Przedsiębiorcy w naszych czasach aktywnie przekształcają lokale mieszkalne budynku mieszkalnego na niemieszkalne. Rynek takich nieruchomości, nadających się do nieproduktywnego biznesu, jest dość młody. Ma zaledwie 15 lat, ale jest dynamiczny i żywy.
W tym artykule wyjaśniono charakter i szczegóły procedury uzyskania przez lokal statusu lokalu niemieszkalnego.
Korzyści z tłumaczenia
Zmiana stanu mieszkania kosztuje znacznie mniej niż wynajem gotowego biura. W Moskwie, w pobliżu stacji metra, najemcy płacą 250 000 rubli miesięcznie za dawne dwupokojowe mieszkanie. Przedsiębiorca, który wyposaża lokale niemieszkalne w budynku mieszkalnym, jest znacznie bardziej opłacalny niż osoba, która nabyła nieruchomości komercyjne. Cena tego ostatniego w Moskwie, według aktualnych zapowiedzi, wynosi od 350 tysięcy rubli do 700 tysięcy rubli za metr kwadratowy.
Wyposażając lokale niemieszkalne w apartamentowcu, przedsiębiorcy mądrze inwestują w środki trwałe: mini-markety, różne biura itp. W ten sposób infrastruktura miejska małych firm jest znacznie rozwinięta.
Wzrost funduszu niemieszkaniowego spowodowany mieszkalnictwem oznacza znaczną zmienność lokalizacji biur i sklepów. Idealnym pomieszczeniem do tego w budynku mieszkalnym jest mieszkanie znajdujące się na pierwszym piętrze zatłoczonej ulicy w przejściu.
Korzystne jest umieszczenie w pobliżu infrastruktury metra, przystanków transportu publicznego, różnych instytucji. Cena mieszkań na parterze w pobliżu stacji metra itp. Czasami podwaja koszt mieszkań na piętrze. Przeciwnie, w obszarach mieszkalnych: cena pierwszego poziomu jest o 10% niższa.
Niektórzy przedsiębiorcy przekształcają się, aby dalej wynajmować powstałe lokale niemieszkalne. To jest opłacalne. Oceńcie sami: za wynajem dwupokojowego mieszkania w Moskwie jego właściciel otrzymuje 40-50 tysięcy rubli miesięcznie, a za równoważne lokale niemieszkalne jest to 5-6 razy więcej.
Warunki udanego transferu
Czasami początkowo niemożliwe jest przeniesienie mieszkania do lokalu niemieszkalnego. Osoba wdrażająca powinna przestrzegać warunków udanej transakcji określonych w Kodeksie mieszkaniowym Federacji Rosyjskiej (art. 22):
- Preferowana lokalizacja mieszkania znajduje się na parterze. Jeśli jest wyższy, mieszkania mieszkalne nie powinny być niższe niż to.
- Mieszkańcy zostali zwolnieni z niego.
- Stan domu nie jest uznawany za awaryjny.
- Przyszły właściciel lokalu niemieszkalnego w apartamentowcu uzyskał zgodę sąsiadów. (Ten subiektywny moment należy wziąć pod uwagę, często staje się on śmiertelny dla przedsiębiorców).
- Istnieje architektoniczna możliwość wyposażenia osobnego wejścia.
- Możliwa przebudowa lokali niemieszkalnych w apartamentowcu.
- Mieszkanie nie jest wycofywane z zasobów mieszkaniowych do otwartej produkcji, łaźni, publicznej toalety, pralni chemicznej, domu pogrzebowego, centrum przyjmowania naczyń, innych udogodnień, które nie są przewidziane w budynkach mieszkalnych przez SNIP.
Jeśli gaz został dostarczony do salonu, będzie musiał zostać odpowietrzony. Obecnym ramom regulacyjnym zabrania się używania urządzeń gazowych w pomieszczeniach niemieszkalnych. Istotną zaletą przyszłego sklepu będzie obecność piwnicy w budynku mieszkalnym. Można go legalnie dołączyć do przekształconego mieszkania w formie magazynu.
Bariery w tłumaczeniu
Przypomnij sobie „wąskie gardła” napotykane podczas wyposażania lokali niemieszkalnych w budynku mieszkalnym.Większość z nich wiąże się z trudnościami w realizacji osobnego, dodatkowego wejścia. To ostatnie jest konieczne do logistycznego rozwiązania codziennej trasy przemieszczania się mieszkańców wejścia z przepływami klientów lub klientów.
Rosyjskie ustawodawstwo mieszkaniowe przewiduje obowiązkowe normy i zasady urbanistyczne, które muszą być zgodne z lokalami niemieszkalnymi wprowadzonymi do budynku mieszkalnego. Majątek o wspólnym charakterze mieszkańców ma odrębną ochronę prawną, którą przedsiębiorca musi również wziąć pod uwagę.
Przeniesienie lokalu mieszkalnego do lokalu niemieszkalnego (zwanego dalej Przeniesieniem) jest niedopuszczalne:
- w przypadku zgodności dostępu do niego z dostępem innych mieszkańców do ich lokali mieszkalnych;
- jeśli nie można mieć do niej osobnego wejścia;
- jeżeli potencjalne lokale niemieszkalne w budynku mieszkalnym są częścią lokalu mieszkalnego;
- jeżeli jest wykorzystywany jako miejsce stałego zamieszkania właściciela lub innego obywatela;
- jeśli jakieś osoby są uprawnione do lokalu.
Szacunek dla mieszkańców
Przenosząc lokale mieszkalne do lokalu niemieszkalnego przedsiębiorca uzyskuje pisemną zgodę najemców w następujących przypadkach:
- Ponowne wyposażenie konstrukcji ogrodzeniowych.
- Zajęcia z wyposażania wejścia do części terytorium.
- Rozmieszczenie szyldów (reklama).
Zgoda ta jest sporządzana w protokole z spotkania współwłaścicieli, przy czym możliwe są niuanse. Mieszkańcy dość spokojnie reagują na otwarcie apteki lub ośrodka rozwoju dzieci w ich domu. Są stosunkowo tolerancyjni w przypadku wyposażenia tam sklepu. Ale układ na parterze baru spotka się z ich poważnym oporem. Rada mieszkańców domu ma prawo ustalić taryfy na media, które są pięciokrotnie wyższe niż opłaty mieszkańców za podobne usługi do „nielubianego” przedsiębiorstwa.
Aby uspokoić swoich sąsiadów, przedsiębiorcy muszą wziąć na siebie obciążenia społeczne: kształtowanie krajobrazu lub windy. Znany jest znaczący fakt: jedna z firm dentystycznych, która wykorzystuje kilka mieszkań na parterze w celu rozwiązania konfliktu, ustaliła 20% zniżki na usługi dla mieszkańców domu.
Dokumenty do tłumaczenia
Zgodnie z kodeksem mieszkaniowym przeniesienie następuje za zgodą władz lokalnych. Właściciel lokalu niemieszkalnego w budynku mieszkalnym lub przez niego upoważniony przewiduje rozpatrzenie przez władze lokalne pakietu dokumentów:
- Oświadczenie o przeniesieniu.
- Dowód rejestracyjny pokoju.
- Dokumenty prawne - ich oryginały lub poświadczone notarialnie kopie.
- Plan piętra domu, w którym znajduje się przetłumaczony lokal.
- Projekt przebudowy lub przebudowy przeniesionych pomieszczeń, jeśli to konieczne.
O zatwierdzeniu projektu
Projekt musi być skoordynowany z niektórymi służbami, w tym departamentem: Rospotrebnadzor, władzami miasta, departamentem architektury (departamentem), nadzorem Ministerstwa Sytuacji Nadzwyczajnych, firmą zarządzającą.
Powinien zapewnić nie tylko osobne wejście, ale także wewnętrzne wyposażenie, przebudowę dawnego mieszkania biurowego, prace rekonstrukcyjne, wyposażenie elewacji. W takim przypadku zwężenie kanałów wentylacyjnych jest niedozwolone.
Procedura przeglądu
Po otrzymaniu dokumentów od przedsiębiorcy samorządy rozpatrują je w ciągu półtora miesiąca, decydując, czy zatwierdzić przeniesienie, czy odmówić. Podjęta decyzja jest wysyłana do przedsiębiorcy w ciągu trzech dni.
Jest to podstawa prawna Przeniesienia, jeżeli przebudowa lokali niemieszkalnych w budynku mieszkalnym wielorodzinnym nie jest wymagana. W przeciwnym razie rozwiązanie pozwala zmienić projekt zgodnie z projektem.
Realizację przebudowy potwierdza akt podpisany przez komitet akceptacyjny organu samorządu. Akt ten będzie podstawą tłumaczenia dla zmieniającego się projektu przedsiębiorcy.
O odmowie
Władze lokalne wydają odmowę przeniesienia w następujących przypadkach:
- Nieprzedstawienie przez przedsiębiorcę wymaganej listy dokumentów.
- Naruszenie zasadniczych warunków tłumaczenia.
- Znaczące odchylenie rzeczywistej pracy od parametrów zatwierdzonego projektu i uzgodnionej dokumentacji.
- Niespójności projektu ustawy.
- Brak protokołu walnego zgromadzenia mieszkańców domu.
- Niezgodność z parametrami zatwierdzonego projektu i uzgodnionej dokumentacji.
Decyzja o odmowie musi być uzasadniona i szczegółowa, aby wskazać konkretne naruszone standardy tłumaczenia. Wnioskodawca otrzymuje go lub przesyła mu pocztą w ciągu trzech dni. Przedsiębiorca ma prawo wnieść odwołanie do sądu w ciągu trzech miesięcy.
Wydane już zezwolenie może zostać unieważnione, gdy sąsiedzi-mieszkańcy wnoszą apelację do sądu lub do władz lokalnych z zażaleniem.
O rachunkach za media
Przedsiębiorca płaci za lokale niemieszkalne w budynkach użyteczności publicznej według stawek przewidzianych dla osób prawnych. Jednocześnie ma on prawo albo zawrzeć umowę ze spółką zarządzającą, albo zawrzeć umowy dotyczące usług publicznych z przedsiębiorstwami dostarczającymi zasoby i zapłacić za nie.
W formule przy obliczaniu kwoty rachunków za media w domu należy wykorzystać łączną powierzchnię wszystkich jego pomieszczeń (zarówno mieszkalnych, jak i niemieszkalnych). Suma nie obejmuje części wspólnych.
Błąd pojawia się, jeśli dom jest wyposażony we wspólne liczniki domu dla określonej usługi, a tylko apartamenty są wymienione jako użytkownicy. Jednocześnie właściciele lokali niemieszkalnych w nieuzasadniony sposób przenoszą obciążenia na mieszkańców. Przedsiębiorstwa dostarczające zasoby i spółki zarządzające powinny odpowiednio uwzględnić lokale mieszkalne i niemieszkalne w budynku mieszkalnym.
Dom z mieszkalnego - w niemieszkalny
Jeśli mała firma przenosi wyłącznie mieszkania z mieszkań na budynki niemieszkalne, to w przypadku dużych i średnich firm nic dziwnego, że działalność na większą skalę. Na przykład przeniesienie budynku mieszkalnego do lokalu niemieszkalnego.
Rozwój biznesu wyprzedza tempo budownictwa niemieszkaniowego; często brakuje mu istniejących centrów biurowych. W tym przypadku zamieniają się w nie budynki mieszkalne. Procedura ta jest opisana w art. 22–24 kodeksu mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej.
W celu przeniesienia przedsiębiorca kontaktuje się z lokalną administracją lub MFC z pakietem dokumentów, w tym:
- Wniosek o przeniesienie.
- Dokumenty potwierdzające własność.
- Plan domu.
- Projektuj, jeśli konieczna jest przebudowa.
W ciągu półtora miesiąca podejmują decyzję dotyczącą dokumentów. Przeniesienie nie jest jednak prawnie wykonalne, jeżeli dom zostanie wybudowany na działce przeznaczonej pod indywidualne budownictwo mieszkaniowe.
Operacje na nieruchomościach niemieszkalnych
Umowa najmu lokali niemieszkalnych w budynku mieszkalnym lub umowa sprzedaży i zakupu - takie dokumenty legalizują podstawową działalność na nieruchomościach niemieszkalnych. Podczas leasingu strony muszą ustalić w sposób umowny następujące warunki transakcji:
- Wyraźnie wskaż obiekt, który jest wynajmowany.
- Określ wysokość czynszu i procedurę jego indeksowania.
- Określenie mechanizmu płatności amortyzacyjnych.
- Procedura przywracania wynajmowanej nieruchomości.
- Ustaw warunki jego odkupienia.
Przychody z mieszkań na parterze po ich przeniesieniu do nieruchomości niemieszkalnych znacznie wzrosły. Jednak zgodnie z najnowszymi dokumentami Ministerstwa Finansów koszty przedsiębiorców mogą również gwałtownie wzrosnąć. Na przykład ten sam podatek od nieruchomości powinien być obliczany na podstawie wartości katastralnej. Sądząc z planów najwyższego organu finansowego, stawka podatku od lokali niemieszkalnych przekroczy pięciokrotność stawki od lokali mieszkalnych.
Wniosek
Przedsiębiorca, który przekształca mieszkanie na parterze w budynek niemieszkalny w apartamentowcu, ponosi ryzyko poniesienia nieuzasadnionych wydatków finansowych z powodu możliwej odmowy ze strony władz lokalnych.Jednak gra jest warta świeczki: w końcu otrzymuje środki trwałe po okazyjnej cenie, wielokrotnie niższej niż zakup nieruchomości komercyjnych.
Taka procedura trwa jednak około sześciu miesięcy, co nieuchronnie wiąże się z przypisanymi kosztami. Ukrywa także możliwe pułapki: ukryte okoliczności zakazujące, nieodpowiednia reakcja sąsiadów. Biorąc powyższe pod uwagę, przedsiębiorcy praktykują ubieganie się o usługi Tłumaczeń specjalistycznych kancelarii prawnych.