Wiele rosyjskich przedsiębiorstw ma doświadczenie w zawieraniu umów podnajmu nieruchomości. Jakie są cechy odpowiedniego rodzaju transakcji? Jakie źródła prawa regulują procedury ich zawarcia? W jaki sposób właściciele nieruchomości uczestniczą w takich umowach?
Co to jest poddzierżawa?
Poddzierżawa jest rodzajem stosunku prawnego przewidzianego w Kodeksie cywilnym Federacji Rosyjskiej, w ramach którego kontrahent właściciela nieruchomości, który zawarł z nim umowę najmu lokalu, podpisuje nową umowę najmu z osobą trzecią. Co więcej, prawo nie zabrania wyraźnie, na przykład, podwyżek czynszów na podstawie nowej umowy. Dlatego poddzierżawa biura, warsztatu, magazynu, garażu i innych pomieszczeń jest powszechnym zjawiskiem w biznesie.
Podnajmu w biznesie: aspekt legislacyjny
Pojęcie poddzierżawy, jak zauważyliśmy powyżej, jest zapisane w Kodeksie cywilnym Federacji Rosyjskiej. Kilka artykułów Kodeksu przewiduje podobny rodzaj stosunku prawnego. Są one zatem szczególnie istotne w praktyce relacji między podmiotami gospodarczymi: przedsiębiorstwami, zawierającymi „pierwotne” umowy najmu lokali, a następnie wynajmują je swoim kontrahentom droższym. Przedmiotem transakcji w tym przypadku są często nieruchomości komercyjne. Oznacza to, że poddzierżawa lokali niemieszkalnych jest zjawiskiem charakterystycznym głównie dla sfery przedsiębiorczości.
Wszystkie niezbędne przepisy są ustalone w ustawodawstwie Federacji Rosyjskiej, zgodnie z którą przedsiębiorstwa, które wynajmują nieruchomości w poddzierżawę, mogą same działać jako kolejni leasingodawcy. A ich kontrahenci, którzy mają do dyspozycji nieruchomość, również mają prawo ją przekazać - łańcuch relacji prawnych, jak wierzą niektórzy prawnicy, może teoretycznie być bardzo długi.
Warunki poddzierżawy
Jednocześnie wielu prawników zwraca uwagę na postanowienia art. 615 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. Mówi w szczególności, że w przypadku podnajmu nieruchomości konieczna jest zgoda jej pierwotnego właściciela. Co to znaczy w praktyce? Jeśli zatem firma zawarła umowę podnajmu z kontrahentem bez zgody właściciela nieruchomości, to zdaniem prawników tego rodzaju transakcję należy uznać za nieważną.
Jednocześnie, jak zauważa wielu ekspertów, artykuł 615 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej nie mówi wprost, w jaki sposób właściciel nieruchomości musi wyrazić zgodę na dalsze operacje z nieruchomościami w formie poddzierżawy (i dalej, jeśli to konieczne). Dlatego prawnicy zalecają przepisanie odpowiedniego warunku w umowie najmu „pierwszego poziomu” bezpośrednio z właścicielem. Okazuje się, że dzierżawa z poddzierżawą jest jednym z punktów. Mniej pożądane, ale zdaniem ekspertów w niektórych przypadkach dopuszczalne jest sporządzenie dodatkowych umów do umowy głównej. Zgodnie z tym dokumentem właściciel nieruchomości może w razie potrzeby przyznać kontrahentowi prawo do zawarcia umowy podnajmu z osobą trzecią.
Zależność od umowy
Załóżmy, że właściciel nieruchomości zezwolił kontrahentowi na zawarcie umów podnajmu. Ale co z przedsiębiorcą, jeśli umowa „pierwszego poziomu” wygasła z jakiegokolwiek powodu - jej termin wygasł, właściciel lokali znalazł podstawy prawne do rozwiązania stosunku?
Prawnicy zauważają, że podnajmowanie lokali niemieszkalnych jest uważane za kontrakt pochodny, w zależności od „pierwotnego”. Zatem w przypadku rozwiązania głównej umowy umowa zawarta przez najemcę z kontrahentem zostaje natychmiast anulowana.Można zauważyć, że odpowiednie przepisy są zapisane w art. 618 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. W związku z tym podnajmu lokali niemieszkalnych jest możliwe tylko w ramach obowiązywania głównej umowy najemcy z właścicielem nieruchomości.
Jeśli zbadamy Kodeks cywilny Federacji Rosyjskiej pod kątem jakichkolwiek ulg dla podopiecznego, możemy również zwrócić uwagę na jeden z przepisów art. 618.
Prawo do nowej umowy
Stwierdza w szczególności, że po rozwiązaniu „pierwotnej umowy” kontrahent najemcy ma prawo skontaktować się z właścicielem nieruchomości w celu zawarcia nowej umowy. To prawda, że jest to możliwe tylko w terminach określonych w pierwszej umowie. Jednak, jak zauważają prawnicy, w praktyce często zdarza się, że początkowy okres obowiązywania „pierwotnej” umowy jest wystarczający z punktu widzenia potrzeb podnajmującego.
Zatem prawo zapewnia mechanizm, w którym poddzierżawa lokali niemieszkalnych może zostać przekształcona w pełnoprawny czynsz. W tym celu główny najemca i właściciel nieruchomości muszą rozwiązać umowę „pierwotną”. Następnie podnajmujący ma prawo do „zamiany miejsc” z pierwotnym najemcą nieruchomości. Powstaje pytanie: „Jak w praktyce można wdrożyć takie prawo poddzierżawy?” Rozważ odpowiedni aspekt.
Jak najemca dostaje „impuls”
Ustaliliśmy zatem, że kontrahent-najemca przedsiębiorstwa, które zawarło „pierwotną umowę” z właścicielem nieruchomości na wynajem obiektu, może legalnie wydać umowę najmu lokali niemieszkalnych na pełny etat. Pierwszym krokiem, jaki musi podjąć firma, aby skorzystać z odpowiedniego prawa, jest skontaktowanie się z właścicielem nieruchomości z ofertą. Powinien on wyrażać zamiar osoby prawnej do wynajęcia lokalu, a także podstawowe warunki kolejnej umowy najmu.
Z kolei właściciel nieruchomości jest prawnie zobowiązany do przyjęcia tej oferty. Jeśli tego nie zrobi, wówczas zgodnie z art. 445 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, podporucznik, który może zostać bez lokalu, którego tak bardzo potrzebuje, może udać się do sądu. Przedmiotem roszczenia będzie przymus właściciela nieruchomości do zawarcia odpowiedniej umowy. Jak zauważyło wielu prawników, praktyka sądowa jako całość świadczy o tendencji sądów do podporządkowywania się.
Rozważ przykład ilustrujący powyższy mechanizm.
Wnioskodawca i właściciel nieruchomości: praktyka interakcji
Załóżmy, że Propeller LLC jest właścicielem warsztatu produkcji kabli. IP Ivanov A. B. wynajął ten warsztat na okres 3 lat. Celem odpowiedniej transakcji przedsiębiorcy jest otwarcie na nim własnej linii do produkcji kabli pod jego marką. Nastąpił jednak upadek rosyjskiej waluty krajowej, a IE Iwanow A. B. uznał, że otwarcie produkcji jest nieopłacalne z powodu wzrostu cen surowców potrzebnych do produkcji kabli. Jednak zwrócił się do Iwanowa przedsiębiorstwo państwowe „Gidrokabelmontazh”, w magazynach, w których zgromadzono wystarczającą ilość surowców, ale które pilnie potrzebowały warsztatu do produkcji kabli. Iwanow uważał, że miał dobrą okazję do zarabiania pieniędzy, wynajmując lokale po wyższych stawkach niż w umowie z LLC Propeller. Przedsiębiorstwo państwowe zgodziło się. Propeller LLC wyraził zgodę.
W rezultacie ukształtowały się następujące tematy stosunków prawnych. Po pierwsze, jest to LLC Propeller, właściciel warsztatu. Po drugie, jest to „główny” najemca - IP Ivanov AB Po trzecie, jest jego kontrahentem, a jednocześnie podporą - państwowym przedsiębiorstwem Gidrokabelmontazh.
Subtenant przyniósł sprzęt do warsztatu i rozpoczął produkcję. Ale potem pojawiła się różnica zdań między FE Iwanowem A. B. a zarządem Propeller LLC w sprawie prawidłowości zawarcia umowy najmu. W rezultacie właściciel firmy warsztatu złożył pozew przeciwko biznesmenowi, który stanął po stronie powoda. Umowa została anulowana.
Prawnicy Gidrokabelmontazh postanowili skorzystać z prawa do bezpośredniego zawarcia umowy najmu z LLC Propeller, dzięki przepisom Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. Złożyli ofertę, w której zaproponowali zapłatę tej samej kwoty na rzecz Propeller LLC, ponieważ skierowali je przeciwko zobowiązaniom wynikającym z umowy podnajmu SP SP Iwanow B. Z jednej strony firma-właściciel warsztatu była zobowiązana do przyjęcia oferty - zgodnie z kodeksem cywilnym Federacji Rosyjskiej, po drugie, zrobiła to z przyjemnością, ponieważ stało się możliwe uzyskanie większych przychodów z wynajmu warsztatu. Ponadto można całkowicie założyć, że Propeller LLC zasugerował, aby Gidrokabelmontazh zawarł nową, dłuższą umowę.
Jak zostać podporą kontrahenta?
Jest jeszcze jeden interesujący niuans dotyczący rodzaju rozważanego stosunku prawnego. Jak zauważyliśmy powyżej, wynajem lokali niemieszkalnych może stanowić sekwencyjny łańcuch transakcji. Najważniejszym krokiem jest umowa najemcy z właścicielem nieruchomości. Następnie jest poddzierżawa. Zgodnie z nim „główny” najemca podpisuje odpowiednią umowę ze swoim kontrahentem. Następnie można wykonać dodatkową poddzierżawę itp. Oznacza to, że Gidrokabelmontazh może przekazać warsztat innemu producentowi, powiedzmy Connectmetallist LLC, po otrzymaniu zgody IE Iwanowa A. B., chyba że oczywiście do tego czasu nie wszedł jeszcze, jak wynika z naszego scenariusza opisanego powyżej, w sporze z LLC Propeller.
Przeanalizowaliśmy niuanse, w których kontrahent może legalnie zająć miejsce „głównego” najemcy. Czy jednak istnieje takie prawo dla przedsiębiorstwa, które działa jako „drugorzędny” podnajmujący, będąc relatywnie jednym linkiem dalej od właściciela nieruchomości?
Prawnicy twierdzą, że rosyjskie prawo nie przewiduje takiego mechanizmu. Okazuje się, że prawa podnajmującego „wtórnego” nie są tak silnie chronione, jak w przypadku kontrahenta, który zawarł umowę z „głównym” najemcą. Dzieje się tak pomimo faktu, że poddzierżawa „wtórna” jest procedurą, która nie jest zabroniona przez prawo.
Podwójna poddzierżawa: specyfika
Jednak niektórzy prawnicy zwracają uwagę na brzmienie art. 6 kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. Mówi się, że w sytuacjach, w których stosunki cywilne nie mogą zostać rozwiązane bezpośrednio z powodu braku odpowiednich przepisów, a praktyka biznesowa nie została jeszcze ukształtowana, normy stosuje się w ramach analogii prawa. I w tym przypadku co do zasady „wtórny” podnajmujący może spróbować przedstawić „pierwszemu” lokatorowi wniosek o renegocjację umowy w celu dalszego korzystania z nieruchomości.
Ale w praktyce, jak zauważają prawnicy, jest to możliwe tylko wtedy, gdy wnioskodawca niezwłocznie poprosił o podpisanie „bezpośredniej” umowy z właścicielem nieruchomości. Jeśli kontrahent „głównego” najemcy był nieaktywny, wówczas wszystkie „umowy podrzędne” w ogólnym przypadku przestają obowiązywać. Dlatego Connectmetallist LLC powinien zachować ostrożność przy zawieraniu umów, w których faktyczny właściciel nieruchomości jest o kilka poziomów wyższy niż faktyczny wynajmujący.
Jednocześnie niektórzy prawnicy twierdzą, że możliwe jest interpretowanie warunków poddzierżawy jako mechanizmu, w którym kontrahenci „niższego szczebla” mogą nadal liczyć na nową umowę z właścicielem nieruchomości - właśnie ze względu na możliwość zastosowania przepisów w ramach analogii prawa.
Struktura umowy poddzierżawy
Jak powinna wyglądać umowa podnajmu? Zasadniczo jego struktura jako całość jest bardzo podobna do odpowiednich umów przewidujących bezpośrednią interakcję między najemcą nieruchomości a jej właścicielem. Rozważ specyfikę odpowiednich umów, na podstawie których sporządzana jest poddzierżawa, przykład struktury tych umów.
Podobnie jak w przypadku większości innych transakcji cywilnych, rodzaj przedmiotowej umowy zawiera postanowienia ogólne. W nich prawnicy zalecają użycie terminu „poddzierżawa” - jak to zdefiniowaliśmy powyżej, jest dość oficjalny, znajduje się w aparacie pojęciowym odpowiednich przepisów. Ogólne postanowienia dotyczące rodzaju rozważanej transakcji są w zasadzie takie same jak w przypadku standardowych umów najmu - właściciel całkowicie przyznaje najemcy prawo do użytkowania nieruchomości, zapewnia, że nieruchomość nie jest zastawiona itp. Umowa obowiązuje przez czas trwania umowy.
Kolejnym punktem umowy są obowiązki stron. Wszystko tutaj jest prawie takie samo, jak gdyby została zawarta zwykła dzierżawa. Terminy przekazania nieruchomości najemcy są określone, jeśli jest to wymagane - wykorzystanie obiektu do tego celu, obowiązki kontrahenta wobec właściciela nieruchomości w celu utrzymania lokalu w porządku itp.
Ponadto warunki płatności są zwykle zawarte w umowie, a także w procedurze rozliczeniowej. Z reguły wskazany jest termin wskazany przez podopiecznego odpowiednich płatności - zwykle przed 5 dniem każdego miesiąca określa się prawo lokatora do odzyskania długu. Uwzględniono przepisy dotyczące płatności za media itp. Zasadniczo wszystko jest takie samo, jak w przypadku „podstawowej” dzierżawy lokali niemieszkalnych.
Kolejny akapit umowy jest obowiązkiem stron. Sformułowanie tutaj jest również dość standardowe. Jest to obowiązek podmiotów stosunków prawnych do zapłaty kar, grzywien itp.
Umowa poddzierżawy określa również warunki zmiany, rozwiązania lub rozwiązania odpowiedniej umowy. Zwykle wiążą się one z regularnością dokonywania płatności, a także, jak zauważyliśmy na początku artykułu, dostarczaniem nieruchomości do późniejszego wynajmu na rzecz osób trzecich bez zgody wynajmującego.
Umowy podnajmu, podobnie jak wiele innych rodzajów umów, mogą mieć specjalne warunki. Mogą odzwierciedlać na przykład fakt, że jest to możliwe nierozłączne ulepszenia własność staje się własnością leasingodawcy. Ponadto zwykle ustala się postanowienie, zgodnie z którym podnajmujący ma prawo do dalszego korzystania z nieruchomości, nawet jeśli własność przechodzi na osoby trzecie.
Wśród innych warunków umowy, które są również zwykle zalecane - takich, które na przykład regulują, oprócz poprzedniego brzmienia, opcje wdrażania ulepszeń w strukturze obiektu. Takich jak na przykład przegląd.
Rejestracja stanowa poddzierżawy na ogół nie jest wymagana. Jednocześnie, jak zauważyliśmy powyżej, obecny najemca musi posiadać pisemną zgodę właściciela nieruchomości na kolejne transakcje, których przedmiotem jest wynajęcie odpowiedniego obiektu. Rodzaje działalności firm zawierających takie transakcje mogą być dowolne. Jeśli strony podpiszą umowę, na mocy której podnajmuje się lokale, OKVED firmy i inne atrybuty charakteryzujące profil organizacji z punktu widzenia sektora biznesowego nie mają znaczenia.