Z ekranów telewizyjnych podczas transmisji wiadomości często brzmi zawiły zwrot „aukcja kredytów hipotecznych”. Rezultatem jego działalności w ostatnim stuleciu było z reguły drapieżne przywłaszczenie największych przedsiębiorstw państwowych. Jednak istota takiego zdarzenia, a także proces formowania się w wyniku tego pewnej oligarchicznej warstwy w społeczeństwie, pozostaje niejasna dla większości zwykłych ludzi.
Tło historyczne pojawienia się aukcji zabezpieczeń
W 1995 r. Państwo posiadało ogromną liczbę pakietów akcji największych przedsiębiorstw, ale takie nieruchomości nie przyniosły pieniędzy niezbędnych do budżetu. Oprócz tego duże banki, które zarobiły swój kapitał na obsłudze wspomnianych przedsiębiorstw, uznały za opłacalne kupowanie własnych akcji, ale przy najniższych kosztach. W tym celu utworzono aukcję zabezpieczeń.
Założyciel idei aukcji zabezpieczeń w Rosji
Sam pomysł takich wydarzeń należy do amerykańskiego Borisa Yordana, chociaż Vladimir Potanin jest uważany za ich autora w Rosji. Faktem jest, że to on w 1995 r. Na następnym posiedzeniu Gabinetu Ministrów zaproponował ten program pożyczek dla państwa na bezpieczeństwo jego własności. Rząd rosyjski w osobie wicepremierów Anatolija Czubajsa i Olega Soskovtseva poparł ten pomysł.
Istota zabezpieczonych aukcji
Schemat takich aukcji jest niezwykle prosty. Państwo, w pilnej potrzebie uzupełnienia budżetu, przeprowadziło aukcje. Zwycięstwo w tym przypadku zapewniło zwycięzcy zawarcie umowy pożyczki z państwem. Oczywiście tylko największe organizacje finansowe tamtych czasów dysponowały środkami niezbędnymi do wzięcia udziału w aukcji. Aby zabezpieczyć pożyczkę, państwo z kolei zastawiło bankowi papiery wartościowe jako zabezpieczenie - aktywa dużych przedsiębiorstw będących własnością federalną.
Cechy transakcji zabezpieczeń rządowych
Uważa się, że w przypadku niespłacenia kredytu przez państwo bank wierzycielski stał się właścicielem zastawionego przedsiębiorstwa. Jednak tak nie jest. Zgodnie z klasycznym modelem relacji zabezpieczeń wierzyciel mógł uzyskać jedynie pewną satysfakcję w zależności od wartości zastawionych papierów wartościowych, ale nie sprywatyzować ich. Sprzedaż zabezpieczenia była możliwa tylko w przypadku niewypłacalności posiadacza zastawu w przetargach publicznych, w tym celu zorganizowano specjalne aukcje zabezpieczeń banków.
Procedura aukcji była regulowana dekretem prezydenckim. Pierwotnie planowano, że państwo spłaci zadłużenie z tytułu zaciągniętych pożyczek i odkupi akcje sprywatyzowanych przedsiębiorstw zastawionych w bankach. Jednak w rzeczywistości wszystko potoczyło się inaczej i nie chodziło już o tymczasowe zobowiązanie, ale o prywatyzację pod pozorem przyrzeczenia.
Ponadto sama aukcja hipoteczna, a także sprzedaż nieruchomości hipotecznych banków, w większości przypadków nie miały nic wspólnego z wolnym rynkiem, ponieważ ich zwycięzcy byli określani jeszcze przed aukcjami i przetargami.
Aukcja hipotecznych nieruchomości
Dzisiaj w przypadku sprzedaży mieszkań licytacja jest niezwykle rzadka. Z reguły w przypadku sprzedaży nieruchomości osób, które nie spłaciły kredytu lub hipoteki, organizowane są podobne aukcje dotyczące zabezpieczeń. Miejsca, w których odbywają się wydarzenia, oraz inne informacje na ich temat są publikowane na oficjalnej stronie internetowej rządu.
Sprzedaż zabezpieczenia jest nieopłacalna dla właściciela nieruchomości, ponieważ głównym zadaniem banku jest jak najszybsze otrzymanie środków wyemitowanych na podstawie umowy pożyczki.Dlatego banki z reguły nie są zainteresowane zapewnieniem, że wartość zabezpieczenia nieruchomości odpowiada jego właścicielowi. Były właściciel otrzymuje jedynie różnicę między kosztem sprzedanego mieszkania a kwotą kredytu pomniejszoną o wszelkiego rodzaju grzywny, kary i odsetki.
Początkowa cena likwidacji zabezpieczenie ustala sąd na podstawie oceny niezależnego eksperta. Jest często poniżej rynku o 25-35%.
Sprzedaż dodatkowych pojazdów
Aukcje własność zabezpieczenia banków dla hipotek - wydarzenie samo w sobie niekorzystne. To stwierdzenie jest wyjaśnione trzema faktami.
Po pierwsze: procedura „wyalienowania” samochodu hipotecznego lub, innymi słowy, jego konfiskata, jest przeprowadzana w sądzie, więc aukcje kredytów hipotecznych są znacznie skomplikowane i rozciągają się na długi okres.
Po drugie: w dzisiejszych warunkach spadającego popytu na rynku motoryzacyjnym sprzedaż samochodów obciążonych hipoteką po początkowych kosztach jest prawie niemożliwym zadaniem. Zwłaszcza biorąc pod uwagę fakt, że pojazdy były już w eksploatacji. W takim przypadku tylko kupujący ma zysk, ponieważ w celu zwrotu środków wydanych na pożyczkę bank znacznie obniża koszt samochodu.
Po trzecie: samochody, które są zobowiązane przez bank, nie dostaną się odpowiednio na stronę aukcyjną, co wymaga dodatkowych kosztów finansowych.
Tak więc jedyną stroną, która korzysta z dodatkowej sprzedaży samochodu, jest jego nabywca. Oczywiście zdarza się, że samochód został sprzedany po cenie, która odpowiada również jego byłemu właścicielowi. Jednak w tym celu pojazd musi być w idealnym stanie, co jest dość trudne w nowoczesnej metropolii.
Idąc na aukcję zabezpieczenia samochodu, musisz wiedzieć, że po zakupie takiego samochodu nie będziesz mógł go natychmiast zdobyć, ponieważ do momentu spłaty pożyczki samochód będzie uważany za własność banku i zostanie specjalnie zarejestrowany.
Ryzyko zabezpieczonych aukcji
Aukcje hipoteczne zwykle odbywają się w celu sprzedaży nieruchomości o czystej historii. Jeżeli bank zgodził się przyjąć mieszkanie jako gwarancję pożyczki, nie można dochodzić żadnych roszczeń prawnych. Jedynym problemem, jaki może mieć nowy właściciel, jest poprzedni właściciel hipoteki. W praktyce prawnej często zdarza się, że proces między byłym a obecnym właścicielem nieruchomości obciążonej hipoteką trwał przez lata!
Ponadto taka opozycja często przeradza się w otwarty konflikt, niekiedy kończący się fizyczną konfrontacją. Dawni właściciele, którzy nie zapłacili pożyczki, podlegają eksmisji i często odmawiają tego.
Właśnie dlatego aukcje zabezpieczeń nie są tak popularne w Rosji, jak nabywanie nieruchomości na wtórnym rynku mieszkaniowym. Według oficjalnych danych tylko połowa aukcji w naszym kraju kończy się umową.
Tak więc, jeśli zdecydujesz się kupić mieszkanie lub samochód po cenie niższej niż cena rynkowa, powinieneś rozważyć taką opcję, jak aukcje zabezpieczeń. Jednak zanim zawrzesz umowę i spłacisz pożyczkę poprzedniego właściciela, musisz dokładnie rozważyć zalety i wady takiego przejęcia.
