Le projet consiste à construire un objet (probablement un centre commercial et de divertissement). L'installation est située dans la ville de Mytishchi, région de Moscou, à l'adresse: st. Letnaya, 26. La date approximative de mise en service de l'installation est 2019.
Zones de couverture d'objets
Lors de l'élaboration du concept de construction d'un centre d'affaires, il est nécessaire de déterminer les limites de la zone de service entourant le site.
Classiquement, la zone autour de l'objet peut être divisée en trois zones (en fonction de la proximité de l'emplacement):
- 1er anneau d'encerclement: limité par Yubileynaya, les rues Mira, la rivière Yauza.
- 2ème anneau d’encerclement: couvre la majeure partie de la ville, à l’exception des zones reculées - Stroitel, Chelyuskinskaya, Stroiplastmass, East Perlovka et Druzhba.
- 3ème cercle de l'environnement: couvre toute la ville de Mytishchi, y compris les régions de Stroitel, Chelyuskinskaya, Stroyplastmass, East Perlovka et Druzhba.
Facteurs internes et externes du succès du projet
Les facteurs externes sont indépendants de la volonté de l’investisseur, mais leur influence sur le développement ultérieur du projet est d’une importance fondamentale pour la mise en œuvre du projet de construction du centre d’affaires.
Une comparaison des facteurs de développement externes et internes est présentée dans le tableau ci-dessous.
| Facteurs de développement externes | Facteurs internes de développement |
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Sur la base de l'analyse, nous pouvons conclure que, lors du choix de la construction d'un centre d'affaires, plusieurs paramètres doivent être pris en compte:
- Perspectives du développement économique, social et démographique de la région.
- Le niveau de compétition dans la zone de l'installation.
- Caractéristiques sociodémographiques de la population vivant dans la région.
- Caractéristiques de l'objet lui-même.
- Performance d'investissement du projet.
Il convient de noter que le coût moyen de la construction de centres d’affaires à Saint-Pétersbourg est de 450 millions de roubles et d’une superficie de 40 000 mètres carrés. m) Cependant, cet indicateur diffère légèrement du même à Moscou.
Il convient de noter que la construction de centres d’affaires à Moscou coûte environ 600 millions de roubles, avec une quadrature de plus de 40 000 mètres carrés. m
Analyse SWOT de l'objet
Le tableau final de l'analyse SWOT de l'installation proposée pour la construction est présenté ci-dessous.
| S - Forces | W - Faiblesses |
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| O - Caractéristiques | T - Menaces |
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Après avoir analysé les forces et les faiblesses de l'objet, son développement et ses menaces, nous pouvons envisager la possibilité d'implémenter deux options différentes pour l'utilisation de l'espace:
- Centre commercial.
- Centre commercial et de divertissement.
Centre commercial
Dans ce cas, vous pouvez vous concentrer sur la galerie marchande. La grande taille de la zone commerciale augmentera la variété des produits proposés. Les tarifs de location des locaux commerciaux sont beaucoup plus élevés que ceux des zones de divertissement. Dans ce cas, la zone de couverture du centre commercial ne sera que le premier anneau de l’environnement.
Ce plan d’affaires pour la construction d’un centre d’affaires est la solution optimale pour la construction d’une installation de deux étages.
Centre commercial et de divertissement
Dans le second cas, vous pouvez vous concentrer sur le composant divertissement. Le principal avantage de cette proposition est le fait qu’il existe sur le marché des villes une pénurie aiguë de lieux de loisirs pour les enfants. La présence d'une zone de divertissement augmente le temps passé par les clients sur la propriété. Dans les nouveaux centres commerciaux, la proportion d'espaces commerciaux et de loisirs est comprise entre 50% et 50%.
Au rez-de-chaussée, il est proposé de placer un supermarché.
S'il existe un grand nombre d'opérateurs de divertissement, le centre commercial et de divertissement sera en mesure d'attirer les visiteurs vers le premier et partiellement deuxième anneau de l'environnement de la ville, car il n'y a pas suffisamment de lieux de divertissement dans la ville. Il convient de garder à l'esprit que les tarifs de location pour ce type de service sont moins élevés que pour les locaux commerciaux, ce qui entraînera à terme une augmentation de la période de récupération du projet.
L'expérience à l'étranger suggère que la mise en œuvre la plus optimale du projet sera la création d'un complexe commercial et de divertissement, cette option réduisant les risques commerciaux.
Le centre d’affaires prévu appartient à la classe A. Il est le plus élevé de ceux pouvant être affectés. Une évaluation de classe A indique le prestige de tous les locaux du bâtiment, la disponibilité de systèmes modernes d'assistance à la vie et le travail du centre lui-même.
Le coût de la construction d'un centre d'affaires de classe A à l'aide d'un exemple spécifique est présenté ci-dessous. Il ne faut pas oublier que la construction d'un centre commercial dans une autre ville peut avoir des investissements financiers totalement différents en volume.
Compilation des flux de trésorerie du projet
Vraisemblablement, le centre commercial aura les paramètres suivants lors de l'obtention d'un permis de construire:
- La superficie totale du centre commercial est de 9672 mètres carrés. m
- Y compris le 1er étage - 4847 sq. M. m
- Y compris le 2ème étage - 4825 mètres carrés. m
- Le taux d'occupation la 1ère année est de 70%.
- Le taux d'occupation des années suivantes est de 95%.
- Le risque de non-paiement est de 0%.
- Croissance des revenus par an - 5%.
Le contrat de location fixant le montant de l'amende pour retard de paiement de plus de 30 jours, les risques de non-paiement lors de la construction du centre d'affaires sont nuls. L'augmentation annuelle des prix de location sera de 5%.
Ceci est illustré plus clairement par le tableau ci-dessous.
Investissements dans la construction d'un centre d'affaires (RUB)
| Direction | Investissement | 1 année | 2 ans | TOTAL | Pour m2 |
| 1. Coûts | Travaux de construction et d'installation | 9 743 539 | 2 500 000 | 12 243 539 | 1 265,87 |
| 1.1. | Autres frais | 192 500 | 0 | 192 500 | 19,9 |
| 1.2. | Résultat partiel: | 9 936 039 | 2 500 000 | 12 436 039 | 1 285 |
| 2. Connexions | Alimentation en eau | 147 482 | 0 | 147 482 | 15,25 |
| 2.1. | Les égouts | 118 942 | 0 | 118 942 | 12,3 |
| 2.2. | Apport de chaleur | 184 843 | 0 | 184 843 | 19,11 |
| .2.3 | Alimentation | 153 394 | 0 | 153 394 | 15,86 |
| 2.4. | Pour l'attribution de la limite d'électricité | 398 942 | 0 | 398 942 | 41,25 |
| 2.5. | Résultat partiel: | 1 003 603 | 0 | 1 003 603 | 104 |
| 2.6. | TOTAL | 10 939 642 | 2 500 000 | 13 439 642 | 1 390 |
Le point le plus important est l’étude des problèmes de financement des investissements en capital. À cette fin, les fonds propres et empruntés de la société peuvent être utilisés. Vous trouverez ci-dessous des données plus détaillées sur le financement du projet de construction.
Financement du projet:
- Total des investissements - 13439642 dollars.
- Dont la 1ère année - 10939642 dollars.
- Y compris la 2e année - 2 500 000 $
- Capital emprunté total - 13 439 642 $, dont 1ère année: 10 939 642 $, 2ème année: 2 500 000 $
- Délai de remboursement du prêt - 10 ans.
- Le taux d'intérêt sur le prêt est de 18%.
Lors de l’étude des résultats financiers du projet, un point important est l’étude du montant et du montant de la charge fiscale dans l’entreprise conformément au plan commercial.
Les résultats des déductions fiscales prévues pour le projet sont présentés ci-dessous.
Taxes payées pendant le fonctionnement du projet:
- Pour l'immobilier - 2,2%.
- Bénéfice - 20%.
- TVA - 18%.
Pour construire le cash-flow, nous devons déterminer le montant approximatif des revenus provenant de la location des locaux, ce pour quoi nous devons procéder à un zonage de la zone du centre commercial. Les éléments de zonage sont présentés dans le tableau ci-dessous.
Zonage
| Profil | Surface totale, sq. m | Surface utile, sq. m | Surface, perte, sq. m |
| 1er étage | 4847 | 4078,5 | 768,5 |
| 2ème étage | 4825 | 3125,6 | 1699,4 |
| Total (indicateur absolu) | 9672 | 7204,1 | 2467,9 |
| Total (indicateur relatif) | 100 % | 74,50 % | 25,50 % |
Le calcul du revenu provenant de la location de locaux pour le centre d’affaires projeté est un point central, car il est associé à son efficacité. Il existe différentes options de prévision pour obtenir ce revenu: optimiste, moyen et pessimiste. Le tableau ci-dessous montre plus clairement les caractéristiques de chaque option.
Le premier tableau présente les prévisions pessimistes quant à la possibilité de générer des revenus.
Calculs de revenus locatifs. Tarifs de location - Prévisions pessimistes
| Profil | Zone métrique m | % de la superficie totale | Taux de location moyen pondéré $ / sq. m / mois | Taux de location moyen pondéré $ / sq. m / an | Loyer $ / an |
| 1er étage | 4078,5 | 56,61 | 53,9 | 646,8 | 2 637 974 |
| Petite aile | 1202,6 | 16,69 | 29,5 | 354 | 425 720 |
| Grande aile | 2875,9 | 39,92 | 69,9 | 838,8 | 2 412 305 |
| 2ème étage | 3125,6 | 43,39 | 33,9 | 406,8 | 1 271 494 |
| Total: | 7204,1 | 100,00 % | - | - | - |
| Taux de location moyen pondéré | - | - | 43,2 | 518,4 | - |
| Revenu de location du centre commercial | - | - | - | - | 3 909 468 |
Les données du tableau permettent de conclure qu’à la suite de la mise en œuvre du projet, le revenu pessimiste des revenus provenant de la location d’espace dans le centre commercial sera de 3909468 $.
Le tableau ci-dessous présente les données relatives au calcul du revenu de location de l’espace des centres commerciaux avec l’option Moyenne.
Calculs de revenus locatifs. Tarifs de location - Moyenne
| Profil | Zone métrique m | % de la superficie totale | Taux de location moyen pondéré, $ / sq. m / mois | Taux de location moyen pondéré, $ / sq. m / an | Loyer, $ / an |
| 1er étage | 4078,5 | 56,61 | 56,3 | 675,6 | 2 940 363 |
| Petite aile | 1202,6 | 16,69 | 34,2 | 410,4 | 493 547 |
| Grande aile | 2875,9 | 39,92 | 70,9 | 850,8 | 2 446 816 |
| 2ème étage | 3125,6 | 43,39 | 39,7 | 476,4 | 1 489 036 |
| Total: | 7204,1 | 100,00 % | - | - | - |
| Taux de location moyen pondéré | - | - | 47,5 | 570 | - |
| Revenu de location du centre commercial | - | - | - | - | 4 429 399 |
Les données du tableau nous permettent de conclure qu’à la suite de la mise en œuvre du projet, le revenu moyen tiré de la location d’espace dans le centre commercial sera de 4 429 399 $.
Il est également nécessaire de prévoir une prévision optimiste pour la réception éventuelle des revenus de la location de l’objet, présentée dans le tableau ci-dessous.
Calculs de revenus locatifs. Tarifs de location - Prévisions optimistes
| Profil | Zone métrique m | % de la superficie totale | Taux de location moyen pondéré, $ / sq. m / mois | Taux de location moyen pondéré, $ / sq. m / an | Loyer, $ / an |
| 1er étage | 4078,5 | 46,68 | 62,8 | 753,6 | 3 073 558 |
| Petite aile | 1202,6 | 18,52 | 38,9 | 466,8 | 561 374 |
| Grande aile | 2875,9 | 28,16 | 78,6 | 943,2 | 2 712 549 |
| 2ème étage | 3125,6 | 53,32 | 45,4 | 544,8 | 1 702 827 |
| Total: | 7204,1 | 100 | - | - | - |
| Taux de location moyen pondéré | - | - | 53,5 | 642 | - |
| Revenu de location du centre commercial | - | - | - | - | 4 776 385 |
Ces tableaux permettent de conclure qu’à la suite de la mise en œuvre du projet, le revenu tiré de la location d’espace dans le centre commercial sera optimiste à 4776385 $.
Nous calculons le coût des fonds empruntés et le calendrier de remboursement dans le tableau ci-dessous.
| Année | Solde à maturité | % du paiement actuel | Le montant principal des paiements courants | Paiement mensuel |
| 1er | 13 439 642 | - | - | - |
| 2ème | 13 439 642 | - | - | - |
| 3ème | 13 439 642 | 2 359 379 | 1 187 184 | 8 690 008 |
| 4ème | 12 252 458 | 2 205 442 | 1 009 137 | 3 214 579 |
| 5ème | 11 243 321 | 2 023 798 | 1 190 782 | 3 214 579 |
| 6ème | 10 052 540 | 1 809 457 | 1 405 122 | 3 214 579 |
| 7ème | 8 647 417 | 1 556 535 | 1 658 044 | 3 214 579 |
| 8ème | 6 989 373 | 1 258 087 | 1 956 492 | 3 214 579 |
| 9ème | 5 032 881 | 905 919 | 2 308 661 | 3 214 579 |
| 10ème | 2 724 220 | 490 360 | 2 724 220 | 3 214 579 |
Remarque: au troisième mois, le paiement mensuel comprendra un report de paiement de deux ans et la capitalisation des intérêts correspondant à 5143445 $.
Les données du tableau indiquent que le paiement mensuel du projet sera de 3214579 dollars par mois.
Autres frais
Prenez en compte et calculez tous les types de dépenses d’exploitation lors de la construction d’un centre d’affaires:
- Les deux premières années, le travail de protection couvrira la moitié du volume constant.
- Le calcul des services de nettoyage inclut le nettoyage de toutes les zones et de tous les territoires.
- Le paiement intégral du salaire est pris en compte, en tenant compte de tous les impôts et de la TVA.
- Une augmentation de salaire annuelle de 5% par an.
- Toutes les dépenses d’exploitation sont transférées aux locataires (à l’exception des dépenses de la 1ère année et de la moitié de la 2ème année).
Pour compiler le cash-flow, nous avons calculé les données suivantes:
- Revenus locatifs moyens estimés pour les 10 années de mise en œuvre du projet, à condition que la première année, la superficie louée soit de 70% et la suivante de 95%.
- L'amortissement de la propriété sera de 3,33% par an.
Les règlements dans le cadre d'activités financières comprennent des intérêts excédentaires au sens de la législation fiscale, car le format avant et après financement ne sera pas établi.
Étant donné que la construction est acceptée «en fonction des étapes du travail» et que la trésorerie est constituée à partir de la première année, à partir du moment où le projet génère le premier rouble de revenu, l'entreprise perd le droit au remboursement de la TVA la première année suivant l'achèvement de la construction.
Le solde du projet représentant un montant positif lorsque la capacité de l'installation atteint 100%, les autres dépenses extraordinaires n'ont pas été prises en compte dans les calculs.
Sur la base des données disponibles, il semble possible d'afficher les flux de trésorerie planifiés créés par le projet.
Le tableau ci-dessous indique les coûts opérationnels du projet.
Dépenses d'exploitation
| Dépenses d'exploitation | Année 1 | 2ème année | 3ème année | 4ème année | 5ème année | 6ème année | Année 7 | 8ème année | 9ème année | Année 10 |
| Administration | - | 53 515 | 102 311 | 105 649 | 110 590 | 115 777 | 121 225 | 126 944 | 132 949 | 139 255 |
| le staff | - | 39 876 | 79 752 | 83 740 | 87 927 | 92 323 | 96 940 | 101 787 | 106 876 | 112 220 |
| consommables | - | 3 476 | 6 952 | 5 793 | 5 793 | 5 793 | 5 793 | 5 793 | 5 793 | 5 793 |
| équipement | - | 2 000 | - | - | - | - | - | - | - | - |
| TVA | - | 8 163 | 15 607 | 16 116 | 16 870 | 17 661 | 18 492 | 19 364 | 20 280 | 21 242 |
| Nettoyage | - | 46 582 | 99 715 | 97 191 | 101 419 | 105 859 | 117 072 | 115 417 | 120 557 | 125 953 |
| le staff | - | 34 130 | 68 260 | 71 673 | 75 256 | 79 019 | 82 970 | 87 119 | 91 475 | 96 048 |
| consommables | - | 5 346 | 10 692 | 10 692 | 10 692 | 10 692 | 10 692 | 10 692 | 10 692 | 10 692 |
| équipement | - | - | 5 552 | - | - | - | - | - | - | - |
| TVA | - | 7 106 | 15 211 | 14 826 | 15 471 | 16 148 | 17 858 | 17 606 | 18 390 | 19 213 |
| Tech. service | - | 44 149 | 81 418 | 85 335 | 89 450 | 93 770 | 98 305 | 103 067 | 108 068 | 113 319 |
| le staff | - | 33 204 | 66 408 | 69 728 | 73 215 | 76 876 | 80 719 | 84 755 | 88 993 | 93 443 |
| consommables, y compris vêtements de travail | - | 2 210 | 2 590 | 2 590 | 2 590 | 2 590 | 2 590 | 2 590 | 2 590 | 2 590 |
| licences | - | 2 000 | - | - | - | - | - | - | - | - |
| TVA | - | 6 735 | 12 420 | 13 017 | 13 645 | 14 304 | 14 996 | 15 722 | 16 485 | 17 286 |
| La sécurité | 104 379 | 96 104 | 195 137 | 206 919 | 214 838 | 227 604 | 236 558 | 245 310 | 262 676 | 273 385 |
| le staff | 81 444 | 81 444 | 162 887 | 171 032 | 179 583 | 188 562 | 197 990 | 207 890 | 218 284 | 229 199 |
| consommables, y compris vêtements de travail et équipement | 7 013 | - | 2 483 | 4 323 | 2 483 | 4 323 | 2 483 | - | 4 323 | 2 483 |
| TVA | 15 922 | 14 660 | 29 767 | 31 564 | 32 772 | 34 719 | 36 085 | 37 420 | 40 069 | 41 703 |
| Les assurances | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| les batiments | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| la responsabilité | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| Paiements de services publics | 31 357 | 31 357 | 62 715 | 65 850 | 69 142 | 72 600 | 76 229 | 80 041 | 84 043 | 88 245 |
| Consommation moyenne pondérée par m² m / an | 15,1 | 30,3 | 60,4 | 62,6 | 65,3 | 68,7 | 72,5 | 74,8 | 79 | 82,6 |
| Total par an | 135 736 | 271 707 | 541 296 | 560 944 | 585 439 | 615 610 | 649 389 | 670 779 | 708 293 | 740 157 |
| Frais d'exploitation du propriétaire | 135 736 | 135 854 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
Le tableau ci-dessous montre que le montant des dépenses d’exploitation au cours de la première année sera de 271 707 dollars, puis qu’il augmentera d’année en année et atteindra 740157 dollars la 10e année.
Dans une analyse ultérieure de l'efficacité du projet, la dynamique des revenus du projet au cours des 10 premières années sera prise en compte dans le tableau ci-dessous.
Revenus du projet
| Le revenu | Année 1 | 2ème année | 3ème année | 4ème année | 5ème année | 6ème année | Année 7 | 8ème année | 9ème année | Année 10 | TOTAL |
| Taux d'occupation (%) | 0% | 70% | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% | 95% | - |
| Revenu de location (moyen) | 0 | 2 717 987 | 3 873 132 | 4 066 789 | 4 270 128 | 4 483 635 | 4 707 816 | 4 943 207 | 5 190 367 | 5 449 886 | 39 702 947 |
Les données du tableau nous permettent de conclure que le montant des revenus du projet au cours de la première année s’élèvera à 2 717 987 dollars, puis que les revenus augmenteront et qu’ils atteindront 3 970 2947 dollars la 10e année.
Lors de la recherche d'un projet, le calcul des déductions pour amortissement, présenté dans le tableau ci-dessous, est important.
Amortissement du projet
| Amortissement 3,33% par an | Année 1 | 2ème année | 3ème année | 4ème année | 5ème année | 6ème année | Année 7 | 8ème année | 9ème année | Année 10 | TOTAL |
| Valeur de la propriété | 10 107 658 | 13 107 659 | 12 845 506 | 12 588 596 | 12 336 824 | 12 090 087 | 11 848 286 | 11 611 320 | 11 379 093 | 11 151 512 | - |
| Montant d'amortissement | 0 | 0 | 262 153 | 256 910 | 251 772 | 246 736 | 241 802 | 236 966 | 232 226 | 227 582 | 1 956 147 |
Comme le montre le tableau, le montant de l’amortissement sera de 262 153 dollars la troisième année et de 227 582 dollars la 10ème année. Le montant total de l’amortissement pour toutes les années du projet sera de 1 956 147 $.
Le tableau ci-dessous montre les flux de trésorerie pour le projet.
Flux de trésorerie
| Flux de trésorerie | Année 1 | 2ème année | 3ème année | 4ème année | 5ème année | 6ème année | Année 7 | 8ème année | 9ème année | Année 10 | TOTAL |
| Activité principale | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| Revenu brut | -10 107 658 | -282 013 | 3 873 132 | 4 066 789 | 4 270 128 | 4 483 635 | 4 707 816 | 4 943 207 | 5 190 367 | 5 449 886 | 26 595 289 |
| Dépenses d'exploitation | -135 736 | -135 854 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | -271 590 |
| TVA à payer | 0 | 0 | -590 817 | -620 358 | -651 375 | -683 944 | -718 141 | -754 049 | -791 751 | -831 339 | -5 641 774 |
| Activités d'exploitation | -10 243 394 | -417 866 | 3 282 315 | 3 446 431 | 3 618 753 | 3 799 690 | 3 989 675 | 4 189 159 | 4 398 616 | 4 618 547 | 20 681 926 |
| 11% CT - réduction NB | 0 | 0 | 4 585 059 | 1 347 770 | 1 236 765 | 1 105 779 | 951 216 | 768 831 | 553 617 | 299 664 | 10 848 702 |
| Taxe foncière | 0 | -262 153 | -256 910 | -251 772 | -246 736 | -241 802 | -236 966 | -232 226 | -227 582 | -223 030 | -2 179 178 |
| Impôt sur le revenu | 0 | 0 | -1 826 511 | -1 090 183 | -1 106 108 | -1 119 280 | -1 128 942 | -1 134 183 | -1 133 916 | -1 126 843 | -9 665 967 |
| RÉSULTATS TOTAUX | -10 243 394 | -680 019 | 5 783 953 | 3 452 246 | 3 502 674 | 3 544 388 | 3 574 983 | 3 591 580 | 3 590 735 | 3 568 338 | 19 685 484 |
| Activité financière | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| 7% au dessus de la norme | 0 | 0 | -2 917 758 | -857 670 | -787 031 | -703 676 | -605 318 | -489 255 | -352 301 | -190 695 | -6 903 704 |
| Organisme de prêt | 0 | 0 | -855 201 | -1 009 137 | -1 190 782 | -1 405 122 | -1 658 044 | -1 956 492 | -2 308 661 | -2 724 220 | -13 107 659 |
| Paiement aux fondateurs | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| RÉSULTATS FINANCIERS | 0 | 0 | -3 772 959 | -1 866 807 | -1 977 812 | -2 108 798 | -2 263 362 | -2 445 747 | -2 660 962 | -2 914 915 | -20 011 363 |
| Activité d'investissement | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - |
| Remboursement de la TVA | 1 562 552 | 63 742 | - | - | - | - | - | - | - | - | 1 626 294 |
| TOTAL sur les activités d'investissement | 1 562 552 | 63 742 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 1 626 294 |
| TOTAL global | -8 680 842 | -616 277 | 2 010 994 | 1 585 439 | 1 524 862 | 1 435 589 | 1 311 621 | 1 145 833 | 929 773 | 653 423 | 1 300 415 |
Le tableau montre que le flux de trésorerie total du projet sera de 1 300 415 dollars.
Estimation du taux de remise
Il est utilisé pour recalculer les flux de revenus futurs en une valeur unique pour le moment. Le taux d'actualisation (r) sera calculé de manière cumulative selon la formule suivante:
r = α + MRR * RI,
où
α est le taux d'inflation moyen sur la période.
MRR (risque minimum de rendement) - le taux de risque réel minimum associé au fonctionnement du projet.
RI (Risque d'investissement) - niveau de rentabilité moyenne requise (risque) par les participants au projet.
Le taux de risque minimum réel de MRR dans ce cas sera égal au coût des fonds empruntés, à savoir 18%, soit le taux d'un emprunt bancaire.
Conformément à l'accord d'investissement, le rendement moyen requis en RI par les participants au projet est fixé à 2%.
Ainsi, le taux d'actualisation sera égal à:
r = (0,13 + 0,18 * 1,02) * 100% = 30%
Conclusions
Lors de l'élaboration d'un plan d'entreprise pour la construction d'un centre d'affaires, le projet a été examiné et des conclusions optimistes ont été tirées.
Au cours des trois prochaines années, on observera une croissance économique modérée dans le district de Mytishchi. Toutefois, le décalage des indicateurs moyens pour le district par rapport aux indicateurs moyens pour la région de Moscou est exprimé. Les industries de pointe resteront l’ingénierie, la fabrication d’instruments et la construction.
D'ici fin 2018, il est prévu d'augmenter le taux de croissance du commerce de détail de 40% et le volume annuel des services aux ménages de 35%. La croissance du commerce sera assurée par la croissance de la classe moyenne et de ses revenus.
Les zones qui répondent aux normes internationales sont en grave pénurie, la demande d'espace de vente de qualité dépasse l'offre. Cela conduira à une augmentation de la qualité de la création et de la gestion du centre commercial.
Les magasins de vêtements sont aujourd'hui les principales sources de la demande. Ils représentent environ 50% de la superficie des centres commerciaux. Le niveau d'espace libre en 2018 sera de 10 à 15%. L'augmentation attendue de l'immobilier de commerce de détail sera d'environ 75 000 m². À l’heure actuelle, le taux de location moyen des locaux commerciaux dans la ville est d’environ 405 $ / m². M. par an (TVA et frais d'exploitation compris).
Dans la zone du premier cercle de l'environnement, un grand nombre d'objets sont en concurrence dans les secteurs de l'alimentation et des biens industriels.
Lors du calcul des flux de trésorerie, le taux de location moyen, la disponibilité des locaux à hauteur de 5%, ainsi que tous les coûts d'exploitation et les paiements de prêt ont été pris en compte. Les rentrées de fonds pour le projet se sont révélées positives, mais toujours insuffisantes.
Le taux d'actualisation, qui comprend le taux d'inflation moyen, le risque généré par le projet et le rendement moyen requis, était de 30%.
Ainsi, le projet soumis peut être accepté pour examen, car les calculs montrent sa rentabilité et son efficacité.