Il est fréquent que les citoyens préfèrent acheter des appartements dans des immeubles en construction. Dans ce cas, ils deviennent des participants à la construction partagée. Par conséquent, un concept DDU est établi avec le développeur. Ce document régit pleinement la relation entre les investisseurs et le constructeur.
En cas de violation de clauses significatives du contrat, chaque partie peut faire une réclamation à l'autre partie à la convention. La sanction la plus courante pour les dommages est due à la DDU en raison du fait que le promoteur n’a pas été en mesure, pour diverses raisons, de mettre la maison en service à temps.
La pénalité peut être calculée sur la base des informations disponibles dans le contrat ou à l'aide des données contenues dans la législation si les informations nécessaires ne sont pas disponibles dans le contrat lui-même.
Règlement législatif
La principale loi régissant les règles de participation à la construction partagée est la loi fédérale n ° 214. Elle est entrée en vigueur en 2015 et a pour objectif principal de protéger les déposants contre la fraude des développeurs négligents. Les caractéristiques d’un tel acte normatif sont les suivantes:
- décrit toutes les nuances de la construction d'un immeuble d'habitation aux dépens d'investisseurs acquéreurs d'appartements;
- toutes les relations entre les citoyens et le constructeur sont régies exclusivement par les dispositions de la DDU, qui doivent être établies sous une forme correcte et comporter des conditions importantes pour la coopération;
- Si l'entreprise de construction tente d'utiliser un autre contrat, par exemple un contrat d'investissement, une construction en commun ou un document préliminaire, les investisseurs doivent se rappeler que les dispositions de la loi fédérale n ° 214 ne s'appliquent pas à ces documents;
- La DDU est compilée exclusivement par écrit et est également enregistrée auprès du Rosreestr;
- si l'entreprise de construction enfreint les conditions de livraison de la maison ou d'autres conditions essentielles du contrat, une amende peut être imposée en vertu de la DDU et le processus peut être effectué en déposant une plainte auprès de l'entreprise ou par un tribunal.
Les citoyens eux-mêmes doivent refuser de signer d'autres types de contrats, car dans de telles conditions, ils ne seront pas soigneusement protégés de l'arbitraire ni même de la fraude par l'entreprise de construction.
Qu'est-ce qui est inclus dans l'accord?
Dans la DDU, certaines conditions et clauses doivent être indiquées, sans lesquelles elle est considérée comme n'ayant pas force de loi. Certains développeurs excluent délibérément certaines informations, ce qui les protège des nombreuses réclamations des investisseurs. Par conséquent, avant de signer le contrat, vous devez vous assurer qu'il est bien établi et que la structure est optimale. Dans tous les cas, l'accord devrait comporter des points:
- une description précise du futur appartement, qui est acquise par le détenteur de l'intérêt;
- le plan de l'appartement est approuvé, ce qui comprend des informations sur sa superficie, son adresse, son nombre d'étages et d'autres paramètres;
- indiquer le temps pendant lequel le bien fini doit être mis en service;
- la valeur exacte de la propriété est enregistrée et une liste des moyens permettant à l'actionnaire d'effectuer des paiements est indiquée;
- La période de garantie de l'installation est indiquée.
- Les méthodes permettant de remplir les obligations spécifiées dans le contrat par les deux parties à la convention sont indiquées.
Si les conditions ci-dessus sont absentes, la DDU est considérée comme non valide.Si le détenteur du capital-actions décède, toutes ses obligations en vertu de la convention sont transférées à ses héritiers. De plus, les règles relatives au recouvrement des confiscations en vertu de la DDU peuvent être prescrites dans le contrat. Les règles pour son calcul sont souvent indiquées, et si aucune information de ce type n’est disponible, les règles énoncées dans la loi fédérale n ° 214 sont appliquées.
Quelles sont les responsabilités du développeur?
Le développeur est fourni par une entreprise de construction engagée dans la construction d'un immeuble résidentiel. Lors de la compilation d'une DDU avec des détenteurs d'intérêts, il a de nombreuses responsabilités, énumérées dans ce document. Si elles sont violées, une pénalité est alors perçue selon les DDU des actionnaires. Les principales responsabilités du développeur incluent:
- la construction d'un immeuble d'habitation dans un délai strictement défini;
- mettre l'installation en service à temps;
- transfert de logements à des actionnaires, sur la base des exigences légales;
- pour la construction de logements peuvent être utilisés non seulement les forces et les moyens de l'entreprise, car elle peut attirer des sous-traitants, mais ce point devrait être reflété dans le contrat;
- le développeur supporte de nombreux risques liés à l'endommagement ou à la destruction d'un objet pour diverses raisons, jusqu'à ce qu'il soit transféré à ses détenteurs.
La pratique judiciaire consistant à recouvrer une amende en vertu de la DDD montre que, dans la plupart des cas, les juges satisfont aux exigences des détenteurs de droits. Par conséquent, les entreprises de construction doivent supporter des coûts très importants liés à la couverture des pertes.
Notion de forfait
La pénalité est représentée par un paiement en espèces dont le montant dépend de la violation existante. Chaque cas est unique, par conséquent, la procédure de recouvrement des dommages-intérêts selon la DDD est déterminée par la situation spécifique.
La procédure de recouvrement est régie par les dispositions de la loi fédérale n ° 214 et les informations nécessaires sont disponibles à l'art. 330 GK. La pénalité est représentée par la somme d’argent qui doit être transférée par le contractant si, pour diverses raisons, il ne peut pas remplir ses obligations contractuelles. Il est facturé si les délais de livraison de l'objet sont violés ou si des violations graves de l'appartement sont révélées par les détenteurs de l'intérêt, par conséquent, il n'a pas la qualité requise.
Souvent, la peine est appelée amende ou amende, bien que ces concepts soient incorrects d’un point de vue juridique.
Quand est-il chargé?
La pratique judiciaire consistant à recouvrer une amende en vertu de la DDU montre que celle-ci peut être facturée pour diverses raisons. Ceux-ci comprennent:
- le promoteur ne peut pas mettre la maison en service dans le délai spécifié dans le contrat;
- les détenteurs d'intérêts révèlent de graves violations des codes du bâtiment dans les appartements;
- la superficie de l'appartement diffère de la valeur indiquée dans la DDU.
Le plus souvent, les citoyens se tournent vers le tribunal précisément parce que les délais pour la mise en exploitation de la propriété sont retardés. Les gens ne peuvent pas utiliser leur propriété pour vivre ou à d’autres fins, ils veulent donc rembourser leurs dépenses. Dans un premier temps, vous devriez essayer de résoudre les problèmes de manière pacifique, mais si la société refuse de payer les fonds sur la base de la réclamation, vous devrez alors rédiger une déclaration relative à la sanction prévue par la DDU, qui sera soumise au tribunal du lieu où se trouve la maison.
Quand débute la pénalité?
Conformément à la loi fédérale n ° 214, chaque actionnaire doit savoir à partir de quelle date une pénalité peut être infligée. Le calcul correct du montant dépend de la facilité avec laquelle le développeur peut récupérer.
Directement dans le contrat, il est précisé exactement à quel moment l'objet doit être commandé, car cette date est présentée dans l'après-midi, lorsque les clés de l'appartement doivent être transférées à l'acheteur. Cette période devrait être la même pour tous les actionnaires, comme le prévoit l’art. 6 de la loi. A partir de ce moment, une pénalité peut être calculée.
La législation prévoit la possibilité pour le développeur de s’adresser à des actionnaires qui lui demandent de conclure un contrat supplémentaire avec le contrat.Un tel traitement doit être écrit uniquement. L'accord complémentaire indique la nouvelle date limite pour l'achèvement de l'installation. Habituellement, un document est signé par des investisseurs immobiliers qui souhaitent acquérir rapidement leur appartement et ne veulent pas gâcher leurs relations avec le développeur.
En présence d'un tel accord, il ne sera pas possible de compter sur une pénalité. Il ne peut être perçu qu'à partir du moment où l'entreprise de construction enfreint les conditions spécifiées dans le nouvel accord.
Règles de calcul
La peine peut être imputée avant le procès ou par voie judiciaire. Dans tous les cas, la réclamation ou la réclamation est nécessaire pour indiquer le montant de ce paiement. Lors de son calcul, des points importants sont pris en compte:
- le calcul est effectué pour chaque jour de retard;
- lors du calcul, 1/300 du taux de refinancement de la Banque centrale est utilisé;
- le taux est pris le jour où les obligations ne sont pas remplies;
- pour un citoyen de la Fédération de Russie qui est actionnaire, le montant calculé est multiplié par 2.
Par exemple, une DDU a été élaborée avec une entreprise de construction sur la base de laquelle un appartement est acquis par un citoyen de la Fédération de Russie. Son coût est de 1,4 million de roubles. Dans le délai imparti, l'appartement n'a pas été transféré à l'acheteur. Le taux de refinancement étant de 9%, le montant de la pénalité est donc calculé:
1 400 000 * 2 * 1/300 * 1 * 9% = 840 roubles. dans un jour de retard.
Le calcul est effectué pour chaque jour de retard à partir du moment où il s'est produit et non à partir du jour où l'application est transmise.
Le recalcul est toujours effectué par le développeur ou le tribunal. Si le développeur refuse de résoudre le problème de manière pacifique, il devra alors engager une action en justice pour recouvrer une pénalité en vertu de la DDU. Si le montant des créances dépasse 1 million de roubles, alors en vertu de l'art. 333.36 Code des impôts obligera le demandeur à payer des frais distincts.
Collecte volontaire de fonds
Avant de recourir aux tribunaux, les actionnaires doivent essayer de résoudre le problème de manière pacifique. Pour ce faire, vous devrez rédiger une demande de recouvrement de la pénalité prévue par la DDU. Un exemple de document de réclamation est fourni ci-dessous.
Le document est transmis directement à l'employé de l'entreprise de construction. Il est nécessaire de rédiger deux revendications, dans la mesure où une copie reste entre les mains du demandeur et sur laquelle le représentant du développeur doit également marquer l’acceptation.
Dans la pratique, les entreprises acceptent rarement de payer volontairement une pénalité. Les citoyens doivent donc se présenter devant les tribunaux.
Règles de réclamation
La décision prise par le développeur quant à l’opportunité de transférer la pénalité dépend souvent de l’exactitude de la formation de ce document. Donc, sans faute, les informations sont incluses dans le document:
- nom et adresse légale de l'entreprise de construction; ces informations peuvent être extraites de la DDU;
- l'adresse de la maison qui n'a pas été louée à temps par le constructeur;
- des informations précises sur l'appartement, qui devraient être obtenues par l'actionnaire sur la base du contrat, y compris sa superficie, le nombre d'étages et d'autres éléments;
- une copie de la DDU et des documents prouvant que le citoyen a payé pour le bien sont joints à la demande; ils comprennent divers documents de paiement, par exemple un chèque de banque ou un certificat de réception des fonds;
- l'exigence est écrite de payer au citoyen une pénalité d'un montant spécifique, et en plus, le calcul correct de ce montant est donné.
Si vous étudiez d’abord le modèle d’application pour la récupération des droits acquis en vertu de la DDU, la création de ce document ne posera pas de problème. À la fin, il est conseillé d'indiquer que si les conditions requises ne sont pas satisfaites, le demandeur devra s'adresser aux tribunaux.
Vous pouvez transférer une telle demande avant procès de différentes manières:
- transfert personnel du document à l'employé de l'entreprise de construction sous signature;
- l'envoi par courrier recommandé par courrier, et en plus il est nécessaire de sauvegarder une notification de livraison;
- utilisation des services de courrier, mais dans ce cas, un accusé de réception est également nécessaire.
Si dans un mois, il n’ya ni réponse ni transfert de fonds, vous pouvez alors vous adresser au tribunal en toute sécurité.
Règles pour faire une réclamation
Si les fonds ne sont pas transférés volontairement par le constructeur, les détenteurs d'intérêts doivent recouvrer la pénalité en vertu de la DDU par l'intermédiaire du tribunal arbitral. Cela nécessite de rédiger de manière compétente une déclaration. Un échantillon de la demande de recouvrement de la pénalité en vertu de la DDU est joint ci-dessous.
Lors de la préparation du document, les nuances sont prises en compte:
- Vous pouvez intenter une action au lieu de résidence du citoyen ou à l'emplacement de l'installation en construction;
- si les réclamations sont faites par plusieurs détenteurs d'intérêts, ils peuvent alors s'unir et déposer une seule réclamation;
- le document indique toutes les circonstances sur la base desquelles il est demandé de facturer la pénalité, par exemple le retard, les termes de l'accord et d'autres données;
- le calcul correct de la pénalité est donné;
- indique la nécessité de récupérer des fonds auprès du développeur.
Si vous étudiez le modèle de demande de recouvrement de la peine en vertu de la DDU, vous n'avez pas besoin de contacter les avocats pour le préparer.
Quels documents sont joints à la demande?
Les documents suivants sont joints au procès:
- copie de DDU;
- documents de paiement confirmant le transfert de fonds pour l'appartement;
- une copie de la demande avant le procès, confirmant que le détenteur de l’intérêt a tenté de résoudre le problème de manière pacifique;
- documentation confirmant que le requérant a subi des pertes supplémentaires en raison de l'impossibilité d'utiliser son appartement.
D'autres documents peuvent être joints si nécessaire. Le recouvrement d'une pénalité en vertu de la DDU sans remboursement anticipé n'est pas possible, car le calcul prend en compte le montant réel des fonds transférés au développeur par le détenteur de l'intérêt. Si seulement une partie des fonds a été payée, c'est bien elle qui est utilisée lors des règlements.
Que faire après une décision de justice?
Le plus souvent, les juges accordent une pénalité en vertu de la DDU. La décision du tribunal contient des informations sur le montant qui devrait être transféré aux actionnaires.
Si l'entreprise refuse de payer volontairement les fonds, les huissiers de justice commencent à les percevoir. Cela conduit souvent à la faillite des entreprises.
Conclusion
Souvent, les développeurs qui attirent les détenteurs d’intérêts sur DDU ne peuvent pas mettre la maison en service en temps voulu. Dans ce cas, les acheteurs peuvent exiger une pénalité.
Vous pouvez obtenir ce montant sur la base d’une réclamation préalable au procès ou d’une action en justice intentée devant un tribunal. Il est important de savoir comment composer correctement ces documents afin qu’ils ne contiennent aucune erreur ou donnée incorrecte.