Zarządzanie każdym apartamentowcem to złożony, wielopoziomowy proces, który wymaga doświadczenia, a czasem specjalnej wiedzy. Dlatego istnieją partnerstwa właścicieli, spółek zarządzających itp. Jednym z najbardziej odrażających i bardzo kontrowersyjnych stanowisk jest przewodniczący HOA. W ramach tego artykułu postaramy się ustalić, kto może go odebrać. Jakiego rodzaju jest to osoba, jakie ma prawa, jakie obowiązki i uprawnienia na niej spoczywają, czy konieczne jest zawarcie umowy o pracę z przewodniczącym HOA (zostanie przedstawiona próbka), a także inne niuanse jego pracy, rozważymy dalej.
Przewodniczący Partnerstwa Właścicieli Domów
Wraz z pojawieniem się tej formy zarządzania budynkami mieszkalnymi przypadki skarg właścicieli mieszkań na ich przewodniczących i członków zarządu stają się coraz częstsze. Przewodniczący może działać w swoim własnym interesie, naruszając przepisy mieszkaniowe. Z reguły spotkania nie są zwoływane na czas, mają charakter formalny, a przewodniczący nie jest zbyt chętny do składania sprawozdań z wydatków.
Wiele osób jest zainteresowanych próbą wypełnienia umowy o pracę ze stowarzyszeniem właścicieli domów z przewodniczącym.
W rzeczywistości jest sytuacja, w której przewodniczący uważa HOA za swoją posiadłość, a właściciele znajdują się w sytuacji, w której chamstwo i nieprofesjonalizm zarządu po prostu ingerują w normalne życie. Ale właściciele muszą zawsze pamiętać, że wspólnie płacą przewodniczącemu wynagrodzenie za swoje działania, to znaczy, że musi działać w interesie mieszkańców, a nie we własnym zakresie. Ale w praktyce widzimy inny obraz. Muszę przyznać, że właściciele mieszkań często sami są za to winni: wybór przewodniczącego odbywa się zgodnie z tą samą zasadą, że wybierają przewodniczącego komitetu rodzicielskiego w szkole - „po prostu nie dla mnie”. W rezultacie właściciele, po krótkim czasie, mają niekompetentnego, niegrzecznego „towarzysza” na tym stanowisku i stos skarg na jego działania.
Aby uniknąć takich smutnych konsekwencji, właściciele powinni najpierw zrozumieć, że HOA żyje i rozwija się zgodnie z prawem obowiązującym w naszym społeczeństwie. Oznacza to, że relacje między przewodniczącym a właścicielami powinny mieć podstawę prawną, a nie prostą umowę. W tym celu potrzebujemy umowy o pracę z przewodniczącym HOA (przykład poniżej).
Co to jest HOA?
Najpierw musisz ustalić, które stowarzyszenie obywateli można uznać za partnerstwo właścicieli domów, na podstawie tego, jakie dokumenty obsługuje. HOA zgodnie z prawem - osoba prawna, organizacja non-profit, która jednoczy w swoim składzie wszystkich właścicieli lokali w danym domu. Co to jest umowa o pracę z przewodniczącym HOA? Próbka 2016 niewiele różni się od próby z 2017 roku.
Celem w tym przypadku jest wspólne zarządzanie nieruchomościami w tym domu, zapewniające funkcjonowanie obiektu, własność i zbycie nieruchomości wspólnej. W związku z tym, jeśli HOA jest prawnie uznawane za podmiot prawny, musi mieć organy zarządzające. Należą do nich: walne zgromadzenie właścicieli domów oraz, jako kolegialny organ wykonawczy, zarząd.
Przewodniczącym HOA jest osoba odpowiedzialna za organizację zarządzania budynkiem mieszkalnym. Zostaje wybrany na stanowisko. W rzeczywistości prezes zarządu jest jedynym organem wykonawczym spółki. Omówimy warunki wyborów i dalszego przywództwa w tym materiale.Pierwszym pytaniem, które pojawia się na ten temat, jest to, czy umowa o pracę jest zawarta z przewodniczącym HOA (można również znaleźć próbkę Białorusi - w Republice Białorusi) i na jakiej podstawie.
Zarząd HOA
Partnerstwo właścicieli domów (HOA) jest tworzone przez właścicieli domów, aby móc wspólnie zarządzać ich własnością. Jak każda inna forma prawna, HOA musi mieć własne konto i szefa - prezesa spółki partnerskiej właścicieli domów.
Osoba, która twierdzi, że jest przewodniczącym HOA, musi spełniać określone warunki. Musi być właścicielem mieszkania lub działki wraz z domem i zawrzeć umowę partnerską. Następnie musisz zostać wybrany do rady, którą właściciele wybierają na walnym zgromadzeniu. Rada partnerstwa właścicieli domów jest wybierana na dwa lata i jest jej organem zarządzającym. Po wygaśnięciu rady nadzorczej jest ona ponownie wybierana przez właścicieli w ten sam sposób.
Przewodniczący jest wybierany spośród członków zarządu. Jeżeli zgodnie ze statutem przewodniczący może zostać wybrany zwykłym głosowaniem właścicieli HOA na walnym zgromadzeniu, wówczas procedurę można przeprowadzić w ten sposób. Chociaż wybory na walnym zgromadzeniu mają swoją specyfikę. Faktem jest, że więcej właścicieli ma więcej głosów, w których powierzchnia mieszkania jest większa, czyli im więcej metrów kwadratowych, tym więcej głosów. W takiej sytuacji istnieje szansa na przewodniczącego, który będzie działał w interesie pewnej grupy właścicieli, co nie zawsze jest zgodne z ogólnymi zadaniami. Powszechna jest również umowa o pracę z przewodniczącym HOA w połączeniu (próbka jest również dostępna).
Konieczność zawarcia umowy o pracę
Mieszkańcy finansują istnienie zarządu, a miesięczne płatności na rzecz pracowników są dokonywane w oparciu o poziomy zatrudnienia. Jeśli na walnym zgromadzeniu właściciele zdecydują, że potrzebne jest stanowisko przewodniczącego, wynikają z tego pewne stosunki umowne. W takim przypadku stosunki pracy powstają na podstawie umowy o pracę zawartej z pracownikiem wybranym na stanowisko przewodniczącego. W ogóle nie ma znaczenia, że on również jest właścicielem domu w tym samym domu. W ramach umowy wykonuje pewne funkcje pracy, które są regulowane przez umowę o pracę. Brak umowy o pracę podpisanej przez obie strony będzie uważany za naruszenie prawa pracy. Taka umowa jest również konieczna, ponieważ przewodniczący w imieniu właścicieli podpisuje umowy z usługodawcami, kontrahentami, a także różne dokumenty księgowe.
Przewodniczącym spółki jest osoba odpowiedzialna, z tego powodu zawarcie z nią umowy o pracę z określonym w niej zakresem odpowiedzialności jest obowiązkowe. Kodeks mieszkaniowy nie określa w tym przypadku potrzeby formalnej umowy, ale nie mówi, że nie jest ona potrzebna. Ale jednocześnie kodeks pracy określa, że jeśli w domu jest HOA, umowa o pracę zostaje zawarta z przewodniczącym, a jeśli specjalna firma zajmuje się zarządzaniem domem, działalność przewodniczącego reguluje karta.
Konsekwencje nie podpisania umowy o pracę
Jeśli właściciele zdecydują się nie zawierać umowy o pracę, w takim przypadku obie strony mogą przegrać. W przypadku procesu sądowego właściciele domów nie będą mogli wygrać sprawy, na przykład, jeśli z powodu winy przewodniczącego nastąpiła strata środków, ponieważ nie ma umowy, nie ma odpowiedzialności. Z kolei interesy szefa HOA również nie są chronione.
Jeśli pojawi się w sądzie, ale po drugiej stronie barykady, wówczas jego prawa nie będzie można udowodnić: do płacenia zaległych wynagrodzeń, do powrotu na stanowisko po nielegalnym zwolnieniu.Widzimy zatem, że brak umowy o pracę pozbawia obie strony dźwigni wpływu prawnego na siebie nawzajem. Nie jest trudno znaleźć próbkę wypełnienia umowy o pracę HOA z przewodniczącym. Oprócz powyższego umowa zawiera również warunki pracy, zapewnienie urlopu oraz wysokość wynagrodzenia. Niezastosowanie prawa do podpisania umowy o pracę będzie w tym przypadku bardzo krótkowzroczne. Ponadto właściciele domów mogą stracić w znacznie większym stopniu.
Struktura umowy o pracę z przewodniczącym HOA
Próba wyraźnie odzwierciedla następujące elementy: umowa jest dwustronna, podzielona na sekcje i obejmuje: przepisy ogólne, okres ważności, czas trwania okresu próbnego, datę, od której osoba musi rozpocząć pracę, prawa i obowiązki obu stron, kwotę wynagrodzenia, harmonogram pracy i reszta, gwarancje ubezpieczenia społecznego, wypłaty odszkodowań, klauzule ustalające odpowiedzialność stron, szczegóły i podpisy. Daty i podpisy muszą być obecne, a umowa musi mieć numer rejestracyjny zapisany w księdze rejestracji umów partnerskich. Umowa nie powinna zawierać pustych kolumn. Dokument ten można zawrzeć wyłącznie w trybie pilnym; maksymalny czas trwania wynosi dwa lata.
Potwierdza to formularz wypełnionego HOA wraz z przewodniczącym.
Podpisanie umowy o pracę
Z reguły tekst umowy sporządza i rejestruje w księdze rejestracyjnej sekretarz rady mieszkaniowej, który zwykle pełni funkcje inspektora personalnego. Kto podpisuje umowę o pracę z przewodniczącym HOA? Umowa jest podpisywana w imieniu właścicieli przez osobę do tego upoważnioną na podstawie karty. Ten rodzaj umowy ma swoją specyfikę: w partnerstwie nie ma innych wyższych urzędników, przewodniczący zarządu jest jego własnym szefem, chociaż nadal nie może podpisać umowy ze sobą. Ważne jest, aby statut i inne regulacje spółki w przystępnej formie rozwiązały problem osoby, która będzie działać jako pracodawca i podpisać umowę o pracę z przewodniczącym. Odniesienie do tego akapitu jest bez wątpienia zawarte w tekście umowy. Ponadto umowa jest negocjowana z niezależnym prawnikiem pracy, władzami lokalnymi, do których należy ten dom.
Kto zawiera umowę o pracę z przewodniczącym HOA, jest teraz jasne.
Data ważności
Jak powiedzieliśmy, umowa jest pilna, a maksymalny okres ważności wynosi 2 lata. Dokument jest przechowywany z innymi osobistymi dokumentami spółki w ognioodpornej szafce lub sejfie przez pięć lat, a następnie przesyłany do archiwum spółki. Należy zauważyć, że po wypełnieniu obowiązków przez przewodniczącego może on zostać ponownie wybrany lub zrezygnowany samodzielnie.
Wprowadzanie zmian
Jeśli pojawią się okoliczności, które wymagają zmian w umowie o pracę z przewodniczącym HOA (na przykład, zmieniono tabelę personelu, w wyniku której przewodniczący podniósł wynagrodzenie), wówczas w tym przypadku zmiany wprowadza się poprzez sporządzenie dodatkowej umowy. Umowa dodatkowa wskazuje nową wersję przestarzałej klauzuli umowy.
Obowiązki przewodniczącego HOA wynikające z umowy o pracę
Prezesem zarządu HOA jest osoba, która reprezentuje iw pełni chroni interesy właścicieli we wszystkich przypadkach. W swojej działalności przewodniczący kieruje się przepisami mieszkaniowymi i opisem pracy zatwierdzonym przez członków zarządu.
Zgodnie z umową o pracę obowiązki przewodniczącego obejmują:
- znajomość ustawodawstwa Federacji Rosyjskiej, ustawodawstwa ich regionu zamieszkania, a także terminowe zapoznanie się ze wszystkimi poprawkami i dodatkami;
- w razie potrzeby monitorowanie terminowego przeliczania najemców na media;
- kontrola pracy księgowego spółki;
- kontrola wdrażania postanowień karty HOA i protokołów z walnych zgromadzeń, co bezpośrednio odzwierciedla działania partnerstwa;
- monitorowanie wdrażania decyzji podjętych na spotkaniach przez członków HOA;
- monitorowanie stanu sanitarnego obszarów wspólnych;
- zarządzanie personelem obsługującym dom (planowanie, sprawdzanie listy płac);
- śledzenie postępu prac nad umowami zawartymi w imieniu partnerstwa;
- podpisanie umów dotyczących naprawy i konserwacji mieszkań;
- monitorowanie wypełniania przez właścicieli ich obowiązków związanych z utrzymaniem wspólnych pomieszczeń zgodnie z ich udziałami w nieruchomości;
- monitorowanie przestrzegania praw własności;
- zapobieganie konfliktom, a także ich terminowe usuwanie w przypadku wystąpienia;
- Dokumentacja partnerska (raporty, dokumenty, statystyki, dokumenty bankowe);
- złożenie sprawozdania z pracy wykonanej na spotkaniu członków partnerstwa jest dobre, gdy umowa o pracę zostaje zawarta z przewodniczącym HOA.
Należy również powiedzieć, że po objęciu urzędu przewodniczący musi powiadomić organy podatkowe o swoich danych. Ponieważ partnerstwo właścicieli domów jest podmiotem prawnym, należy wprowadzić zmiany w USRLE. Jeśli podsumujemy wszystkie te obowiązki, funkcje przewodniczącego można określić w następujący sposób. Przede wszystkim przewodniczący musi kompetentnie reagować na wnioski, skargi i oświadczenia mieszkańców budynku mieszkalnego. Ponadto przewodniczący musi nadzorować produkcję wszystkich prac domowych i terminowe prowadzenie wszystkich obiektów użyteczności publicznej. Po trzecie, współpraca z dostawcami zasobów, którzy w odpowiednim czasie dostarczają mieszkańcom domu ciepło, energię elektryczną i wodę.
Członkowie spółki mogą zakwestionować działania i decyzje przewodniczącego i członków zarządu, składając skargę do prokuratury, ponieważ przewodniczący HOA pracuje na podstawie umowy o pracę.
Prawa i uprawnienia
W porównaniu z liderami innych organizacji przewodniczący rady ma wyjątkowo ograniczone uprawnienia, zgodnie z prawem, do którego ma prawo:
- poświadczać dokumenty o charakterze finansowym;
- w celu kontroli postępowania lub prowadzenia rachunkowości HOA bez pomocy;
- zawierać umowy, które zgodnie z obowiązującym prawem nie wymagają zgody właścicieli i członków zarządu;
- podpisuje dokumenty administracyjne i inne wiążące dla członków HOA;
- ustalić datę spotkania uczestników HOA i przeprowadzić je;
- wykonywać instrukcje HOA bez pełnomocnictwa;
- ubiegać się o pracę i zwalniać pracowników, przyznawać premie i grzywny;
- zbyć fundusz mieszkaniowy i niemieszkalny;
- jeśli na spotkaniu wyborcy zostali podzieleni na równe grupy, wówczas zajmują czyjeś stanowisko, oddając decydujący głos;
- zawrzeć umowę ubezpieczenia majątkowego spółki partnerskiej.
Oprócz powyższych uprawnień, właściciele domów mogą wyposażać go w inne niezbędne do wykonania określonej pracy.
Zbadaliśmy, dlaczego potrzebujemy umowy o pracę z przewodniczącym HOA. Próbka przesłana.
