Obowiązki i obowiązki spółki zarządzającej

Przez spółkę zarządzającą należy rozumieć osobę prawną, organizację komercyjną, która prowadzi zarządzanie powiernicze kompleksami nieruchomości innych osób prawnych i osób fizycznych przekazywanych na podstawie umowy. Uderzającym przykładem jest fakt, że dziś liczba odwołań dotyczących świadczenia mieszkań i usług komunalnych w Rosji gwałtownie rośnie. I nie jest to zaskakujące, ponieważ pobyt w budynku mieszkalnym, w ten czy inny sposób, obiecuje znaczące obawy absolutnie wszystkim właścicielom domów, a mianowicie problemy z ogrzewaniem, czyszczeniem podwórza, naprawą wejścia lub zaopatrzenia w wodę. W tym artykule wyszczególniono obowiązki i obowiązki spółki zarządzającej. Ponadto materiał zawiera wiele przykładów umożliwiających zapoznanie się z aktualnymi problemami w praktyce.

Firma zarządzająca: wartość i przedmioty zarządzania zaufaniem

Spółka zarządzająca nie jest niczym innym jak AO lub LLC, utworzoną zgodnie z rosyjskim prawem i posiadającą licencję Banku Rosji na zarządzanie niepaństwowymi funduszami emerytalnymi i funduszami wspólnego inwestowania, zgodnie z ustawą o funduszach inwestycyjnych. Dziś struktura rządząca ma prawo do zarządzania zaufaniem:

• Za pomocą oszczędności emerytalnych.
• Zabezpieczenie hipoteki.
• Aktywa funduszu zbiorowego inwestowania.
• Oszczędności pieniężne dla wojska w planie mieszkaniowym.
• Rezerwy ubezpieczeniowe odpowiednich firm.
• Rezerwy emerytalne niepaństwowych funduszy emerytalnych.
• Dofinansowane struktury non-profit.
• Środki pieniężne funduszu kompensacyjnego organizacji rzeczoznawców.

Ponadto dzisiaj często w Federacji Rosyjskiej spółki zarządzające nazywane są stowarzyszeniami utworzonymi w celu realizacji funkcji kierowniczych w grupach lub holdingach finansowych i przemysłowych. Strukturę zarządzania można również rozumieć jako operatora użyteczności publicznej zaangażowanego w zarządzanie zasobami mieszkaniowymi i ich infrastrukturą. Wskazane byłoby rozważenie tego problemu bardziej szczegółowo jako żywego przykładu zarządzania zaufaniem.

Co robi firma zarządzająca w odniesieniu do mieszkań?

Obecnie obowiązki i ograniczenia odpowiedzialności spółki zarządzającej są często przedmiotem zainteresowania właścicieli mieszkań. Dlaczego Faktem jest, że ci ostatni często nie są zadowoleni z cech jakości życia w danym domu. Jeśli miesięczny obywatel znajdzie w swojej dokumentacji płatności wiersze płatności bezpośrednio za naprawę i utrzymanie mieszkań, ale fundusze trafiają w niejasne miejsce, być może zarząd ponosi odpowiedzialność administracyjną. Jaka to powinna być organizacja?

Na początek należy zauważyć, że forma kontroli w domu nie odgrywa znaczącej roli, czy to HOA, UO czy ZhSK. Tak czy inaczej usługi skierowane bezpośrednio do właściciela są podobne, co oznacza, że ​​zakres odpowiedzialności spółki zarządzającej będzie taki sam. Gdy w danym domu wybierana jest struktura zarządzania, jest ona zobowiązana do podpisania umowy o zarządzanie z właścicielami poszczególnych mieszkań (co najmniej dwie trzecie powierzchni domu) natychmiast po utworzeniu protokołu walnego zgromadzenia. Tak więc moment zawarcia dokumentu umowy zostanie oznaczony jako początek zarządzania domem.Oznacza to, że spółka zarządzająca będzie miała praktyczne obowiązki, a w razie potrzeby właściwe będzie pociągnięcie spółki zarządzającej do odpowiedzialności.

Dlatego organizacja zarządzająca z reguły ściśle przestrzega wszystkich aktów prawnych regulujących jej działalność. Należy zauważyć, że w tym procesie struktura ta jest zobowiązana do zorganizowania możliwości swobodnego dostępu do informacji o zarządzanym obiekcie. Przede wszystkim ich lista zawiera bezpośrednio główne cechy domu i informacje o działalności finansowej i gospodarczej (ekonomicznej).

Gdzie są zamieszczane informacje

Należy zauważyć, że od 01.01.2016 r. Wszystkie dane odzwierciedlające działalność i obowiązki spółki zarządzającej są obowiązkowo umieszczane w specjalistycznym systemie informacji geograficznej o mieszkalnictwie i usługach komunalnych. Tak więc obywatel ma możliwość znalezienia wszystkich niezbędnych informacji. Jeśli brakuje informacji wymaganych do umieszczenia w zasobie, osoba ma prawo skontaktować się z prokuraturą lub Państwową Inspekcją Mieszkalnictwa.

Ponadto, zgodnie z rosyjskim kodeksem mieszkaniowym, co roku w pierwszym kwartale absolutnie wszyscy właściciele lokali mieszkalnych powinni być na spotkaniu, na którym bezpośrednio zatwierdzają sprawozdanie z działalności gospodarczej związanej z zarządzaniem obiektem za okres sprawozdawczy (rok poprzedni). Jeśli ta procedura nie zostanie wykonana, wówczas w większości przypadków ma miejsce odpowiedzialność administracyjna spółki zarządzającej.

Wskazane byłoby udanie się do państwowych organów nadzorczych i wyrażenie odpowiedniego niezadowolenia.

Obowiązki organizacji zarządzającej w zakresie zasobów mieszkaniowych

Załóżmy, że konkretna spółka z ograniczoną odpowiedzialnością jest spółką zarządzającą mieszkalnictwem.

Ma określone obowiązki, które są częścią działań bezpośrednio związanych z zarządzaniem domem, w którym znajduje się wiele mieszkań. Ważne jest, aby dodać, że wszystkie operacje związane z naprawą i utrzymaniem przestrzeni życiowej, ta firma zobowiązuje się do przeprowadzenia zgodnie z granicami gromadzenia funduszy na wymagane cele.

Należy dodać, że wszystkie zobowiązania w przypadku niespełnienia wiążą się z równoważną odpowiedzialnością spółki zarządzającej (na przykład LLC). Ponadto są one podzielone na kilka grup. Tak więc obowiązki organizacji zarządzającej bezpośrednio w zakresie mieszkalnictwa obejmują następujące elementy:

• Czyszczenie miejsc publicznych (innymi słowy, werand).
• Sprzątanie podwórka (innymi słowy kawałek ziemi pod budynkiem mieszkalnym). Należy dodać, że w przypadku lokalizacji drzew na konkretnej działce kwestia ich cięcia i przycinania wchodzi w zakres odpowiedzialności spółki zarządzającej. Jeśli upadnie oddzielne nasadzenie, w wyniku czego kompleksy nieruchomości zostaną uszkodzone lub zaszkodzi to konkretnemu najemcy domu, możesz bezpiecznie złożyć wniosek do organów sądowych w celu odzyskania szkód dla organizacji zarządzającej.
• Utrzymanie elewacji mieszkania w dobrym stanie (czyszczenie go z reklam, malowanie graffiti itp.).
• Firma zarządzająca jest odpowiedzialna za oczyszczenie systemu kanalizacyjnego dla zwykłych taśm.
• Wdrożenie środków przygotowawczych do uporządkowania obiektu mieszkalnego na okres jesienno-zimowy.
• Odpowiedzialność firmy zarządzającej obejmuje zaciskanie i płukanie systemu grzewczego.
• Weryfikacja wspólnych liczników domowych.
• Prowadzenie prac nad czyszczeniem dachu z lodu i śniegu w zimie.
• Odpowiedzialność spółki zarządzającej (mieszkalnictwo i usługi komunalne są tego najlepszym przykładem) obejmuje zawarcie umowy bezpośrednio z służbą dyspozytorską.
• Realizacja dezynsekcji i dezynfekcji przyległego terytorium i piwnic.

Obowiązki naprawy obiektu

Oprócz utrzymania mieszkań firma zarządzająca odpowiada za ich naprawę. Zgodnie z tym przepisem wskazane będzie wyróżnienie następujących działań:

• Przeprowadzanie prac naprawczych bezpośrednio przy odnawianiu ram w oknach. Ponadto konieczne jest również uwzględnienie procedury oszklenia przy wejściu lub w razie potrzeby na podłodze o przeznaczeniu technicznym.
• Wdrożenie środków do malowania i wybielania ganków.
• Organizacja oświetlenia w wejściach. Ponadto oświetlenie terytorium przy wejściu jest dziś obowiązkowe.
• W razie potrzeby przeprowadzić naprawę dachu (na przykład wyciek).
• Realizacja prac remontowych kompleksów nieruchomości wspólnych, które są bezpośrednio związane ze świadczeniem usług mieszkaniowych i komunalnych (pionów zaopatrzenia w ciepłą i zimną wodę, kanalizacji lub ogrzewania, a także sieci energetycznych zlokalizowanych w obiekcie mieszkaniowym.

Zapewnienie mediów

Załóżmy, że spółka z ograniczoną odpowiedzialnością jest spółką zarządzającą, która zobowiązuje się do jakościowego przeprowadzenia szeregu działań w celu zarządzania budynkiem mieszkalnym wielorodzinnym. Tak więc jej obowiązki bezpośrednio związane z zapewnieniem mieszkań i usług komunalnych obejmą następujące elementy:

• Zapewnienie wszystkim mieszkańcom budynku mieszkalnego mediów. Następnie, gdy konkretna wyspecjalizowana firma zaczyna zarządzać budynkiem mieszkalnym, następuje zawarcie umowy z organizacją zajmującą się dostawą zasobów związanych z dostawą mediów. Tak więc, jako przykład, spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (spółka zarządzająca) jest odpowiedzialna za działanie absolutnie wszystkich systemów inżynierskich. Na przykład, jeśli w budynku mieszkalnym wielomieszkaniowym taka usługa użyteczności publicznej, jak ogrzewanie, jest zapewniona bezawaryjnie, ale nie ma jej w domu, wówczas odpowiedzialność w jakiś sposób spoczywa na barkach struktury zarządzającej. Właśnie dlatego dziś często towarzystwo zarządza ubezpieczeniem od odpowiedzialności cywilnej. Jeżeli ta lub inna usługa komunalna jest nieobecna z winy organizacji zaangażowanej w dostarczanie zasobów, stowarzyszenie zarządzające jest zobowiązane w każdym przypadku do ochrony interesów mieszkańców danego obiektu mieszkalnego, a także dołożenia wszelkich starań, aby zmienić sytuację.
• Przeprowadzenie zbiórki funduszy na mieszkania i usługi komunalne od mieszkańców budynku mieszkalnego. Ponadto w razie potrzeby struktura zarządzania jest zobowiązana do prowadzenia działań o charakterze procesowym.
• Zapewnienie terminowego usuwania dużych i stałych odpadów z gospodarstw domowych. Dziś możesz więc pociągnąć firmę zarządzającą do odpowiedzialności nawet za to, że nie zawarła umowy z odpowiednią usługą usuwania śmieci.

Dodatkowe informacje

Oprócz poprzedniego rozdziału należy zauważyć, że organizacja zarządzająca nie ma prawa żądać środków przekraczających taryfę na wykonanie wymienionych prac. Jeśli ona naprawdę nie ma wystarczającej ilości pieniędzy, aby zorganizować odpowiednie działania na normalnym poziomie, bardziej wskazane jest ze strony tej struktury organizowanie zwoływanego zgromadzenia właścicieli lokali mieszkalnych poza kolejnością, aby dokonać obliczeń na ten problem. W przypadku niespełnienia powyższych warunków każdy mieszkaniec budynku mieszkalnego ma prawo zwrócić się do Państwowej Inspekcji Mieszkalnictwa (wyspecjalizowanego organu nadzoru).

Odpowiedzialność organizacji zarządzającej

Jak się okazało, struktura zarządzania jest zobowiązana do przeprowadzenia najszerszej listy prac w stosunku do budynku mieszkalnego, w przeciwnym razie (z powodu bezczynności) może zostać pociągnięty do odpowiedzialności.

Z tego powodu dzisiaj towarzystwo zarządzające posiada ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej (na przykład mieszkalnictwo i usługi komunalne). Należy zauważyć, że przed prawem ponosi taką samą odpowiedzialność jak inna struktura. Oznacza to, że odpowiedzialność administracyjna i karna jest tu właściwa. Ważne jest, aby dodać, że dziś prokuratura i Państwowa Inspekcja Mieszkalnictwa przyjmują główną odpowiedzialność za nadzorowanie pracy organizacji rozważanych w artykule. W mniejszym stopniu, ale jednak szeroki zakres uprawnień zgodnie z audytem spółek zarządzających przysługuje bezpośrednio organom państwowym samorządu lokalnego, rosyjskiemu nadzorowi konsumentów, policji, a także nadzorowi przeciwpożarowemu.

Prawa organu nadzoru

Należy zauważyć, że każda z powyższych organizacji ma pełne prawo do nałożenia znacznej grzywny zarówno na osobę prawną, jak i na urzędnika za nieprzestrzeganie lub nienależyte spełnienie wymogów odpowiednich aktów prawnych. Głównym problemem w tym przypadku jest możliwość (lub niemożność) dostarczenia pewnych dowodów, że naruszenie istnieje w rzeczywistości.

Biorąc pod uwagę kwestię odpowiedzialności spółek zarządzających, wskazane byłoby odwołanie się do licencjonowania struktur odpowiedniego rodzaju działalności. Natychmiast po tym, jak organizacje zarządzające były zobowiązane do uzyskania zezwoleń na licencje, w przypadku niezadowalającej jakości działalności istniała możliwość pozbawienia tych licencji. Tak czy inaczej taka decyzja w jakiś sposób wpływa na poprawę świadczenia usług mieszkaniowych.

Licencjonowanie aktywności

Należy zauważyć, że organ odpowiadający procedurze cofnięcia licencji określonej struktury zarządzania należy obecnie wyłącznie do Państwowej Inspekcji Mieszkalnictwa. Ponadto operację tę można przeprowadzić tylko w sądzie. Należy dodać, że dziś nie ma praktyki cofania licencji na rozważany rodzaj działalności „od prawej do lewej”. Dlaczego Faktem jest, że w przypadku, gdy budynek wielomieszkaniowy pozostanie bez kontroli (lub znajduje się pod tymczasową kontrolą), nikt nie może dać absolutnej gwarancji, że inna struktura zarządzania nie wdroży środków zarządzania i organizacyjnych nawet gorzej niż w pierwotnym przypadku.

W tym przypadku stanowisko władz państwowych polega głównie na tym, że właściciele poszczególnych mieszkań budynku mieszkalnego wielorodzinnego, we wspólnym stowarzyszeniu, mają prawo do ponownego wyboru swojej zaniedbanej spółki zarządzającej w każdym razie, gdy jest to naprawdę konieczne. Jeśli właściciele mieszkań nie chcą się zjednoczyć, to w zasadzie nie ma sensu zmieniać czegoś w budynku mieszkalnym.

Co pociąga za sobą niespełnienie?

Do chwili obecnej znane są następujące rodzaje obowiązków struktury zarządzającej:

• Naruszenie zasad naprawy i konserwacji budynków wielomieszkaniowych w taki czy inny sposób pociąga za sobą nałożenie grzywny o charakterze administracyjnym bezpośrednio na urzędników odpowiedzialnych za utrzymanie i naprawę obiektu w wysokości od 4000 do 5000 rubli. W przypadku osób prawnych grzywna wynosi od 40 000 do 50 000 rubli zgodnie z art. 7.22 rosyjskiego kodeksu dotyczącego przestępstw administracyjnych.
• Naruszenie wymagań o charakterze sanitarno-epidemiologicznym bezpośrednio wobec eksploatacji obiektów mieszkalnych i publicznych, budowli, budynków i pojazdów pociąga za sobą nałożenie grzywny o charakterze administracyjnym na osoby w wysokości od 500 do 1000 rubli; dla urzędników - od 1000 do 2000; dla przedsiębiorców nieposiadających osobowości prawnej - od 1 000 do 2 000 lub zawieszenie działalności z reguły na okres do 90 dni; dla osób prawnych - od 10 000 do 20 000 rubli lub zawieszenie działalności na okres do 90 dni.
• Jeśli istnieją fakty dotyczące niewłaściwej konserwacji kompleksów nieruchomości właścicieli poszczególnych mieszkań budynku mieszkalnego, organizacja zarządzająca może pożegnać się z pięćdziesięcioma tysiącami rubli.Jeśli nastąpi naruszenie normy dotyczącej świadczenia najemcom usług publicznych (niezbędne zasoby), wówczas kwota grzywny jest zwykle równa dziesięciu tysiącom rubli (zgodnie z art. 44 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej).
• Zgodnie z rosyjskim kodeksem cywilnym spółka zarządzająca ponosi pełną odpowiedzialność za niezgodne z prawem działania lub zaniechania, które prowadzą do uszkodzenia kompleksów własności publicznej i szkód. W takim przypadku wysokość grzywny różni się w zależności od dodatkowych okoliczności.
• Naruszenie norm bezpieczeństwa pożarowego z reguły pociąga za sobą odpowiedzialność administracyjną. Dodatkowym warunkiem jest tutaj grzywna w strukturze zarządzania w wysokości 200 tysięcy rubli.

Jak się okazało, absolutnie wszystkie rodzaje działań struktury zarządzającej są ustalane za pomocą różnych aktów ustawodawczych. Dzięki ich umiejętnemu użyciu zdecydowanie można osiągnąć realizację wszystkich odmian pracy w budynku mieszkalnym. Nie możemy jednak zapominać, że dobrostan przedmiotu w ogólnym znaczeniu zależy bezpośrednio od stopnia aktywności pozycji każdego właściciela domu.