Konstruktion av affärscentrum: affärsplan, projekt, uppskattning, pappersarbete. Bygglov

Projektet är byggandet av ett objekt (förmodligen ett shopping- och underhållningscenter). Anläggningen ligger i staden Mytishchi, Moskva-regionen, på adressen: st. Letnaya, 26. Ungefärligt datum för driftsättning av anläggningen är 2019.

Objekt täckningsområden

När man utvecklar konceptet att bygga ett affärscenter är det nödvändigt att fastställa gränserna för serviceområdet som omger webbplatsen.

Konventionellt kan området runt objektet delas upp i tre zoner (beroende på platsens närhet):

• 1: a omkretsring: begränsad av Yubileynaya, Mira gator, Yauza floden.
• 2: a omringningsring: täcker större delen av staden, med undantag för avlägsna områden - Stroitel, Chelyuskinskaya, Stroiplastmass, East Perlovka och Druzhba.
• Tredje miljön: täcker hela staden Mytishchi, inklusive områdena Stroitel, Chelyuskinskaya, Stroyplastmass, East Perlovka och Druzhba.

Interna och externa faktorer för projektframgång

Externa faktorer är utanför investerarens kontroll, men deras inflytande på den efterföljande utvecklingen av projektet är av grundläggande betydelse för genomförandet av byggprojektet för affärscentret.

En jämförelse av externa och interna utvecklingsfaktorer presenteras i tabellen nedan.

Baserat på analysen kan vi dra slutsatsen att vid beslut om byggandet av ett affärscenter måste flera parametrar beaktas:

• Utsikterna för den ekonomiska, sociala och demografiska utvecklingen i regionen.
• Konkurrensnivån inom anläggningens område.
• Socio-demografiska egenskaper hos befolkningen som bor i området.
• Funktioner i själva objektet.
• Projektets investeringsresultat.

Det bör noteras att den genomsnittliga kostnaden för att bygga affärscentrum i St. Petersburg är 450 miljoner rubel med en yta på 40 000 kvadratmeter. m. Men denna indikator skiljer sig något från samma i Moskva.

Det bör noteras att kostnaden för att bygga affärscentrum i Moskva är cirka 600 miljoner rubel, med en kvadratur på över 40 000 kvadratmeter. m.

SWOT-analys av objektet

Nedan är den sista tabellen för SWOT-analysen av anläggningen som föreslås för konstruktion.

Efter att ha analyserat objektets styrkor och svagheter, dess utveckling och hot kan vi överväga möjligheten att implementera två olika alternativ för användning av rymden:

• Köpcentrum.
• Shopping- och underhållningscenter.

Köpcentrum

I det här fallet kan du fokusera på shoppinggalleriet. Den stora storleken på shoppingområdet kommer att öka mängden erbjudna varor. Hyrespriserna för detaljhandeln är mycket högre än för nöjesområden. I detta fall är köpcentrumets täckningsområde endast miljöns första ring.

Denna affärsplan för byggandet av ett affärscentrum är det mest optimala föremålet för byggandet av en tvåvåningsanläggning.

Shopping och nöjescenter

I det andra fallet kan du fokusera på underhållningskomponenten. Den största fördelen med detta förslag är det faktum att det på stadsmarknaden finns en akut brist på platser för fritidsaktiviteter för barn. Närvaron av en underhållningszon ökar kundens tid på fastigheten. I nya köpcentrum är andelen shopping- och nöjesområden 50% till 50%.

På bottenvåningen föreslås det att placera en livsmedelsbutik.

Om det finns ett stort antal underhållningsoperatörer kan shopping- och nöjescentret locka besökare till den första och delvis andra ringen i stadens miljö, eftersom det inte finns tillräckligt med nöjesplatser i staden. Man bör komma ihåg att hyrespriserna för denna typ av tjänster är lägre än för detaljhandelsutrymmen, vilket i slutändan kommer att leda till en ökning av projektets återbetalningsperiod.

Utländsk erfarenhet tyder på att det mest optimala genomförandet av projektet är att skapa ett shopping- och underhållningskomplex, eftersom detta alternativ minskar de kommersiella riskerna.

Det planerade affärscentret tillhör klass A. Det är det högsta bland de som kan tilldelas. Bedömning av klass A indikerar prestige för alla byggnader i byggnaden, tillgången på moderna livssystem och centrumets arbete.

Kostnaden för att bygga ett affärscentrum av klass A med hjälp av ett specifikt exempel presenteras nedan. Vi får inte glömma att byggandet av ett köpcentrum i en annan stad kan ha helt andra finansiella investeringar i volym.

Sammanställning av projektets kassaflöden

Förmodligen kommer köpcentret att ha följande parametrar när man får byggnadstillstånd:

• Köpcentrets totala yta är 9672 kvadratmeter. m.
• Inklusive 1: a våningen - 4847 kvm. m.
• Inklusive andra våningen - 4825 kvadratmeter. m.
• Beläggningsgraden under första året är 70%.
• Beläggningsgraden under efterföljande år är 95%.
• Risken för utebliven betalning är 0%.
• Intäktsökning per år - 5%.

Eftersom hyresavtalet fastställer straffbeloppet för sena betalningar på mer än 30 dagar, är riskerna för bristande betalningar under byggandet av affärscentret lika med noll. Den årliga höjningen av hyrespriserna blir 5%.

Detta illustreras tydligare av tabellen nedan.

Investeringar i byggandet av byggandet av ett affärscentrum (RUB)

Den viktigaste punkten är studien av finansieringsfrågor för kapitalinvesteringar. För detta ändamål kan företagets egna och lånade medel användas. Nedan visas uppgifterna om finansieringen av byggprojektet mer detaljerat.

Projektfinansiering:

• Totala investeringar - 13439642 dollar.
• Inklusive 1: a året - 10939642 dollar.
• Inklusive det andra året - 2 500 000 dollar
• Totalt lånat kapital - $ 13.439.642, inklusive första året: 10.939.642 $, 2: a året: 2.500.000 $
• Lånåterbetalningstid - 10 år.
• Räntan på lånet är 18%.

I processen att studera projektets ekonomiska resultat är en viktig punkt studien av beloppet och beloppet på skattetrycket i företaget enligt affärsplanen.

Resultaten av de planerade skatteavdragen för projektet presenteras nedan.

Skatter som betalats under projektets drift:

• För fastigheter - 2,2%.
• Vinst - 20%.
• Moms - 18%.

För att bygga kassaflödet måste vi bestämma det ungefärliga intäktsbeloppet från att hyra ut lokalerna, för vilka vi behöver utföra zonering av köpcentrumsområdet. Zonelement presenteras i tabellen nedan.

zonindelning

Beräkning av inkomster från hyra av lokaler för det planerade affärscentret är en central punkt eftersom det är förknippat med dess effektivitet. Det finns olika prognosalternativ för att få sådana inkomster: optimistiska, genomsnittliga och pessimistiska. Tabellen nedan visar egenskaperna för varje alternativ tydligare.

Den första tabellen visar den pessimistiska prognosen för alternativet att generera inkomst.

Beräkningar av hyresintäkter. Hyrespriser - Pessimistisk prognos

Uppgifterna i tabellen tillåter oss att dra slutsatsen att som ett resultat av genomförandet av projektet kommer den pessimistiska storleken på inkomsterna från uthyrning av utrymme i köpcentret att vara 3909468 USD.

Tabellen nedan visar uppgifterna om beräkningen av hyresintäkter från köpcentrums utrymme med det genomsnittliga alternativet.

Beräkningar av hyresintäkter. Hyrespriser - genomsnitt

Uppgifterna i tabellen tillåter oss att dra slutsatsen att som ett resultat av genomförandet av projektet kommer den genomsnittliga storleken på de erhållna inkomsterna från hyra av utrymme i köpcentret att uppgå till 4 429 399 dollar.

Det är också nödvändigt att förutsäga en optimistisk prognos för eventuellt mottagande av objektets inkomst från uthyrning av rymden, vilket presenteras i tabellen nedan.

Beräkningar av hyresintäkter. Hyrespriser - Optimistisk prognos

Dessa tabeller tillåter oss att dra slutsatsen att som ett resultat av genomförandet av projektet kommer den optimistiska storleken på inkomsterna från uthyrning av utrymme i köpcentret att uppgå till 4776385 USD.

Vi beräknar kostnaden för lånade medel och återbetalningsplanen i tabellen nedan.

Obs: den tredje månaden kommer den månatliga betalningen att innehålla en tvåårig betalningsförsening och aktivering av ränta motsvarande 5143445 $.

Uppgifterna i tabellen indikerar att den månatliga betalningen för projektet kommer att uppgå till 3214579 dollar per månad.

Övriga utgifter

Tänk på och beräkna alla typer av driftskostnader under byggandet av ett affärscentrum:

• De första två åren kommer skyddet att täcka hälften av den konstanta volymen.
• Beräkningen av städtjänster inkluderar rengöring av alla områden och territorier.
• Betalningen av lönen i sin helhet beaktas med hänsyn till alla skatter och moms.
• En årlig löneförhöjning på 5% per år.
• Alla driftskostnader överförs till hyresgäster (med undantag för 1: a året och hälften av andra årskostnaderna).

För att sammanställa kassaflödet beräknade vi följande data:

• Uppskattade genomsnittliga hyresintäkter under tio år av projektgenomförandet, under förutsättning att det hyrda området under det första året är 70% och i det följande 95%.
• Avskrivning av fastighet blir 3,33% per år.

Avräkningar inom ramen för finansiell verksamhet inkluderar överskottsränta enligt skattelagen, eftersom formatet före och efter finansiering inte kommer att upprättas.

Eftersom konstruktionen accepteras "enligt arbetsstegen", och kassaflödet bildas från och med det första året, som börjar från det ögonblick som projektet genererar den första inkomstbubblan, förlorar företaget rätten till momsåterbetalning under det första året efter byggandet.

Eftersom projektbalansen är ett positivt belopp när anläggningen når 100% kapacitet beaktades inte andra och extraordinära kostnader i beräkningarna.

Baserat på tillgängliga data verkar det vara möjligt att visa de planerade kassaflöden som skapats av projektet.

Tabellen nedan visar projektets driftskostnader.

Driftskostnader

Tabellen nedan visar att driftskostnaderna under det första året kommer att uppgå till $ 271 707, sedan ökar de med år och kommer att uppgå till $ 740157 under det tionde året.

I en senare analys av projektets effektivitet kommer dynamiken i projektinkomsten under de första 10 åren att beaktas i tabellen nedan.

Projektintäkter

Uppgifterna i tabellen gör det möjligt för oss att dra slutsatsen att projektinkomsten under det första året kommer att uppgå till 2 717 987 dollar, sedan kommer intäkterna att öka, under det tionde året kommer de att uppgå till 3 970 299 dollar.

Vid undersökning av ett projekt är beräkningen av avskrivningsavdrag, som presenteras i tabellen nedan, viktig.

Projektavskrivningar

Som framgår av tabellen kommer avskrivningsbeloppet under det tredje året att vara 262 153 $, och under det sista, 10: e året - 227 582 $. Det totala avskrivningsbeloppet för projektets alla år kommer att vara 1 956 147 dollar.

Tabellen nedan visar kassaflödet för projektet.

Kassaflöde

Tabellen visar att det totala kassaflödet för projektet kommer att vara 1.300.415 dollar.

Uppskattning av rabatter

Det används för att beräkna framtida inkomstströmmar till ett enda värde för tillfället. Diskonteringsräntan (r) kommer att beräknas kumulativt med formeln:

r = a + MRR * RI,

var

α är den genomsnittliga inflationstakten under perioden.

MRR (Minsta risk för avkastning) - den lägsta verkliga risknivån förknippad med projektets funktion.

RI (Investeringsrisk) - nivån på den genomsnittliga erforderliga lönsamheten (risken) av projektdeltagarna.

Den lägsta verkliga MRR-risken för detta fall kommer att vara lika med kostnaden för lånade medel, nämligen 18%, det vill säga räntan på ett banklån.

I enlighet med investeringsavtalet sätts den genomsnittliga erforderliga RI-avkastningen från projektdeltagarna till 2%.

Således kommer diskonteringsräntan att vara lika med:

r = (0,13 + 0,18 * 1,02) * 100% = 30%

rön

När man utarbetade en affärsplan för uppförandet av ett affärscentrum, beaktades projektet, drog optimistiska slutsatser.

Under de kommande tre åren kommer en måttlig ekonomisk tillväxt att observeras i Mytishchi-distriktet, men förseningen av de genomsnittliga indikatorerna för distriktet från de genomsnittliga indikatorerna för Moskva-regionen kommer att uttryckas. De ledande industrierna kommer att förbli teknik, instrumenttillverkning och byggindustri.

I slutet av 2018 planeras att öka tillväxttakten för detaljhandeln med 40% och öka den årliga volymen av hushållstjänster med 35%. Tillväxten i handeln säkerställs av medelklassens tillväxt och dess inkomster.

Områden som uppfyller internationella standarder är i akut brist, efterfrågan på kvalitetshandelsutrymme överstiger utbudet. Detta kommer att leda till en höjning av kvaliteten på skapandet och förvaltningen av köpcentret.

De viktigaste källorna till efterfrågan idag är klädaffärer. De står för cirka 50% av området i köpcentra. Nivån på ledigt utrymme under 2018 kommer att vara 10-15%. Den förväntade ökningen av detaljhandelsfastigheter kommer att vara cirka 75 000 kvm. m. För närvarande är den genomsnittliga hyran för kommersiella lokaler i staden cirka $ 405 / kvm. m. per år (inklusive moms och driftskostnader).

I zonen för miljöns första ring finns ett stort antal föremål som konkurrerar både inom livsmedelssektorn och inom industrivaror.

Vid beräkning av kassaflöden beaktades den genomsnittliga hyresgraden, tillgången på lokaler på nivån 5%, samt alla driftskostnader och lånebetalningar. Kassaflödet för projektet visade sig vara positivt, men fortfarande inte tillräckligt stort.

Diskonteringsräntan, som inkluderar den genomsnittliga inflationstakten, den risk som genereras av projektet och den genomsnittliga erforderliga avkastningen, var 30%.

Således kan det inlämnade projektet accepteras för övervägande, eftersom beräkningarna visar dess lönsamhet och effektivitet.