Kapitaliseringsgraden är av stor vikt vid planering av finansiell eller investeringsverksamhet. Samtidigt, i Ryssland, kan kapitaliseringsgraden inte alltid fastställas med tillförlitlig noggrannhet. Detta beror på att information från olika marknader är ofullständig. Dessutom är det ofta inte helt sant. Vad är en aktiveringsgrad?
Vad är en aktiveringsgrad?
Denna indikator är förhållandet mellan fastighetens värde och den inkomst som den kan ge under året. Kapitaliseringsgraden gör det möjligt för investeraren att bedöma möjligheterna att investera pengar i en viss tillgång. Det finns flera typer av denna indikator. Genom att analysera var och en av dem kan du bättre förstå de karakteristiska egenskaperna för aktiveringsgraden.
Karakteristisk indikator
Till exempel ger en riskfri aktiveringsgrad riktningen för investeringar i de tillgångar som åtminstone en avkastning på investeringen är garanterad. Så långt vi vet finns investeringar utan risker praktiskt taget inte. I detta fall menar vi investeringar så att sannolikheten för obehagliga olyckor reduceras till noll.
Ett exempel på en sådan investering är investeringar vars garanti är staten eller en pålitlig bank från Schweiz. Samtidigt är marknadsrisker otydligt kopplade till finansiella instrument som aktier, obligationer och andra värdepapper. Intäkterna från sådana investeringar beror direkt på det utfärdande företagets framgång.
Investerare var de första som kände den låga lönsamheten för ett företag för att investera sina egna medel i värdepapper. Men inte bara denna typ av finansiering åtföljs av risker. Till exempel är fastigheter traditionella och ett av de mest pålitliga sätten att investera. Ändå är denna tillgång också utsatt för risker som låg likviditet, avskrivningar under drift samt ändringar i lagstiftning, inklusive skatt.
Metoder för beräkning av aktiveringsgraden
Vilka är beräkningsmetoderna för aktiveringsgraden? Det finns flera av dem:
- kumulativ konstruktion;
- relaterade investeringar;
- marknadspressmetod;
- Inwoods metod och andra.
I praktiken är den vanligaste den kumulativa konstruktionsmetoden. Vilka är komponenterna i aktiveringsgraden? Denna metod använder principen om summering av en riskfri räntaindikator, en marknadsriskpremie och en riskpremie förknippad med investeringar i en specifik tillgång. Vad betyder detta? Med andra ord, för att förutsäga den troliga vinsten är det nödvändigt att ta hänsyn till sådana indikatorer som den riskfria räntan, den totala nivån på marknadsrisker och graden av risk i förhållande till en viss tillgång.
Kurs för aktivering av fastigheter
I processen med att analysera den sannolika lönsamheten att investera i fastigheter beräknar investerare den vinst de kan få under dess drift. Med denna metod kan du förutsäga effekten av investeringar och jämföra objektets köppris med intäkter.
Kapitaliseringsgraden för fastigheter beräknas med hjälp av en formel som härrör från följande ekvation:
V = I / R, där:
- V är fastighetens värde;
- I - den uppskattade lönsamheten från driften av anläggningen;
- R är aktiveringsgraden för fastigheter.
Följaktligen kapitaliseringsgraden: R = I / V.
Det bör noteras att inkomstkapitaliseringsgraden ibland även kallas kapitaliseringsgraden, aktiveringsgraden eller multiplikatorn för nettohyra. Dessa termer är synonymer. Beräkningen av denna indikator är ganska effektiv och objektiv. Detta beror på den fasta kostnaden för fastigheter, som sätter marknaden och som kan hittas från öppna källor. Dessutom regleras hyrespriset för fastigheter av marknaden, vilket förenklar uppgiften.
Principerna för beräkning av aktiveringsgraden för fastigheter
Det måste betonas att vid beräkning av ett objekts lönsamhet bör de nödvändiga kostnaderna dras av från den totala intäkterna. Dessa inkluderar:
- betalning för el;
- betalning för objektsäkerhet;
- löner för olika anställda;
- andra kostnader i samband med processen för drift av fastigheter.
Från parametern I är det dessutom nödvändigt att subtrahera den förlorade vinsten på grund av att inte alla 100% av byggnaden hyres ut. Dessutom inkluderar utgifter som minskar den totala lönsamheten skatter, ränta på lån och andra fasta kostnader. Och först efter att ha dragit av alla kostnader får vi ett nettoresultat, som används i formeln för beräkning av aktiveringsgraden för fastigheter.
Efter att ha fått alla nödvändiga data kan vi beräkna den nödvändiga indikatorn enligt ovanstående formel. Tänk på ett exempel. Anta att du investerar i en typ av fastigheter som lagringsutrymme. Kostnaden för anläggningen är 50 miljoner rubel. Efter avdrag för alla kostnader bestämmer investeraren att nettoresultatet kommer att uppgå till 13 miljoner rubel per år. För att bestämma aktiveringsgraden för fastigheter måste du använda formeln: 13 miljoner / 50 miljoner = 0,26. Detta värde visar att investeraren varje år får 26% av sina investeringar från uthyrning av lagringsanläggningar.
Att välja fastighet med den högsta aktiveringsgraden
När du väljer en fast egendom för att investera pengar bör de som har den högsta aktiveringsgraden föredras. Dessutom bör det noteras att utan att ta hänsyn till en sådan koefficient är det omöjligt att förutsäga investeringarnas effektivitet och utvärdera objektet före förvärvet. Det kräver också marknadsanalys och spårning av viktiga ekonomiska indikatorer baserat på tillgängliga data om fastighetsinvesteringar.
Vid full övervakning bör den mottagna informationen generaliseras. Samtidigt är det nödvändigt att utvärdera olika segment av fastighetsmarknaden. Därefter kommer denna information att fungera som vägledning och möjliggöra en korrekt bedömning av anläggningen. Dessutom gör det möjligt att genomföra en kvalitativ jämförande analys av tillgängliga beräknade indikatorer och genomsnittliga siffror för marknaden.
Länkad investeringsmetod
Ofta används mängden eget kapital och lånat kapital för att köpa fastigheter. För korrekt beräkning av aktiveringsgraden är det därför nödvändigt att beakta båda investeringskällorna. Hur beräknar jag indikatorn? I detta fall används den direkta investeringsmetoden, eller, som det också kallas, investeringsgruppens teknik, för att bestämma kapitaliseringsgraden. Dessutom är kapitaliseringsgraden för kreditfonder enligt följande:
Rm = DO / IR, där:
- Rm - aktiveringsgrad för lånade medel, eller inteckningskonstant;
- DO - årliga betalningar på lånade medel;
- IR är huvudbeloppet för ett inteckningslån.
I detta fall beräknas aktiveringsgraden för eget kapital med hjälp av formeln enligt följande:
Re = DP / K, där:
- Re är avkastningen på eget kapital;
- DP - kassaflöde året innan betalning av alla skatter;
- K är mängden eget kapital.
Den totala aktiveringsgraden vid användning av direktinvesteringsmetoden bestäms genom att beräkna det vägda genomsnittet för de två första indikatorerna: P = M x Pm + (1 - M) x Re, där M är den del av de lånade medlen i den totala kostnaden för objektet.
Market Squeeze Method
Denna metod involverar användningen vid beräkning av aktiveringsgraden för indikatorn för nettoresultatet av verksamheten i ett liknande företag eller från dess fastigheter samt från försäljningsvärdet för dess tillgångar. För att bestämma kapitaliseringsgraden med marknadsmässningsmetoden är det nödvändigt att dela rörelseresultatet netto med kostnaden för ett liknande objekt eller företag.
Hur förstår jag detta? Med andra ord, för att bestämma kapitaliseringsgraden för det önskade företaget används indikatorer för den grundläggande formeln för aktiveringsgraden, men för ett annat liknande företag som har samma marknadssegment och är jämförbara i storlek. Ett karakteristiskt drag i denna beräkningsmetod är avsaknaden av redovisning för avkastning på investering och avkastning på investering.
Denna teknik har både fördelar och uppenbara nackdelar. De positiva egenskaperna inkluderar den relativa enkelheten att bestämma kapitaliseringsgraden. Ett spel som beräknas på detta sätt har sina nackdelar. Till exempel inkluderar nackdelarna bristen på nödvändiga uppgifter om företagets nettoresultat och försäljningsvärde, som ligger till grund för analysen. Därför är det inte alltid möjligt att välja rätt och lämpliga exempel.
Inwood-metoden
Denna metod används i fall där avkastningen på investeringarna, enligt prognosen, under hela investeringscykeln är lika. Samtidigt representerar en del av inkomsten avkastningen på investeringen, och den andra är avkastningen på investerat kapital. Mängden kapitalåtervinning återinvesteras. Detta tar hänsyn till avkastningen på investeringen. Det är möjligt att bestämma aktiveringsgraden på villkoret att erhålla lika intäkter genom att erhålla summan av avkastningen på investeringar och avkastningsfondfaktorn för samma procentandel.