Firma zarządzająca to organizacja wynajmowana w celu zaufania do dowolnej nieruchomości. Nieruchomość najczęściej działa jak dom, gotówka, a nawet duże przedsiębiorstwa. Taki system zarządzania różni się od bezpośredniej kontroli, gdy właściciel podejmuje wszystkie decyzje i jest za nie odpowiedzialny. Firma zarządzająca często nie ponosi żadnej odpowiedzialności, ale w ograniczonym zakresie. Dlatego przed skontaktowaniem się z taką organizacją powinieneś przestudiować cechy tej metody zarządzania.
Co to jest
Firma zarządzająca jest wyspecjalizowaną instytucją, która wykonuje funkcje zarządcze w różnych obszarach działalności gospodarczej. W Rosji pojęcie to często oznacza firmy zajmujące się zarządzaniem w systemie mieszkalnictwa i usług komunalnych. W teorii ekonomicznej pojęcie to ma szersze pojęcie. W działalności przedsiębiorczej spółki zarządzające są spółkami zarządzającymi, które nie są związane ze świadczeniem usług mieszkaniowych i komunalnych - i jest to bardzo częste zjawisko.
Jedną ze specyfiki takich firm jest to, że można je tworzyć w jednym z przedsiębiorstw istniejących w rosyjskim ustawodawstwie. Wybór jednej lub innej formy zależy od wielkości i zakresu firmy. Tak więc w dziedzinie mieszkalnictwa i zarządzania usługami komunalnymi często tworzone są firmy w formie LLC lub w formie spółki partnerskiej właścicieli. W pierwszej wersji (LLC) zarządzanie jest prowadzone przez wyspecjalizowaną organizację, w drugiej - przez samych właścicieli.
Rodzaje spółek zarządzających
Niezależnie od tego, czy jest to PJSC, spółka osobowa czy LLC, spółki zarządzające są klasyfikowane według dziedziny działalności, formy przedsiębiorstwa, wielkości i składu uczestników. Wyróżnia się zatem następujące typy spółek zarządzających działających w Rosji:
- firmy zajmujące się konserwacją budynków;
- fundusze wspólnego inwestowania, zarządzanie powiernicze aktywami inwestorów;
- spółka zarządzająca świadcząca usługi zarządzania dla firm i przedsiębiorstw.
Najczęściej stosowanymi firmami są mieszkania i usługi komunalne. Jest to zrozumiałe, ponieważ w kraju jest znacznie mniej przedsiębiorstw niż wielorodzinnych budynków mieszkalnych. Inne rodzaje spółek zarządzających to firmy, które oferują odpowiednie usługi biznesmenom i inwestorom. Ich głównym zadaniem jest zarządzanie aktywami swoich klientów.
Firmy mieszkaniowe i użyteczności publicznej
Zajmują się konserwacją i naprawą budynków mieszkalnych. Wykonuj ważne zadania, takie jak:
- poprawa przyległych terytoriów;
- pobieranie płatności od mieszkańców domu i płatności za media;
- zatrudnianie pracowników do prac budowlanych i naprawczych;
- informować o zmianach w taryfach;
- czyszczenie i naprawa ganek.
Spółki zarządzające dzielnicy działają jako pośrednik między przedsiębiorstwami użyteczności publicznej a mieszkańcami obsługiwanego domu lub domów położonych na określonym obszarze.
Państwowa regulacja spółek zarządzających mieszkalnictwem i usługami komunalnymi
Zgodnie z Kodeksem mieszkaniowym Federacji Rosyjskiej spółka zarządzająca musi być nie tylko samowystarczalna, ale także rentowna. Oznacza to, że istnieje tylko na funduszach otrzymanych od rezydentów, a także na innych rodzajach działalności gospodarczej, które nie są zabronione przez prawo. Na przykład wynajmując niektóre lokale lub zapewniając miejsce na reklamę.
Otrzymane pieniądze trafiają na remont domu.Ale nawet środki dla mieszkańców i dochody z wynajmu miejsca na wynajem lub na reklamę mogą nie wystarczyć do jego obsługi. Większość zasobów mieszkaniowych Federacji Rosyjskiej znajduje się w smutnej sytuacji. Wiele domów nie ma już sensu do remontu i nie ma miejsca na przesiedlenie najemców. Ale ludzie nadal mieszkają w takich domach i płacą za usługi. Firma zarządzająca nie zawsze ponosi za to winę. Może się to również zdarzyć, ponieważ wcześniej nikt nie zarządzał kamienicą, zarządzał nieefektywnie lub otrzymane pieniądze były po prostu skradzione.
Obowiązki spółek zajmujących się zarządzaniem mieszkalnictwem i narzędziami
Obowiązki i prawa spółek zarządzających - prowadzenie działań mających na celu utrzymanie budynku poprzez płatności dokonywane przez osoby mieszkające w tym budynku. Obejmuje:
- Regularna kontrola i naprawa budynku: dachy, windy, ganki. W tym celu odpowiedni personel powinien pracować w personelu firmy lub powinny być sporządzane umowy z innymi firmami świadczącymi usługi takich specjalistów.
- Czyszczenie dachów, pomieszczeń i terytoriów przylegających do budynku.
- Zapewnienie bezpieczeństwa pożarowego budynku. Oznacza to, że obejmuje to opłacenie usług służb inspekcyjnych, instalację i utrzymanie bezpieczeństwa przeciwpożarowego oraz zakup gaśnic.
- Zapewnienie dostępu do mediów wszystkim mieszkańcom obsługiwanego budynku.
- Informowanie o wielkości taryf i warunkach płatności, zbieranie funduszy na rachunki za media.
- Raport z pracy wykonanej na rzecz klientów: gdzie, w jakim celu i do jakiego stopnia środki zostały wydane lub planowane do wydania.
- Przygotowanie i przeprowadzenie spotkania najemców.
- Wyszukaj źródła dodatkowego dochodu. Na przykład wynajem pomieszczeń, powierzchnia reklamowa;
- Amortyzacja budynku.
Firmy zarządzające w Moskwie, Petersburgu lub innym mieście mogą również wykonywać prace budowlane. Na przykład budowa strychu lub innej podłogi. Mają jednak prawo do przeprowadzania takich wydarzeń tylko za pełną zgodą wszystkich właścicieli i tylko po wydaniu pozwolenia na wprowadzenie zmian w konstrukcji budynku przez odpowiedni departament rządowy.
Formy przedsiębiorstw spółek zarządzających
Niezależnie od obszaru, w którym działają spółki zarządzające, mogą być zorganizowane w formie PJSC, LLC lub spółki osobowej. W formie PJSC i LLC istnieją firmy, które angażują się w działalność inwestycyjną lub świadczą usługi zarządzania prywatnym przedsiębiorcom, firmom i przedsiębiorstwom. Również w formie LLC jest zarządzana przez spółkę zarządzającą ds. Mieszkalnictwa i usług komunalnych. W pierwszym przypadku - najemcy wynajmują firmę zewnętrzną, w drugim (spółka osobowa) - sami zajmują się zarządzaniem.
Wady zarządzania przedsiębiorstwami mieszkaniowymi i przedsiębiorstwami komunalnymi
Spółka zarządzająca odpowiada wyłącznie przed swoimi klientami, przed którymi musi co roku składać sprawozdania walnemu zgromadzeniu najemców. Teoretycznie powinno się to zdarzyć na całym terytorium Federacji Rosyjskiej, w praktyce sytuacja jest nieco inna. W rzeczywistości bardzo trudno jest zgromadzić wszystkich mieszkańców w ciągu jednego dnia. Ponadto wielu szefów takich przedsiębiorstw nie spieszy się z raportowaniem do mieszkańców, ponieważ nie jest to dla nich korzystne.
Większość zasobów mieszkaniowych w Rosji jest w opłakanym stanie, dlatego w dużych miastach, otrzymujących duże kwoty, menedżerowie firm nie inwestują funduszy, które otrzymują w budynki, ale wolą je wydawać na własne potrzeby. Na przykład spółki zarządzające w Moskwie i innych dużych miastach często zachowują się w ten sposób. Problem ze spółkami mieszkaniowymi w sektorze mieszkaniowym istniał od czasu uchwalenia ustawy o spółkach zarządzających, a problemy z oszustwami w tym obszarze nie zostały rozwiązane.
Jak zmienić spółkę zarządzającą mieszkalnictwem i usługami komunalnymi
Jeśli spółka zarządzająca nie wywiązuje się ze swoich zobowiązań, nie spełnia wymagań klientów, mają oni prawo rozwiązać z nią umowę i zawrzeć nową, ale z inną firmą lub zorganizować partnerstwo właścicieli domów.
Teoretycznie, aby rozwiązać umowę, wystarczy złożyć oświadczenie do spółki zarządzającej lub sądu wraz z podpisami wszystkich lub prawie wszystkich właścicieli oraz pakiet dokumentów. Umowa musi zostać rozwiązana w ciągu dwóch tygodni.
W praktyce sytuacja jest zupełnie inna.Dużo pieniędzy wydaje się w sektorze mieszkaniowym i użyteczności publicznej, dlatego też pracuje tam zbyt wielu pozbawionych skrupułów menedżerów, którzy korzystając z luk prawnych, z powodu nadmiernych taryf i prawie całkowitego braku kosztów utrzymania i remontów domów, otrzymują dodatkowe zyski. Nie dążą jednak do porzucenia dochodowego zawodu. Czasami zdarza się, że szef LLC zarządza spółką zarządzającą nawet na podstawie orzeczenia sądowego o cofnięciu zezwolenia na prowadzenie działalności i kontynuuje pracę.
Spółki zarządzające inwestycjami
Spółki zarządzające inwestycjami to organizacje zajmujące się zarządzaniem zaufaniem kapitału inwestora. Istotą tego zarządzania jest to, że inwestorzy kupują akcje w portfelu inwestycyjnym już utworzonym przez specjalistów lub zlecają specjalnie zatrudnionemu profesjonalnemu traderowi nabycie odpowiednich papierów wartościowych.
Korzystanie z firmy zarządzającej inwestycjami ma swoje zalety i wady. Zalety obejmują fakt, że wszystkie operacje handlowe, analizy rynku i transakcje będą wykonywane przez osobę posiadającą duże doświadczenie i wystarczająco wysoki poziom kompetencji w tej dziedzinie działalności. Może to zmniejszyć ryzyko i zaoszczędzić czas. Wadą takich firm jest to, że pobierają wysoki procent prowizji. Ponadto nikt nie daje 100% gwarancji, że zainwestowane fundusze pozostaną bezpieczne i będą w stanie uzyskać zdrowy dochód lub że uzyskają z nich dochód.
Obowiązki spółek zarządzających inwestycjami
Za zarządzanie spółką zarządzającą odpowiada szef LLC. Musi publikować roczne i kwartalne raporty ze swojej pracy, a także wszelkie informacje dotyczące kont klientów. Głównym obowiązkiem jest próba utrzymania i zwiększenia kapitału klientów, aby zapewnić stabilny wzrost ich aktywów.
Jak wybrać firmę zarządzającą inwestycjami
Wybierając, powinieneś zwrócić uwagę na doświadczenie firmy, recenzje na jej temat, wyniki finansowe. Szczególną uwagę należy zwrócić na obecność / brak raportu z badania i jego treść dołączoną do sprawozdania finansowego. Zazwyczaj usługi zarządzania kapitałem są oferowane przez duże banki i fundusze inwestycyjne. Głównym warunkiem przy wyborze firmy zarządzającej jest to, że jej życie na rynku wynosi co najmniej 10 lat.
Spółki zarządzające dla przedsiębiorstw i firm
Istnieją dwa rodzaje takich firm zarządzających. Zatrudniana jest albo oddzielna firma, albo istnieje dział przedsiębiorstwa, który pełni tę funkcję.
W pierwszym przypadku właściciel wynajmuje firmę zewnętrzną, w drugim przypadku zarząd znajduje się w jednym z działów przedsiębiorstwa w formie PJSC lub LLC, z którego zarządza. W rzeczywistości spółka zarządzająca jest centrum, z którego zarządzana jest cała sieć przedsiębiorstw. Na przykład Coca-Cola ma słodkie rośliny sodowe na całym świecie, ale zarządza się nią z siedziby głównej w USA. To tutaj podejmowane są decyzje dotyczące tego, co, kiedy i jak produkować. Tworzone są plany rozszerzenia produkcji. Wszystkie informacje księgowe ze wszystkich przedsiębiorstw gromadzą się tutaj również w celu analizy i opracowywania decyzji zarządczych.
Menedżerowie drugiego typu uciekają się w rzadkich przypadkach i taki środek uważa się za wymuszony. Z usług takich firm korzysta się w przypadkach, gdy przedsiębiorstwo znajduje się w kryzysie lub gdy właściciel zmuszony jest zwolnić zarządcę (lub zrezygnował z pracy), ale nie ma możliwości natychmiastowego zastąpienia go. Przedsiębiorstwa potrzebują zarządzania zewnętrznego, a zarządzanie jakością powinno być wyższe niż wewnętrzne.
Zalety i wady menedżerów
Zewnętrzne zarządzanie przedsiębiorstwem lub zarządzanie z jednego zdalnego centrum ma swoje zalety i wady.Z jednej strony wysoko wykwalifikowani specjaliści pracują w takich spółkach zarządzających, z drugiej strony ci specjaliści nie zawsze mogą określić, co jest potrzebne do rozwiązania problemu. Nie pracują w przedsiębiorstwie, nie pracują już od dłuższego czasu, a na podstawie jednego sprawozdania finansowego ustalenie przyczyny kryzysu i wyjście z niego nie jest łatwe.
Jednym z najważniejszych niedociągnięć firm zarządzających działających w przedsiębiorstwie jest to, że decyzje podejmowane są z opóźnieniem. Takie zarządzanie może być skuteczne tylko w dwóch przypadkach: gdy firma dopiero się otwiera lub jest już na etapie upadłości.
W pierwszym przypadku firma zarządzająca tworzy system zarządzania, zgodnie z którym przedsiębiorstwo będzie działać. W tym przypadku firma zarządzająca jest przykładem tego, jak należy zarządzać przedsiębiorstwem w przyszłości. W drugim przypadku praca firmy zarządzającej ogranicza się tylko do znalezienia środków na pokrycie bieżących długów, a dopiero potem do rozwoju przedsiębiorstwa. Jednocześnie muszą współpracować z właścicielem, aby uratować przedsiębiorstwo.
Z wyjątkiem tych dwóch przypadków, usługi spółek zarządzających doprowadzą jedynie do niepożądanych kosztów, niższej jakości i szybkości decyzji.
Firmy zarządzające odgrywają ważną rolę w procesie zarządzania przedsiębiorstwami zajmującymi się nie tylko mieszkalnictwem i usługami komunalnymi, ale także innymi obszarami działalności przedsiębiorczej. Pomimo wad, w niektórych przypadkach zatrudnienie firmy zarządzającej jest jedynym sposobem na poprawę sytuacji.