Le bail foncier est une action assez courante dans la pratique juridique moderne. Il convient de noter que ses caractéristiques sont régies par certaines lois de nature réglementaire, ainsi que par des dispositions légales. Ensuite, nous examinons les principales caractéristiques du droit de louer des terres, ainsi que de cession et cession - concepts qui sont également très courants dans la pratique en ce qui concerne la mise en œuvre des dispositions législatives dans ce domaine.
Dispositions générales
Compte tenu des principales caractéristiques du droit de louer des terres, il convient de noter les concepts de base directement liés au bail. Ainsi, sur la base des textes réglementaires en vigueur, le loyer est la possession de certains biens, limitée à une période déterminée, préalablement convenue par les parties au contrat. Ce droit est accordé sur une base remboursable, c’est-à-dire pour un certain paiement, qui a également été préalablement convenu par les parties. Sur la base des textes normatifs en vigueur, tout objet, y compris les terrains, peut être loué.
Il convient de noter que, sur la base de la législation en vigueur, en fonction de l’objet loué, ainsi que de la période pour laquelle son utilisation est prévue, la période au cours de laquelle une notification préliminaire de la seconde partie sur la fin du contrat de location doit être faite peut changer. Dans le cas du type d'action envisagé en rapport avec un terrain (bail agricole), la deuxième partie à l'accord doit être notifiée au moins un an avant la résiliation de l'accord.
Le droit de louer un terrain offre la possibilité de conclure un accord sur des conditions à long terme et à court terme.
Règlement normatif
Les principales dispositions concernant le droit de propriété et le droit de louer un terrain sont régies par les normes présentées dans les actes réglementaires. À ce jour, la réglementation juridique de la question à l'examen repose sur les dispositions du Code foncier de la Fédération de Russie. Sous une forme généralisée, ces questions sont traitées en droit civil, représenté par l'acte codifié principal - le Code civil.
Certaines questions concernant les spécificités des droits de conclure un bail foncier dans certaines régions du pays peuvent être réglées par des actes distincts de nature normative, agissant exclusivement dans certaines villes ou régions russes. Il convient de noter que les dispositions qui y sont présentées ne doivent en aucun cas être contraires aux normes énoncées dans les codes civil et foncier de la Fédération de Russie.
Caractéristiques juridiques d'un contrat de bail foncier
La location d’une parcelle est fondamentalement un type particulier de droit de l’utiliser librement. Il est fourni sur la base d'un accord spécial conclu entre les parties et qui est parfaitement compatible avec la forme indiquée par les actes réglementaires applicables.
Si nous considérons les principales caractéristiques juridiques d’un contrat de bail foncier, il convient tout d’abord de noter qu’il s’agit du type de consensuel et onéreux. De plus, cet accord est bilatéral, c'est-à-dire réciproquement contraignant.En d’autres termes, sur la base d’un accord conclu entre les parties, des obligations et des droits mutuels se naissent. Une autre caractéristique importante de ce type d’accord est son remboursement, c’est-à-dire qu’après l’expiration de la période d’utilisation du site, celui-ci devrait être restitué à son propriétaire légitime dans les meilleurs délais.
Les parties à la convention en question sont appelées locataire et bailleur. Le législateur définit une liste de personnes qui ont le droit d'agir en tant qu'entités en vertu de cet accord. Ceux-ci peuvent inclure à la fois des personnes morales et des individus (y compris ceux qui n'ont pas la citoyenneté d'un État particulier, ainsi que des étrangers). Le législateur détermine également que les sujets de l'accord peuvent être des formations municipales individuelles et des autorités de l'État.
En ce qui concerne le droit de conclure un bail de terre, il appartient au propriétaire de la propriété. Toutefois, sur la base des règles susmentionnées, ce propriétaire a le droit de nommer une personne autorisée à louer le bien.
En ce qui concerne l'objet de l'accord, une parcelle donnée, qui est présentée dans une description claire, avec la désignation de limites spécifiques, peut agir en tant que telle.
Si nous parlons de la période pour laquelle le type d'accord envisagé peut être conclu, le législateur ne le limite pas, mais détermine que, s'il est conclu pour une période de trois ans, un accord doit être établi par écrit. Il en va de même pour les contrats dans lesquels l’une des parties est une organisation ou une institution, c’est-à-dire une personne morale. Si la convention a été conclue pour une période allant jusqu'à un an, il n'est pas nécessaire de l'enregistrer de la manière prescrite. Pour les contrats conçus pour une durée de validité plus longue, cette règle ne s'applique pas.
Contenu du contrat
Le transfert de droits en vertu d’un contrat de bail foncier peut être effectué exclusivement dans le cas d’écrevisses à des conditions préalablement convenues, dont le contenu doit être présenté dans le texte du contrat.
Ainsi, dans le texte du contrat doit être présent son nom complet, les date et lieu de conclusion, ainsi que les parties indiquées, avec une désignation complète de leur nom et lieu d'enregistrement (ou de résidence permanente - pour les particuliers).
En outre, dans le texte de l’accord, les principales caractéristiques de la parcelle terrestre doivent certainement être indiquées, notamment son emplacement, sa taille, son nom (le cas échéant), des données cadastrales et d’autres caractéristiques distinctives.
Après avoir identifié les parties et l’objet immédiat dans la convention d’essai, les obligations et les droits doivent être déterminés. La location de terrains donne aux parties à l’accord un certain nombre d’obligations mutuelles, qui consistent notamment à fournir le terrain en bon état, destiné au type d’utilisation approprié (pour le bailleur) et à payer en temps voulu son utilisation au montant convenu (pour le preneur). En ce qui concerne les droits, leur liste est beaucoup plus longue. En ce qui concerne le locataire, il peut s’agir du transfert du droit de louer un terrain à certaines périodes, pour lequel un accord séparé est conclu avec un tiers. Si le bailleur prend la décision de vendre le terrain loué dans un délai déterminé, le locataire dispose d'un droit de préemption pour l'acquérir.
Dans le contenu du contrat, les conditions essentielles sont son prix (le montant fixé comme un paiement régulier pour l'utilisation des terres), ainsi que la période pour laquelle l'accord a été conclu.Si elles le souhaitent, les parties ont droit à une réserve d’autres circonstances, qui doivent être prescrites dans le texte du contrat.
À la toute fin de l'accord, les conditions de sa résiliation devraient être présentées, de même que les mesures de responsabilité en cas de non-respect des termes des parties et de la procédure de règlement des litiges. L'accord conclu doit nécessairement être scellé par les signatures de toutes les parties et également, si nécessaire, certifié par un notaire.
Refus du contrat et son renouvellement
Selon les règles générales établies par la loi, l’une des parties à la convention a pleinement le droit de refuser une convention précédemment conclue. La seule chose qui doit être prise en compte dans cette situation - la période au cours de laquelle un préavis doit être annoncé concernant la fin prochaine de l'accord - le législateur réserve à cet effet trois mois de calendrier. Si nécessaire, ce délai peut être préalablement indiqué par les parties dans le texte de la convention.
Si vous le souhaitez, le droit de louer un terrain peut être prolongé par les parties, ce qui se fait par accord mutuel. Il convient de noter que le locataire actuel a un droit de préemption sur les autres demandeurs pour conclure un nouveau contrat avec le bailleur. De plus, les personnes qui possèdent leurs propres bâtiments sur le territoire du site et qui agissent en tant qu’objet en vertu de l’accord bénéficient d’un droit de préemption sur le loyer.
Résiliation du contrat
Le législateur fournit également une liste de motifs permettant de mettre fin à un accord précédemment conclu. Parmi eux, il y a tout d'abord l'accord des parties. En outre, cette action peut être effectuée par décision de justice appropriée, en cas d’utilisation abusive du site, ainsi que sur l’initiative du bailleur ou du locataire. Dans le même temps, le législateur définit un cas particulier dans lequel la résiliation d'un contrat conclu antérieurement n'est pas autorisée - c'est le moment du travail agricole en cours. Il convient de noter qu’au niveau local, de telles situations peuvent être déterminées individuellement.
Une fois le contrat résilié, le registre d’enregistrement apposé au registre d’État unifié doit être utilisé, le cas échéant. Son remboursement est indiqué par le cachet apposé de la forme établie.
Cession et cession
Sur la base des dispositions de l'article 624 du Code civil de la Fédération de Russie, la location d'un terrain ne confère au locataire que le droit d'utiliser le terrain aux fins pour lesquelles il est destiné. En ce qui concerne la cession, ce concept implique un transfert virtuel du droit d'utiliser ce site, ce qui se fait sur la base du contrat de cession. Cependant, il convient de noter que dans cette situation, les caractéristiques matérielles de l'objet transmis ne sont pas transférées.
La pratique moderne montre que de nombreux Russes confrontés à des baux fonciers confondent le concept de concession (et de cession) avec la sous-location. En fait, ces concepts présentent certaines caractéristiques distinctives. Ainsi, lors de la cession, la personne qui a accepté ce droit devient automatiquement le sujet de la cession du site, ce qui se produit sur la base d'un contrat de location qui avait été précédemment conclu avec le propriétaire du terrain. Quant à la sous-location, cela ne se produit pas lors de sa conclusion.
Caractéristiques des missions et accords de mission
La principale caractéristique des accords de cession et de cession est que le paiement prévu dans cet accord est effectué une fois, à concurrence du montant total calculé pour toute la période d’utilisation des terres. Dans le contenu du contrat, ce paiement est appelé compensation.
Les praticiens de la jurisprudence soulignent que l'accord sur la cession du droit de louer un terrain est un accord qui permet de définir plus précisément les positions juridiques des successeurs, pouvant inclure à la fois des cessionnaires et des locataires. Le système juridique a un concept distinct de l'algorithme d'attribution pour le droit de louer un terrain. Il convient de noter que cet algorithme coïncide presque complètement avec celui prévu pour le bail, mais sa différence réside dans le fait que, dans la personne de l'initiateur initial, il fournit au bailleur, pas au locataire. Lors du transfert de droits pour les motifs examinés, la première transaction s'appellera une concession et toutes les suivantes - des cessions, mais l'essence de chacune d'entre elles sera la même. Comme le montre la pratique, un tel accord conclu entre des entités juridiques est le plus souvent appelé cession, et entre particuliers - cession.
Une autre caractéristique principale de l’accord de cession du droit de louer un terrain est que son objet n’est pas l’attribution de terres, mais un paquet de documents qui détermine le statut de son propriétaire.
La procédure de conclusion d'un contrat de cession (ou d'une cession)
La législation prévoit une procédure spécifique pour la conclusion d'un accord sur la cession du droit de louer un terrain. Il prévoit la présence obligatoire des parties dans le processus de sa conclusion, ainsi que la présence d'un certain paquet de documents. Il doit certainement contenir des documents prouvant l’identité des parties (pour les personnes morales - actes constitutifs et certificats d’enregistrement). Le propriétaire doit avoir avec lui le passeport cadastral de la terre. En outre, pour conclure un accord de cession ou de cession, il sera nécessaire de prévoir un accord sur le droit de louer un terrain, préalablement certifié par un notaire et inscrit dans le registre correspondant.
Quant au contenu de l’accord en question, il devrait contenir les mêmes éléments que le contrat de bail foncier. Cependant, le texte du contrat indique qu'il s'agit d'une cession conclue sur la base d'un contrat de location spécifique préalablement signé par les parties, dont l'un doit être le propriétaire légal du site. Si vous le souhaitez, les parties peuvent utiliser le modèle d’accord en utilisant l’échantillon du transfert du droit de louer le terrain. S'il existe des conditions particulières, chacune des parties a le droit de modifier le modèle existant. Avant de les signer, toutes doivent être convenues avec tous les autres participants à la transaction.
Il convient de noter que le modèle d’accord relatif à la cession du bail au terrain contient absolument tous les éléments nécessaires à sa préparation. Celles-ci incluent des informations sur la parcelle elle-même, des données sur la disponibilité d'un permis pour acheter un terrain, la durée du bail, les conditions de base pour l'extension et la résiliation du contrat, ainsi que sur les conditions en fonction desquelles l'utilisation ciblée de l'allotissement peut être effectuée.
Vente aux enchères pour le droit de louer un terrain
La pratique moderne montre qu’à l’heure actuelle des appels d’offres (enchères) ont souvent lieu, qui ont pour objet le droit de louer des terres dans une région donnée. La pratique montre que cette activité est particulièrement développée dans les grandes villes de Russie, où un grand nombre de personnes souhaitent acheter des terres pour un usage temporaire.
Les particuliers et les organisations entières constituées sous la forme d'entités juridiques peuvent participer à de telles enchères. La pratique montre que la participation à des événements de ce type vous permet parfois de conclure un marché à des conditions plus favorables que pour des motifs ordinaires, car leur organisation est généralement effectuée par les autorités.