Przy zawieraniu umowy należy sprawdzić, jakie są wymagania dotyczące formalnej strony transakcji. Ważne jest ustalenie, czy ma to zastosowanie do umów, które z konieczności wymagają notarialnego poświadczenia. Faktem jest, że w 2017 r. Wprowadzono pewne innowacje w tej dziedzinie (na przykład weszła w życie ustawa o cechach rejestracji nieruchomości). Należy również zauważyć, że notarialną transakcję wskazuje nie tylko prawo, ale także warunek określony w umowie.
W jakich przypadkach jest to wymagane? To zostanie omówione w tym artykule.
Rodzaje transakcji z obowiązkowym poświadczeniem notarialnym
Notarialność transakcji jest obowiązkowa, jeżeli występują następujące przypadki:
- Pełnomocnictwo do przeprowadzania transakcji wymagających formy notarialnej, dysponowania prawami zarejestrowanymi w rejestrach państwowych, składania wniosków o rejestrację transakcji i uprawnień przez państwo musi być poświadczone, z wyjątkiem przypadków przewidzianych przez prawo. Pełnomocnictwo wydane jako trust musi również zostać poświadczone notarialnie. Zasada poświadczania notarialnego pełnomocnictw wydanych w ramach reasekuracji przez osoby fizyczne nie ma zastosowania do pełnomocnictw udzielonych w ramach reasekuracji przez osoby prawne, a także przez kierowników ich przedstawicielstw i oddziałów.
- Umowa zastawu notarialnego. Można to zawrzeć w zwykłej formie pisemnej, na przykład w art. 22 ust. 2 ustawy nr 14 „O spółkach z ograniczoną odpowiedzialnością”. Wskazano tutaj, że umowa zastawu na udziałach lub ich części w kapitale zakładowym spółki musi być poświadczona. Umowa zastawu mająca na celu wypełnienie zobowiązań wynikających z umowy, która musi zostać poświadczona notarialnie, podlega certyfikacji notarialnej.
- Przeniesienie roszczenia, które opiera się na poświadczeniu transakcji w formie notarialnej lub prostej formy pisemnej, musi być dokonane w odpowiedniej formie pisemnej.
- Przeniesienie długu, do którego z formalnego punktu widzenia mają zastosowanie zasady ustanowione na poziomie legislacyjnym.
- Umowa renty musi być poświadczona notarialnie, umowa dotycząca przeniesienia własności nieruchomości na potrzeby płatności renty musi również otrzymać rejestrację państwową.
- Testament musi być sporządzony na piśmie i poświadczony przez notariusza. Kompilowanie go w zwykłej formie pisemnej może być dozwolone tylko w rzadkich wyjątkowych przypadkach przewidzianych przez prawo.
- Zgoda małżonka. Aby jedno z małżonków mogło zawrzeć umowę dotyczącą zbycia takiej nieruchomości, dla której wymagana jest rejestracja praw przez państwo, transakcja z ustawowym zaświadczeniem notarialnym lub transakcja podlegająca rejestracji państwowej, notariusz musi uzyskać zgodę drugiego małżonka.
- Umowa przedślubna musi być zawarta na piśmie i poświadczona notarialnie.
- Umowa alimentacyjna ma również formę pisemną i musi zostać potwierdzona notarialnie.
- Transakcje zbywające akcje z tytułu prawa współwłasności nieruchomości, w tym zbywanie przez wszystkich uczestników ich akcji własnych w jednej transakcji, muszą być poświadczone notarialnie, z wyłączeniem transakcji związanych z nieruchomościami wchodzącymi w skład funduszu inwestycyjnego lub nabytymi w celu włączenia do niego, transakcjami zbycia akcji grunty pod nabycie i przeniesienie udziałów we współwłasności po zawarciu umowy przewidującej przeniesienie praw własności do budynku mieszkalnego zgodnie z wymogami Poziom ustawowo.
- Transakcje związane ze zbyciem nieruchomości pod opieką oraz transakcje jej przeniesienia, jeżeli nieruchomość należy do osoby małoletniej lub do osoby uznanej za posiadającą ograniczoną zdolność do czynności prawnych, również muszą zostać poświadczone notarialnie.
- Transakcja koncentrująca się na przeniesieniu udziału lub jego części do zatwierdzonego kapitału publicznego również podlega notarializacji poprzez sporządzenie jednego dokumentu podpisanego przez strony.
- Umowa o partnerstwie inwestycyjnym, która obejmuje ogólną politykę działalności (deklaracja inwestycyjna) i wszystkie dokonane w niej zmiany, aneksy, umowy dodatkowe, umowy dotyczące częściowego lub pełnego przeniesienia przez partnerów ich własnych obowiązków i praw wynikających z niniejszej umowy, wstępne umowy w tej sprawie powinny również notarialnie w miejscu pobytu upoważnionego kierownika tej spółki.
- Umowa o partnerstwie, jak również wszelkie zmiany w niej zawarte, muszą być poświadczone notarialnie i muszą być przechowywane w miejscu pobytu spółki u notariusza, wchodzą w życie dla osób uczestniczących w umowie i osób trzecich od momentu otrzymania certyfikatu . Umowa o zarządzaniu partnerstwem, a także wszelkie wprowadzane do niej zmiany, muszą być również zarejestrowane w państwie, a informacje o niej i zawarte w niej postanowienia nie są objęte jednolitym państwowym rejestrem podmiotów prawnych.
- Transakcja mająca na celu przeniesienie udziału w kapitale wspólnego partnera, w tym również zobowiązanie do zrealizowania transakcji zmierzającej do przeniesienia udziału w kapitale, gdy powstają jakiekolwiek zobowiązania lub gdy druga strona wypełnia zobowiązanie wzajemne, musi zostać wykonana w formie notarialnej. Zasadniczo transakcja przeniesienia udziału musi mieć wymagane zaświadczenie notarialne.
Dlaczego strona umowy może potrzebować tego certyfikatu?
Notarialne notarialne zawarcie umowy może być wymagane nie tylko przez prawo stanowe, ale także przez strony umowy, które mają pełne prawo do ustalenia takiego warunku. Możliwość włączenia takiego wymogu do tekstu, który poświadcza transakcję, jest obowiązkowa i nie zależy od tego, czy dokument będzie wymagał późniejszej rejestracji.
Kiedy strony wybierają notarialnie uzgodnioną formę umowy, zyskują pewne zalety. W takim przypadku notariusz opisze stronom umowy jej warunki, a także ich obowiązki i prawa. W przypadku braku równowagi interesów w nim na pewno to wskaże. Ponadto notarialna umowa pozwala uzyskać dodatkową gwarancję na ewentualny spór. Po potwierdzeniu przez notariusza faktu nie będzie już konieczne, aby udowodnić to na rozprawie sądowej.
Kiedy sąd nie może wziąć pod uwagę dokumentu notariusza?
Wyjątkiem są sytuacje, w których autentyczność takiego faktu lub dokumentu zostaje obalona w ustalony sposób. Notariusz, którego praktyka jest prywatna, ponosi całkowitą odpowiedzialność za własność w przypadku naruszenia prawa podczas wykonywania swoich czynności i spowodowania z tego powodu szkody majątkowej.
Nieznaczny niuans
Jednak przy wyborze formy notarialnej umowy występuje również strona negatywna. W takim przypadku wymagane są dodatkowe koszty zarówno środków finansowych, jak i czasu. Faktem jest, że przed przeprowadzeniem certyfikacji obowiązkiem specjalisty jest sprawdzenie zdolności prawnej dwóch stron transakcji podlegającej notarializacji oraz autorytetu ich przedstawicieli. Sami uczestnicy lub przedstawiciele będą musieli osobiście odwiedzić kancelarię notarialną.
Jakie mogą być konsekwencje naruszenia obowiązku notarialnego?
Jeśli na poziomie legislacyjnym lub w drodze porozumienia notarialna transakcja jest obowiązkowa, wówczas w takim przypadku nie można naruszyć ustalonej formy. W przypadku niezgodności umowa traci ważność. Jeżeli jedna ze stron uchyli się od notarialnej transakcji, druga ma prawo uzyskać w sądzie uznanie takiej umowy za ważne. W takim przypadku strona, nieuzasadniona unikając notarialnej umowy, musi zrekompensować straty kontrahenta, które powstały z powodu opóźnienia w przetwarzaniu ich transakcji. Jeżeli kontrahent uchyla się od przepisanej formy zawarcia umowy, a druga strona chce złożyć pozew, należy zwrócić uwagę na przedawnienie tego rodzaju sporu.
W jakich przypadkach wymagana jest notarialność?
Musisz także znać takie sytuacje, w których notarializacja nie jest wymagana. Należą do nich:
- sprzedaż mieszkania będącego własnością męża i żony;
- sprzedaje mieszkanie, jeśli ma tylko jednego właściciela.
Czego jeszcze nie możesz poświadczyć?
Oprócz przypadków wymienionych powyżej, z wykazu objętego obowiązkowym poświadczeniem notarialnym wykluczone są transakcje związane z własnością inwestycyjnego funduszu inwestycyjnego lub tego, co zostało nabyte przez ten fundusz inwestycyjny. Na poziomie legislacyjnym ustalono, że ta nieruchomość jest wspólną własnością wszystkich przedstawicieli funduszu wspólnego inwestowania, podczas gdy są oni kontrolowani przez Bank Centralny, a zatem nie wymagają dodatkowej certyfikacji. Został anulowany, ponieważ istniejąca niegdyś norma była z natury zbędna.
Koszt usług notarialnych
Usługi notarialne mają koszt składający się z dwóch elementów:
- obowiązek państwowy za czynności wykonywane przez notariusza;
- opłaty za czynności techniczne i prawne ustanowione przez izbę notarialną regionu w sposób scentralizowany.
Podsumowując
Notarialna certyfikacja transakcji daje ogromne gwarancje ochrony praw stron w porównaniu z prostą formą pisemną. Notarialność to dożywotnia gwarancja praw właściciela w prawnej, krajowej i finansowej sferze życia.