Marknaden för nya byggnader erbjuder ett brett utbud av fastighetsobjekt, där köparen kan välja det alternativ som passar honom, med fokus på ekonomiska möjligheter och andra konstruktionsegenskaper. En ny trend är den integrerade utvecklingen av territoriet. Denna utvecklingsmodell anses vara den mest effektiva, kostnadseffektiva och motiverade med tanke på markbrist och trängsel i meganitetens nätverk. Eftersom denna term är relativt ny orsakar den ett stort intresse från potentiella husköpare. Idag kommer vi att prata om integrerad utveckling och utveckling av territorier, samt diskutera utsikterna för denna kategori bostadsbyggande.
Dechiffrera förkortningen KOT
Det är värt att tänka på när vi pratar om integrerad utveckling av ett territorium - det är denna definition som ingår i ett antal koncept som ingår i systemet för utveckling av territorier. Vi kommer bara att beröra det här problemet i den här artikeln, för mest av allt är vi fortfarande intresserade av förkortningen KOT.
Så, integrerad utveckling av territorier är markutvecklingsprojekt, vilket innebär storskalig konstruktion av bostadsområden med en total yta på minst hundra tusen torg. Typiskt inkluderar ett sådant komplex flera hyreshus, förenade av en enda arkitektonisk plan och design. De ingår också i en liknande priskategori. Experter säger att oftast den integrerade utvecklingen av territorier är ekonomi och komfortklass bostäder, utformade för massköparen med en genomsnittlig inkomstnivå.
Det är värt att notera att denna utvecklingsmodell inkluderar all tillhörande infrastruktur, som byggs av byggnadsorganisationen. I de flesta fall är resultatet stora mikrodistrikt i utkanten av tätbefolkade städer och till och med har sina egna gemensamma nätverk.
Lite historia
För första gången började de prata om CAT för tio år sedan. Sedan utfärdade den ryska federationen regeringen ett dokument där det anges några av kraven för integrerade utvecklingsprojekt. Först och främst angavs utvecklarens skyldighet att driftsätta infrastrukturanläggningar, inklusive sociala anläggningar och verkstadsnätverk. CAT involverar också byggandet av vägväxlar, och budgetmedel bör inte användas för sådana aktiviteter. Alla kostnader faller på utvecklarens och investerarnas axlar, som han kan locka till projektet.
Det är intressant att idag inte mer än tio projekt har lyckats falla i kategorin integrerad utveckling av territorier för bostadsändamål. Många av de sökande uppnådde inte alla uppfyllda villkor och planerar idag bara att påbörja CT-arbetet.
Det är värt att notera att principen om integrerad utveckling redan under sovjetiden användes mycket aktivt. Detta var särskilt sant på trettiotalet av förra seklet. Då byggdes hela ödemarker, och ibland städer, i ödemarker. De mål som eftersträvas då och nu varierar dock avsevärt. I Sovjetunionen var huvuduppgiften byggandet av fler kvadratmeter. Därför visade sig hela mikrodistrikterna vara enkla och gråa. Den moderna strategin bygger exakt på den kvalitativa rymdutvecklingen. Många utvecklare hävdar att de säljer inte så mycket lägenheter som en viss livsstil. Och för detta är köparen bara redo att betala nästan alla pengar.
Skäl till populariteten för integrerad konstruktion
Mark för integrerad utveckling av territorier är nu efterfrågad, och det är inte konstigt. Faktum är att varje år i städer finns det mindre och mindre fri mark som kan användas som plats för nya byggnader. Om det tidigare i megalopolerna var det möjligt att bygga flera hus nästan i centrum och ansluta dem till befintlig stadskommunikation, är det redan omöjligt att göra detta. Därför måste utvecklare ta hänsyn till territoriet i utkanten och utveckla intressanta koncept för sina nya byggnader. Som ett resultat får köparen ett ovanligt projekt med en utvecklad infrastruktur och många fördelar.
Förlorar inte byggkostnaderna ur sikte. Som regel, ju större projektet utvecklaren genomför, desto billigare kostar det honom. Därför, även med hänsyn till behovet av att utrusta alla territorier intill nya byggnader, får han en betydande vinst. Dessutom har det möjlighet att intressera köparen i alla typer av rabatter, kampanjer, vilket minskar de ursprungligen deklarerade bostadskostnaderna med tio till trettio procent. En sådan metod kan inte misslyckas med att beställa de framtida ägarna av lägenheter.
De flesta köpare som har turen att bli husägare i sådana projekt, med stor entusiasm berättar för vänner och bekanta om dem, vilket brinner intresse för CAT. Först och främst bestäms de av modern utrustning för bostadskomplex. Vanligtvis inkluderar de videoövervakning, sport- och lekplatser, noggrant genomtänkta parkområden och korsningar genom vägbanan. Byggnaderna själva ser också snygga och moderna ut. Ibland liknar ett distrikt som var en del av integrerad markutveckling en liten bit av Europa med sin skönhet och ovanliga design.
Fördelarna med CAT för städer och kommuner
Här är fördelarna för lokala myndigheter också uppenbara. De är inte investerare när det gäller verktyg eller infrastruktur. Sådana ögonblick fastställs alltid i avtalet om en integrerad utveckling av territoriet, så staden behöver bara övervaka byggandet och sedan ta de färdiga föremålen i balans.
Nu har mer än en gång talats om kollektiv utveckling av territorier av flera utvecklare. I det här fallet kan de i framtiden vara förvaltningsföretaget som hanterar pannhusen, elektriska nätverk och andra tekniska anläggningar som byggts och tas i drift av dem. Hittills finns det emellertid inte lagstiftningsramen för ett sådant projekt. Detta betyder dock inte att det inte är nödvändigt eller att det inte kommer att visas snart.
Nackdelar med CAT
Trots att vi redan har listat många uppenbara fördelar med integrerad konstruktion har det också nackdelar, som köpare själva ofta glömmer. Först och främst är det projektets längd. Eftersom utvecklaren inte kan bygga hela mikroområdet samtidigt sätter han husen i drift i flera steg. När det gäller storskaliga projekt kan det vara byggnader inte bara i andra, utan även i tredje och till och med fjärde etappen. Denna nyans måste beaktas när man köper en lägenhet i ett liknande komplex.
Vissa experter tillskriver byggandet av infrastrukturanläggningar enligt den återstående principen till nackdelarna med CAT. Vanligtvis får köpare allt de behöver för en bekväm vistelse först efter att det sista huset har tagits i drift. Och det kan ta fem år efter att de första invånarna har bosatt sig. Därför håller man idag på att utarbeta en lag som förpliktar utvecklare att bygga distriktsinfrastrukturen parallellt med hus.
Integrerad markutvecklingsverksamhet: allmän beskrivning
Vi nämnde redan i de tidigare avsnitten av artikeln att den integrerade och hållbara utvecklingen av territorier har fyra former, och CT är en av dem. Om du inte går in på detaljer kan de representeras i följande form:
- utveckling av redan byggda territorier;
- CAT;
- integrerade markutvecklingsprojekt initierade av markägare;
- integrerade markutvecklingsprojekt initierade av kommunen.
Man bör komma ihåg att var och en av dessa former innebär ett noggrant arbete med att utveckla dokumentation, utforma framtida anläggningar och i framtiden säkerställa deras viktiga funktioner.
Mark för komplex utveckling: vissa funktioner
På senare år har en mekanism utvecklats för att tillhandahålla webbplatser för CAT. Vanligtvis läggs territorierna ut för allmän auktion, men innan detta kontrolleras dokumenten för dem noggrant, eftersom tredje parts rättigheter inte bör utvidgas till webbplatsen. Varje juridisk person kan delta i anbuden, men efter seger är det undantaget från behovet av offentliga utfrågningar om landmätning eller inlämnande av projektdokumentation. Utvecklarna anser själva detta alternativ som ganska bekvämt och kostnadseffektivt.
Det är värt att tänka på att tidigare byggföretag helt enkelt kunde hyra mark och hålla dem under en viss tid. Ibland ingick de underentreprenader, och marken som förvärvades för att bygga en parkeringsplats, till exempel, kunde gå till bostadsutveckling. Men idag har situationen fundamentalt förändrats, och den integrerade utvecklingen av territorier i regioner och regioner är en snävt fokuserad verksamhet. Den tomt som tilldelats för sådan utveckling kommer inte längre att kunna användas på något annat sätt.
Uthyrning av tomter under CAT
Om utvecklaren planerar att implementera KOT, måste han i alla fall vinna auktionen. Utan detta kommer han inte att ha rätt att ingå ett hyresavtal för en integrerad utveckling av territorier. Denna regel är förankrad i lagen.
Men många utvecklare är intresserade av en annan punkt. De vill veta om hyresrätter kan tilldelas externa organisationer. Enligt denna formulering förstår många möjligheten att sälja sina rättigheter. Det kan inte finnas någon konsensus. I själva verket förbjuder lagen inte detta, men det är formulerat på ett sådant sätt att det är praktiskt taget omöjligt att göra ett sådant förfarande.
När allt kommer omkring är det möjligt att ingå ett avtal om CTO: er endast genom att vinna auktionen, vilket innebär att organisationen måste fullgöra sina skyldigheter som anges i tidningarna. I praktiken står utvecklarna redan inför ett stort antal olika situationer, vilket är ganska svårt att lösa med den befintliga rättsliga ramen. Därför är många för att anta nya lagar med hänsyn till alla möjliga situationer för att hyra mark under CT.
Integrerat territoriellt utvecklingsavtal
Detta dokument anses vara avgörande när vi pratar om sådana projekt. Till och med ett särskilt lagstiftningsram utvecklades för undertecknandet, som tar hänsyn till alla dess nyanser.
Vi kommer bara att ge några av de punkter som återspeglas i det:
- utvecklaren är skyldig att förbereda all konstruktionsdokumentation för byggarbetsplatsen, som inte bara innehåller platsens layout, utan också alla framtida infrastrukturanläggningar är markerade;
- rätten att underteckna avtalet finns endast med representanten för statliga strukturer och den juridiska enhet som har vunnit anbudet.
- ofta återspeglar avtalet behovet av att överföra alla tekniska nätverk till stadsbalansen inom de tidsgränser som fastställs i avtalet;
- giltighetstiden för dokumentet och liknande.
I allmänhet kan vi säga att bland alla nyanser i samband med CTO har frågorna om att ingå avtal utarbetats på bästa sätt.
Problem med integrerad markutveckling
Jag skulle vilja säga att trots det stora intresset för en sådan utveckling noterar experter ett antal problem med dessa projekt som hindrar deras genomförande.
Först och främst är detta bristen på lagstiftningsram. Vi har redan nämnt detta mer än en gång.
Det är också nödvändigt att fundera över och hjälpa på statlig nivå, vilket borde uttryckas för att locka investerare till sådana projekt. När allt kommer omkring, om vi tar hänsyn till att konstruktion ofta också inkluderar vägbyggnad, är det lätt att föreställa sig hur dyrt det kostar utvecklaren. En del kan helt enkelt inte dra så stora projekt, även om intresset för dem är ganska stort.
Ofta är problemet med CAT att flera utvecklare inte kan komma överens med varandra. När de skapar en konsolidering skulle de inte bara få en kombination av sina ansträngningar, utan skulle också kunna förverkliga ett bättre projekt skapat i en enda stil.
Några ord istället för en slutsats
Naturligtvis har systemet för integrerad utveckling av territorier ännu inte utvecklats och kommer att förbättras under flera decennier. Framtidens byggnad ligger dock fortfarande bakom dessa stora och lovande projekt.