Umowa dzierżawy oznacza transakcję, w której właściciel (wynajmujący) zobowiązuje się do przekazania nieruchomości użytkownikowi (dzierżawcy) na określony czas, a dzierżawca zobowiązuje się do zapłaty za korzystanie z niego. Podobnie jak w przypadku każdej innej umowy, istotnym warunkiem w tym przypadku jest jej przedmiot. Od niego zależą konsekwencje prawne, w tym okres najmu. Na czas nieokreślony lub zawarta jest pewna umowa - jest to kolejny istotny warunek każdej umowy. Bardzo ważne jest, aby strony określiły okres ważności. Ale oprócz tego istnieją normy prawne, zgodnie z którymi okres nie zawsze odpowiada ich woli.
Wynajem i dzierżawa: jak odróżnić
Zanim zaczniesz studiować terminy, warto zrozumieć pojęcia, które zwykli ludzie często mylą. Chodzi o wynajem i wynajem. Główną różnicą jest to, że umowa najmu jest akceptowana w odniesieniu do osoby fizycznej, natomiast umowa najmu jest akceptowana w odniesieniu do osoby prawnej. Inne znaczące różnice obejmują:
- Obiekt Jeśli do wynajęcia mogą być wyłącznie lokale mieszkalne, to przy wynajmie jest to biuro, miejsca produkcji i handlu, a także magazyny.
- Stronami najmu są wynajmujący i najemca, natomiast w umowie najmu jest wynajmujący i najemca. Odpowiednie warunki muszą być wskazane w umowie.
- W przypadku konfliktu wynikającego z umowy o pracę możesz spróbować rozwiązać je za pośrednictwem agencji nieruchomości. Jeśli mówimy o dzierżawie, najczęściej zwracają się o pomoc do prywatnych prawników.
- Okres obowiązywania umowy. Jeżeli dzierżawa może być wydana na dowolny okres, wówczas dzierżawa jest udzielana tylko na okres nieprzekraczający pięciu lat. Zatem jeśli termin nie jest określony w umowie o pracę, wówczas domyślnie okres jego ważności wynosi pięć lat.
- Stosunki prawne wynikające z umowy najmu są regulowane na podstawie Ch. 34 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, aw odniesieniu do umowy o pracę, Ch. 35 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej.
- Jeśli dług powstaje od osoby prawnej, łatwiej jest ją odzyskać, ponieważ ta ostatnia z reguły ma nieruchomość, a także gotówkę na rachunku bieżącym. Jeśli obywatele mają ograniczoną wypłacalność, na przykład w przypadku braku pracy, będzie to trudniejsze.
Rozumiejąc różnice w zatrudnianiu i wynajmowaniu, przystępujemy bezpośrednio do dzierżawy, w szczególności do okresu działania.
Cechy okresu najmu
Okres ważności jest okresem ustalonym za obopólną zgodą stron. Zgodnie z nim umowy prawne dotyczące leasingu rozpoczynają się i kończą.
Według tego wskaźnika najemca jest zobowiązany do zapłaty wynajmowanej nieruchomości. Z kolei właściciel musi przekazać właściwość użytkownikowi w odpowiednim czasie.
Początek i koniec transakcji zależy od okresu najmu. Umowa zostaje zawarta na czas nieokreślony lub na określony czas, a jej ważność rozpoczyna się na początku dnia i kończy z końcem dnia (o godzinie 24:00). W związku z tym wypowiedzenie umowy (jeżeli najemca wysłał zawiadomienie o zakończeniu dalszych stosunków prawnych) wypada o godzinie 24.00 tego dnia, który jest określony w dokumencie.
Rodzaje umów najmu
Artykuł 610 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej wyjaśnia termin najmu. Na czas nieokreślony uważa się, że został zawarty, jeśli treść nie określi dokładnej daty. Taki dokument jest również nazywany wieczystym.
Jednak w dosłownym sensie takiej koncepcji nie można interpretować. Każda umowa dzierżawy zawiera pewien okres, ponieważ rzecz jest przekazywana do użytku, a nie na własność drugiej strony. W przypadku braku określonego okresu bardziej słuszne jest mówienie o możliwości zakończenia przez strony stosunku prawnego w dowolnym momencie. To prawda, że w tym celu najpierw należy powiadomić drugą stronę.
Istnieją również kontrakty krótkoterminowe. Często są one zamknięte przy wynajmie mieszkania. Umowa krótkoterminowa zawierana jest głównie na 11 miesięcy. Z tego powodu nie trzeba rejestrować go w Rosreestr. Umowa najmu może zostać zawarta na dwa miesiące, na kilka tygodni, dni, a nawet godzin.
Umowy krótkoterminowe są najbardziej opłacalne dla leasingodawcy, ponieważ nie tylko pozwalają uzyskać większy zysk, ale także ograniczają pewne prawa najemcy, a także pozwalają uniknąć płacenia podatku.
Prawo przewiduje taką koncepcję jak okres obowiązywania umowy. Można to nie tylko wskazać w umowie, ale jest również wymagane przez prawo. Warunek ten obowiązuje na przykład podczas dzierżawy działek i działek zawierających minerały, a także zbiorników wodnych. Ustawodawstwo określa maksymalne warunki, na jakich można przekazać tę własność do użytkowania.
Z reguły ta własność należy do państwa, ponieważ obywatel lub firma, będąc właścicielem, ma więcej możliwości wyrażenia woli. Dlatego punkt ten należy wziąć pod uwagę przy podpisywaniu umowy.
Zdarzają się przypadki, gdy ustawodawstwo określa termin najmu przedmiotu leasingu, a strony nie przewidują terminu najmu. Na czas nieokreślony, chociaż uważa się, że umowa została zawarta, będzie obowiązywać tylko do końca okresu ograniczenia. Jednakże, jeśli jedna ze stron wyrazi takie życzenie, może odstąpić od umowy wcześniej, bez skutków prawnych.
Inny rodzaj dokumentu nazywa się umową na czas określony. Oznacza to, że wyraźnie określa konkretny okres ważności lub jest związany z początkiem określonego zdarzenia. Na przykład umowa najmu domku może określać warunek: „przed zawarciem transakcji kupna i sprzedaży” lub „przed zawarciem spadku”.
Umowy długoterminowe zawierane są głównie na wynajem:
- Działka
- Jelita
- Zbiornik wodny.
Stosunek prawny wynikający z takich umów może zostać dodatkowo przekształcony przez fakt, że najemca ma szansę zostać pełnoprawnym właścicielem. Na przykład, jeśli działka jest zarejestrowana pod zarządem gospodarstwa pomocniczego przez okres 49 lat, to kiedy dom zostanie na niej wzniesiony (w formie struktury kapitałowej), grunt może zostać ponownie zarejestrowany jako nieruchomość.
Podstawy do zawarcia umowy na czas nieokreślony
Ustawodawstwo przewiduje możliwość zawarcia umowy najmu nieruchomości na czas nieokreślony z następujących powodów:
- Brak określenia terminu w umowie.
- Przedłużenie istniejącej umowy z wykorzystaniem prawa pierwokupu.
Odnowienie
Jeżeli osoba, która wynajęła określoną nieruchomość, przestrzegała warunków przez cały okres obowiązywania umowy, ma prawo pierwokupu do zawarcia odpowiedniej umowy najmu. Odnawiane na czas nieokreślony lub na ściśle określony czas - jest to możliwe pod wieloma warunkami. Należą do nich:
- Nie ma żadnych naruszeń w trakcie obowiązywania oryginalnej umowy.
- Użytkownik lokalu jest gotowy zaoferować właścicielowi korzystne warunki przedłużenia w porównaniu z ofertami, które mają inni wnioskodawcy.
- Warunek zgłoszenia wstępnego został spełniony, co wyraża chęć kontynuowania odpowiedniego stosunku prawnego.
Uważa się, że umowa umowa najmu przedłuża się na czas nieokreślony, jeżeli najemca nie wypowiedział prawa do użytkowania nieruchomości, a wynajmujący nie stwarza dla tego przeszkód. W takim przypadku warunki umowy pozostają takie same, z wyjątkiem przypadków, w których strony oświadczają inaczej.
Jednak zgodnie z prawem najemca musi pisemnie powiadomić właściciela o zamiarze wynajmu nieruchomości w rozsądnym terminie do końca dokumentu. Jeśli strony chcą wprowadzić zmiany, muszą zawrzeć dodatkową umowę, w której zostaną one wyświetlone. Często strony zmieniają warunki najmu.
W przypadku mieszkań bardziej opłaca się najemcy zdecydować z wyprzedzeniem, na jaki okres zostanie zawarta umowa najmu lokalu. Na czas nieokreślony bardzo rzadko przyszli mieszkańcy zgadzają się na osiedlenie się. Okres ten jest jednym z najważniejszych punktów umowy. Dlatego zaleca się, aby dokument określał warunek, że okres pozostanie niezmieniony przez cały czas trwania działania.
Jeśli umowa najmu, a także wynajem pokoju lub innego obiektu jest długoterminowa, towarzyszy mu obowiązkowa procedura rejestracji państwowej.
Działania stron po wygaśnięciu
W przypadkach, gdy umowa wygasła, a najemca nie opuścił lokalu, a wynajmujący nie wyrazi sprzeciwu, prawo do korzystania z nieruchomości zachowuje takie same warunki. Ponadto umowa jest uważana za przedłużoną na podobny okres. Jeśli najemca nie chce być właścicielem nieruchomości w przyszłości, musi powiadomić właściciela. W przeciwnym razie mogą wystąpić niepożądane konsekwencje. Z reguły warunek ten jest określony w umowie.
Jeżeli najemca opuścił lokal, ale nie poinformował o tym właściciela, może być zobowiązany do zapłaty za okres, w którym wynajmujący nie był świadomy tych działań. Jeśli najemca odmówi oddania nieruchomości po zakończeniu umowy, właściciel może ją uzyskać, zwracając się do sądu. Głównym warunkiem w tym przypadku jest przestrzeganie terminu przedawnienia.
Rozwiązanie umowy
Jeżeli umowa najmu jest zawarta na czas nieokreślony, wówczas można ją rozwiązać w dowolnym momencie za zgodą stron lub jednostronnie. W tym drugim przypadku, pod pewnymi warunkami, będziesz musiał udać się do sądu. Jednostronna odmowa jest potwierdzona praktyką sądową. Na przykład o tym decyduje Najwyższy Sąd Arbitrażowy Federacji Rosyjskiej nr VAS-10796/13 w odniesieniu do sprawy A33-8577 / 2012.
Rozwiązanie umowy najmu na czas nieokreślony jest również przewidziane w obowiązujących przepisach prawnych w formie wyżej wspomnianego powiadomienia. Informacje na ten temat zawarte są w art. 610 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. W celu rozwiązania umowy dzierżawca musi powiadomić właściciela w określonym terminie. Powiadomienie należy wysłać w określony sposób. Jeśli nie zostanie to zrobione, wówczas zwracając się do organu sądowego, sąd rozważy to nadużycie.
Należy zadbać o udokumentowanie zgłoszenia. W tym celu musisz sporządzić spis inwestycji.
Metody ochrony
W przypadku stron umowy stosuje się różne metody ochrony. Tak więc, jeśli leasingodawca wyśle dzierżawcy zawiadomienie, a ten nie opuści lokalu, wówczas leasingodawca ma prawo przedstawić leasingobiorcy następujące wymagania:
- Dokonaj płatności za cały okres wynajmu. Środki mogą zostać odzyskane jako bezpodstawne wzbogacenie. Ponieważ w tym momencie umowa jest już uważana za rozwiązaną, pobieranie w formie czynszu będzie nieprawidłowe.
- Zwolnij miejsce. Wymóg ten należy odróżnić od wymogu windykacji, ponieważ jest to kwestia prawna. W przypadku stosunków najmu stosowane są metody ochrony oparte na przepisach art. 610 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej.
Podejście to potwierdza dekret Najwyższego Sądu Arbitrażowego Ukrainy nr 16253/11, przyjęty w sprawie nr A40-13860 / 10-40-812.
Najemcą jest zazwyczaj utrzymanie relacji nawet po otrzymaniu wypowiedzenia umowy najmu. Jego metoda ochrony jest wybierana w zależności od tego, kto jest właścicielem i kto stoi po jego stronie, a także od jego działań.
Na przykład, jeśli umowa najmu zostanie zawarta na czas nieokreślony, ale agencje rządowe są po stronie wynajmującego, wówczas wyzwanie zostanie przeprowadzone zgodnie z ust. 24 agrobiznes Federacji Rosyjskiej. Świadczą o tym praktyki sądowe, na przykład rezolucja FAS w sprawie A57-3636 / 2012. Jednocześnie praktyka sądowa zna przypadki, w których tę metodę ochrony uznano za niewłaściwą. Zatem decyzją FAS w sprawie A55-25220 / 2012 wymóg uznania decyzji organu państwowego w sprawie jednostronnej odmowy wykonania dzierżawy gruntu był niezgodny z prawem. Sąd wyjaśnił tę decyzję faktem, że skarżący wybrał nieodpowiednią metodę ochrony, ponieważ stosunki prawne stron umowy są prawem cywilnym i nie wynikają z publicznych uprawnień państwa. ciało.
Zdarzały się również przypadki wymogu uznania dzierżawy gruntu na czas nieokreślony ważny. W szczególności jest to rezolucja FAS ZCO w sprawie A45-24711 / 2012, a także rezolucja organów centralnych FAS w sprawie A62-7460 / 2012. Sądy, uwzględniając odpowiednie wymogi, kierowały się następującymi punktami:
- Czy umowa została faktycznie zawarta na czas nieokreślony.
- Czy zostało wysłane powiadomienie o wypowiedzeniu.
- Czy warunki zostały spełnione podczas wysyłania powiadomienia?
- Czy otrzymała je druga strona?
Rejestracja umowy
Dzierżawa mieszkań (lub lokali niemieszkalnych) zawarta na okres do jednego roku nie podlega rejestracji (z reguły okres ważności wynosi 11 miesięcy). Państwowa rejestracja umowy najmu na czas nieokreślony również nie jest przeprowadzana pomimo faktu, że w rzeczywistości okres ważności dokumentu może przekraczać jeden rok. Można to zrozumieć, czytając przepisy ust. 2 art. 651 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, który wskazuje, że rejestracja państwowa dotyczy umów na czas określony, których ważność wynosi ponad rok. Potwierdza to również praktyka arbitrażowa, w szczególności uchwała FAS w Moskwie w sprawie nr KG-A40 / 6418-00, uchwała FAS SZO w sprawie nr A26-394 / 2007 i inne akty.
Konieczna jest nie tylko rejestracja umowy najmu zawartej na czas nieokreślony, ale także odnowienie dokumentu. Podstawą tego jest ust. 2 art. 621 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. Inne dokumenty potwierdzające ten przepis obejmują list informacyjny Prezydium Najwyższego Sądu Arbitrażowego Federacji Rosyjskiej nr 59.
W praktyce badanie najmu na czas nieokreślony pomoże próba przedstawiona poniżej.
Główną cechą jest brak wzmianki o okresie ważności. Reszta dokumentu to zwykła dzierżawa.
Wniosek
Niezależnie od tego, czy dzierżawa na czas nieokreślony podlega rejestracji, czy nie, istnieją w niej pozytywne i negatywne punkty. Najemca może obawiać się, że wynajmujący ma prawo rozwiązać umowę w dowolnym momencie, jeśli odpowiednio powiadomi najemcę. Właściciel musi mieć dowody, że faktycznie wysłał zawiadomienie do najemcy.