Acordul de schimb de terenuri se referă la transferul de terenuri în proprietatea unei părți în schimbul unui alt teren. Întrucât barterul este o relație juridică pe baza de rambursare, atunci regulile generale care reglementează tranzacțiile de cumpărare și vânzare sunt utilizate cu privire la aceasta, cu specificul care se datorează însăși naturii acestui tip de tranzacție.
Specificitatea unui acord de schimb
Principala diferență față de contractul de vânzare este că, pentru proprietatea transferată, părțile nu primesc nu suma monetară specificată în contract, ci un teren care are caracteristici, proprietăți și prețuri similare. Ambele părți acționează în același timp ca vânzători și cumpărători.
Prin urmare, zonele pe care le schimbă ar trebui să fie aproximativ aceleași. Dar în realitate se întâmplă adesea ca un site să fie inferior altuia în unele proprietăți. Într-un astfel de caz, părțile au dreptul să stabilească plata necesară pentru diferența de cost, a cărei sumă este prevăzută în condițiile acordului de schimb.
Schimbul diferă de un acord de donație prin faptul că natura tranzacției este oneroasă și nu se realizează unilateral ca transfer de terenuri ca un cadou. Dacă se încheie un acord de schimb de terenuri, fiecare parte primește fie o proprietate similară, fie o compensație parțială dacă o parcelă este inferioară celeilalte.
Formele de tranzacție
În legătură cu loturile de teren din Federația Rusă, astfel de forme de tranzacție sunt:
- un formular scris simplu, atunci când părțile la contract trebuie să îl certifice numai cu semnături și să le transfere mai departe autorităților Serviciului Federal de Înregistrare pentru înregistrarea statului;
- o formă notarială în care certificarea acestui contract nu este necesară, dar în multe cazuri este totuși prevăzută printr-un act de reglementare.
Când este necesară notarizarea?
Notarizarea este necesară în următoarele cazuri:
- Pentru tranzacțiile legate de site-ul aparținând unui minor sau cetățean recunoscut ca având o capacitate juridică limitată.
- În cazul unui schimb, dacă există o proprietate comună asupra terenului (inclusiv acele cazuri în care toate părțile dispun de acțiunile lor într-o singură tranzacție).
Nu contează în ce formă a fost încheiată tranzacția, acordul de schimb (un eșantion va fi prezentat mai jos) trebuie înregistrat de autoritățile statului. Dacă această cerință nu este respectată, atunci documentul este declarat invalid.
regulament
Atunci când încheie un acord privind schimbul de parcele de teren, ambele părți trebuie să fie atenți la standardele de reglementare în termeni de drept, care disting un acord de acest tip de un contract de vânzare a aceluiași teren. De exemplu, dacă în acord nu există condiții exacte privind prețul terenului care urmează să fie schimbat sau date privind distribuirea cheltuielilor ambelor părți, trebuie să vă amintiți presupunerea care stă la baza schimbului de parcele echivalente.
Dacă, totuși, pentru a executa acordul de schimb de terenuri, sunt necesare cheltuieli pentru transferul terenului către cealaltă parte sau alte acțiuni care vizează îndeplinirea acordului, atunci acestea trebuie efectuate de partea care trebuie să facă acest lucru în conformitate cu obligațiile prevăzute.
Procedura de compensare pentru un schimb inegal
Inițial, acordul presupune echivalența terenului.De aceea, eventualele dispute viitoare ale participanților cu privire la valoarea proprietății transferate sunt foarte limitate. Dacă obiectul contractului este schimbul de parcele inegale, partea care transferă parcela cu un preț mai mic primește o altă obligație de a plăti diferența de valoare.
Această plată trebuie efectuată înainte sau imediat după ce contrapartida a fost transferată pe site cu un cost mai mic. În același timp, în acordul de schimb poate fi stabilită o procedură diferită de compensare a diferenței de preț existente. Prin urmare, este destul de firesc ca toate cerințele necesare și forma de compensare plătită să fie neapărat reflectate în textul însuși la încheierea contractului.
Schimb simultan
Schimbul de terenuri nu trebuie efectuat simultan. Există, de asemenea, cazuri în care acordul stabilește date diferite pentru transferul parcelelor schimbate. Mai întâi, o parte la contract își îndeplinește obligațiile, iar apoi alta. Dacă, în conformitate cu acordul de schimb certificat, condițiile de transfer reciproc nu coincid, atunci este necesar să se aplice regulile stabilite prin lege privind contraexecutarea obligațiilor lor, care sunt consacrate de articolul 328 din Codul civil al Federației Ruse.
Din conținutul său rezultă că, în cazul în care contrapartida nu își îndeplinește obligația contractuală, o altă contrapartidă are dreptul să suspende imediat îndeplinirea obligațiilor proprii care sunt specificate în acord (un acord de schimb de probe poate fi văzut și în acest articol) sau, în principiu, să refuze respectarea acesteia. De asemenea, poate solicita celeilalte părți să recupereze daunele cauzate de încălcările pe care le-a comis.
Momentul în care dreptul de proprietate asupra loturilor de teren care urmează să fie schimbat trece direct către participantul său este determinat la articolul 570 din Codul civil al Federației Ruse. Acesta spune că dreptul de proprietate asupra terenului dobândit prin schimb este transferat simultan fiecăreia dintre părți dacă toate obligațiile stabilite prin contract au fost îndeplinite înainte de aceasta.
În plus, este necesar să se noteze specificul acordului de troc, care se referă la responsabilitatea confiscării bunurilor, adică a terenurilor primite în baza acordului de schimb. În cazul cumpărării și vânzării, vânzătorul își asumă obligația de a transfera cumpărătorului bunuri care nu sunt libere de prezentarea drepturilor asupra acestuia de către terți. Există o singură excepție de la cerințele stabilite prin lege atunci când cumpărătorul însuși este de acord să accepte bunuri care sunt împuternicite cu drepturile terților. O prevedere similară a legislației în domeniul civil se aplică acordului de troc. În cazul în care una dintre părți nu îndeplinește această obligație, vinovatul nu numai că compensează contrapartida pentru pierderile suferite de acesta, ci și restituie participantului de bună credință terenul primit prin schimb. În ce condiții se încheie un contract?
Condiții contractuale
Termenii principali ai acordului de schimb, care trebuie să fie agreate de ambele părți, sunt:
- stabilirea obiectului contractului, adică a parcelelor transferate de ambele părți;
- identificarea caracteristicilor cantitative ale proprietății contractuale;
- determinarea echivalenței valorii și proprietăților parcelei sau indicarea unei compensații adecvate pentru realizarea echivalenței.
Condițiile esențiale ale tranzacției sunt convenite direct în faza pregătitoare și se bazează pe diverse documente de titlu pentru terenuri (de exemplu, pașapoarte cadastrale, rapoarte privind valoarea de piață etc.).
Cum se întocmește un contract de schimb de terenuri pentru un apartament? Despre asta mai departe.
Cum se întocmește contractul?
În conformitate cu articolul 550 din Codul civil al Federației Ruse, un acord privind vânzarea de bunuri imobiliare trebuie să fie scris în scris. Contractul pentru schimbul de terenuri este, de asemenea, supus încheierii scrise exclusiv.Dacă nu sunt respectate cerințele legale pentru formular, atunci acordul este considerat automat nul. Un acord de acest fel obligă înregistrarea de către noii proprietari și drepturile acestora în departamentul din Rosreestr, care se află pe locul terenurilor schimbate.
Caracteristici care personalizează obiectele de schimb
Contractul trebuie să descrie în mod necesar caracteristicile care personalizează parcelele care urmează să fie schimbate:
- suprafața de terenuri înstrăinate;
- numerele lor cadastrale;
- scopul pentru care sunt operate;
- imobiliare cu indicarea afilierii acestora, care sunt situate pe aceste site-uri.
Înregistrarea unui acord de schimb de terenuri este o chestiune responsabilă.
De asemenea, desenele parcelei care fac obiectul contractului trebuie să fie anexate la contractul de schimb. Părțile trebuie să evalueze parcelele respective la valoarea cadastrală. În plus, este necesară evaluarea diferitelor structuri și obiecte imobiliare care se află pe acest teren. Evaluarea se face folosind actele care determină valoarea cadastrală și situațiile consolidate ale evaluării structurilor. Aceste documente sunt atașate la acordul de schimb.
La întocmire, părțile trebuie să furnizeze contrapartidelor lor următoarele informații:
- cu privire la prezența sau absența conflictelor funciare și a disputelor privind parcele care urmează să fie schimbate, precum și natura juridică a acestora;
- prezența serviciilor de serviciu existente;
- dacă terenul care urmează să fie schimbat este închiriat unui terț;
- cu privire la transferul acestui teren ca gaj.
Limitele teritoriului la care au dreptul terți și conținutul acestor drepturi ar trebui indicat în planul grafic al site-urilor respective. Acordul indică restricții asupra drepturilor de proprietate care sunt asociate cu zonele tehnologice, sanitare, de protecție și alte zone stabilite pe acest teren, precum și cu atribuirea de terenuri unei părți sau a unei părți din acesta celor care au scopuri de mediu, de agrement sau cultural-istorice.
Conform legii federale, înregistrarea este considerată a fi comisă pentru o anumită acțiune în justiție de către organele care au autoritatea competentă. Astfel, proprietatea asupra terenului are loc simultan cu înregistrarea drepturilor uneia sau altei părți în legătură cu acesta. Procedura de înregistrare și înregistrare a contractului de schimb de terenuri în conformitate cu legea funciară este finalizată în momentul în care informațiile sunt înscrise în registrul legal unificat și documentele sunt eliberate solicitanților.
Specificul impozitării terenurilor după încheierea contractului
Întrucât, în conformitate cu cerințele contractuale, fiecare dintre părți nu numai că înstrăinează terenul, dar obține și proprietăți identice ca preț și caracteristici, motivele impozitării acestora apar pentru orice subiect al acordului.
În ciuda faptului că există o regulă privind echivalarea terenurilor care trebuie schimbate, nu merită să ne gândim că ambele părți vor plăti impozite egale pentru parcelele achiziționate de acestea. Suma unei plăți specifice va fi calculată de autoritatea fiscală relevantă pe baza valorii cadastrale, care poate diferi chiar și pentru parcele de același tip. În această situație, părțile au dreptul să conteste evaluarea terenului în instanță și să încerce să calculeze impozitul la prețul său de piață.
Utilizarea prevăzută a terenului reprezintă o bază semnificativă pentru apariția dreptului la scutire de la plata impozitelor.
Schimb de teren pentru alte obiecte
Este posibil să se implementeze un acord de schimb de mașini pentru un teren. În acest caz, părțile în sine sunt determinate cu echivalența tranzacției. Dacă oricare dintre obiectele de schimb este mai ieftin, atunci se va percepe o taxă suplimentară. Este clar că proprietarul pierde proprietatea asupra mașinii și proprietatea asupra terenului este dobândită.
De asemenea, deseori se încheie un contract de schimb de terenuri pentru o casă sau un apartament.