Każdy właściciel nieruchomości jest zobowiązany do płacenia podatku od nieruchomości rocznie. Jego wielkość zależy od wartości katastralnej nieruchomości obliczonej przez pracowników Rosreestr lub zaproszonych specjalistów. Często właściciele nieruchomości stają przed faktem, że muszą płacić zbyt wysoki podatek. Wynika to z zawyżonej ceny katastralnej mieszkania lub innego lokalu. Dlatego obywatele i firmy często myślą o zmniejszeniu wartości katastralnej nieruchomości. Proces może być przeprowadzony na drodze postępowania przygotowawczego lub sądowego.
Pojęcie wartości katastralnej
Wszelkie znaczące działania związane z nieruchomościami, obejmujące włączenie informacji do katastru, prowadzą do konieczności płacenia podatków właścicielom. W tym celu obliczana jest płatność, a wartość katastralna jest koniecznie uwzględniona w formule. Jest określany przez inżynierów katastralnych, który bierze pod uwagę lokalizację, obszar i inne parametry obiektu.
Wskaźnik ten reprezentowany jest przez wartość nieruchomości w kategoriach pieniężnych. Powinien być w przybliżeniu równy cenie rynkowej, ale często trzeba napotkać zawyżone wskaźniki. Dlatego konieczne jest zmniejszenie wartości katastralnej nieruchomości.
Kiedy używana jest metryka?
Wartość katastralna jest stosowana w różnych sytuacjach, w tym:
- obliczanie podatku od nieruchomości, który muszą płacić wszyscy właściciele nieruchomości reprezentowani przez spółki lub osoby fizyczne;
- ustalenie podstawy opodatkowania sprzedaży mieszkania lub domu będącego własnością obywatela przez co najmniej trzy lata;
- zapłata podatku przez firmy lub osoby fizyczne, które uzyskują dochód z wynajmu nieruchomości;
- obliczenie wysokości opłaty notarialnej przy wpisie do spadku.
Ten wskaźnik jest stosowany w różnych sytuacjach, a właściciele nieruchomości są zainteresowani posiadaniem optymalnej i obiektywnej wielkości. Dlatego często konieczne jest zmniejszenie wartości katastralnej nieruchomości. Pozwala to znacznie zmniejszyć kwotę podatków przenoszonych do budżetu na różne transakcje z mieszkaniem lub innymi lokalami.
Czynniki wpływające na cenę katastralną
Obliczenia tej wartości dokonują inżynierowie katastralni, którzy są pracownikami Rosreestr lub organizacji, z którą umowa została zawarta przez organ państwowy. Proces odbywa się co roku, więc wskaźnik stale się zmienia. Ma na nią wpływ wiele różnych czynników, które zmieniają się dość często. Dlatego przy obliczaniu wartości katastralnej uwzględnia się czynniki:
- powierzchnia pokoju;
- lokalizacja obiektu, nie tylko położenie geograficzne, ale także budynek domu;
- stopień amortyzacji nieruchomości i jej stan zewnętrzny;
- stopa inflacji w kraju;
- rozwój infrastruktury obszaru, na którym zlokalizowany jest obiekt;
- standard życia osób mieszkających w okolicy;
- zmiany na rynku nieruchomości.
Najczęściej właściciele nieruchomości mają do czynienia ze wzrostem wskaźnika. Nie otrzymują jednak uzasadnienia dla takiego wzrostu. Dlatego często myślą o obniżeniu wartości katastralnej nieruchomości, co znacznie zmniejszy kwotę środków przekazanych do budżetu na użytkowanie lub zbycie ich nieruchomości.
Kto dokonuje oceny?
Wartość katastralna jest ustalana wyłącznie przez inżynierów katastralnych.Mogą pracować w Rosreestr lub w specjalnych firmach wyceniających, które są zaangażowane we współpracę organizacji państwowej. Proces oceny uważa się za złożony i długotrwały, ponieważ należy ocenić wiele różnych czynników. Dlatego przyciągając organizacje zewnętrzne, odbywa się specjalny konkurs.
Konkurs organizowany jest wyłącznie wśród największych firm, które posiadają niezbędne licencje i zezwolenia na tego rodzaju działalność. Proces selekcji uwzględnia różne kryteria:
- termin pracy;
- status organizacji na rynku;
- różne uprawnienia i licencje.
Po wybraniu odpowiedniej organizacji zostaje zawarta umowa na długoterminową współpracę. To pracownicy wybranej firmy co roku oceniają nieruchomości będące własnością osób fizycznych lub różnych przedsiębiorstw.
Proces oceny
Przed rozpoczęciem procesu zmniejszania wartości katastralnej właściwości ważne jest, aby zrozumieć, w jaki sposób określa się ten parametr. Procedura składa się z kilku etapów:
- podjęto decyzję o przeprowadzeniu regularnej oceny;
- zestawiana jest lista obiektów, dla których konieczne jest określenie wartości katastralnej;
- odbywa się konkurs, na podstawie którego wybierana jest firma oceniająca;
- zostaje zawarta oficjalna umowa z wybranym wykonawcą;
- bezpośrednia wycena katastralna przez wyznaczonego eksperta;
- na podstawie wykonanej pracy generowany jest raport z uzyskanych wyników;
- wyniki są sprawdzane, a następnie zatwierdzane przez kierownictwo Rosreestr;
- konieczne zmiany zostały wprowadzone do USRN;
- wskaźniki podatkowe i inne są obliczane na podstawie wskaźnika z rejestru.
Nie zawsze wyniki oceny są obiektywne, co prowadzi do konieczności zmniejszenia wartości katastralnej nieruchomości przez bezpośrednich właścicieli obiektów. Procedurę można wykonać na różne sposoby. Aby to zrobić, będziesz musiał samodzielnie zwrócić się do niezależnych oceniających o drugie badanie. Jeśli wyniki są znacząco różne, właściciel obiektu będzie miał obiektywny powód do zakwestionowania wskaźnika. Często błędy wynikają z faktu, że inżynierowie katastralni nie mają wiarygodnych informacji na temat badanego obiektu.
Konsekwencje nieprawidłowego obliczenia
Jeśli rzeczoznawcy naprawdę popełnią poważne błędy, doprowadzi to do wielu negatywnych konsekwencji dla właściciela obiektu. W szczególności:
- podatek od nieruchomości będzie zbyt wysoki;
- procedura sprzedaży lub darowizny nieruchomości jest skomplikowana, ponieważ za ten proces należy zapłacić podatek.
Dlatego jeśli właściciel obiektu naprawdę zdaje sobie sprawę, że koszt obliczony przez organ państwowy jest zawyżony, wskazane jest, aby zająć się wartością katastralną nieruchomości. Praktyka sądowa w takich kwestiach pokazuje, że jeśli właściciel mieszkania rzeczywiście ma dowody nieprawidłowego obliczenia przez inżynierów, nie będzie mu trudno wygrać proces.
Z jakich powodów wskaźnik jest przeszacowany?
Nadmiernie wysoka wartość katastralna jest zwykle związana z następującymi przyczynami:
- celowy wzrost wskaźnika w celu zwiększenia kwoty funduszy wpłacanych przez właścicieli nieruchomości do budżetu państwa;
- wykorzystanie przez inżynierów katastralnych nieprawidłowych informacji o obiekcie;
- brak rzeczoznawców niezbędnych umiejętności, umiejętności i doświadczenia do obiektywnej pracy.
Często rozbieżności są naprawdę znaczące, dlatego cena katastralna znacznie przewyższa wartość rynkową.
Metody sporów
Zmniejszenie wartości katastralnej nieruchomości w Moskwie i innych regionach odbywa się w podobny sposób. Powszechnie stosowane są dwie metody:
- Rozwiązanie problemu przedprocesowe.W tym celu wysyłane jest żądanie obniżenia wskaźnika bezpośrednio do Rosreestr. Taki wniosek rozpatrywany jest w ciągu 30 dni. Do wniosku dołączono dowód nieprawidłowej oceny, w związku z czym najpierw należy zwrócić się do niezależnych ekspertów w celu ustalenia ceny katastralnej.
- Metoda sądowa. Jeśli wskaźnik nie zmieni się na podstawie wniosku złożonego do Rosreestr, w sądzie zostaje wniesiony pozew. Praktyka sądowa polegająca na zmniejszaniu wartości katastralnej nieruchomości pokazuje: jeśli naprawdę istnieją znaczące różnice, to sąd staje po stronie powodów. Jeśli roszczenia zostaną spełnione, obywatel może liczyć nie tylko na zmniejszenie wskaźnika, ale także na rekompensatę kosztów oceny.
Wskazane jest zaangażowanie się w ten proces tylko wtedy, gdy jest pewne, że różnica między rzeczywistym wskaźnikiem a wartością dostępną w USRN jest znacząca.
Niezależna ocena
Początkowo będziesz musiał zwrócić się do niezależnego rzeczoznawcy w celu ustalenia wskaźnika, ponieważ tylko jeśli masz kompetentny i oficjalny raport, wartość katastralna nieruchomości zostanie zmniejszona. Koszt usług różni się znacznie w różnych firmach, ale zwykle wynosi 5 tysięcy rubli. Jednak w niektórych regionach cena sięga 20 tysięcy rubli.
Należy wybrać organizację lub prywatnych ekspertów posiadających niezbędne licencje i zezwolenia na pracę. Tylko w takich warunkach raport będzie miał moc prawną i wiarygodne informacje. Umowa o świadczenie usługi jest sporządzana z wybranym ekspertem.
Wycena nieruchomości w celu zmniejszenia wartości katastralnej przeprowadzana jest niezwłocznie, zwykle wyniki są przedstawiane tydzień po zawarciu umowy. Otrzymany raport służy jako dowód właściciela obiektu, że wartość katastralna używana przez pracowników Rosreestr do obliczania podatków i innych płatności jest zawyżona.
Niuanse ubiegania się o komisję
Procedura obniżenia wartości katastralnej nieruchomości wymaga wstępnego odwołania bezpośrednio do Rosreestr. W celu rozpatrzenia każdego takiego odwołania tworzona jest specjalna komisja. Zaleca się skorzystanie z tej metody natychmiast po wykryciu niespójności i zawyżonej wielkości wskaźnika.
Aby zakończyć proces, następujące dokumenty są przekazywane do komisji:
- poprawnie napisane oświadczenie o zmniejszeniu wartości katastralnej nieruchomości;
- raport otrzymany od niezależnego eksperta po ocenie;
- dokumentacja potwierdzająca, że raport został sporządzony przez doświadczonego rzeczoznawcę posiadającego licencję na tę działalność;
- wyciąg z USRN i dokumenty tytułowe dotyczące nieruchomości, wskazujące, że wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości;
- wyciąg z książki domowej zawierającej informacje o zarejestrowanych osobach.
Dokumenty są rozpatrywane w ciągu 30 dni, po czym pracownicy Rosreestr udzielają wnioskodawcy pisemnej odpowiedzi. Nie zawsze jest to pozytywne, więc będziesz musiał udać się do sądu, aby zmienić wskaźnik.
Specyfika postępowania sądowego
Procedura zajmuje dużo czasu, ale praktyka pokazuje, że sąd zawsze bierze pod uwagę informacje zawarte w raporcie niezależnego rzeczoznawcy, co prowadzi do zaspokojenia roszczeń.
Składając wniosek do sądu, należy przygotować dokumentację:
- pozew zawierający informacje na temat stron sprawy, a także mieszkania, którego wartość katastralna jest kwestionowana;
- raport niezależnego rzeczoznawcy;
- Odpowiedź Rosreestra na prośbę o zmniejszenie wskaźnika;
- otrzymanie zapłaty cła;
- dokumenty tytułowe nieruchomości.
Na podstawie tych dokumentów wyznaczana jest sesja sądowa, na której oceniane są okoliczności i dowody każdej ze stron. Przez sąd często dochodzi do spadku wartości katastralnej nieruchomości w Moskwie dla osób fizycznych.Prowadzi to do tego, że obywatele dodatkowo płacą podatek na podstawie obiektywnej podstawy opodatkowania.
Wniosek
Wartość katastralną dowolnego obiektu określa Rosreestr. Ten wskaźnik jest wykorzystywany podczas obliczania różnych płatności i podatków. Jeśli właściciel obiektu jest pewien, że wartość jest zbyt wysoka, może ją zmniejszyć.
Aby zmniejszyć wartość katastralną, możesz złożyć wniosek bezpośrednio w Rosreestr. Jeśli odpowiedź jest negatywna, liczba ta jest kwestionowana w sądzie. Praktyka pokazuje, że jeśli masz raport sporządzony przez doświadczonego eksperta, możesz zmienić cenę katastralną.