Den diskonterade kassaflödesmetoden är komplex och svår att beräkna. Han utvärderar det analyserade objektet efter mottagandet av olika kassaflöden från det och modellerar funktionerna i deras kvitto.
Hur mycket kostar framtida pengar?
Metod för diskontering av kassaflöde – detta är minskningen av värdet på kontantbetalningar i framtiden till nuvarande tidsperiod. Diskonteringen baseras på begreppet värde på pengar som minskar över tiden i ekonomin. Med tiden förlorar pengar sitt värde jämfört med det nuvarande. Som referens måste du ta det nuvarande beräkningsögonblicket och föra alla efterföljande finansiella intäkter till den aktuella perioden. För att göra detta, tillämpa den koefficient som används i metoden för diskontering av kassaflöden. Ett exempel på dess beräkning är följande: k = 1 / (1 + r)jag. I formeln betecknar r diskonteringsräntan, jag symboliserar antalet tidsperioder.
Var ska man använda metoden?
Kassaflödesdiskonteringsmetoden används universellt. Det låter dig bestämma hur mycket framtida inkomst som är i nuvarande tid. Finansiella flöden kan vara flyktiga, inkomster kan ersättas av förluster. Förändringsdynamiken kan inte alltid förutsägas. Du kan alltid utvärdera fastigheten i termer av de nuvarande fördelarna som den kan ge imorgon.
Det rekommenderas att tillämpa kassaflödesdiskonteringsmetoden om:
- det finns argument för att tro att finansiella flöden avsevärt kommer att minska eller öka över tiden.
- värderingsobjektet är tillräckligt för att beräkna framtida intäkter (positiva eller negativa);
- finansiella flöden påverkas allvarligt av säsongsbetonade.
- Ämnet för utvärderingen är ett objekt med en utvidgad uppsättning möjliga funktioner;
- fastigheten som värderas har precis byggts eller tagits i drift.
Vilka data behövs för beräkningen?
För beräkning med metoden för diskontering av kassaflöden och för att få dem till det aktuella ögonblicket krävs följande data:
- Lönsamhet (själva kassaflöden).
- Villkor för bosättningar.
- Rabatt.
Algoritmåtgärder
Tänk på algoritmen för att beräkna värdet på metoden för diskontering av kassaflöden.
Grunden för beräkningarna är lönsamhet. Detta är de verkliga kassaflödena från värderad fastighet med inkomstmetoden. Metoden för kassaflödesdiskontering tar hänsyn till det fria nettoflödet, det vill säga de finanser som återstår till ägarens förfogande efter avdrag för alla kostnader, inklusive investeringar.
Fastställandet av faktureringsperioden beror på mängden fastighetsuppgifter. Om de är tillräckliga och nödvändiga för att göra prognoser på lång sikt kan du välja en längre tidsperiod eller öka noggrannheten i prognosen.
I Ryssland är den genomsnittliga prognosperioden trettiofem år.
Denna indikator ger värdet på inkomster hittills i förhållande till värde. För att göra detta måste de finansiella flödena multipliceras med diskonteringsräntan, som är den fastställda inkomstnivån som kan förväntas av den investerare som har investerat i företagets värde.
Metod för diskontering av kassaflöde och påverkande faktorer
Vid beräkning av kursen beaktas följande påverkningsfaktorer:
- inflationstakt;
- lönsamhet på objekt;
- vinst med hänsyn till alla risker;
- Centralbankens ränta;
- procent av affärsbankerna för att låna medel;
- genomsnittlig kapitalkostnad.
Metod Appliceringsmetod
För adekvat användning av metoden att diskontera kassaflöden för att utvärdera ett företag måste du agera enligt följande algoritm:
- Valet av den period som ska utvärderas I Ryssland kan den inte överstiga trettiofem år. Världen använder längre bedömningsperioder.
- Bestämma vilken typ av kassaflöde som undersöks. Till exempel kan du beskriva storleken på den finansiella minskningen och öka flödena (inkomst och förlust) genom att beskriva de finansiella rapporterna (nuvarande och tidigare år) och den aktuella situationen på den moderna marknaden, med hänsyn till fel. Flera typer av inkomster beaktas: totala inkomster (exklusive fastighetsskatt och företagskostnader); beräknade totala inkomster; rörelseresultat netto (netto efter investeringar i anläggningstillgångar och betalningar på lån och upplåning); finansiella flöden före och efter betalning av skatter.
- Beräkning av det utvärderade objektets återgång eller restvärde efter att inkomsterna upphörde att flöda. Återföringen kan ungefär bestämmas genom att studera kostnaden för sådana objekt på den ryska marknaden eller förutsäga marknadssituationen. Det är möjligt att beräkna aktiveringsgraden eller årsinkomsten efter utgången av prognosperioden.
- Beräkning av diskonteringsräntan. Ett svårt ögonblick i denna beräkning är korrekt prognos för graden av framtida inkomster. Det finns mer än tio sätt att göra detta i kassaflödesdiskonteringsmetoden. Exempel på ekonomiska beräkningsmetoder: kumulativ metod eller risktillägg, jämförelsemetoder för investeringar, allokeringsmetod (beräkning av andelen transaktioner i förhållande till liknande objekt), övervakning baserad på marknadsövervakning för analys av fastighetsinvesteringar, i vilken räntan härleds genom att jämföra sammanfattande indikatorer.
- Tillämpning av metoden för diskontering av kassaflöden enligt de beräknade initiala indikatorerna. För beräkningen används följande formel: DDP = ∑Nt = 1DP / (1+ Sd)tdär DDP - diskonterade kassaflöden; DP - kassaflöde under den valda tidsperioden (t); SD - graden av framtida inkomster; t är tidsprognosperioden; N är antalet prognosperioder för framtida kassaflöden.
Metoder för rabattkurs
I verkligheten använder specialister följande metoder för att beräkna inkomstnivån:
- kumulativ konstruktion;
- jämförelse av alternativa investeringar;
- fördelning av ränta;
- marknadsövervakning.
Det mest populära sättet i Ryssland
Den kumulativa konstruktionsmetoden baseras på det faktum att diskonteringsräntan är en riskfylld funktion. Det tas som en kombination av alla risker som är möjliga för varje fastighet separat. Satsen är lika med summan av den riskfria räntan och riskpremien. Den sista komponenten beräknas genom att summera värdena på tillgängliga faktorer för den analyserade egenskapen.
Specialister i Ryssland beräknar vanligtvis diskonteringsräntan med ackumulerad konstruktion. Detta beror på enkelheten i att beräkna avkastningstakten för denna metod under de nuvarande förhållandena på den inhemska fastighetsmarknaden.
Jämför och avslut
Metoden för olika investeringar, eller snarare deras jämförelse, används som regel vid beräkning av framtidens värde på fastigheter. Antingen den avkastningskurs som deklarerats av investeraren kan tas som avkastningskursen, då fastställs kursen av sponsorn eller den förväntade avkastningskursen för andra liknande projekt eller verktyg som är förståeligt för människor som investerar pengar.
Markera det huvudsakliga
Tilldelningsmetoden används när avkastningskursen beräknas som en ränta. Det anses baserat på information om liknande transaktioner med objekt på fastighetsmarknaden. Denna metod är tidskrävande och komplicerad. Beräkningsmekanismen är:
- att bygga hypoteser om värdet av framtida inkomster;
- jämföra framtida finansflöden med initiala investeringar (anskaffningskostnad).
I detta fall beräknas formeln beroende på mängden initial information och storleken på de angivna rättigheterna för köparen. Avkastningsgraden, till skillnad från förhållandet mellan initiala investeringar, kan inte fördelas direkt från uppgifterna om försäljningen. Det finns inget sätt att beräkna det utan att lyfta fram och analysera köparens antaganden om framtida ekonomiska möjligheter.
Det mest praktiska alternativet för att beräkna diskonteringsräntan enligt tilldelningsmetoden, förutsatt att det finns en undersökning av investeraren (sponsorn) och förtydligande:
- vilken procentandel som användes för att bestämma det ursprungliga försäljningsvärdet;
- hur framtida finanser förutspåddes.
Om värderaren har fått alla de uppgifter han behöver, kan han beräkna den interna avkastningen för ett liknande objekt. Han kommer att lita på den siffra som erhållits vid fastställandet av avkastningskursen för andra transaktioner. Det är värt att komma ihåg att varje objekt är unikt, oundvikligt och har sina egna ekonomiska funktioner. Även om det med vissa avvikelser (felaktigheter) är det möjligt att erhålla värdet på diskonteringsräntan med fördelningsmetoden, vilket kommer att motsvara den allmänna förväntade utvecklingen i framtiden. Men du måste veta att eftersom sådana transaktioner bör väljas dem för försäljning av objekt som liknar originalet, vars befintliga användning är den mest effektiva.
Beräkningsförloppet enligt tilldelningsmetoden i steg:
- modellering för ett liknande objekt under en given tidsperiod enligt scenariot för den mest effektiva användningen av alla tillgängliga finansiella flöden;
- beräkning av avkastningen på investeringarna för beräkningsobjektet;
- analys av resultaten med någon statistisk eller expertmetod för att föra analysens befintliga egenskaper till den uppskattade egenskapen.
Betygsätt marknaden
Övervakningsmetoden är baserad på följande data:
- ständig analys av marknadssituationen;
- spåra transaktionsindikatorer för investeringar i fastigheter.
Analyserad information bör generaliseras till olika marknadssektorer och regelbundet täckas. Uppgifterna ger vägledning för utvärderare. De låter dig göra en jämförande analys av de beräknade indikatorerna med de befintliga, för att verifiera sannolikheten för olika korrigeringsavvikelser. Om du behöver ta hänsyn till effekterna av risken på diskonteringsräntan, bör omedelbara ändringar göras avkastningskursen vid bedömning av fastigheter. Om inkomsten består av två eller flera källor, varav en kan betraktas som garanterad och pålitlig, tillämpas en inkomstnivå på den och andra källor diskonteras till en högre ränta. Exempelvis sätts storleken på premierna i form av procentsatser på hyresgästens affärsvolym och är en variabel som varierar över tid beroende på säsongsfaktorer. Denna teknik hjälper till att ta hänsyn till graden av risk vid vinsten från en fastighet i en enda form. I analogi är det möjligt att ta hänsyn till de olika riskerna för att generera inkomst från fastigheten över tidsperioder.