Pojęcie i procedura korzystania z współwłasności zostały określone w rozdziale 16 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, a dotyczące samego podziału nieruchomości (w tym mieszkań) - w art. 252 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej. Ponadto, rozwiązując ten problem, należy kierować się normami Kodeksu Mieszkaniowego Federacji Rosyjskiej i Decyzjami Sił Zbrojnych Rosji.
Procedura określania udziałów w mieszkaniu
Zgodnie z prawem udziały w mieszkaniu można określać w następujący sposób:
1. W oparciu o obecne praworządność. Na przykład, jak wynika z art. 1141 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej udział spadkobierców w majątku zmarłego jest równy. Tak więc, jeśli spadkodawca miał 3 synów, ale jeden z nich zmarł i ma 2 dzieci, w przypadku dziedziczenia z mocy prawa synowie otrzymają 1/3 części, a wnuki wnuków - 1/6 części.
2. Na podstawie porozumienia uczestników (akcjonariuszy, właścicieli). Na przykład ludzie, którzy zainwestowali w zakup mieszkania, mogą samodzielnie określić wielkość udziału, w zależności od wielkości każdego wkładu. Umowa musi być sporządzona na piśmie i zarejestrowana w Rosreestr.
Jeśli udziały nie zostały określone metodami opisanymi powyżej, są one uważane za równe.
W praktyce zdarzają się przypadki, gdy wielkość nieruchomości jednego z akcjonariuszy zwiększa się z powodu nierozłącznych ulepszeń wprowadzonych do niego w stanie mieszkania. Na przykład podczas wynajmu mieszkania jeden z uczestników przebudował systemy inżynierskie w mieszkaniu (kanalizacja, ogrzewanie), zainstalował nowe instalacje wodno-kanalizacyjne i okna plastikowe. W związku z tym wartość rynkowa nieruchomości wzrosła, tak że po decyzji o przydziale akcji w apartamencie w naturze otrzymał prawo do żądania powierzchni większej niż określona w jego dokumentach tytułowych.
Zwiększenie lub zmniejszenie własności jest możliwe za zgodą właścicieli lub w sądzie. W tym ostatnim przypadku sądowa ocena stanu mieszkania przed wprowadzonymi poprawkami i po nich będzie miała kluczowe znaczenie dla rozwiązania sporu.
Warunki podziału mieszkania
Obecne ustawodawstwo określa następujące warunki:
1. Sekcja jest możliwa, jeśli możliwe jest zorganizowanie pokoju odpowiedniego do życia z osobnym wejściem i niezależną komunikacją. Oznacza to, że powierzchnia powinna wynosić co najmniej 28 metrów kwadratowych. m. (SNiP 31-01-2003), a praca systemów inżynieryjnych nie może być uzależniona od woli innej osoby. Dlatego nie można przydzielić udziału w naturze w mieszkaniu jednopokojowym, ponieważ w pomieszczeniach technicznie niemożliwe będzie stworzenie niezależnego połączenia z kanalizacją, zaopatrzeniem w wodę i ogrzewaniem.
W praktyce możliwe jest bezproblemowe dzielenie tylko mieszkań o dużej powierzchni, gdzie na pierwszym piętrze znajduje się kilka pomieszczeń sanitarnych (łazienki, toalety) lub mieszkań. W tym drugim przypadku możliwe jest zorganizowanie osobnego wejścia i prowadzenie niezależnej komunikacji.
2. Nieupoważniona przebudowa nie jest brana pod uwagę przy dzieleniu mieszkania. Ponadto ich obecność może powodować odmowę wydania zezwoleń na przydział akcji.
Przekrój lokali mieszkalnych w „komunalnym”
Prawo federalne nadal nie podaje prawnej definicji pojęcia „mieszkania komunalnego”. W rzeczywistości oznacza to pomieszczenia 5 lub więcej pokoi należących do osób, które nie są członkami tej samej rodziny i nabyły swoje prawa niezależnie od innych.
W chwili obecnej przepisy nie zezwalają na przydział akcji w mieszkaniu komunalnym, ponieważ właściciele nie mają możliwości organizowania pomieszczeń z osobnym wejściem i własną komunikacją (toaleta, łazienka).
Właściciele kilku pokoi znajdujących się na 1. piętrze budynków mogą mieć jedyną „szansę” na przydział. W takim przypadku możesz utworzyć osobne wejście i zorganizować połączenie z węzłami systemów inżynierskich. Koszty finansowe będą bardzo znaczące.
Ograniczenia przydziału akcji
Przekrój mieszkania może nie być możliwy w następujących przypadkach:
- Przydział akcji w mieszkaniu w naturze spowoduje uszkodzenie ścian nośnych i części wspólnych, a także stworzy przeszkody dla osób mieszkających w budynku w korzystaniu z pomieszczeń mieszkalnych.
- Naruszenie praw własności i uzasadnionych interesów zainteresowanych stron (wierzycieli zarejestrowanych w lokalach mieszkalnych itp.).
- Pomieszczenia powstałe w wyniku przydziału będą nieodpowiednie do zamieszkania, zgodnie z art. 16 LCD RF. Najczęściej na tej podstawie sąd odrzuca wniosek o przydział części mieszkania w naturze.
Część mieszkania w sposób „dobrowolny”
Zgodnie z art. 252 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, przydział akcji w apartamencie w naturze za zgodą stron. Jednocześnie właściciele mają prawo określić, w jakim stopniu będą wykonywać prawo do podziału lokali mieszkalnych, a wykonywanie ich uprawnień nie wpływa na prawa innych akcjonariuszy.
Na przykład w 2015 r. Sąd miejski w Petersburgu w jednym z orzeczeń apelacyjnych wskazał, że przydział akcji w mieszkaniu w naturze nie narusza praw i wolności innych właścicieli (akcjonariuszy), ponieważ nie pociąga to za sobą zmiany tytułu innego właściciela w odniesieniu do nieruchomości wspólnej.
Po osiągnięciu porozumienia w sprawie podziału majątku rzeczowego konieczne jest działanie zgodnie z następującym algorytmem:
- Uzyskanie pozwolenia na zmianę układu mieszkania, ponieważ sekcja obejmuje organizację zupełnie nowych obiektów (w rzeczywistości przebudowę).
- Tworzenie oddzielnej przestrzeni życiowej, czyli bezpośrednio prace budowlane.
- Opracowanie planu technicznego z uwzględnieniem zmian wprowadzonych w projekcie mieszkania. Aby to zrobić, skontaktuj się z inżynierem katastralnym.
- Konieczne jest zawarcie pisemnej umowy z innymi właścicielami mieszkania w sprawie podziału mieszkania.
- Złóż wniosek do Federalnej Służby Rejestracyjnej o rejestrację praw do ustalonego lokalu mieszkalnego.
Cechy umowy dzielenia mieszkania
Zgodnie z częścią 1 art. 252, przydziału akcji niepieniężnych można dokonać na podstawie umowy między właścicielami. Oznacza pisemny dokument sporządzony zgodnie z następującymi zasadami:
- Umowę o przydział akcji niepieniężnej do mieszkania podpisują wszyscy właściciele akcji. Następnie każdy z nich otrzymuje własną kopię.
- Treść szczegółowo opisuje temat dyskusji, w sprawie której strony doszły do porozumienia (przydział akcji wraz z utworzeniem odrębnego lokalu mieszkalnego).
- Konieczne jest zapewnienie wypłaty odszkodowania. W praktyce rzadko jest możliwe osiągnięcie zgodności między równą wielkością udziału w nieruchomości a powierzchnią przydzielonych lokali. Na przykład powierzchnia mieszkania wynosi 90 metrów kwadratowych. m jest własnością 2 osób, z których jedna przydziela lokale o łącznej powierzchni 42 metrów kwadratowych. m. Będzie musiał zrekompensować „utracone” 3 metry kwadratowe. m
Liczba kopii umowy jest równa liczbie właścicieli akcji, ale jedna jest przeznaczona dla Rosreestr. Notarialność nie jest wymagana.
Procedura rejestracji przydzielonych pomieszczeń
Wymagana jest rejestracja zmian własności mieszkania. Zgodnie z częścią 1-2 art. 14, część 8, artykuł 41 ustawy nr 218-FZ wymaga:
- Oświadczenia wszystkich właścicieli akcji. Ten, kto przydzielił lokale, rejestruje swoją własność, podczas gdy inni wprowadzają zmiany do Unified State Register of Rights dotyczące swoich praw.
- Przedstawiono dokumenty tytułowe mieszkania, umowę o podział (wszystkie kopie), paszporty wnioskodawców oraz kopię planu technicznego lub jego numer identyfikacyjny.
- Dokumenty dotyczące zapłaty cła państwowego. Wybitny akcjonariusz płaci 2 tysiące rubli, a inni właściciele - 350 rubli.
Możesz zarejestrować prawo zarówno w Oddziale Rosreestr, jak i w MFC. Procedura zmiany Jednolitego Rejestru Państwowego wynosi 10-12 dni, po których wnioskodawcy otrzymują oświadczenia o przysługujących im prawach oraz umowę o podziale mieszkania ze znakiem rejestracyjnym.
Przydział akcji w sądzie
Odwołanie do sądu w sprawie podziału mieszkania jest konieczne, jeżeli nie było możliwe osiągnięcie porozumienia z innymi właścicielami udziałów. Należy postępować zgodnie z następującą procedurą:
1. Przygotowanie niezbędnej dokumentacji.
- Paszport techniczny w organach WIT.
- Wyciąg z Unified State Register z opisem domu, w którym znajduje się mieszkanie.
- Wniosek dotyczący możliwości przydziału w formie akcji przygotowany przez WIT lub wyspecjalizowaną organizację.
- Kopie dokumentów tytułowych.
2. Sporządzenie pozwu.
Dokument jest przygotowany zgodnie z zasadami określonymi w Kodeksie postępowania cywilnego Federacji Rosyjskiej. Zgodnie z art. 30, jest on składany w sądzie rejonowym (miejskim) w miejscu nieruchomości. W takim przypadku treść musi zawierać:
- Szczegółowy opis mieszkania i udziału wnioskodawcy w nim (wielkość, dokumenty nieruchomości).
- Charakterystyka przydzielonych pomieszczeń wraz z listą prac, które należy wykonać, aby je utworzyć.
- Jeżeli nie można przydzielić udziału w apartamencie w naturze, pozew musi zawierać roszczenie o odszkodowanie wraz z obliczeniem kwoty. W tym celu należy przedstawić wniosek w sprawie ceny rynkowej nieruchomości przygotowany przez organizację ekspertów.
3. Udział w rozprawach sądowych.
Podczas rozpatrywania sprawy konieczne jest udowodnienie, że podział mieszkania jest technicznie możliwy, nie narusza praw i uzasadnionych interesów innych osób. Ten ostatni oznacza nie tylko uczestników współwłasności, ale także właścicieli innych mieszkań, a także właścicieli sieci komunalnych i organizacji usługowych.
Sekcja roszczeń stron trzecich
Pozew o przydział części mieszkania w naturze może być wniesiony nie tylko przez jednego z właścicieli, ale także przez osobę niezwiązaną z lokalem, ale której interesy majątkowe są naruszane przez działania lub zachowanie właściciela.
Na przykład, jeśli niemożliwe jest zawarcie umowy pożyczki gotówkowej, wierzyciel może zwrócić się do sądu z wnioskiem o przyznanie udziału w mieszkaniu (lub nieruchomości wspólnej, jeśli mieszkanie zostało zakupione w związku małżeńskim). Ponadto ma on prawo oświadczyć, co następuje:
1. Jeżeli przydział akcji w apartamencie w naturze nie jest możliwy (niewielka powierzchnia), sąd powołuje się na obowiązek dłużnika do sprzedania swojej części lokalu innemu akcjonariuszowi po cenie rynkowej.
2. Jeżeli właściciele akcji odmówią zakupu części mieszkania dłużnika, zostaje on sprzedany na aukcji publicznej.
Obecnie w rosyjskiej praktyce ścigania rozwinęło się stanowisko, zgodnie z którym wierzycielowi przysługuje prawo do żądania przymusowej alokacji udziału w mieszkaniu w przypadku niewystarczających środków na spłatę zadłużenia. Małżonkowie dłużnika, inni właściciele mieszkania w tym przypadku nie uczestniczą.
Część mieszkania. Studia przypadków
Sądy powszechne często rozpatrują wnioski określające przydział części mieszkania w naturze. Praktyka sądowa w tej kwestii jest bardzo zróżnicowana, ponieważ na wynik każdej sprawy wpływa wiele czynników.
Przykład nr 1
W celu rozstrzygnięcia sporu sąd może zarządzić badanie w celu ustalenia technicznej możliwości podziału mieszkania, wysokości kosztów przebudowy i ich związku z ceną samej nieruchomości.
Przykład nr 2
Jeśli przydzielenie nie jest możliwe bez uszczerbku dla całego mieszkania, właściciel ma możliwość otrzymania zapłaty ceny akcji przez innych uczestników. Ponadto prawo to jest wykonywane pod warunkiem, że inni akcjonariusze wyrażą zgodę na udział we własności wnioskodawcy.
Przykład nr 3
W drodze wyjątku właściciel może zostać pozbawiony swojego udziału w mieszkaniu. Jest on inicjowany przez wierzyciela, który jest również właścicielem części pomieszczeń, z zastrzeżeniem następujących warunków:
- Niewielki rozmiar akcji.
- Niemożność izolacji w naturze, potwierdzona przez sąd.
- Brak zainteresowania pozwanego wykorzystaniem nieruchomości.
Tak więc w Sądzie Okręgowym w Kemerowie rozpatrzono sprawę, w której negatywny wyrok sędziów wpłynął na niezdolność powoda do udowodnienia, że pozwany (ten, który chce pozbawić go prawa) nie chce korzystać z nieruchomości. A wszystko dlatego, że ten ostatni w czasie rozprawy sądowej złożył pozew o zamieszkanie w spornym mieszkaniu.
Ponadto pozew powinien zawierać zobowiązanie właściciela udziału do przyjęcia rekompensaty za jego wartość, poparte przez wszystkich uczestników nieruchomości.
Określenie użytkowania mieszkania
Zgodnie z art. 247 Kodeksu cywilnego Federacji Rosyjskiej, procedura użytkowania, posiadania mieszkania we współwłasności odbywa się za zgodą stron. Jeżeli porozumienie nie zostanie osiągnięte, sąd ustala.
Tak więc, jeśli właściciel zrozumie, że nie można przydzielić udziału w naturze w mieszkaniu, roszczenie musi zawierać dane dotyczące ustalenia kolejności własności i użytkowania mieszkania. Nie oznacza to naturalnego podziału akcji i nie można go jednocześnie złożyć w pozwie dotyczącym podziału mieszkania.
Istnieje szeroka praktyka sądowa dotycząca ustalania procedury korzystania z lokali mieszkalnych. Składając wniosek, należy wziąć pod uwagę następujące kwestie:
- Zgodnie z art. 23 Kodeks postępowania cywilnego Federacji Rosyjskiej, wymagania podlegają kontroli przez sąd światowy w miejscu nieruchomości.
- Sąd, ustalając możliwość posiadania części mieszkania, koreluje faktyczną powierzchnię pokoi z wielkością udziału wnioskodawcy i pozwanego. Jeżeli równość między nimi nie jest możliwa, można rozważyć kwestię wypłat odszkodowań.
- Podejmując decyzję, sąd bierze pod uwagę istniejącą procedurę korzystania z mieszkania do momentu sporu (określa, jak sprawiedliwe jest), potrzebę każdego akcjonariusza, wiek i stan zdrowia, zachowanie w stosunku do innych właścicieli itp.
- Ustalenie kolejności użytkowania nie jest związane z wygaśnięciem prawa do użytkowania określonych lokali mieszkalnych.
Decyzja sądu zamienia poszczególne mieszkania w mieszkania komunalne, ale w warunkach niemożności faktycznego podziału jest to czasem jedyny sposób na zakończenie sporu mieszkaniowego. Ustanowiona procedura użytkowania umożliwia właścicielom:
- Dziel konta osobiste i płać za narzędzia proporcjonalnie do ich udziału i liczby mieszkańców.
- Uczciwie dzielą koszty utrzymania i naprawy mediów i wspólnej własności.
To wszystko, co musisz wiedzieć, aby uzyskać pozytywną decyzję sądu.