drugiego rodzaju reprezentuje wysiłki najemcy, w wyniku czego są im w pełni przypisane.
Czynsz absolutny jest przypisywany przez właściciela gruntu w formie czynszu za możliwość korzystania z określonego ograniczone zasoby.
Opłata
Czynsz to opłata pobierana od właściciela za korzystanie z określonej działki lub budynków na niej zlokalizowanych, w tym wszelkiego rodzaju inwentaryzację i wyposażenie.Płatność za wszystkie te elementy jest już uważana za odsetki, ponieważ w tym przypadku kapitał jest przekazywany na użytek, a nie na ziemię.
W tych warunkach czynsz jest ceną rynkową, po której prawa do użytkowania gruntów są przenoszone na inną osobę, w wyniku czego ma on największy wpływ na wielkość podaży i popytu na rynku gruntów.
Cennik
Dzierżawa, a także kupno i sprzedaż różnych działek - dotyczy to także rynku nieruchomości. Cena ziemi zależy od dwóch głównych czynników.
Przede wszystkim wartość gruntu jest wprost proporcjonalna do tego, co przynosi właścicielowi czynsz. Jednocześnie jest odwrotnie proporcjonalny do norm regularnego dochodu z pożyczki w długim okresie. Osoba, mając określoną kwotę pieniędzy, może odłożyć tę kwotę na depozyt, po czym stale otrzymuje dochód w postaci określonego procentu, ale jednocześnie może wydać te pieniądze na zakup działki. Analiza rynku gruntów pokazuje zatem, że cena gruntu jest wartością bieżącą, obliczoną podobnie do otrzymania kapitału rzeczowego, przynoszącego dochód jego właścicielowi.
Dochód właściciela gruntu
Jak wiadomo, własność działki wiąże się z pewnymi kosztami i korzyściami, w porównaniu z nią można ustalić, czy wskazane jest zachowanie tej nieruchomości, czy też jej przeniesienie będzie bardziej odpowiednie. Dysponując gruntami, właściciel nie stosuje innych opcji generowania dochodu. Innymi słowy, na przykład, nie mógł inwestować w ziemię, ale wkładać dostępne pieniądze do banku, aby otrzymać odsetki w przyszłości.
Zatem dochód właściciela gruntu jest stosunkiem otrzymanego czynszu do określonej rynkowej stopy procentowej pożyczek.
Koszt gruntu pozwala określić, ile pieniędzy możesz wpłacić do banku, aby przy obecnym rynkowym oprocentowaniu uzyskać dochód równy czynszowi za ziemię.
Funkcje cenowe
W ten sposób powstaje wielkość czynszu dzierżawnego interakcja podaży i popytu, który charakteryzuje rynek nieruchomości. W Rosji specyfiką rynku jest to, że w granicach gospodarki narodowej dostarczanie ziemi, a także różnych zasobów naturalnych, jest całkowicie nieelastyczne. Podobna sytuacja wystąpiła, ponieważ ilość zasobów ma stałą wartość.
Zapotrzebowanie na rynku gruntów pokazuje, ile osób jest skłonnych wynająć ziemię przy różnych dostępnych poziomach płatności za jej użytkowanie. W związku z tym w warunkach wysokich czynszów dzierżawiona ziemia będzie o rząd wielkości mniejsza niż niska.
Przychody krańcowe ziemia bezpośrednio zależy od tego, jak produktywne są obecne na niej zasoby naturalne. Jeżeli oferta na rynku gruntów przewiduje wystarczająco wysoką opłatę za dzierżawę, wówczas w tym przypadku dzierżawione są tylko wystarczająco wydajne grunty, ponieważ płacenie wysokich czynszów, jeśli zyski najemcy są dostępne, jest możliwe tylko w przypadku wysokiego dochodu krańcowego. Jeśli czynsz za ziemię spadnie, z czasem zaczną się pojawiać nawet zainteresowanie mniej produktywnymi ziemiami.
Cechy rynku gruntów jako takich
W przeciwieństwie do zdecydowanej większości rynków, badania rynku ziemi wykazały, że jest on mniej zorganizowany i różni się od konkurencyjnego. Szacując koszt gruntu, konieczne będzie uwzględnienie wielu cech rynku gruntów:
- Na rynku gruntów występuje dość skomplikowana standaryzacja, sortowanie i zakup obiektów według próbek, ponieważ każda pojedyncza działka ma swoją lokalizację, a także cechy fizyczne. Między innymi wartość każdej witryny zależy bezpośrednio od jej środowiska.
- Popyt i podaż są niezrównoważone, podczas gdy istnieją bardzo ograniczone możliwości doprowadzenia ich do równowagi.
- Jako towar na tym rynku istnieje prawo do przedmiotu, podczas gdy same działki mają ustaloną lokalizację. Przeprowadzanie transakcji gruntami wiąże się z wieloma formalnościami prawnymi, w związku z którymi konieczna jest rejestracja dokumentów, a także obowiązkowa rejestracja państwowa. Z tego powodu rynek gruntów wiąże się z dużymi kosztami przy przeprowadzaniu operacji niezbędnych do weryfikacji rejestracji i praw własności.
- Nie ma największej otwartości informacji na tym rynku, której nie można porównać z rynkami dóbr konsumpcyjnych lub papierów wartościowych, ponieważ dość często wszelkiego rodzaju transakcje nieruchomościami są przeprowadzane poufnie, a ryzyko inwestorów w tym zakresie znacznie wzrasta.
- Przeprowadzanie transakcji gruntami wiąże się z dużymi inwestycjami, w wyniku których rozwój rynku gruntów zależy bezpośrednio od możliwości pożyczonego finansowania, w tym kosztów pozyskania pożyczek niezbędnych do zagospodarowania terenu.
- Rynek ten jest bardzo ściśle regulowany przez władze państwowe, a także różne standardy prawne. Oczywiście skuteczne zarządzanie lokalne przyczynia się do znacznego wzrostu atrakcyjności inwestycyjnej terytoriów, w wyniku czego jest aktywnie wykorzystywane w dużych miastach.
Cechy rynku w Rosji
Rynek rosyjski różni się od innych względnie niską płynnością różnych przedmiotów kupna / sprzedaży w porównaniu z różnymi krajami rozwiniętymi. W szczególności wynika to ze specyfiki procesu kształtowania gospodarki gruntami, a przede wszystkim oddzielenia własności gruntów od państwa i braku rozwoju wielu segmentów rynku, co pomaga ograniczyć rozwój rynku, a także ogranicza realizację głównej zasady - najbardziej efektywnego zarządzania nieruchomościami.
