W 2014 r. Ustawa federalna nr 294 była kilkakrotnie zmieniana w odniesieniu do wspólnego budownictwa. W szczególności, teraz przy wdrażaniu wspólnej budowy, deweloper musi sporządzić umowę ubezpieczenia, która zapewni ubezpieczenie od odpowiedzialności dewelopera, dopóki nie dokona pierwszej transakcji z nabywcą. W przeciwnym razie nie będzie mógł zarejestrować tej transakcji w Rosreestr.
Istota tego obowiązku
Od 2014 r. Każda firma budowlana musi bez wątpienia potwierdzić swoje zobowiązania, wystawiając gwarancję lub zawierając umowę ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej jako deweloper zaangażowany w wspólne budownictwo. Poprawki te, przyjęte w przepisach, pozwalają kupującym zwrócić pieniądze zainwestowane w budowę w przypadku nieprzewidzianej sytuacji dewelopera.
Dlaczego jeszcze potrzebujesz ubezpieczenia od odpowiedzialności dewelopera?
Niniejsza poprawka do ustawy umożliwia także ustalenie odpowiedzialności, która może powstać, jeżeli:
- Uniknie swoich obowiązków.
- Odda obiekt, który nie jest całkowicie gotowy.
- Zbankrutuje, zanim nieruchomość zostanie przekazana.
Jednak ekonomiści uważają, że środki te mogą pociągać za sobą wzrost wartości nieruchomości. Jednak rząd nalega, aby czynniki te nie mogły być ze sobą powiązane, ponieważ nawet największa firma budowlana wydaje na ubezpieczenie nie więcej niż 1% sumy wszystkich swoich transakcji. Dlatego pieniądze należy przeznaczyć z własnego budżetu na ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej dewelopera.
Przedmiot ubezpieczenia
Przy wdrażaniu wspólnej konstrukcji odpowiedzialność dewelopera jest ubezpieczona. To działanie oznacza, że interesy deweloperów bezpośrednio będą chronione. Oznacza to, że zawarcie takiej umowy ubezpieczenia jest korzystne przede wszystkim dla kupujących. Jednocześnie deweloper ma prawo wyboru: może ubezpieczyć zarówno dom jako całość, jak i każde mieszkanie osobno.
Klienci
Umowa ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej wykonawcy zawarta jest na korzyść uczestników wspólnego budownictwa. W przypadku wystąpienia pewnych okoliczności będą oni mogli otrzymać odpowiednią płatność. Zgodnie z warunkami umowy ubezpieczenia deweloper jest zobowiązany do przekazania obiektu, który spełni standardy jakości i niezawodności. Ubezpieczyciel z kolei zobowiązuje się powiadomić kupującego o wystąpieniu zmian w transakcji, a następnie wypłacić mu odszkodowanie. Jeśli uczestnicy wspólnej budowy zmienią się już podczas procesu budowy, warto o tym wspomnieć w umowie, ponieważ każdy dodatkowy akcjonariusz zawrze osobną dodatkową umowę ubezpieczenia odpowiedzialności dewelopera.
Ubezpieczyciele
Nie każda firma ubezpieczeniowa chce zawrzeć takie umowy ubezpieczenia. Wśród ubezpieczycieli panuje opinia, że taka transakcja często powoduje straty. Ponadto sama firma ubezpieczeniowa musi spełniać następujące wymagania:
- Musi być na rynku ubezpieczeniowym przez co najmniej 5 lat.
- Na przyszły okres powinien mieć dobrą prognozę rozwoju.
- Musi być zgodny z wymogami dotyczącymi stabilności finansowej.
- Kapitał docelowy tej spółki nie może być mniejszy niż 120 milionów rubli, a jej obrót powinien wynosić co najmniej 400 milionów rubli. Tylko na tych warunkach można zapewnić ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej.
Taryfy
Zawarcie umowy ubezpieczenia ubezpieczającej dewelopera zaangażowanego we wspólne budownictwo jest zbyt drogie. Na przykład w 2015 r. Średnie stawki za zawarcie takiej umowy wahały się na poziomie 0,5-0,8%. Jeżeli umowa zostanie zawarta na długi okres, towarzystwo ubezpieczeniowe może według własnego uznania obniżyć stawkę taryfową z 10 do 30%. Bardziej opłacalne jest tworzenie towarzystw ubezpieczeń wzajemnie korzystnych.
Określenie stopy procentowej, a także pełne obliczenie rocznych wskaźników odsetkowych, pozostaje w gestii samego towarzystwa ubezpieczeniowego, ponieważ prawdopodobieństwo, że deweloper zaangażowany w budowę wspólną może zacząć uchylać się od swoich zobowiązań, jest dość wysokie.
Ubezpieczenie odpowiedzialności dewelopera za wspólną budowę niesie pewne ryzyko.
Czynniki wpływające na stopę procentową
Oprocentowanie taryfy ubezpieczeniowej zależy od następujących czynników:
- Czy deweloper należy do gospodarstwa.
- Czy w przeszłości deweloper miał udane i pozytywne oferty? W takim przypadku ubezpieczyciel może uwzględnić wszystkie kryteria przeszłych transakcji: terminy ich realizacji, całkowitą liczbę przedmiotów, obecność przedstawicielstw w różnych regionach kraju, całkowity brak skarg i reklamacji.
- Stabilność finansowa.
- Wsparcie prawne, czyli dostępność pełnego pakietu dokumentacji i pozwolenia.
- Etapy, na które podzielony jest postęp budowy.
- Termin bieżącego projektu.
- Łączna liczba klientów zaangażowanych we wspólne budownictwo.
Rejestracja umowy ubezpieczenia
Aby zarejestrować umowę z Rosreestr, programista musi dostarczyć wszystkie niezbędne dokumenty. Ich lista obejmuje:
- Deklaracja projektu
- Zezwolenie na prowadzenie prac budowlanych.
- Zaświadczenie o rejestracji państwowej.
- Umowa na realizację wspólnej budowy.
- Kopie wszystkich dokumentów ustawowych.
- Uzasadnienie natury technicznej i ekonomicznej.
- Kopie sprawozdań finansowych dewelopera.
- Informacje o istniejących pożyczkodawcach.
- Zaświadczenie z banków wskazujące na brak opóźnień w spłacie kredytu.
Po uwzględnieniu papierów wartościowych następuje ubezpieczenie od odpowiedzialności budowniczego za wspólne budownictwo.
Co należy chronić?
Jeżeli deweloper nie wywiązuje się ze swoich zobowiązań, co potwierdza orzeczenie sądu lub fakt upadłości, wówczas umowa ubezpieczenia zawarta podczas realizacji wspólnej budowy oznacza, że rekompensata zostanie wypłacona akcjonariuszom. Warto jednak zauważyć, że firma ubezpieczeniowa nie rekompensuje inwestycji, jeśli deweloper zamroził okres budowy lub wydłużył okres, w którym obiekt ma zostać oddany do użytku. Zapłacona kwota zależy całkowicie od ceny określonej w umowie, ale nie może być niższa niż koszt samego obiektu i mniejsza niż średnia stawka rynkowa ustalona za metr kwadratowy powierzchni mieszkalnej w tym samym regionie, w którym pracował deweloper.
Maksymalna wysokość bonusu jest również ograniczona przez prawo.
Ubezpieczone zdarzenia
Ubezpieczeniu można przypisać następujące przypadki:
- Budowa zostaje przerwana.
- Deweloper ogłasza upadłość.
- Odbiorcy odsetek nie mogą uzyskać mieszkania.
- Deweloper odmawia zwrotu zasobów materialnych.
Zmiany legislacyjne
Zmiany w ustawie federalnej nr 294, o których wspominaliśmy wcześniej w naszym artykule, skonsolidowały obowiązkowe ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej producenta.Jednocześnie sam deweloper, który chce przeprowadzić wspólną budowę, jest zobowiązany do poszukiwania ubezpieczyciela i bezpośredniej realizacji umów. Deweloper może samodzielnie, według własnego uznania, wybrać z kim zawrze umowę ubezpieczenia - z bankiem, specjalistyczną firmą ubezpieczeniową lub z firmą.
Uczestnicy będący członkami towarzystwa ubezpieczeniowego (ubezpieczenie obowiązkowe) ponoszą jednakową odpowiedzialność. W przypadku zawarcia umowy ubezpieczenia z bankiem deweloper będzie musiał poświęcić dużo czasu na zbieranie dokumentów. Banki wymagają także od dewelopera zapłaty obowiązkowej kwoty 30% całkowitego kosztu budowanego obiektu. Kwota ta będzie służyć jako gwarancja dla instytucji finansowej. Bank centralny określa między innymi własne wymagania, które dotyczą banków, które zawierają umowy ubezpieczenia. Banki te powinny:
- Pracuj przez co najmniej 5 lat w odpowiedniej dziedzinie.
- Posiadaj kapitał zakładowy w wysokości co najmniej 200 milionów rubli.
- Łączna wartość nieruchomości powinna wynosić co najmniej 1 miliard rubli.
Pod tym względem deweloper jest bardziej opłacalny i łatwiej uzyskać pożyczkę niż wystawić gwarancję. Banki uważają również, że procedura ubezpieczenia przy realizacji wspólnej budowy nie jest całkowicie opłacalna.
Najbardziej opłacalne jest zawarcie umowy o wzajemne ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej deweloperów ze specjalistyczną firmą. Ze względu na znaczną konkurencję ubezpieczyciele w celu przyciągnięcia klientów obniżają stawki celne i ceny swoich produktów. Mogą także ustalić stawkę taryfową na cały okres obowiązywania umowy ubezpieczenia. Kolejną zaletą zawarcia umowy ze specjalistyczną firmą jest to, że dokumenty są przetwarzane tak szybko, jak to możliwe. Na mocy takiej umowy deweloper będzie występował jako ubezpieczyciel, a uczestnik wspólnego budownictwa jako beneficjent. Zabezpieczenia dla każdego konkretnego mieszkania są wybierane indywidualnie. Firmy konsumenckie wzajemnego ubezpieczenia odpowiedzialności deweloperów stały się odpowiednie.
Procedura ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej dla wspólnej firmy budowlanej
Ubezpieczający są zobowiązani do zapewnienia zabezpieczenia. Często taką gwarancją jest kawałek ziemi, na którym zakłada się budowę obiektu. Dokument powinien między innymi opisywać sposób zabezpieczenia podanych zobowiązań. Wszystkie papiery wartościowe muszą zostać podpisane przed zawarciem pierwszej umowy o wspólną konstrukcję i będą ważne do momentu faktycznej dostawy obiektu. W przypadku zakończenia transakcji nie następuje zwolnienie z płatności zobowiązań. Ale ta zasada obowiązuje tylko wtedy, gdy zdarzenie ubezpieczeniowe miało miejsce w okresie obowiązywania umowy.
Ubezpieczający może ubezpieczyć zarówno cały dom, jak i mieszkania osobno. Nawiasem mówiąc, pierwsza opcja nie jest całkowicie opłacalna, ponieważ wówczas ubezpieczony musi złożyć zastaw proporcjonalny do kosztu całego obiektu, a także upewnić się, że wszystkie lokale w tym obiekcie zostaną sprzedane. Kolejnym problemem przy zawieraniu umowy ubezpieczenia dla całego obiektu są trudności w ustaleniu beneficjenta.
Umowa rozpoczyna się od momentu zaksięgowania pierwszej raty. Taka umowa nie przewiduje czegoś takiego jak franczyza. W przeciwnym razie warunki umowy można nazwać standardowymi:
- Ubezpieczyciel zobowiązuje się do informowania posiadaczy odsetek o wysokości wypłaconych odszkodowań. Jest to podstawa ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej dewelopera.
- Firma ubezpieczeniowa ma prawo skontaktować się z deweloperem z wymogiem typu regresji.
- Firma ubezpieczeniowa zobowiązuje się powiadomić posiadaczy odsetek, jeżeli umowa ubezpieczenia została rozwiązana przed terminem.
- Umowa obowiązuje przez cały okres budowy i od niej zależy. Oznacza to, że przy przedłużaniu okresu budowy umowa jest automatycznie przedłużana.
Kwota, która zostanie zwrócona po wystąpieniu zdarzenia ubezpieczeniowego, zależy w pełni od ustalonych stawek i cen. Jego rozmiar powinien być większy niż wartość całkowitej przestrzeni życiowej danego pokoju. Ponadto decyzja o sposobie wypłacania odszkodowania - w ratach lub jednorazowo - należy wyłącznie do firmy ubezpieczeniowej.
Problemy ubezpieczeniowe
Jakie są pułapki związane z umową ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej wykonawcy?
Takie ubezpieczenie jest dość specyficzne, ponieważ ryzyko finansowe jest faktycznie ubezpieczone.
Taka umowa ma skumulowany skutek w przypadku straty. W przypadku sytuacji kryzysowej straty poniosą absolutnie wszyscy programiści, a nie żaden konkretny. Kryzysy tutaj rozumiane są jako wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych lub spadek popytu na lokale mieszkalne. W końcu jest to ubezpieczenie od wzajemnej odpowiedzialności deweloperów.
Innym problemem jest to, że nie ma sposobu na reasekurację ryzyka.
Z uwagi na fakt, że Bank Centralny podniósł wymagania wobec towarzystw ubezpieczeniowych, ich krąg znacznie się zawęził. Decydującą rolę odegrał tutaj wzrost wielkości kapitału docelowego, a na współczesnym rynku ubezpieczeniowym tylko 19 organizacji spełnia te wymagania. Zgodnie z poprawkami około 80% organizacji, które wcześniej mogły zawrzeć umowę ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej dewelopera, utraciło zdolność do prowadzenia działalności ubezpieczeniowej dla deweloperów.