Investeringar i kommersiella fastigheter: kriterier för att välja ett objekt, för- och nackdelar

Kommersiella fastigheter kan vara en inkomstkälla inom olika system. Inte den sista platsen är spekulativ när ett objekt köps och säljs många gånger. Dessutom kan du få en god vinst genom att hyra ut det ägda området.

Fastigheter och affärer

Det är ingen hemlighet att cirka fem gånger fler hyresgäster är intresserade av bostadsfastigheter än i kommersiella lokaler. Det finns inget att bli förvånad över, eftersom investeringar i kommersiella fastigheter i Moskva görs av företagare, ofta stora, medelstora. Det finns relativt få sådana i vårt land.

Fastighetsmarknaden som används för att generera inkomst beror på situationen i landet och i världen, i synnerhet av negativa faktorer. Så snart en nedgång i affärsaktiviteten observeras återspeglas detta i efterfrågan på kvadratmeter. Dess uppgång leder till aktivering av hyresgäster. Därför prisspikar som kännetecknar denna sektor. På senare tid kännetecknas sällan investeringar i kommersiella fastigheter i Ryssland som lovande på grund av svåra ekonomiska förhållanden, eftersom det är ganska snävt fokuserade investeringar.

Hur mycket kommer vi att tjäna?

Före krisen visade kollektiva investeringar i kommersiella fastigheter mycket hög avkastning. Ledande lokalerna:

• lager;
• kontor.

Det är känt i flera år när vinsttillväxten på bara 12 månader fördubblats, det vill säga ägandet till ett litet område blev en källa till stabil betydande vinst. Men under de senaste åren ger investeringar i kommersiella fastigheter inte alltid realinkomster. Mycket beror på det valda objektet, vilket tvingar en mycket ansvarsfull inställning till beslutsfattande till förmån för ett eller annat alternativ.

En entreprenör kan räkna med framgång om han först utvecklade en vinststrategi som tar hänsyn till egenskaperna hos fastigheten han gillade. I en sådan situation kan intäkterna från kommersiella lokaler överstiga den möjliga vinsten från verksamhet med bostäder. Detta är baserat på hyrespriser: i förhållande till objekt för permanent bostad är de som är utformade för entreprenörer två eller till och med två och en halv gånger dyrare. Men det ursprungliga priset kan sammanfalla.

Investeringar i kommersiella fastigheter i S: t Petersburg, Moskva och andra städer i världen har också en så viktig positiv egenskap: varaktigheten av vinsten i tid. Att äga ett visst objekt har företagaren rätt att hyra det enligt ett långsiktigt avtal. Det innebär att passiva inkomster kommer att flöda i flera år. Tja, dess storlek bestäms av både staden och specificiteten för en viss byggnad. Men bostadshus kan endast hyras dyra endast ständigt, vilket kräver att du ständigt letar efter nya kunder.

Det är viktigt

Om du tänker investera i kommersiella fastigheter i S: t Petersburg, Moskva och andra städer i världen, var först uppmärksam på begreppet ”kapitaliseringsgrad”. Denna term tillämpas på ett värde som beräknas på basis av årlig nettoinkomst. Dess värde måste delas med det belopp som investerats i fastigheten vid förvärvet.

Reglerande indikatorer:

• för bostadsfastigheter - 3-7%;
• för kommersiella lokaler - 8-12%.

Vad ska man investera i?

Som redan nämnts ovan är förmånerna som deras ägare erhåller för kommersiella lokaler högre än indikatorerna i bostadsmadratmeter. Men inte alla objekt kommer att vara lika lönsamma som ett annat som erbjuds på marknaden.För att inte göra ett misstag och inte investera pengar i ett misslyckat projekt måste du känna till tecken som skiljer framgångsrika och lovande alternativ från de som är förknippade med omotiverade risker.

Populära kategorier:

• lager;
• kontor;
• handelsgolv;
• hotell.

Kriterier som ska analyseras:

• efterfrågan, marknadsspecifikationer och erbjudanden;
• lönsamhet, ungefärlig återbetalningsperiod i samband med flera investeringsalternativ;
• det totala resultatet, som gör det möjligt att bestämma vilket av de möjliga som ger den största vinsten.

Om du är intresserad av kontor och webbplatser för butiker är återbetalningsgraden för dem från fem år till ett decennium. För hotell och lager är denna period sällan mindre än sju år, ofta sträcker sig till 11-12.

Vad att frukta

Om du planerar att investera i kommersiella fastigheter kommer objektets livscykel först. De vägledande standarderna för återbetalning av olika typer av verksamheter anges redan ovan. Tänk på att dessa termer ska kombineras med varandra när du analyserar ett attraktivt alternativ. Du vill inte att ditt hotell ska överlämnas för översyn eller till och med rivas innan det lönar sig?

Den viktigaste risken är dock investeringar i byggande av kommersiella fastigheter. Oavsett hur framgångsrik konstruktionen är för tillfället när du överför pengar för kvadratmeter, finns det inga garantier för att den inte kommer att frysas om några år. Det finns alltid en chans att objektet upphör alls. Det är mycket svårt att förutsäga detta, men praxis visar: i en kris och efter det är risken för en sådan situation högre än i en lugn tid. Och nu, som ni vet, är fastighetsmarknaden fortfarande i chock efter kriserna 2008-2009 och 2014.

Men "sekundärbostaden" har också vissa komplexa aspekter som gör riskfyllda investeringar i kommersiella fastigheter. Kriterierna att uppmärksamma är angivna ovan. Om ett objekt visar sig vara lovande i alla avseenden, är det vettigt att ta en chans och investera pengar i det.

Marknadstrender

Experter rapporterar att investeringarna i kommersiella fastigheter under de senaste åren har vuxit med 71% jämfört med krisperioden 2009. Samtidigt bedöms marknadsaktiviteten fortfarande som otillräcklig. Materiella förändringar inträffade under perioden 2014-2017. Under denna period har investeringar i kommersiella fastigheter från utlandet av uppenbara skäl minskat. Den ryska ekonomin bygger långsamt upp sin takt, vilket skrämmer bort dem som inte är rädda för den politiska situationens instabilitet. Den sista har dock rätts ut i två år nu, vilket återspeglas i ökningen av antalet människor intresserade av kvadratmeter.

De mest populära områdena är de som kan användas för att göra affärer i byggnader byggda i stora städer. Traditionellt ledande:

• Moskva;
• Sankt Petersburg

Jag måste säga att även i krisperioden minskade efterfrågan på utrymme praktiskt taget inte och nu visar marknaden regelbundet stor tillväxt. De ledande sektorerna är hotell, kontor.

Enligt experter är situationen i slutet av 2018 absolut stabiliserande. Om nu ryska ägare av fria fonder föredrar investeringar i tyska kommersiella fastigheter, förutspår experter att de flesta av dem då kommer att vara intresserade av att göra affärer i sitt hemland.

Tjäna pengar rätt

Traditionella lokaler är traditionellt efterfrågade bland investerare. Det finns tre scheman:

• köp av en bifogad, inbyggd lokal för efterföljande överföring enligt ett hyresavtal;
• förvärv av ett objekt i en ny byggnad för återförsäljning när konstruktionen är klar;
• köp av ett objekt där det i framtiden kommer att öppna sitt eget företag (eventuellt antas säljas när det växer).

En individ har rätt att köpa absolut fastigheter - det är de nuvarande lagarna.I framtiden kan objektet överföras på hyresbasis eller återförsäljas samt presenteras. Men för att bli hyresvärd måste du komma ihåg att kommersiella fastigheter skiljer sig något från bostäder.

Var uppmärksam på denna aspekt: ​​när en person överför ett kommersiellt utrymme att hyra, bedriver han därmed aktiviteter som bidrar till att tjäna vinst. Enligt landets lagar är det inte nödvändigt att registrera sig som ett företag i detta fall. Samtidigt, om sådan aktivitet är regelbunden eller det var möjligt att ingå ett avtal som varar mer än ett år, finns det en chans att du kommer att erkännas som en olaglig entreprenör, för vilken du kan straffas. Hur situationen kommer att visa sig i ett visst fall beror på domstolen och ägarens handlingar.

Vad är mer lönsamt?

Traditionellt görs de mest lönsamma investeringarna i kommersiella fastigheter genom mekanismen "gatuhandel". Experter på fastighetsmarknaden säger att de senaste åren har de som har medel i intervallet 5-10 miljoner råd med just en sådan metod att öka dem.

Det finns bara en nackdel med systemet - en hög konkurrensnivå. Alla de människor som tidigare investerade i bostäder, men bestämde sig för att flytta till en "mer allvarlig fisk", bytte till detta format, som inte bara kunde påverka lönsamheten. Å ena sidan ökar volymen av erbjudanden snabbt, å andra sidan är efterfrågan inte så stor i denna utsträckning. Som ett resultat kan hyresgäster välja mellan ett stort antal erbjudanden vad som är mest fördelaktigt för dem och byta uthyrare som handskar. Du kan bara överleva genom att regelbundet sänka takten, men inte alla hyresvärdar är redo för detta.

De bästa kan räkna med de bästa

Enligt experter gör den svåra marknadssituationen, som ledde till att tidigare relevanta system förlorar sin effektivitet, det lönsamt att investera i kommersiella fastigheter i ett nytt format. Fördelar kan erhållas av dem som snabbt kan analysera vad kunder behöver och fatta ett beslut baserat på denna information.

När du väljer ett objekt för investering, se till att analysera alla dess parametrar. Tänk på vilken kategori hyresgäster du räknar med och försök att förutsäga vilka parametrar de kommer att kräva för det objekt som de vill betala bra för. Välj ett specifikt alternativ baserat på detta. I synnerhet finns det en stor efterfrågan på de lokaler som är belägna i förhållanden med hög trafik. Samtidigt är det höga priset med den redan stora längdlandsförmågan ett bevis på låg investeringsavkastning, så undvik sådana anläggningar.

Och om utomlands?

Investeringar i tyska kommersiella fastigheter är traditionellt populära, eftersom det vanligtvis anses att detta land är den mest säkra ekonomin på sina fötter. Även under förhållandena för den globala krisen, som skakade företagen i olika länder, behöll tyska fastigheter sin ledande position och bevisade tillförlitligheten att investera i den.

Hur ser den moderna kommersiella fastighetsmarknaden ut i Tyskland? Upp till 40% av dess deltagare är investerare från andra länder. Samtidigt varierar den årliga lönsamheten för de flesta objekt mellan 3-9%. Experter säger att i slutet av 2016 investerades mer än 50 miljarder euro i tyska kommersiella fastigheter, som översteg det senaste decenniet. När det gäller medelparametrarna har detta nästan fördubblats.

Den största efterfrågan på tyska kontor är att de köps av 47% av investerarna. Årlig avkastning - upp till 6%. Olika detaljhandelsutrymmen 2016 vaknade uppmärksamheten hos 18% av företagarna med medel. För sådana anläggningar är den årliga avkastningen 4-8%. Hotell och lager har blivit verksamhetsområdet för en tiondel av utländska investerare i Tyskland. Dessa individer kan förvänta sig en vinst på upp till 6% per år.Lägenheter för studenter, institutioner för äldreomsorg ger en årsinkomst på 9%, och detta intresserade cirka 15% av företagarna.

Utseende och lösenord

Om du tittar på investerarnas erfarenhet 2016 kan du se att det mest attraktiva området är det så kallade "Big Seven", det vill säga de största tyska städerna. Om du planerar att dra nytta av erfarenheten från redan framgångsrika företagare, bör du vara uppmärksam på just dessa bosättningar:

• landets huvudstad är Berlin;
• cologne;
• düsseldorf;
• den huvudsakliga Hansestaden Hamburg;
• ölvärlds huvudstad München;
• Stuttgart;
• den största i Hesse och den femte största i delstaten Frankfurt.

Enligt analytiker mottogs över 2016 investeringsfonder på mer än sju miljarder euro i München. Och detta är relativt hela landsvolymen - cirka 13,5%.

Det är inget överraskande i Tysklands attraktivitet för investerare, eftersom det är idag, trots det ganska stora antalet objekt, att det praktiskt taget inte finns några gratis kontor. I stora städer är cirka 2% av lokalerna tomma, i små städer stiger denna siffra till 5%, men överskrider sällan den. Varför är situationen så rosa för investerare? Detta övervakas av staten. Detta uttrycks inte bara i marknadens konkurrenskraft, utan också i en reducerad kreditränta och ett attraktivt finansiellt, ekonomiskt klimat. Ränta på lån varierar i intervallet 1,5-2,8%. Hur mycket kan jag ta ett lån för att investera dessa pengar i fastigheter? Enligt lagarna i Tyskland - upp till 70% av kostnaden. Håller med, det låter frestande?

Det finns en subtil punkt. Tyska kreditföretag analyserar mycket noggrant varje potentiell kund, hans avsikter och utvärderar också hur stor likviditet objektet har väckt uppmärksamheten hos en potentiell investerare. Om tillgången är riskabel är sannolikheten för misslyckande hög. I fallet när banken gör ett avtal kan köparen vara hundra procent säker på att detta är en utmärkt och lovande investering, som kommer att bli ett välstånd för honom.

För att sammanfatta

Enligt resultaten från studier som utförts av VTsIOM för inte så länge sedan, är mer än 50% av befolkningen i Ryssland säkra på att köpa fastigheter är den mest effektiva metoden för att bevara och öka sina kassareserver. Det vill säga, frågan låter inte "Är det värt att köpa?", Men "Vad ska jag köpa?".

När du väljer ett objekt där fonder kommer att investeras, försök att noggrant analysera alla egenskaper hos fastigheter och inte riskera det igen. Glöm inte den stora konkurrensen på marknaden, utvärdera den i olika sektorer av kommersiella fastigheter och beräkna vilken årlig inkomst du kan ge det alternativ du vill. Ta aldrig ett beslut i hast.