Une société de gestion est une organisation qui est embauchée pour faire confiance à toute propriété. La propriété agit le plus souvent comme une maison, de l'argent et même des grandes entreprises. Un tel système de gestion diffère du contrôle direct lorsque le propriétaire prend toutes les décisions et en est responsable. La société de gestion n’assume souvent aucune responsabilité, mais dans une mesure limitée. Par conséquent, avant de contacter une telle organisation, vous devez étudier les caractéristiques de cette méthode de gestion.
Quel est
Une société de gestion est une institution spécialisée qui exerce des fonctions de gestion dans divers domaines de l'activité économique. En Russie, ce concept désigne souvent des entreprises engagées dans la gestion du système de logement et de services communaux. En théorie économique, ce terme a un concept plus large. Dans l’activité entrepreneuriale, les sociétés de gestion sont des sociétés de gestion qui ne sont pas liées à la fourniture de logements et de services collectifs - c’est un phénomène très courant.
L'une des particularités de ces sociétés est qu'elles peuvent être créées dans l'une des formes d'entreprises existantes dans la législation russe. Le choix d'une forme ou d'une autre dépend de la taille et de la portée de l'entreprise. Ainsi, dans le domaine du logement et des services communaux, les sociétés de gestion sont souvent créées sous la forme de LLC ou sous la forme d’un partenariat entre propriétaires. Dans la première version (LLC), la gestion est assurée par une organisation spécialisée, dans la seconde - par les propriétaires eux-mêmes.
Types de sociétés de gestion
Qu'il s'agisse d'un PJSC, d'un partenariat ou d'une LLC, les sociétés de gestion sont classées par domaine d'activité, forme d'entreprise, taille et composition des participants. Ainsi, on distingue les types suivants de sociétés de gestion opérant en Russie:
- entreprises d'entretien de bâtiments;
- fonds communs de placement, gestion fiduciaire des avoirs des investisseurs;
- société de gestion fournissant des services de gestion pour les entreprises et les entreprises.
Les entreprises les plus utilisées sont le logement et les services collectifs. Cela est compréhensible, car il y a beaucoup moins d'entreprises dans le pays que d'immeubles résidentiels à plusieurs appartements. Les autres types de sociétés de gestion sont des sociétés qui offrent des services appropriés aux hommes d’affaires et aux investisseurs. Leur tâche principale est de gérer les actifs de leurs clients.
Entreprises de logement et de services publics
Ils s'occupent de l'entretien et de la réparation d'immeubles d'habitation. Effectuer des tâches importantes telles que:
- amélioration des territoires adjacents;
- recouvrement des paiements des résidents de la maison et paiement des services publics;
- embauche de travailleurs pour des travaux de construction et de réparation;
- informer sur les changements de tarifs;
- nettoyage et réparation de porches.
Les sociétés de gestion du district jouent le rôle d'intermédiaire entre les services publics et les résidents de la maison avec services ou des maisons situées dans une zone donnée.
Réglementation par l'État des sociétés de gestion de logements et de services communaux
Conformément au Code du logement de la Fédération de Russie, la société de gestion doit être non seulement autonome, mais également rentable. Autrement dit, il n'existe que sur les fonds reçus des résidents, ainsi que d'autres types d'activités entrepreneuriales non interdites par la loi. Par exemple, louer des locaux ou fournir un espace pour la publicité.
L'argent reçu va à l'amélioration de la maison.Mais même les moyens des résidents et les revenus tirés de la location d'un logement à louer ou de la publicité peuvent ne pas suffire à le desservir. La majeure partie du parc de logements de la Fédération de Russie est dans une triste situation. De nombreuses maisons n'ont plus aucun sens à réparer et il n'y a nulle part où réinstaller des locataires. Mais les gens continuent à vivre dans de telles maisons et à payer pour des services. La société de gestion n'est pas toujours à blâmer pour cela. Cela peut aussi être dû au fait qu’avant, personne n’avait géré l’immeuble, qu’il gérait de manière inefficace ou que l’argent reçu était tout simplement volé.
Responsabilités des sociétés de gestion de logements et de services publics
Responsabilités et droits des sociétés de gestion - mener des activités d’entretien du bâtiment par le biais des paiements versés par les résidents de ce bâtiment. Il comprend:
- Inspection et réparation régulières du bâtiment: toits, ascenseurs, porches. Pour ce faire, des spécialistes appropriés doivent travailler dans le personnel de la société ou des contrats doivent être passés avec d’autres sociétés fournissant les services de tels spécialistes.
- Nettoyage des toits, des locaux et des territoires adjacents au bâtiment.
- Assurer la sécurité incendie du bâtiment. Autrement dit, cela comprend le paiement des services des services d’inspection, l’installation et le maintien de la sécurité incendie et l’achat d’extincteurs.
- Fournir un accès aux services publics pour tous les résidents du bâtiment avec services.
- Informer de la taille des tarifs et des conditions de paiement, levée de fonds pour les factures de services publics.
- Rendre compte des travaux effectués à ses clients: où, dans quel but et dans quelle mesure les fonds ont-ils été dépensés ou envisagés?
- Préparation et tenue d'une réunion de locataires.
- Rechercher des sources de revenus supplémentaires. Par exemple, la location de locaux, d'espaces publicitaires;
- Amortissement sur un immeuble.
Les sociétés de gestion à Moscou, Saint-Pétersbourg ou dans toute autre ville peuvent également effectuer des travaux de construction. Par exemple, la construction d'un grenier ou d'un autre étage. Mais ils n’ont le droit d’organiser de tels événements qu’avec le plein consentement de tous les propriétaires et uniquement après avoir obtenu l’autorisation du ministère concerné de modifier la construction de l’immeuble.
Formes d'entreprises de sociétés de gestion
Quel que soit le domaine d'activité des sociétés de gestion, celles-ci peuvent être organisées sous forme de PJSC, de LLC ou de partenariat. Sous la forme de PJSC et LLC, il existe des sociétés qui se lancent dans des activités d'investissement ou fournissent des services de gestion à des entrepreneurs privés, des entreprises et des entreprises. Également sous la forme de LLC est gérée par une société de gestion pour le logement et les services communaux. Dans le premier cas - les locataires embauchent une société tierce, dans le second (partenariat) - ils exercent eux-mêmes des activités de gestion.
Inconvénients de la gestion des sociétés de gestion de logements et de services publics
La société de gestion n’est responsable que vis-à-vis de ses clients, à qui elle doit faire rapport annuellement à l’assemblée générale des locataires. Théoriquement, cela devrait se produire sur tout le territoire de la Fédération de Russie. Dans la pratique, la situation est quelque peu différente. En réalité, il est très difficile de rassembler tous les résidents en une journée. En outre, de nombreux chefs d'entreprise de ce type ne sont pas pressés de faire rapport aux résidents, car cela ne leur est pas bénéfique.
La majeure partie du parc de logements en Russie est dans un état de délabrement. Par conséquent, dans les grandes villes, recevant des sommes importantes, les chefs d’entreprise n’investissent pas les fonds qu’ils reçoivent dans des bâtiments, mais préfèrent les dépenser pour leurs propres besoins. Par exemple, les sociétés de gestion à Moscou et dans d'autres grandes villes se comportent souvent de la sorte. Le problème des sociétés de logement dans le secteur du logement existe depuis l’adoption de la loi sur les sociétés de gestion et les problèmes de fraude dans ce domaine n’ont pas été résolus.
Comment changer de société de gestion de logements et de services publics
Si la société de gestion ne remplit pas ses obligations, ne répond pas aux exigences des clients, ceux-ci ont alors le droit de résilier le contrat avec elle et d'en conclure un nouveau, mais avec une autre société ou d'organiser un partenariat de propriétaires.
Théoriquement, pour résilier le contrat, il suffit de soumettre une déclaration à la société de gestion ou au tribunal avec les signatures de tous ou presque tous les propriétaires et un paquet de documents. Le contrat doit être résilié dans les deux semaines.
En pratique, la situation est complètement différente.Beaucoup d’argent est dépensé dans le secteur du logement et des services publics. Par conséquent, trop de gestionnaires peu scrupuleux travaillent dans ce secteur. Ils tirent des bénéfices supplémentaires en utilisant des vides juridiques, en raison de tarifs excessifs et de l’absence presque totale de coûts d’entretien et de réparations domiciliaires. Cependant, ils ne cherchent pas à quitter une profession rentable. Il arrive parfois que le responsable d’une société à responsabilité limitée gère une société de gestion, même sur ordre du tribunal, pour révoquer un permis commercial et qu’il continue à travailler.
Sociétés de gestion de placements
Les sociétés de gestion de placements sont des organisations engagées dans la gestion de la confiance du capital des investisseurs. L’essence de cette gestion est que les investisseurs achètent soit des actions du portefeuille d’investissement déjà créé par des spécialistes, soit donnent mandat à un opérateur professionnel spécialement engagé pour acquérir les titres correspondants.
L'utilisation d'une société de gestion de portefeuille a ses avantages et ses inconvénients. Les avantages comprennent le fait que toutes les opérations de négociation, les analyses de marché et les transactions seront effectuées par une personne possédant une vaste expérience et un niveau de compétence suffisamment élevé dans ce domaine d'activité. Cela peut réduire les risques et gagner du temps. L'inconvénient de ces sociétés est qu'elles facturent un pourcentage élevé de la commission. En outre, personne ne peut garantir à 100% que les fonds investis resteront sains et saufs ou que des revenus en découleront.
Responsabilités des sociétés de gestion de portefeuille
Il incombe au responsable de la LLC de gérer la société de gestion. Elle doit publier des rapports annuels et trimestriels sur son travail, ainsi que toute information relative aux comptes clients. La principale responsabilité est d'essayer de maintenir et d'augmenter le capital des clients, afin de garantir une croissance stable de leurs actifs.
Comment choisir une société de gestion de portefeuille
Lors du choix, vous devez prêter attention à l'expérience de la société, aux commentaires à ce sujet et aux performances financières. Une attention particulière devrait être accordée à la présence ou à l'absence d'un rapport d'audit et à son contenu annexé aux états financiers. En règle générale, les services de gestion du capital sont proposés par les grandes banques et les fonds d’investissement. La principale condition lors du choix d’une société de gestion est que sa durée de vie sur le marché soit d’au moins 10 ans.
Sociétés de gestion pour entreprises et entreprises
Il existe deux types de sociétés de gestion de ce type. Soit une entreprise distincte est embauchée, soit un service de l'entreprise assume cette fonction.
Dans le premier cas, le propriétaire embauche une entreprise externe, dans le second cas, la direction est située dans l’un des départements de l’entreprise, sous la forme d’un PJSC ou d’une LLC, à partir de laquelle elle gère. En fait, la société de gestion est le centre à partir duquel l’ensemble du réseau d’entreprises est géré. Par exemple, Coca-Cola possède des usines de fabrication de sodas sucrés dans le monde entier, mais leur gestion est assurée par un siège social situé aux États-Unis. C'est ici que sont décidés ce qui doit être produit, quand et comment. Des plans pour augmenter la production sont en cours de création. Toutes les informations comptables de toutes les entreprises s'y retrouvent également pour l'analyse et l'élaboration des décisions de gestion.
Les gestionnaires du second type sont rarement utilisés, et une telle mesure est considérée comme forcée. On recourt aux services de ces sociétés en cas de crise ou lorsque le propriétaire est contraint de licencier le dirigeant (ou s’il a démissionné lui-même), mais il n’existe aucun moyen de le remplacer immédiatement. Les entreprises ont besoin d'une gestion externe et cette gestion de la qualité doit être supérieure à la gestion interne.
Avantages et inconvénients des gestionnaires
La gestion d'entreprise externe ou la gestion à partir d'un centre distant présente des avantages et des inconvénients.D'une part, des spécialistes hautement qualifiés travaillent dans de telles sociétés de gestion, d'autre part, ces spécialistes ne peuvent pas toujours déterminer ce qui est nécessaire pour résoudre un problème. Ils ne travaillent pas dans l'entreprise, n'y travaillent pas depuis assez longtemps et, sur la base d'un seul état financier, il n'est pas facile de déterminer la cause de la crise et de trouver une issue.
L'une des lacunes les plus importantes des sociétés de gestion opérant dans l'entreprise est que les décisions sont prises tardivement. Une telle gestion ne peut être efficace que dans deux cas: lorsque l'entreprise vient d'ouvrir ou est déjà au stade de la faillite.
Dans le premier cas, la société de gestion crée un système de gestion selon lequel l'entreprise exercera ses activités. Dans ce cas, la société de gestion est un exemple de la manière dont l’entreprise devrait être gérée à l’avenir. Dans le second cas, le travail de la société de gestion se limite à la recherche de fonds pour couvrir les dettes courantes et au développement de l’entreprise. Dans le même temps, ils doivent collaborer avec le propriétaire pour sauver l'entreprise.
À l'exception de ces deux cas, les services des sociétés de gestion n'entraîneront que des coûts indésirables, une qualité moindre et une rapidité des décisions.
Les sociétés de gestion jouent un rôle important dans le processus de gestion des entreprises engagées non seulement dans le domaine du logement et des services collectifs, mais également dans d’autres domaines de l’activité entrepreneuriale. Malgré les défauts, dans certains cas, l’embauche d’une société de gestion est le seul moyen d’améliorer la situation.