Stängd fondandel

Stora investerare agerar ofta oberoende på nivå med personliga kontakter med dem som behöver finansiella injektioner. Men inte alla har tillräckligt med medel för oberoende aktivitet. Om du fortfarande vill investera, är människor förenade i speciella strukturer. Vi pratar om en av dem, nämligen en sluten ömsesidig investeringsfond.

Allmän information

Låt oss inledningsvis ta reda på vad som utgör en investeringsfond för fastighetsenheter (ZPIF). Detta är namnet på fastighetskomplexet, som skapas utan bildande av en juridisk enhet. Det bildas av tillgångarna hos flera investerare som överför sina medel till fonden. Därefter blir de ägare av hans aktier. Fondens egendom har den rättsliga statusen som gemensamt ägande. Därför fördelas resultatet av dess aktiviteter bland deltagarna i proportion till bidragen. Förresten, när ett stängt investeringsförtroende för fastighetsenheter bildas, kan inte bara kontanter utan också rättigheter till sådana föremål som byggnader och mark överföras till det. När strukturen skapas hanteras den av förvaltningsbolaget enligt den antagna förklaringen. Verksamheten i dessa strukturer regleras strikt genom lagstiftning och ett antal regleringsakter från den ryska federationen för finansiella marknader. FFMS bör registrera förtroendets regler för varje investeringsfond.

Vad är deras skillnad?

Varför behövde du skapa en sådan ytterligare typ av strukturer som CUIF? Detta beror på behovet av att underlätta ett antal operationer. Om vi talar om fonder med slutna ändamål, finns det i detta fall en sådan fördel som förmågan att fatta beslut av deltagarna om aktiviteter på stämman. Den huvudsakliga skillnaden i den slutna investeringsfonden är hänsyn till rättigheter till fastigheter som tillgång. Det vill säga huvudoperationerna utförs med bostäder och kommersiella byggnader, mark och liknande. I detta fall skiljer man sig två typer konventionellt. Den första som nämns är en stängd fond för ömsesidiga investeringar. De är specialiserade på att finansiera byggandet av olika fastighetsfastigheter. En annan typ är en stängd hyresfond (investering). Han är specialiserad på att hyra fastigheter. Ofta den som han byggde. Det vill säga funktionen är ett överkomligt brett spektrum av verksamheter, förskjutning av olika typer av aktiviteter och många andra saker utförs på fastighetsmarknaden (köp / försäljning av bostäder och kommersiella byggnader, mark etc.).

Om byggvärldens ekonomi

På senare tid tillhandahöll skapandet av upp till åttio procent av all fastighet till slutkonsumenten, det vill säga människor som planerade att bo och arbeta i nya lägenheter och byggnader. Därför fanns det ofta situationer då de började bygga, med bara 10-20% av de nödvändiga medlen. Detta räckte för staketet och början av landarbetet. Samtidigt gjordes en beräkning för lån eller försäljning av fast egendom till enskilda eller juridiska personer. På ett sätt var det ett bostadskooperativ. Funktionsprincipen var följande: vi säljer flera lägenheter, vi bygger första våningen. Sedan väntar vi tills någon annan köper. I detta fall tog de första köparna en stor risk - trots allt kunde de vänta länge tills byggnaden var klar.

Det fanns ett minus i detta system - det fanns ingen kontroll över riktad finansiering.Och detta förvandlades ofta till höga skandaler där bedrägeri aktieägare var offer. Antagandet av federal lag nr 214-FZ gjorde det möjligt för oss att börja processen med att tränga ut konsumentkapital till ett sent skede. Samtidigt finns det en förståelse för att det måste ersättas med något. Annars minskningen av byggvolymer och stigande bostadspriser - precis runt hörnet. Enligt denna lag (nr 214-FZ) fördelas kredit (bankstrukturer) och investeringsfonder (CIF) för konstruktion.

Även om det finns några nyanser. Så staten kunde ta hand om att skydda medborgarna, även om den drev banker bort från detta marknadssegment. Varför? Faktum är att Rysslands lagstiftning införde normen för ett finansinstituts solidarisansvar med en utvecklare. Detta gjordes med målet att förvandla institutionella investerare till en garanti för genomförandet.

Jobbspecifikationer

Så vi har övervägt, även om det inte är obligatoriskt, men ändå viktigt för att förstå information. För att inte gå in i teori, låt oss titta på hur dessa strukturer fungerar i praktiken. Som ett exempel, låt oss ta en Holy Lands stängd uthyrningsenhet investeringsfond. Så för att delta i processen för att skapa nya bostäder (eller andra fastigheter) förvärvar ZPIFN äganderätt från utvecklare. Ett kapitalavtal (eller investering) används som dokumentärbasis.

Därefter överför förvaltningsbolaget de tillgängliga medlen till utvecklaren och förvärvar rätten efter att byggandet är slutfört för att ta emot vissa objekt (till exempel lägenheter) med vissa parametrar (till exempel bilder eller höjd) i sina tillgångar. Men vad ska man göra med den mottagna fastigheten? Detta beslutas av förvaltningsbolaget för den slutna investeringsfonden.

Det bör noteras att det kan börja finansiera utvecklaren först efter att alla nödvändiga tillstånd har utfärdats på det sätt som föreskrivs i lag. Detta görs för att begränsa deltagandet av ömsesidiga investeringsfonder i det farligaste stadiet. Men detta är inte kritiskt, eftersom högst femton procent av den totala kostnaden faller på utformningen av all dokumentation och skapandet av projekt. En anslutning till en stängd investeringsfond gör det möjligt för utvecklaren att få stora och regelbundna finansiella investeringar, som är nödvändiga för bygg- och installationsarbeten, skapandet av teknisk kommunikation och framåt. En liknande policy observeras i den stängda investeringsfonden Metronome.

Nyanserna i arbetet

Men det är inte allt. En hel serie nyanser som är av intresse för utvecklaren bör lyfts fram:

Garanterad stabil finansiering. Detta är mycket viktigt, men det är svårt att observera när man använder oförutsägbara försäljningar. Till skillnad från ett banklån behöver du inte betala ränta. När allt tar ut medel från cirkulationen. Dessutom kan du göra förskottsbetalningar för bulkköp av byggmaterial, vilket gör att du kan få rabatter och fixa kostnaden.
Stabilisering och korrekthet i implementeringsprocessen. Faktum är att att tilldela en del av fastigheten i natur - detta kan inte göras. Varför? Kärnan i denna situation är att den ömsesidiga investeringsfonden är ett verktyg för investerare, inte konsumenter. Därför måste du sälja fastigheter för att betala av aktierna. Och om du går med designen - detta är en extra byråkratisk börda. På grund av detta är ZPIF intresserat av att sälja fastigheter före slutet av byggandet. Naturligtvis kan detta också göras på sekundärmarknaden, men i det här fallet kommer det att vara nödvändigt att gå igenom statskommissionen, underteckna en akt om genomförandet av investeringsavtalet och upprätta äganderätten. Allt detta, på grund av vissa materialkostnader och en lång tid, minskar investeringarnas effektivitet.

Deltagningsalternativ

Låt oss nu titta på de system enligt vilka ägarna av investeringsandelar i en stängd investeringsfond kan delta i byggandet av vissa objekt. Till att börja med, för att välja en viss egenskap, måste de träffas och fatta ett lämpligt beslut. Detta är ett vanligt steg för alla scheman. Och sedan börjar skillnaderna. Men nu, låt oss bara komma förbi med namnen:

Projektfinansiering.
Attraktion av investeringsresurser.
Förvaltning av kommersiella fastigheter.
Bostadsprogram.
Integrering av stängda industriella investeringsfonder i byggprojekthanteringssystemet.

Var och en av dessa scheman har sina egna egenskaper vid implementering. Och det finns så många av dem att det är tillrådligt att ägna en separat del till artikeln.

Finansiering av fastigheter och byggprojekt

I det här fallet förutses att investerare och grundare överför fonder (såväl som fastighetsrättigheter och värdepapper) till fonden under dess bildning eller vid inträde i en andel på sekundärmarknaden. Efter att skapandet är avslutat och den slutna investeringsfonden erkänns som skapad, investerar förvaltningsbolaget tillgångar i fastigheter. Fondägare får sina inkomster från skillnaden mellan köp- och försäljningspriser för fastighetsrättigheter eller färdiga föremål. Det bildas under byggprocessen samt på grund av en ökning av marknadspriserna för färdiga föremål.

I detta fall är förvaltningsföretaget en klassisk förvaltare som hanterar kundernas medel. Endast detta händer inte på aktiemarknaden utan med fastigheter. Reglerna för förvaltningsförvaltningen för en stängd fastighetsinvesteringsfond ger som regel den maximala avkastningen på att arbeta med en kund. När allt kommer omkring, kommer en viss procentandel som en belöning. Och om förvaltningsföretaget inte är ett gäng svindlare, är det direkt intresserat av att få maximal nytta. Inkomstbeloppet beror på det valda segmentet, liksom kraven för potentiella projekt. Samtidigt, tack vare många investerares deltagande, kan aktieägare få fler fördelar än om de gör det på egen hand.

Ett annat viktigt plus är att ZPIFN inte behöver betala inkomstskatt. På grund av detta kan investerare använda fördröjningseffekten.

Resursmobilisering

Vissa utvecklare använder slutna investeringsfonder för att få medel för att bygga anläggningar. I detta fall skapar förvaltningsbolaget en ömsesidig investeringsfond för en viss fastighet för kunden. Fastighetsrätt införs av ägarna som betalning för aktier under bildandet av fonden. Då lockar förvaltningsbolaget och grundarna investerare att tillhandahålla finansiering för ett visst objekt. För detta används en sekundärmarknad (till exempel en börs). Så här erhålls pengar för att finansiera byggande. En investerare som blir aktieägare får rätt till en viss del av den inkomst som kommer att erhållas när objektet säljs. Det kan vara både försäljning och leasing. Det andra tillvägagångssättet använder ofta en stängd investeringsfond för kombinerade enheter. Ett sådant system är populärt på grund av:

Enkelheten med att skapa en struktur, registrering av investeringar, redovisning och rapportering.
Verktygsöppenhet för tredje parts bidragsgivare.
Möjligheter att använda aktier som säkerhet.

Kommersiell fastighetsförvaltning

Detta alternativ används av uthyrda investeringsfonder för slutna slut. Kärnan i detta system är att placera tillgångar i kommersiella fastigheter och få inkomster från hyran. Investerare använder detta alternativ för att få en stabil inkomst. För ägarna är detta alternativ attraktivt av följande skäl:

Att förvandla icke-kärntillgångar till en källa till resurser för kärnverksamheten.
Få preferenser för betalning av inkomstskatt och egendom.
Att locka ekonomiska resurser från försäljning av aktier samtidigt som de behåller sina företrädesrätt till kommersiella fastigheter.

Fonden förvärvas med insatta medel eller bildas omedelbart av lämplig egendom. Förvaltning av investeringsfonder med slutna slutar tillhandahåller dessutom ingående av ett avtal med ett operativt företag. Hon måste ta på sig allt arbete för att säkerställa och underhålla anläggningarna och skicka hela nettoflödet av hyresbetalningar till den slutna investeringsfonden. Värdet på aktieägarnas tillgångar växer på grund av de överförda pengarna och en ökning av objektets marknadsvärde. Efter överenskommelse med grundaren förvaltas inkomsterna enligt följande:

Investerat i rekonstruktion och modernisering av ett objekt för att öka dess värde och / eller hyrespriser för det.
Betalas regelbundet till aktieägarna.
Investera i byggande / köp av andra fastigheter (bostäder eller kommersiella).
Investera i aktiemarknaden, placera på en bankinsättning.

Bostadsprogram

Detta är ett annat alternativ för användning av medel, som involverar deltagande av kommunala eller företags bostadsprogram. I detta fall fungerar CIFF som ett verktyg som samlar pengar och säkerställer byggandet av bostäder för en viss publik, vilket bestäms av grundaren av bostadsprogrammet. I detta fall läggs en viss tomt. Det kan väljas av kommunen eller företaget bland de marker som ingår i dess territorium. Sedan överförs inteckningen till den stängda investeringsfonden, som börjar byggandet av fastigheter. Organisering av konstruktion och kontroll utförs av förvaltningsbolaget.

Integration av stängda investeringsfonder i byggprojekthanteringssystemet

Detta alternativ används av stora marknadsaktörer. De integrerar slutna investeringsfonder i sina affärsprocesser för att öka effektiviteten i byggprojektledningen och fördelningen av medel som behövs för att finansiera olika anläggningar. Platsen för dessa strukturer i kedjan beror på roll, organisation, behov och mål som eftersträvas.

Tänk på ett litet exempel. Moderbolaget skapar en stängd investeringsfond och får 100% av aktierna. Volymer och användningsanvisningar för den bildade fonden bestäms av investeringsdeklarationen. I framtiden kan mängden medel ökas. Sedan skapas eller förvärvas separata företag. De arbetar med att utarbeta projektdokumentation, får alla nödvändiga tillstånd för byggande samt rätten till mark.

Lämpligast för dessa ändamål är företag med äganderätt till en LLC eller ett stängt aktiebolag. Efter att allt förberedande arbete har slutförts, ingår ZPIFN ett avtal (investering eller eget kapital) med denna struktur och ger byggandet ekonomi. Om det tillfälligt inte finns något behov av detta, kan medlen riktas till tillgången, som föreskrivs i investeringsdeklarationen. När konstruktionen är klar realiseras föremålen. Vinster från försäljning av objekt från investeringsfonder med slutna slutar beskattas inte.