W ciągu ostatnich 6-8 lat wycena stanu była jednym z najpoważniejszych problemów właścicieli nieruchomości. Wartość katastralna ustalona przy bezpośrednim udziale Rosreestr jest zwykle zawyżona w 60% przypadków. W rezultacie właściciele i najemcy są obciążani nadmiernie dużymi płatnościami, co prowadzi do naruszenia ich interesów.
Jednak obowiązujące obecnie akty normatywne mogą skutecznie podważyć wartość nieruchomości w Komitecie ds. Mienia Państwowego. W tym artykule opisano funkcje i zasady rewizji, a także przykłady wniosków o rewizję wartości katastralnej.
Ramy prawne
Decydując o zmianie ceny katastralnej nieruchomości, należy oprzeć się na następujących przepisach i decyzjach sądu:
- Kodeks postępowania administracyjnego Federacji Rosyjskiej (CAS RF).
- Kod kraju Federacji Rosyjskiej (LC RF).
- Ustawa federalna z dnia 3 lipca 2016 r. Nr 237-ФЗ „O stanowych katastralnych wycenach nieruchomości” (weszła w życie w styczniu 2017 r.).
- Dekret rządu Federacji Rosyjskiej nr 316 „Zasady oceny gruntów”.
- Federalny standard oceny (FSO).
- Decyzje Plenum Sił Zbrojnych Federacji Rosyjskiej z dnia 27 września 2016 r. Nr 36 i nr 28 z dnia 30 czerwca 2015 r.
- Uchwała Prezydium Najwyższego Sądu Arbitrażowego z dnia 28 czerwca 2011 r. W sprawie nr A27-4849 / 2010.
Ponadto zaleca się zwrócenie uwagi na praktykę moskiewskiego sądu miejskiego w latach 2015–2017.
Pojęcie wartości katastralnej
Zgodnie z prawem wartością katastralną jest wartość szacunkowa ustalona zgodnie z wynikami wyceny państwa z uwzględnieniem celu i lokalizacji nieruchomości.
Określenie wartości przedmiotów odbywa się zgodnie z wymogami ustawodawstwa federalnego Federacji Rosyjskiej. Należy również pamiętać, że Kodeks pracy RF umożliwia regionom zatwierdzanie średnich wskaźników dla każdego okręgu miejskiego. 
Wartość katastralna służy do obliczania podatków i opłat czynszowych, cen odkupu. Ze względu na zastosowanie metody wyceny masowej (bez uwzględnienia indywidualnych cech obiektu), bardzo różni się od cen rynkowych w górę lub w dół.
Wraz z wejściem w życie 01.01.2017, ustawy federalnej nr 237, ogłoszono okres przejściowy, a wartość katastralną nieruchomości „zamrożono” do 01.01.2020 r. Przed tym okresem do obliczeń wykorzystywane są wskaźniki z dnia 01.01.2014 r. „ zamrożenie ”nie uniemożliwia zainteresowanym osobom ubiegania się o korektę ceny stanu nieruchomości.
Powody zmiany wartości nieruchomości
Wyniki bonów T obiektów można poddać przeglądowi lub zakwestionować, jeżeli w jakiś sposób wpływają one na interesy zainteresowanych stron. Na przykład z powodu niedokładnych definicji wartości gruntów właściciel jest obciążany podatkiem nieopodatkowanym.
W próbkach wniosków o rewizję wartości katastralnej z reguły wskazano następujące powody:
1. Niepoprawne informacje o nieruchomości użytej w procesie jej oceny. Jednocześnie niepewność należy rozumieć jako wykryte zniekształcenie (celowe lub przypadkowe) informacji o cechach, stanie i lokalizacji obiektu. W szczególności mogą to być:
- Niepoprawna definicja kategorii lub rodzaju zastosowania.
- Ignorowanie poszczególnych wskaźników, negatywnie wpływając na jego rzeczywistą wartość.
- Brak skrupułów rzeczoznawców komercyjnych.
- Niekompletne i niedokładne dane o zapasach.
2. Konieczność ustalenia w stosunku do przedmiotu jego wartości rynkowej w dniu, w którym uzyskano wynik oceny Komitetu Mienia Państwowego.
Prawo federalne pozwala zakwestionować koszt prowizji za badanie sporów w Rosreestr lub w sądzie powszechnym.
Strony sporu
Następujące osoby mogą złożyć wniosek o rewizję wyniku ustalenia wartości katastralnej:
- Właściciele nieruchomości, w tym współdzieleni.
- Osoby posiadające działki na podstawie prawa do stałego użytkowania lub dziedziczonego posiadania.
- Najemcy nieruchomości, pod warunkiem, że opłata jest obliczana na podstawie ceny określonej w katastrze stanu.
- Byli właściciele nieruchomości, jeśli informacje Komitetu Mienia Państwowego w jakiś sposób wpływają na ich interesy jako podatników.
Składając wniosek do sądu jako oskarżony administracyjny, należy wskazać jeden z tematów:
- Organ (ministerstwo, wydział, kierownictwo) oddziału wykonawczego, który zatwierdził wyniki wyceny katastralnej, i organ, który ją przeprowadził.
- Organy uprawnione do korygowania błędów katastralnych lub technicznych. Są one wskazane w zastrzeżeniach kwestionujących wyniki oceny w związku z niedokładnymi informacjami na temat przedmiotu oceny.
Jak pokazuje praktyka, właściwym pozwanym będzie Departament (Ministerstwo) stosunków majątkowych regionu. W sprawę będą również zaangażowane strony trzecie. Mogą to być:
- Ministerstwo Ekologii i Zarządzania Przyrodą (Zasoby Naturalne) na temat Federacji Rosyjskiej.
- Urząd terytorialny Rosreestr.
- Oddział Federalnej Izby Katastralnej dla regionu.
- Administracja powiatu gminnego lub osady wiejskiej,
- IFTS Rosji według regionu / regionu / republiki.
Procedura składania wniosku do komisji
Zgodnie z wymogami ustanowionymi przez Ministerstwo Rozwoju Gospodarczego Federacji Rosyjskiej komisje są tworzone i działają w Departamentach Terytorialnych Rosyjskiego Rejestru Federalnego podmiotów wchodzących w skład Federacji Rosyjskiej.
Komisja ma następujący skład:
- Przedstawiciele władz wykonawczych regionu.
- Autoryzowani pracownicy Rosreestr.
- Delegaci ze Związku Przedsiębiorców.
- Członkowie oceniających SRO.
Do komisji wysyłane jest oświadczenie wskazujące powody, dla których należy skorygować wskaźniki SCN. Formularz wniosku o zmianę wartości katastralnej znajduje się poniżej.
Wniosek nie jest rozpatrywany w przypadku:
- Nie ma żadnych dokumentów wymaganych do rozwiązania sporu lub zostały one złożone w niedopuszczalnej formie (kserokopia, pisemne poprawki itp.).
- Utracony przedawnienie. W przykładach wniosków o rewizję wartości katastralnej na tej podstawie, powód zwykle powołuje się na fakt, że okres ten upłynął od momentu, gdy dowiedzieli się o niewłaściwej cenie w Komitecie Mienia Państwowego.
- Kwestionowana cena nieruchomości była wcześniej ustalana na poziomie ceny rynkowej.
Odwołanie rozpatrywane jest w ciągu miesiąca kalendarzowego od daty otrzymania. Komisja komisji wnioskodawcy musi zostać powiadomiona z wyprzedzeniem o terminie spotkania. Ma również prawo uczestniczyć i ustnie tłumaczyć swoje argumenty. Po rozpatrzeniu wniosku, przeanalizowaniu dokumentów i argumentów komisja decyduje o zmianie ceny katastralnej lub o odmowie spełnienia wymogów. W przypadku pozytywnej decyzji odpowiednie powiadomienie jest wysyłane do federalnej państwowej instytucji budżetowej „FKP Rosreestra”.
Wnioskodawca ma prawo odwołać się od odmowy komisji w sądzie.
Lista dokumentów
W zależności od metody zmiany wartości katastralnej zestaw dokumentów wymaganych do potwierdzenia ich wymagań jest różny.
Przy składaniu wniosku do komisji w departamencie terytorialnym Rosreestr potrzebne będą:
- Dokument tytułowy do oceny. W Unified State Register w momencie składania wniosku musi istnieć zapis prawa wnioskodawcy.
- Certyfikat wyniku oceny (wyciąg z USRN). Ponadto wartość katastralną w Rosreestr można znaleźć, zamawiając certyfikat wartości obiektu, paszport katastralny.
- Dowody niewiarygodności informacji, które wzięto pod uwagę przy ustalaniu ich wartości w Komitecie Mienia Państwowego.
Przy składaniu wniosku do komisji ekspertyza dotycząca ceny rynkowej nieruchomości jest opcjonalna.
Podczas przeglądu kosztów w sądzie należy zebrać szerszy pakiet dokumentów. Oprócz powyższego obejmuje:
1. Oświadczenie w sprawie zmiany wartości katastralnej nieruchomości, sporządzone z uwzględnieniem art. 125 CAS RF. W szczególności dokument powinien zawierać:
- Informacje o wnioskodawcy i pozwanym, w tym znane dane kontaktowe.
- Opis nieruchomości, której cena jest sprawdzana.
- Wskazanie na naruszone praworządność, wyjaśnienie okoliczności uzasadniających opinię powoda.
2. Opinia eksperta (rzeczoznawcy) na temat wartości rynkowej na papierze, a także w formie elektronicznej.
3. Potwierdzenie błędu technicznego popełnionego podczas procesu GKO.
4. Decyzja Komisji (jeśli istnieje).
5. Paragon (polecenie zapłaty) w sprawie zapłaty cła państwowego. Zgodnie z ust. 7 s. 1 art. 333.19 Kodeksu podatkowego Federacji Rosyjskiej powód administracyjny jest zobowiązany do zdeponowania środków na każdy przedmiot, którego wartość jest kwestionowana.
Funkcje wniosku o sądową kontrolę wartości nieruchomości
Podczas konkurowania cenami konieczne jest prawidłowe formułowanie roszczeń. We wniosku do sądu o rewizję wartości katastralnej zainteresowana osoba może przedstawić jeden z następujących wymogów:
1. Ustal cenę podobną do ceny rynkowej nieruchomości. Sprawy dotyczące takich odwołań rozpatrywane są zgodnie z przepisami rozdz. 25 CAS RF.
2. Zmień cenę katastralną w związku z identyfikacją niedokładnych informacji wykorzystanych w procesie bonów skarbowych.
3. Aby zakwestionować (anulować w całości lub w części) Decyzje Komisji. Sprawa zostaje rozwiązana z uwzględnieniem norm określonych w ust. 22 i 25 CAS RF.
Sądy podkreślają, że rewizji wartości katastralnej gruntów nie można łączyć z wymogami dotyczącymi nieruchomości (rewizja podatków lub opłat czynszowych, odzyskiwanie szkód).
Poniżej znajduje się przykładowy wniosek o rewizję wartości katastralnej sporządzony z uwzględnieniem wymagań CAS RF i Decyzji Plenum Sił Zbrojnych RF.
Powyższy formularz umożliwia sporządzenie odwołania zarówno w sprawie zmiany ceny katastralnej na cenę rynkową, jak i w przypadku błędu technicznego lub zawodności.
Procedura odwoławcza
Pozwy o wartość katastralną są weryfikowane zgodnie z zasadami postępowania administracyjnego przed sądami okręgowymi (sąd najwyższy republiki, sąd okręgowy itp.) Pozew o zmianę ceny nieruchomości w związku z niedokładnością informacji należy rozpatrzyć w ciągu 2 miesięcy, a przypadek zakwestionowania decyzji komisji - w ciągu 1 miesiąca.
W trakcie rozpatrywania sprawy wnioskodawca musi potwierdzić wszystkie swoje argumenty przedstawione we wniosku o rewizję wartości katastralnej. W takich sporach główną rolę w dowodzie odgrywają pisemne dowody - dokumenty, fotografie, a także wnioski zaproszonych ekspertów.
Po zakończeniu procesu orzeczenie sądu, które weszło w życie, pozwoli na wprowadzenie zmian w Jednolitym Rejestrze Państwowym.