Budowa centrów biznesowych: biznes plan, projekt, kosztorys, formalności. Pozwolenie na budowę

Projekt polega na budowie obiektu (prawdopodobnie centrum handlowo-rozrywkowego). Obiekt znajduje się w mieście Mytiszczi, obwód moskiewski, pod adresem: ul. Letnaya, 26. Przybliżony termin uruchomienia obiektu to 2019 r.

Obszary zasięgu obiektu

Opracowując koncepcję budowy centrum biznesowego, konieczne jest określenie granic obszaru usług otaczającego witrynę.

Konwencjonalnie obszar wokół obiektu można podzielić na trzy strefy (w zależności od bliskości lokalizacji):

• 1. pierścień okrążający: ograniczony przez Yubileynaya, ulice Miry, rzekę Yauza
• 2. pierścień okrążający: obejmuje większość miasta, z wyjątkiem odległych obszarów - Stroitel, Czeluskinskaya, Stroiplastmass, East Perlovka i Druzhba.
• Trzeci pierścień środowiska: obejmuje całe miasto Mytiszczi, w tym obszary Stroitel, Czeluskinskaja, Stroyplastmass, Wschodnia Perłowka i Drużba.

Wewnętrzne i zewnętrzne czynniki sukcesu projektu

Czynniki zewnętrzne pozostają poza kontrolą inwestora, ale ich wpływ na dalszy rozwój projektu ma fundamentalne znaczenie w realizacji projektu budowlanego centrum biznesowego.

Porównanie zewnętrznych i wewnętrznych czynników rozwoju przedstawiono w poniższej tabeli.

Na podstawie analizy możemy stwierdzić, że przy podejmowaniu decyzji o budowie centrum biznesowego należy wziąć pod uwagę kilka parametrów:

• Perspektywy rozwoju gospodarczego, społecznego i demograficznego regionu.
• Poziom konkurencji w obszarze obiektu.
• Cechy społeczno-demograficzne ludności zamieszkującej ten obszar.
• Cechy samego obiektu.
• Wyniki inwestycyjne projektu.

Należy zauważyć, że średni koszt budowy centrów biznesowych w Petersburgu wynosi 450 milionów rubli o powierzchni 40 000 metrów kwadratowych. m. Jednak wskaźnik ten różni się nieznacznie od tego samego w Moskwie.

Należy zauważyć, że koszt budowy centrów biznesowych w Moskwie wynosi około 600 milionów rubli, przy kwadraturze ponad 40 000 metrów kwadratowych. m

Analiza SWOT obiektu

Poniżej znajduje się końcowa tabela analizy SWOT obiektu zaproponowanego do budowy.

Po przeanalizowaniu mocnych i słabych stron obiektu, jego rozwoju i zagrożeń, możemy rozważyć możliwość wdrożenia dwóch różnych opcji wykorzystania przestrzeni:

• Centrum handlowe.
• Centrum handlowo-rozrywkowe.

Centrum handlowe

W takim przypadku możesz skupić się na galerii zakupów. Duży obszar zakupów zwiększy różnorodność oferowanych towarów. Stawki czynszu za lokale handlowe są znacznie wyższe niż w przypadku miejsc rozrywki. W tym przypadku obszar zasięgu centrum handlowego będzie tylko pierwszym pierścieniem otoczenia.

Ten biznesplan dotyczący budowy centrum biznesowego jest najbardziej optymalny pod warunkiem budowy dwupiętrowego obiektu.

Centrum handlowo-rozrywkowe

W drugim przypadku możesz skupić się na komponencie rozrywkowym. Główną zaletą tej propozycji jest fakt, że na rynku miejskim istnieje wyraźny brak miejsc do spędzania wolnego czasu przez dzieci. Obecność strefy rozrywki wydłuża czas spędzany przez klientów na nieruchomości. W nowych centrach handlowych stosunek powierzchni handlowych i rozrywkowych wynosi od 50% do 50%.

Na parterze proponuje się umieścić supermarket spożywczy.

Jeśli istnieje duża liczba operatorów rozrywki, centrum handlowo-rozrywkowe będzie w stanie przyciągnąć odwiedzających do pierwszego i częściowo drugiego pierścienia środowiska miasta, ponieważ w mieście nie ma wystarczającej liczby miejsc rozrywki. Należy pamiętać, że stawki czynszowe za tego rodzaju usługi są niższe niż za powierzchnię handlową, co ostatecznie doprowadzi do wydłużenia okresu zwrotu z inwestycji.

Doświadczenia zagraniczne sugerują, że najbardziej optymalną realizacją projektu będzie stworzenie kompleksu handlowo-rozrywkowego, ponieważ ta opcja zmniejsza ryzyko handlowe.

Planowane centrum biznesowe należy do klasy A. Jest ono najwyższe spośród tych, które można przypisać. Ocena klasy A wskazuje na prestiż wszystkich pomieszczeń budynku, dostępność nowoczesnych systemów podtrzymywania życia oraz pracę samego centrum.

Koszt budowy centrum biznesowego klasy A na konkretnym przykładzie przedstawiono poniżej. Nie wolno nam zapominać, że budowa centrum handlowego w innym mieście może mieć zupełnie inne inwestycje finansowe pod względem wolumenu.

Kompilacja przepływów pieniężnych z projektu

Przypuszczalnie centrum handlowe będzie miało następujące parametry przy uzyskiwaniu pozwolenia na budowę:

• Łączna powierzchnia centrum handlowego wynosi 9672 m2. m
• W tym 1. piętro - 4847 m kw. m
• W tym 2. piętro - 4825 metrów kwadratowych. m
• Obłożenie w pierwszym roku wynosi 70%.
• Obłożenie w kolejnych latach wynosi 95%.
• Ryzyko braku płatności wynosi 0%.
• Wzrost przychodów rocznie - 5%.

Ponieważ umowa najmu określa wysokość kary za opóźnienia w płatności przekraczające 30 dni, ryzyko braku płatności podczas budowy centrum biznesowego jest równe zeru. Roczny wzrost cen wynajmu wyniesie 5%.

Ilustruje to jaśniej poniższa tabela.

Inwestycje w budowę budowy centrum biznesowego (RUB)

Najważniejszym punktem jest badanie kwestii finansowania inwestycji kapitałowych. W tym celu można wykorzystać zarówno własne, jak i pożyczone środki spółki. Poniżej przedstawiamy bardziej szczegółowo dane dotyczące finansowania projektu budowlanego.

Finansowanie projektu:

• Inwestycje ogółem - 13439642 dolarów.
• Łącznie z pierwszym rokiem - 10939642 dolarów.
• W tym drugi rok - 2 500 000 $
• Całkowity pożyczony kapitał - 13 439 642 USD, w tym pierwszy rok: 10 939 642 USD, drugi rok: 2 500 000 USD
• Okres spłaty kredytu - 10 lat.
• Oprocentowanie pożyczki wynosi 18%.

W procesie badania wyników finansowych projektu ważnym punktem jest badanie wysokości i kwoty obciążenia podatkowego w firmie zgodnie z biznesplanem.

Wyniki planowanych ulg podatkowych dla projektu przedstawiono poniżej.

Podatki płacone podczas realizacji projektu:

• Dla nieruchomości - 2,2%.
• Zysk - 20%.
• VAT - 18%.

Aby zbudować przepływy pieniężne, musimy określić przybliżoną kwotę przychodów z wynajmu lokali, dla których musimy przeprowadzić podział na strefy centrum handlowego. Elementy strefowe przedstawiono w poniższej tabeli.

Strefowanie

Obliczanie dochodu z wynajmu lokalu dla planowanego centrum biznesowego jest centralnym punktem, ponieważ wiąże się z jego efektywnością. Istnieją różne opcje prognozowania uzyskania takiego dochodu: optymistyczne, średnie i pesymistyczne. Poniższa tabela bardziej wyraźnie pokazuje cechy każdej opcji.

Pierwsza tabela przedstawia pesymistyczną prognozę dla opcji generowania dochodu.

Obliczenia dochodu z wynajmu. Stawki czynszu - prognoza pesymistyczna

Dane w tabeli pozwalają nam wnioskować, że w wyniku realizacji projektu pesymistyczna wielkość dochodu z wynajmu powierzchni w centrum handlowym wyniesie 3909468 USD.

Poniższa tabela pokazuje dane dotyczące obliczania dochodu z wynajmu powierzchni centrum handlowego z opcją uśrednioną.

Obliczenia dochodu z wynajmu. Stawki czynszu - średnie

Dane w tabeli pozwalają nam wnioskować, że w wyniku realizacji projektu średnia wielkość uzyskanego dochodu z wynajmu powierzchni w centrum handlowym wyniesie 4 429 399 USD.

Konieczne jest również przewidzenie optymistycznej prognozy dotyczącej możliwego otrzymania dochodu obiektu z wynajmu powierzchni, co przedstawiono w poniższej tabeli.

Obliczenia dochodu z wynajmu. Stawki czynszu - optymistyczna prognoza

Tabele te pozwalają nam wnioskować, że w wyniku realizacji projektu optymistyczna wielkość przychodów z wynajmu powierzchni w centrum handlowym wyniesie 4776385 USD.

Koszt pożyczonych środków i harmonogram spłat obliczamy w poniższej tabeli.

Uwaga: w 3. miesiącu miesięczna płatność będzie obejmować dwuletnie odroczenie płatności i kapitalizację odsetek w wysokości 5143445 USD.

Dane w tabeli wskazują, że miesięczna płatność za projekt wyniesie 3214579 dolarów miesięcznie.

Inne wydatki

Rozważ i oblicz wszystkie rodzaje kosztów operacyjnych podczas budowy centrum biznesowego:

• Przez pierwsze dwa lata praca strażnika obejmie połowę stałej objętości.
• Obliczanie usług sprzątania obejmuje sprzątanie wszystkich obszarów i terytoriów.
• Uwzględnia się wypłatę pełnego wynagrodzenia, uwzględniając wszystkie podatki i VAT.
• Roczny wzrost wynagrodzeń o 5% rocznie.
• Wszystkie koszty operacyjne są przenoszone na najemców (z wyjątkiem pierwszego roku i połowy drugiego roku).

Aby skompilować przepływy pieniężne, obliczyliśmy następujące dane:

• Szacowany średni dochód z najmu za 10 lat realizacji projektu, pod warunkiem, że w pierwszym roku wynajęta powierzchnia wynosi 70%, a przez następne 95%.
• Amortyzacja nieruchomości wyniesie 3,33% rocznie.

Rozliczenia w ramach działalności finansowej obejmują nadwyżkę odsetek zgodnie z przepisami podatkowymi, ponieważ format przed i po finansowaniu nie zostanie sporządzony.

Ponieważ budowa jest akceptowana „zgodnie z etapami prac”, a przepływy pieniężne powstają od pierwszego roku, który zaczyna się od momentu wygenerowania pierwszego rubla dochodu, firma traci prawo do zwrotu podatku VAT w pierwszym roku po zakończeniu budowy.

Ponieważ saldo projektu jest kwotą dodatnią, gdy zakład osiągnie 100% zdolności, inne i nadzwyczajne wydatki nie zostały uwzględnione w obliczeniach.

Na podstawie dostępnych danych wydaje się możliwe wyświetlanie planowanych przepływów pieniężnych utworzonych przez projekt.

Poniższa tabela pokazuje koszty operacyjne projektu.

Koszty operacyjne

Poniższa tabela pokazuje, że kwota kosztów operacyjnych w pierwszym roku wyniesie 271 707 USD, a następnie wzrośnie z roku na rok i osiągnie 740157 USD w 10. roku.

W kolejnej analizie efektywności projektu dynamika dochodów z projektu w ciągu pierwszych 10 lat zostanie uwzględniona w poniższej tabeli.

Przychody z projektu

Dane w tabeli pozwalają nam wnioskować, że kwota dochodu projektu w pierwszym roku wyniesie 2 717 987 USD, a następnie przychody wzrosną, do 10 roku wyniesie 3 970 2947 USD.

Podczas badania projektu ważne jest obliczenie odpisów amortyzacyjnych, które przedstawiono w poniższej tabeli.

Amortyzacja projektu

Jak widać z tabeli, kwota amortyzacji w trzecim roku wyniesie 262 153 USD, aw ostatnim 10 roku - 227 582 USD. Całkowita kwota amortyzacji za wszystkie lata projektu wyniesie 1 956 147 USD.

Poniższa tabela pokazuje przepływy pieniężne dla projektu.

Przepływ środków pieniężnych

Tabela pokazuje, że całkowity przepływ środków pieniężnych dla projektu wyniesie 1 300 415 USD.

Oszacowanie stopy dyskontowej

Służy do przeliczenia przyszłych strumieni dochodów na jedną wartość. Stopę dyskontową (r) oblicza się łącznie według wzoru:

r = α + MRR * RI,

gdzie

α jest średnią stopą inflacji w danym okresie.

MRR (minimalne ryzyko zwrotu) - minimalna realna stopa ryzyka związana z funkcjonowaniem projektu.

RI (ryzyko inwestycyjne) - poziom średniej wymaganej rentowności (ryzyka) przez uczestników projektu.

Minimalna rzeczywista stopa ryzyka MRR w tym przypadku będzie równa kosztowi pożyczonych środków, czyli 18%, czyli stopie kredytu bankowego.

Zgodnie z umową inwestycyjną średni wymagany zwrot RI przez uczestników projektu wynosi 2%.

Zatem stopa dyskontowa będzie równa:

r = (0,13 + 0,18 * 1,02) * 100% = 30%

Wnioski

Podczas opracowywania biznesplanu dotyczącego budowy centrum biznesowego wzięto pod uwagę projekt i wyciągnięto optymistyczne wnioski.

W ciągu najbliższych trzech lat w powiecie Mytiszczi będzie obserwowany umiarkowany wzrost gospodarczy, jednak wyrażone zostanie opóźnienie średnich wskaźników dla okręgu w stosunku do średnich wskaźników dla regionu moskiewskiego. Wiodącymi gałęziami przemysłu pozostaną inżynieria, produkcja instrumentów i przemysł budowlany.

Do końca 2018 r. Planowane jest zwiększenie tempa wzrostu handlu detalicznego o 40% i zwiększenie rocznego wolumenu usług domowych o 35%. Wzrost handlu zapewni wzrost klasy średniej i jej dochodów.

Obszary, które spełniają międzynarodowe standardy, są bardzo dotkliwe, popyt na wysokiej jakości powierzchnię handlową przewyższa podaż. Doprowadzi to do podniesienia jakości tworzenia i zarządzania centrum handlowym.

Obecnie głównymi źródłami popytu są sklepy odzieżowe. Stanowią one około 50% powierzchni w centrach handlowych. Poziom wolnej przestrzeni w 2018 r. Wyniesie 10-15%. Oczekiwany wzrost nieruchomości handlowych wyniesie około 75 000 m2. m. Obecnie średnia stawka czynszu za lokale użytkowe w mieście wynosi około 405 USD / m2. m. rocznie (w tym podatek VAT i koszty operacyjne).

W strefie pierwszego pierścienia środowiska znajduje się duża liczba obiektów, które konkurują zarówno w sektorze spożywczym, jak i sektorze towarów przemysłowych.

Przy obliczaniu przepływów pieniężnych wzięto pod uwagę średnią stawkę czynszową, dostępność lokali na poziomie 5%, a także wszystkie koszty operacyjne i spłaty kredytu. Przepływy pieniężne z projektu okazały się dodatnie, ale wciąż niewystarczająco duże.

Stopa dyskontowa, która obejmuje średnią stopę inflacji, ryzyko generowane przez projekt oraz średni wymagany zwrot, wyniosła 30%.

W związku z tym przedłożony projekt może zostać przyjęty do rozważenia, ponieważ obliczenia pokazują jego opłacalność i skuteczność.