Sposób zarządzania budynkiem mieszkalnym. Bezpośrednie zarządzanie budynkiem mieszkalnym

W kompleksie mieszkaniowym nie ma takiej koncepcji, jak „zarządzanie budynkiem mieszkalnym”. Jednak prawodawstwo określa jego główne cechy i zasady, według których jest wdrażane. Rozważmy je bardziej szczegółowo.

Częste objawy

Zarządzanie budynkami wielomieszkaniowymi to proces, który wymaga czasu. Okres, w którym jest przeprowadzany, zależy od czasu działania budynku. Okres ten rozpoczyna się od momentu wzniesienia i kończy się rozbiórką. Zarządzanie i utrzymanie budynku mieszkalnego może przybierać różne formy.

Klasyfikacja

Przydziel zarządzanie mieszkaniem. Jest skierowany do wszystkich pokoi, apartamentów, lokali będących w legalnym posiadaniu jednej osoby. W praktyce można również zarządzać właścicielami budynku mieszkalnego lub zaangażowanym przez nie podmiotem. Jeśli chodzi o sam obiekt, na ekranie LCD nie ma również wyraźnej definicji. W związku z tym często pojawia się pytanie, co dokładnie jest uważane za budynek mieszkalny, ile lokali powinno w nim być, aby sklasyfikować budynek do tej kategorii. W praktyce taki budynek można uznać za budynek, w którym 2 lub więcej pokoi ma co najmniej jednego prawnego właściciela.

Skład przedmiotu

Zarządzanie budynkami mieszkalnymi może być realizowane przez różne osoby. Na przykład może to być jeden podmiot, grupa kilku obywateli, specjalnie utworzone ciało lub społeczeństwo. Działają na obiekcie, aby zapewnić jego funkcjonowanie. Temat:

1. Zarządza budynkiem mieszkalnym.
2. Podejmuje decyzje.
3. Tworzy warunki do realizacji zadań.

W praktyce można przeprowadzić bezpośrednie zarządzanie budynkiem mieszkalnym przez właścicieli lokali lub zaangażowane przez nich osoby. W niektórych przypadkach władzę sprawują władze lokalne. Zgodnie z ust. 4 Art. 161 ZhK, jeśli sami właściciele nie wybrali sposobu zarządzania budynkiem mieszkalnym, robi to za nich administracja regionu moskiewskiego.

Celowość

Wybierając ten lub inny sposób zarządzania budynkiem mieszkalnym, właściciele oceniają, w jaki sposób zadania zostaną w pełni zrealizowane. Obejmują one w szczególności zabezpieczenia:

1. Bezpieczne i korzystne warunki życia.
2. Zachowanie własności.
3. Rozwiązywanie problemów związanych ze stosowaniem wspólnych wartości materiałów.
4. Właściwe zapewnienie narzędzi.

Zarządzanie apartamentowcem, którego pomieszczenia należą do różnych obywateli, może odbywać się wyłącznie na uzgodnionych z nimi jednolitych warunkach. Właściciele nieruchomości mogą samodzielnie je rozwijać. W niektórych przypadkach właściciele przekazują uprawnienia do tworzenia jednolitych warunków uprawnionej osobie. Ten ostatni reprezentuje interesy właścicieli przy zawieraniu umów z organizacjami usługowymi.

Procedura zarządzania budynkiem mieszkalnym

Ustawodawstwo zobowiązuje właścicieli do wyboru opcji usługi. Może to być:

1. Bezpośrednie zarządzanie apartamentowcem przez właścicieli lokali.
2. Utworzenie spółki osobowej właścicieli lub innej wyspecjalizowanej spółdzielni konsumenckiej.
3. Zarządzanie budynkiem mieszkalnym przez organizację zarządzającą.

Pytanie brzmi: dlaczego ludzie powinni to robić? Wyjaśnia to fakt, że posiadając własność, obywatele, oprócz praw, mają odpowiednie obowiązki i są odpowiedzialni za ich realizację.Muszą wykorzystywać i rozporządzać swoją własnością w sposób, który nie narusza interesów, zdrowia i życia innych osób.

Kryteria wyboru

Właściciele lokali w budynku mieszkalnym muszą wybrać opcję zarządzania w ciągu roku od daty konkursu między lokalnymi władzami obsługującymi firmy. Wynik zależeć będzie od liczby mieszkań w budynku, poziomu wypłacalności i dyscypliny właścicieli. Ponadto reputacja firm zarządzających, charakter relacji z przedsiębiorstwami dostarczającymi zasoby, niezależnie od tego, czy są to wspólne urządzenia pomiarowe do domów i mieszkań itp., Nie mają znaczenia.

Wyżywienie we własnym zakresie

Jeśli zarządzanie budynkiem mieszkalnym jest prowadzone przez właścicieli lokali, wszystkie udokumentowane relacje z przedsiębiorstwami zewnętrznymi świadczącymi określone usługi. W szczególności zawierane są umowy dotyczące odprowadzania wody, zaopatrzenia w ciepłą / zimną wodę, energii elektrycznej, gazu i ogrzewania. W takim przypadku umowy są podpisywane z każdym właścicielem mieszkań. Ponadto zawierane są umowy z przedsiębiorstwami świadczącymi usługi remontu nieruchomości, która jest powszechna w budynku. Takie umowy są podpisywane z większością lub ze wszystkimi właścicielami.

PC, HOA, LCD

Zarządzanie apartamentowcem może być realizowane przez spółkę osobową (spółdzielnię). Takie osoby prawne są uprawnione do zawierania umów z właścicielami w celu:

• Zapewnienie mediów.
• Konserwacja i naprawa mienia wspólnego.
• Zarządzanie budynkiem mieszkalnym itp.

Schematy interakcji

Właściciele lokali mogą przekazać swoje prawa do zawierania umów o świadczenie usług mieszkaniowych i komunalnych partnerstwu właścicieli. Można to ustalić decyzją przyjętą na walnym zgromadzeniu w statucie samej spółdzielni. Właściciele lokali mają również możliwość przeniesienia prawa do zawierania umów na spółkę, a ta z kolei podpisuje umowę ze spółką zarządzającą. Szuka dostawców i zawiera z nimi odpowiednie umowy.

Zarządzanie apartamentowcem przez spółkę zarządzającą

Głównym warunkiem wyboru tej opcji usługi jest umowa. Przykładowa umowa o zarządzanie budynkiem mieszkalnym zawiera obowiązkowe części. W szczególności powinien zawierać:

1. Wspólna własność, w odniesieniu do której usługa będzie świadczona, adres jej lokalizacji.
2. Lista robót i usług związanych z naprawą i konserwacją aktywów materialnych, zasady, zgodnie z którymi można to zmienić, lista mieszkań i usług komunalnych.
3. Warunki ustalania wartości umowy, wysokości opłaty za usługi, określania wysokości rachunków za media. Formułuje także procedurę ustalania kwot.
4. Zasady monitorowania realizacji przez firmę usługową jej obowiązków.

Przepisy CC

Umowa zawarta z organizacją zarządzającą jest pod każdym względem scharakteryzowana jako umowa o świadczenie usług płatnych. Ten formularz jest przewidziany w prawie cywilnym. Zgodnie z art. 780 Kodeksu cywilnego, chyba że sama umowa stanowi inaczej, spółka zarządzająca musi świadczyć usługi osobiście. Oznacza to, że wykonawca w pełni lub częściowo świadczy usługi lub działa jako pośrednik między właścicielami lokali a dostawcami.

Podstawowe różnice między opcjami

Zarządzanie przez właścicieli może być bezpośrednie, ufne i pośrednie. W pierwszym przypadku obywatele niezależnie służą wspólnemu majątkowi. Pośrednie zarządzanie obejmuje przekazanie niektórych funkcji innym osobom (lub jednej). Jednostka przyjmująca może być zarówno osobą prawną, jak i osobą fizyczną. W tym drugim przypadku mogą być jednym z właścicieli lokali w domu.Właściciele mogą utworzyć wybrany organ w formie rady lub poprzez wyznaczenie osoby upoważnionej z ich kręgu, tworząc w ten sposób podmiot prawny. Na przykład może to być HOA. W takim przypadku spółka staje się spółką zarządzającą. Właściciele pokoi mogą zrobić inaczej. Mają prawo powierzyć tę usługę osobom nieupoważnionym, które nie należą do ich kręgu.

Mogą być wynajętym menedżerem lub organizacją. W takim przypadku właściciele lokali zawierają odpowiednią umowę z tymi osobami. Jeśli zarządzanie jest prowadzone przez samych właścicieli lokali, umowa nie jest podpisywana. Utworzona spółka lub osoba upoważniona wykonuje swoje funkcje zgodnie z postanowieniami karty. On z kolei jest zatwierdzany na walnym zgromadzeniu. Należy powiedzieć, że w praktyce właściciele domów jednocześnie zarządzają zarówno bezpośrednio, jak i pośrednio. Na przykład w przypadku tworzenia HOA niektóre funkcje, z reguły najbardziej kluczowe, są realizowane przez samych właścicieli. W ważnych kwestiach decyzje podejmowane są na walnych zgromadzeniach. Kolejna część zadań wykonywana jest za pośrednictwem wybranej rady, a trzecia osobiście przez jej przewodniczącego. Ponadto tworzona jest komisja rewizyjna w celu zapewnienia kontroli nad pracą finansową wybranego organu.

Kluczowe punkty

Kwestia wyboru organizacji zarządzającej jest dziś najbardziej istotna wśród właścicieli. Oczywiście wszyscy chcą wysokiego poziomu usług. Jednak wielu martwi się, że okaże się „jak zawsze”. Aby uniknąć problemów, właściciele muszą zdecydować, czego dokładnie chcą, w stosunku do jakości usług i ich kosztów. Istnieją 3 najczęstsze opcje:

1. Nie zmieniaj niczego, pozwól na zarządzanie przez Urząd Mieszkalnictwa, Kodeks Karny, DES. Jakość w tym przypadku nie będzie najwyższa, ale koszt usług jest do zaakceptowania. W tej sytuacji właściciele mieszkań wolą nie ryzykować i nie spieszą się z wyborem organizacji.
2. Znajdź osobę prawną, która zapewniłaby lepsze usługi. W związku z tym płatność będzie wyższa. Niektórzy właściciele próbują uzgodnić takie warunki z obecnym Urzędem Mieszkaniowym.
3. Musisz wybrać prywatną małą firmę. Zapewniałoby usługi nie gorszej jakości niż usługi Urzędu Mieszkalnictwa, jakości, ale po jeszcze niższej cenie.

Praktyczne wdrożenie

Jak pokazuje praktyka, mieszkańcy domów, w których spółdzielnia mieszkaniowa aktywnie pracuje, częściej pozytywnie reagują na jakość usług. W związku z tym wskazane jest sprawdzenie, czy w obszarze znajduje się odpowiednia HOA, która mogłaby zabrać budynek na konserwację po proponowanej cenie. Przed skontaktowaniem się z tablicą wskazane jest wejście na werandy, sprawdzenie stanu klatek schodowych, korytarzy, ocena dziedzińca. Aby lepiej zrozumieć pracę HOA, powinieneś porozmawiać z mieszkańcami w różnym wieku, dowiedzieć się, ile płacą za usługę, co lubią w pracy stowarzyszenia i co im nie odpowiada. Jeśli informacje są ogólnie pozytywne, można dojść do porozumienia.

Doświadczenie w pracy stowarzyszenia

Działa jako jedno z najważniejszych kryteriów przy wyborze organizacji usługowej. Najlepiej oczywiście długie doświadczenie. Jednak ostatnio pojawiają się ostatnio nowe skojarzenia, których również nie należy odpisywać. Wskazane jest, aby dowiedzieć się o specjalistach, którzy tam pracują, gdzie wcześniej prowadzili działalność, kto jest założycielem. Jeśli są to byli pracownicy DEZ, mają zatem odpowiednie doświadczenie w eksploatacji i utrzymaniu budynków mieszkalnych. W takim przypadku warto porozmawiać o tym osobiście, aby dowiedzieć się, dlaczego opuścili poprzednie miejsce pracy i jakie cele sobie teraz wyznaczyli.

Ceny usług

W procesie komunikacji z przedstawicielami organizacji usługowej należy ostrzegać nie tylko o wysokich, ale również o niskich kosztach usług w porównaniu z tym, co było dostępne na przykład w czasie pracy Urzędu Mieszkalnictwa. Tutaj powinieneś dowiedzieć się, z czego składa się ta lub inna cena. W przypadku najbardziej znaczących kwot należy zadać wszystkie pytania.

Porównanie

Jeśli ogólnie rozmowa z przedstawicielami stowarzyszenia usługowego rozwinęła się pozytywnie, nie spiesz się do zawarcia umowy. Wskazane jest, aby ominąć kolejne 2-3 HOA, aby znaleźć wszystkie informacje od nich. Następnie powinieneś porównać informacje, ocenić zalety i wady i przedstawić propozycję dyskusji. W razie wątpliwości należy zawrzeć umowę na okres minimum jednego roku. Jeśli po jego upływie okaże się, że wybór został dokonany prawidłowo, możesz przedłużyć umowę. Cóż, jeśli stowarzyszenie nie poradziło sobie ze swoimi obowiązkami, lepiej rozwiązać umowę.

Kwestia finansowa

Jedną z istotnych wad wyboru firmy usługowej w porównaniu z HOA lub samorządem jest fakt, że pieniądze właścicieli przeznaczone przez nich na opłacenie usług są do dyspozycji osoby prawnej będącej stroną trzecią. Trudno na nią wpływać pod względem skutecznego i ukierunkowanego wykorzystania funduszy. Jest to szczególnie prawdziwe, gdy władze lokalne wybrały organizację zarządzającą. W takim przypadku właściciele zostaną nałożeni na warunki, które organy wykonawcze uznają za konieczne.

Gwarantowane bezpieczeństwo funduszy

Ta kwestia w ramach interakcji z organizacją zarządzającą z reguły pozostaje otwarta. W szczególności mówimy o środkach przeznaczonych na remont. Nie każdemu domowi udało się je zgromadzić w ciągu 1-5 lat (przez cały okres obowiązywania umowy). Są chwile, kiedy właściciele decydują się na zmianę stowarzyszenia usług, a środki są na jego koncie. W takim przypadku nie jest jasne, w jaki sposób pieniądze zostaną przekazane do utworzonej HOA lub innej firmy. Może się zdarzyć, że stowarzyszenie zbankrutuje, zlikwiduje lub zaciągnie pożyczkę z banku i zniknie. Rozwiązanie problemu zwrotu środków właścicielom będzie niezwykle problematyczne. Inna sytuacja dotyczy HOA. Działając jako osoba prawna, spółka może otworzyć specjalny rachunek w banku i co roku składać sprawozdania właścicielom o swoim statusie. W tym przypadku oczywiście jest więcej gwarancji bezpieczeństwa funduszy.

Władze lokalne

Są one ustawione w h. 3 Artykuł. 156 LCD Władze terytorialne mają prawo do ustalenia kwoty płatności za utrzymanie i naprawę obiektu tylko wtedy, gdy właściciele lokali nie wybrali sposobu zarządzania domem na czas lub podjęto decyzję, ale nie wdrożono. Zgodnie z prawem lokalne struktury wykonawcze same mogą określić stowarzyszenie, które zapewni wszystkie niezbędne usługi. W praktyce często odbywają się otwarte konkursy, w wyniku których firma zostaje przypisana do domu. Warto zauważyć, że tutaj wszystko będzie zależeć od lokalnych władz. Niewątpliwie prawo ustanawia granice władzy, pewne ograniczenia. Ale generalnie opinie mieszkańców w takich przypadkach nie są zadawane. Dlatego bardziej wskazane jest podjęcie decyzji i wybór podmiotu prawnego, który będzie świadczył usługę.